a*t
2 楼
首先说说什么是泡沫。一个东西的价值升高，甚至翻倍，并不意味着就是有泡沫。泡沫
的产生源于leverage。借贷高到一定程度，利润变得对市场行情非常敏感的时候，就像
泡沫的膜一样越来越薄，一旦出现市场波动，泡沫就会破裂。
所以说看泡沫要看leverage。
美国房地产08年崩溃，归根到底就是老百姓借贷严重超标，收入根本不能支持贷款以及
拥有房产的各种成本。
中国的情况不一样。买房要40%-50%首付。买房的人很多又都属于集体供楼。银行在这
方面不是有充足保护吗？
并非如此。银行日子并不好过。通货膨胀高的情况下，借款人的比贷款的银行要占便宜
。3年前收入￥3000，3年后由于通货膨胀等原因，收入变成￥5000，相当于国家印钱给
个人来还贷，银行苦在心头。国家也了解这个情况，于是要求银行严格按照40%首付来
贷款。归根结底是政府为了安抚/保护银行的和稀泥手段。
但是银行的风险又远远不止这些。
中国房地产的leverage，和美国不同，不体现在最终的消费者身上，而是体现在房地产
开发商身上。房地产开发商目前属于超借贷经营。首先是体现在土地出让金和拆迁费上
。每一个房地产项目前期规划的时候，都有考虑到盖好房子的价格来衡量出多少出让金
和拆迁费。按照目前的土地价格来算，根本就没有利润。但是别忘了，盖好房子的价格
是个未知数啊。如果假设两年后房价上涨20%呢？嘿，一下子就赚钱了。所以房地产公
司基于未来房价不断上涨的假设，而贷款开项目。一旦房价两年后没涨20%，那现在的
几乎所以的项目都是做一个，赔一个。
另一个房地产开发上的leverage体现在工程费上。所以的开发商都是让承建单位垫付工
程费。这种垫付属于off balance debt，在报表里不显示。开发商能拖就拖，实在拖不
了要停工出人命的时候就开始和关联单位拆借。这种拆借，在报表里同样不显示。所以
说，中国房地产开发商的资产负债表，基本上和美国投行一样，只反映出真实情况的一
个小小角。
开发商leverage导致银行风险增大。如前所述，风险多在开发商方面，同样体现在消费
者身上（如果中国也房贷证券化，那谁持有这些债券谁亏死）。
诸多房地产开发公司未来两年能存在的唯一原因，就是房价要涨，否则开发前期成本收
不回来，拆借成本太高。然而目前看来，政府没有放松管制的意图。以政府一贯的和稀
泥的态度来看，这种管制是要放开一些的，否则房地产开发商会有大问题，银行也会有
问题。但是又不能放太开，否则就是引鸩止渴。一部分开发商，会成为和稀泥的牺牲品。
的产生源于leverage。借贷高到一定程度，利润变得对市场行情非常敏感的时候，就像
泡沫的膜一样越来越薄，一旦出现市场波动，泡沫就会破裂。
所以说看泡沫要看leverage。
美国房地产08年崩溃，归根到底就是老百姓借贷严重超标，收入根本不能支持贷款以及
拥有房产的各种成本。
中国的情况不一样。买房要40%-50%首付。买房的人很多又都属于集体供楼。银行在这
方面不是有充足保护吗？
并非如此。银行日子并不好过。通货膨胀高的情况下，借款人的比贷款的银行要占便宜
。3年前收入￥3000，3年后由于通货膨胀等原因，收入变成￥5000，相当于国家印钱给
个人来还贷，银行苦在心头。国家也了解这个情况，于是要求银行严格按照40%首付来
贷款。归根结底是政府为了安抚/保护银行的和稀泥手段。
但是银行的风险又远远不止这些。
中国房地产的leverage，和美国不同，不体现在最终的消费者身上，而是体现在房地产
开发商身上。房地产开发商目前属于超借贷经营。首先是体现在土地出让金和拆迁费上
。每一个房地产项目前期规划的时候，都有考虑到盖好房子的价格来衡量出多少出让金
和拆迁费。按照目前的土地价格来算，根本就没有利润。但是别忘了，盖好房子的价格
是个未知数啊。如果假设两年后房价上涨20%呢？嘿，一下子就赚钱了。所以房地产公
司基于未来房价不断上涨的假设，而贷款开项目。一旦房价两年后没涨20%，那现在的
几乎所以的项目都是做一个，赔一个。
另一个房地产开发上的leverage体现在工程费上。所以的开发商都是让承建单位垫付工
程费。这种垫付属于off balance debt，在报表里不显示。开发商能拖就拖，实在拖不
了要停工出人命的时候就开始和关联单位拆借。这种拆借，在报表里同样不显示。所以
说，中国房地产开发商的资产负债表，基本上和美国投行一样，只反映出真实情况的一
个小小角。
开发商leverage导致银行风险增大。如前所述，风险多在开发商方面，同样体现在消费
者身上（如果中国也房贷证券化，那谁持有这些债券谁亏死）。
诸多房地产开发公司未来两年能存在的唯一原因，就是房价要涨，否则开发前期成本收
