中国将以怎样的方式消灭房价泡沫?# China - 中国研究
G*i
1 楼
现在当务之急，要维持房地产市场的稳定，而不是主动去戳破那些泡沫，因为主动挤破
的后果会很严重。换言之，需要通过短期的房地产调控与长效机制相结合，达到使高房
价软着陆的目的。
自2017年以来，尽管中国各城市的房地产调控政策密集出台，但是也难以阻止房地产泡
沫膨胀的步伐。目前一线城市房产均价在6-7万/平方米，而二线城市房子均价普遍在3-
4万元/平方米，三四线城市房从也多数过万，就连中国的五线城市，房价也涨破了9000
元/平方米。
从目前情况来看，中国各城市的房价已远远跑在了居民收入的前面。由于经历了去年初
至今的房价爆涨，部分二三线城市房产的租售比已经大幅上升，甚至超过了一线城市，
惠州、石家庄、合肥、南京分别为844、824、746、653。
而上海该比例为644，深圳为627，广州为600，北京为594。按国际房价与租金比例的一
般标准在200-300。这说明了国内房价在经历了本轮牛市的大幅上涨之后，只有投机价
值，连投资的价值也没有，谁会去买一套年投资回报率低于3%以下的房产呢？
国内的房地产泡沫已经比较严重，可能在北京大学冯教授看来，中国各城市都存着大小
不同的房地产泡沫，不要主动去戳破它，否则系统性金融风险肯定在所难免。
因为现在不仅是一线城市，连三四线城市房价都存在着泡沫。所以，现在只能是采取不
主动挤破泡沫，让房地产“软着陆”的办法，这样可以避免给中国经济带来直接冲击。
那么，目前中国各地的房价已经虚高了，不主动戳破房价泡沫，房地产就会自己软着陆
了吗？显然是不可能的。但是可以通过一系列的政策手段，来使中国高房价避开“硬着
陆”的风险，通过时间换空间的方式，逐步回落到与当地居民收入挂钩的价格，那还是
有可能的。
首先，现在主要通过房地产调控政策，使一二线城市房价泡沫不被剌穿，避免全局性的
系统性金融风险发生，而对于三四五线城市的房价泡沫，可以通过3-5年的限售令把三
四线城市房价泡沫破裂进程向后拖，或者允许部分局部性、可控的泡沫风险直接爆发。
事实上，三四线城市房价出现大跌也并不一定就会引发危机。现在北京周边的通州、燕
郊、香河、大厂等地的房价也出现了大跌。通州房价从去年初的3万元/平方米，现在下
跌至1.8万/平方米,在这种情况下,也没有出现过大的金融危机，所以，我们也不要过分
夸大房价下跌，对中国金融体系产生的影响。
再者，对于一二线城市房价有可能发生“硬着陆”的风险，那么就可以暂时通过房地产
调控限购、限售政策将房地产的成交量稳定起来，这样就是将房地产冷冻起来，再用时
间换空间，等待房地产长效机制的到来。当房地产长效机制出台后，调控政策就可宣布
退出历史舞台。
在我们看来，房地产长效机制分成二大类，一是，通过开征房产税、房贷利率的上调，
来遏制房价上涨，打击投机炒作者，并强调住房不炒理念，让房地产慢慢回归居住属性。
特别值得关注的是，不动产信息全国联网已经完成，这为后续出台房产税，在房子的保
有环节上增加投机者的成本，这对于遏制高房价是有利的。
二是，通过多渠道供给，多途径保障的方式，来解决广大群体的住房问题。现在拿深圳
推出的长效机制来分析，住宅商品房只占到50%，而另外50%就是保障房和租赁房。这使
得很多人不必都一定要去买房，而通过保障房和租赁房的形式来解决住房问题。这对于
商品住宅来说是需求的大分流，房地产市场将归于平静。
最后，对于一二线城市房价偏高，远离当地市民收入，那么就一边通过房地产调控机制
（比如限价），让房价每年下跌15%左右，把房价泡沫给挤出来，然后再不断提高当地
居民的收入水平，通过5-6年的时间，让房价与当地居民的收入水平接轨，从而达到房
地产泡沫的软着陆。
实际上，当房价跌至当地居民收入可以来决定房价，而不是炒房团的杠杆资金来决定房
价时，中国的房地产“软着陆”才真正完成。那么，未来中国各城市的房价，就由当地
居民收入增减来决定，一套房子的价格应该是当地居民年收入的15至20倍左右。所以，