不回来，拆借成本太高。然而目前看来，政府没有放松管制的意图。以政府一贯的和稀
泥的态度来看，这种管制是要放开一些的，否则房地产开发商会有大问题，银行也会有
问题。但是又不能放太开，否则就是引鸩止渴。一部分开发商，会成为和稀泥的牺牲品。
m*s
3 楼
掉皮了
t*g
4 楼
这个各ped安排不一样，问你ped啊
k*8
5 楼
中国房市的leverage来自2000年后的cheap dollar financing
dollar deleveraging means RMB deleveraging！
if dollar continues to deleveraging, we will see more and more浙江资金链断裂
，鄂尔多斯鬼城，高利贷崩盘！！
dollar deleveraging means RMB deleveraging！
if dollar continues to deleveraging, we will see more and more浙江资金链断裂
，鄂尔多斯鬼城，高利贷崩盘！！
t*3
6 楼
肝火热，得熬凉茶
m*o
7 楼
我们是没有安排打针的
好像一般9个月打针的不多
【在 i***W 的大作中提到】
: rt
好像一般9个月打针的不多
【在 i***W 的大作中提到】
: rt
t*s
8 楼
楼主不就是觉得国内的同学有钱了心里不舒服了吗？
竟举些不恰当的例子，鄂尔多斯，温州并不代表中国
第六次人口普查，拥有北京户口和暂住证的人达到了3000余万，相当于整个加拿
大人口，房价能不贵吗？
楼主就不要在发表屁股决定脑袋的观点了
竟举些不恰当的例子，鄂尔多斯，温州并不代表中国
第六次人口普查，拥有北京户口和暂住证的人达到了3000余万，相当于整个加拿
大人口，房价能不贵吗？
楼主就不要在发表屁股决定脑袋的观点了
q*q
9 楼
看不懂中文 可以请翻译成英文吗谢谢
肝火热，得熬凉茶
【在 t**********3 的大作中提到】
: 肝火热，得熬凉茶
肝火热，得熬凉茶
【在 t**********3 的大作中提到】
: 肝火热，得熬凉茶
b*u
10 楼
我们没有打。
t*e
11 楼
好文。
但泡沫的起源应该和leverage没有必然关联。
对一个商品的需求全部来自其使用价值的时候，就没有泡沫。比如馒头。
对一个商品的需求含有来自投资价值的时候，就会有泡沫。这部分比重越大，泡沫越大
。买入只是为了卖出，投资价值是对未来的源自使用价值的需求扩张的预期。预期是靠
不住的。
【在 a********t 的大作中提到】
: 首先说说什么是泡沫。一个东西的价值升高，甚至翻倍，并不意味着就是有泡沫。泡沫
: 的产生源于leverage。借贷高到一定程度，利润变得对市场行情非常敏感的时候，就像
: 泡沫的膜一样越来越薄，一旦出现市场波动，泡沫就会破裂。
: 所以说看泡沫要看leverage。
: 美国房地产08年崩溃，归根到底就是老百姓借贷严重超标，收入根本不能支持贷款以及
: 拥有房产的各种成本。
: 中国的情况不一样。买房要40%-50%首付。买房的人很多又都属于集体供楼。银行在这
: 方面不是有充足保护吗？
: 并非如此。银行日子并不好过。通货膨胀高的情况下，借款人的比贷款的银行要占便宜
: 。3年前收入￥3000，3年后由于通货膨胀等原因，收入变成￥5000，相当于国家印钱给
但泡沫的起源应该和leverage没有必然关联。
对一个商品的需求全部来自其使用价值的时候，就没有泡沫。比如馒头。
对一个商品的需求含有来自投资价值的时候，就会有泡沫。这部分比重越大，泡沫越大
。买入只是为了卖出，投资价值是对未来的源自使用价值的需求扩张的预期。预期是靠
不住的。
【在 a********t 的大作中提到】
: 首先说说什么是泡沫。一个东西的价值升高，甚至翻倍，并不意味着就是有泡沫。泡沫
: 的产生源于leverage。借贷高到一定程度，利润变得对市场行情非常敏感的时候，就像
: 泡沫的膜一样越来越薄，一旦出现市场波动，泡沫就会破裂。
: 所以说看泡沫要看leverage。
: 美国房地产08年崩溃，归根到底就是老百姓借贷严重超标，收入根本不能支持贷款以及
: 拥有房产的各种成本。
: 中国的情况不一样。买房要40%-50%首付。买房的人很多又都属于集体供楼。银行在这
: 方面不是有充足保护吗？
: 并非如此。银行日子并不好过。通货膨胀高的情况下，借款人的比贷款的银行要占便宜
: 。3年前收入￥3000，3年后由于通货膨胀等原因，收入变成￥5000，相当于国家印钱给
a*e
12 楼
包皮脱落。。。。。。
用 3m tape 粘下。