尽管中国各地房价都存在着一定的泡沫，但房地产实现软着陆还是有可能的。
的后果会很严重。换言之，需要通过短期的房地产调控与长效机制相结合，达到使高房
价软着陆的目的。
自2017年以来，尽管中国各城市的房地产调控政策密集出台，但是也难以阻止房地产泡
沫膨胀的步伐。目前一线城市房产均价在6-7万/平方米，而二线城市房子均价普遍在3-
4万元/平方米，三四线城市房从也多数过万，就连中国的五线城市，房价也涨破了9000
元/平方米。
从目前情况来看，中国各城市的房价已远远跑在了居民收入的前面。由于经历了去年初
至今的房价爆涨，部分二三线城市房产的租售比已经大幅上升，甚至超过了一线城市，
惠州、石家庄、合肥、南京分别为844、824、746、653。
而上海该比例为644，深圳为627，广州为600，北京为594。按国际房价与租金比例的一
般标准在200-300。这说明了国内房价在经历了本轮牛市的大幅上涨之后，只有投机价
值，连投资的价值也没有，谁会去买一套年投资回报率低于3%以下的房产呢？
国内的房地产泡沫已经比较严重，可能在北京大学冯教授看来，中国各城市都存着大小
不同的房地产泡沫，不要主动去戳破它，否则系统性金融风险肯定在所难免。
因为现在不仅是一线城市，连三四线城市房价都存在着泡沫。所以，现在只能是采取不
主动挤破泡沫，让房地产“软着陆”的办法，这样可以避免给中国经济带来直接冲击。
那么，目前中国各地的房价已经虚高了，不主动戳破房价泡沫，房地产就会自己软着陆
了吗？显然是不可能的。但是可以通过一系列的政策手段，来使中国高房价避开“硬着
陆”的风险，通过时间换空间的方式，逐步回落到与当地居民收入挂钩的价格，那还是
有可能的。
首先，现在主要通过房地产调控政策，使一二线城市房价泡沫不被剌穿，避免全局性的
系统性金融风险发生，而对于三四五线城市的房价泡沫，可以通过3-5年的限售令把三
四线城市房价泡沫破裂进程向后拖，或者允许部分局部性、可控的泡沫风险直接爆发。
事实上，三四线城市房价出现大跌也并不一定就会引发危机。现在北京周边的通州、燕
郊、香河、大厂等地的房价也出现了大跌。通州房价从去年初的3万元/平方米，现在下
跌至1.8万/平方米,在这种情况下,也没有出现过大的金融危机，所以，我们也不要过分
夸大房价下跌，对中国金融体系产生的影响。
再者，对于一二线城市房价有可能发生“硬着陆”的风险，那么就可以暂时通过房地产
调控限购、限售政策将房地产的成交量稳定起来，这样就是将房地产冷冻起来，再用时
间换空间，等待房地产长效机制的到来。当房地产长效机制出台后，调控政策就可宣布
退出历史舞台。
在我们看来，房地产长效机制分成二大类，一是，通过开征房产税、房贷利率的上调，
来遏制房价上涨，打击投机炒作者，并强调住房不炒理念，让房地产慢慢回归居住属性。
特别值得关注的是，不动产信息全国联网已经完成，这为后续出台房产税，在房子的保
有环节上增加投机者的成本，这对于遏制高房价是有利的。
二是，通过多渠道供给，多途径保障的方式，来解决广大群体的住房问题。现在拿深圳
推出的长效机制来分析，住宅商品房只占到50%，而另外50%就是保障房和租赁房。这使
得很多人不必都一定要去买房，而通过保障房和租赁房的形式来解决住房问题。这对于
商品住宅来说是需求的大分流，房地产市场将归于平静。
最后，对于一二线城市房价偏高，远离当地市民收入，那么就一边通过房地产调控机制
（比如限价），让房价每年下跌15%左右，把房价泡沫给挤出来，然后再不断提高当地
居民的收入水平，通过5-6年的时间，让房价与当地居民的收入水平接轨，从而达到房
地产泡沫的软着陆。
实际上，当房价跌至当地居民收入可以来决定房价，而不是炒房团的杠杆资金来决定房
价时，中国的房地产“软着陆”才真正完成。那么，未来中国各城市的房价，就由当地
居民收入增减来决定，一套房子的价格应该是当地居民年收入的15至20倍左右。所以，
尽管中国各地房价都存在着一定的泡沫，但房地产实现软着陆还是有可能的。