用 3m tape 粘下。
p*m
13 楼
我们满一个月的时候去见ped，就给我们看过要打针的安排，9个月的时候有。
【在 i***W 的大作中提到】
: rt
【在 i***W 的大作中提到】
: rt
B*r
14 楼
泡沫
是
使用价值（utility,决定需求）
和
制造价值（value，决定供应）
之间的失衡
【在 t**e 的大作中提到】
: 好文。
: 但泡沫的起源应该和leverage没有必然关联。
: 对一个商品的需求全部来自其使用价值的时候，就没有泡沫。比如馒头。
: 对一个商品的需求含有来自投资价值的时候，就会有泡沫。这部分比重越大，泡沫越大
: 。买入只是为了卖出，投资价值是对未来的源自使用价值的需求扩张的预期。预期是靠
: 不住的。
是
使用价值（utility,决定需求）
和
制造价值（value，决定供应）
之间的失衡
【在 t**e 的大作中提到】
: 好文。
: 但泡沫的起源应该和leverage没有必然关联。
: 对一个商品的需求全部来自其使用价值的时候，就没有泡沫。比如馒头。
: 对一个商品的需求含有来自投资价值的时候，就会有泡沫。这部分比重越大，泡沫越大
: 。买入只是为了卖出，投资价值是对未来的源自使用价值的需求扩张的预期。预期是靠
: 不住的。
r*k
15 楼
那rmb和美刀就是最大的泡沫。
【在 B**********r 的大作中提到】
: 泡沫
: 是
: 使用价值（utility,决定需求）
: 和
: 制造价值（value，决定供应）
: 之间的失衡
【在 B**********r 的大作中提到】
: 泡沫
: 是
: 使用价值（utility,决定需求）
: 和
: 制造价值（value，决定供应）
: 之间的失衡
B*r
16 楼
Not 商品
【在 r***k 的大作中提到】
: 那rmb和美刀就是最大的泡沫。
【在 r***k 的大作中提到】
: 那rmb和美刀就是最大的泡沫。
r*n
17 楼
消费者这边也有leverage，没别的方向投资，再加上小农意识，赚得钱都买房，空置率
太高，穷得只剩下房子了。
太高，穷得只剩下房子了。
h*c
18 楼
强贴留名
a*t
19 楼
我敲这些的时候，心里想的就是XIN。个人觉得XIN还有50%的下降空间。增发新股的可
能性还是很大的。在这个价位私有化的可能性还是很小的。
能性还是很大的。在这个价位私有化的可能性还是很小的。
m*i
20 楼
中国的房地产是暴利行业啊。 大陆还有什么行业比房地产更挣钱的。
现在大陆很多二三线城市的房价也就是6,000-8,000左右，不知道还有多少下降的空间
。
现在大陆很多二三线城市的房价也就是6,000-8,000左右，不知道还有多少下降的空间
。
B*r
21 楼
回购/分红，和增发新股相矛盾。公司在5年前IPO后，从未从股市套钱增发。而且CEO持
有近50%的股份，增发就是稀释自己。
你“心里想的就是XIN”。而这个Leverage对Xinyuan最不适用，相比中国其他地产商。
公司没有囤积地皮，基本上都是快进快出。
不要说我pump。我这是基于两年多持股和研究的结果。
【在 a********t 的大作中提到】
: 我敲这些的时候，心里想的就是XIN。个人觉得XIN还有50%的下降空间。增发新股的可
: 能性还是很大的。在这个价位私有化的可能性还是很小的。
有近50%的股份，增发就是稀释自己。
你“心里想的就是XIN”。而这个Leverage对Xinyuan最不适用，相比中国其他地产商。
公司没有囤积地皮，基本上都是快进快出。
不要说我pump。我这是基于两年多持股和研究的结果。
【在 a********t 的大作中提到】
: 我敲这些的时候，心里想的就是XIN。个人觉得XIN还有50%的下降空间。增发新股的可
: 能性还是很大的。在这个价位私有化的可能性还是很小的。
m*i
22 楼
You can certainly short the stock if you feel that way.
【在 a********t 的大作中提到】
: 我敲这些的时候，心里想的就是XIN。个人觉得XIN还有50%的下降空间。增发新股的可
: 能性还是很大的。在这个价位私有化的可能性还是很小的。
【在 a********t 的大作中提到】
: 我敲这些的时候，心里想的就是XIN。个人觉得XIN还有50%的下降空间。增发新股的可
: 能性还是很大的。在这个价位私有化的可能性还是很小的。
m*y
23 楼
minncai, can you talk about the current price level of NCT and XIN?
【在 m*****i 的大作中提到】
: 中国的房地产是暴利行业啊。 大陆还有什么行业比房地产更挣钱的。
: 现在大陆很多二三线城市的房价也就是6,000-8,000左右，不知道还有多少下降的空间
: 。
【在 m*****i 的大作中提到】
: 中国的房地产是暴利行业啊。 大陆还有什么行业比房地产更挣钱的。
: 现在大陆很多二三线城市的房价也就是6,000-8,000左右，不知道还有多少下降的空间
: 。
p*n
24 楼
1. 中国政府不会再敢随便银根紧缩了。
2. 现在随便一发就是几万亿。
3. 5年工资翻番，老中的钱能干嘛去呢？
2. 现在随便一发就是几万亿。
3. 5年工资翻番，老中的钱能干嘛去呢？
t*y
25 楼
好文，Mark了，之前怎么会被我漏掉了。
r*k
26 楼
XIN的股价比净资产达到0.3，这个价位私有化很正常。至于50%的下降空间，估计是拍
拍屁股想出来的，为啥不是90%的下降空间？
【在 a********t 的大作中提到】
: 我敲这些的时候，心里想的就是XIN。个人觉得XIN还有50%的下降空间。增发新股的可
: 能性还是很大的。在这个价位私有化的可能性还是很小的。
拍屁股想出来的，为啥不是90%的下降空间？
【在 a********t 的大作中提到】
: 我敲这些的时候，心里想的就是XIN。个人觉得XIN还有50%的下降空间。增发新股的可
: 能性还是很大的。在这个价位私有化的可能性还是很小的。
w*y
27 楼
hao
【在 t**e 的大作中提到】
: 好文。
: 但泡沫的起源应该和leverage没有必然关联。
: 对一个商品的需求全部来自其使用价值的时候，就没有泡沫。比如馒头。
: 对一个商品的需求含有来自投资价值的时候，就会有泡沫。这部分比重越大，泡沫越大
: 。买入只是为了卖出，投资价值是对未来的源自使用价值的需求扩张的预期。预期是靠
: 不住的。
【在 t**e 的大作中提到】
: 好文。
: 但泡沫的起源应该和leverage没有必然关联。
: 对一个商品的需求全部来自其使用价值的时候，就没有泡沫。比如馒头。
: 对一个商品的需求含有来自投资价值的时候，就会有泡沫。这部分比重越大，泡沫越大
: 。买入只是为了卖出，投资价值是对未来的源自使用价值的需求扩张的预期。预期是靠
: 不住的。
a*t
28 楼
三篇文章，一定要看一看。
http://www.scmp.com/business/china-business/article/1101536/hua
中文解释：
http://finance.qq.com/a/20121211/000466.htm
更深入的文章：
http://www.reuters.com/article/2012/08/06/us-china-banks-idUSBR
全国范围的Ponzi Scheme，如何解决？
http://www.scmp.com/business/china-business/article/1101536/hua
中文解释：
http://finance.qq.com/a/20121211/000466.htm
更深入的文章：
http://www.reuters.com/article/2012/08/06/us-china-banks-idUSBR
全国范围的Ponzi Scheme，如何解决？
J*B
29 楼
他有没有拍屁股想出来的我不知道， 但是我肯定知道你是用屁股（肯定不是眼睛和大
脑）来看XIN的财务数据的。
【在 r***k 的大作中提到】
: XIN的股价比净资产达到0.3，这个价位私有化很正常。至于50%的下降空间，估计是拍
: 拍屁股想出来的，为啥不是90%的下降空间？
脑）来看XIN的财务数据的。
【在 r***k 的大作中提到】
: XIN的股价比净资产达到0.3，这个价位私有化很正常。至于50%的下降空间，估计是拍
: 拍屁股想出来的，为啥不是90%的下降空间？
B*r
30 楼
Give me any facts.
【在 J*********B 的大作中提到】
: 他有没有拍屁股想出来的我不知道， 但是我肯定知道你是用屁股（肯定不是眼睛和大
: 脑）来看XIN的财务数据的。
【在 J*********B 的大作中提到】
: 他有没有拍屁股想出来的我不知道， 但是我肯定知道你是用屁股（肯定不是眼睛和大
: 脑）来看XIN的财务数据的。
J*B
31 楼
你马甲不少啊。来来， 多弄点马甲多骗一点煞笔买Xin.
【在 B**********r 的大作中提到】
: Give me any facts.
【在 B**********r 的大作中提到】
: Give me any facts.
J*B
32 楼
你马甲不少啊。来来， 多弄点马甲多骗一点煞笔买Xin.
【在 B**********r 的大作中提到】
: Give me any facts.
【在 B**********r 的大作中提到】
: Give me any facts.
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