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标 题: 美股评论：美国房地产见底需三年
发信站: BBS 未名空间站 (Tue Dec 7 13:57:46 2010, 美东)
美股评论：美国房地产见底需三年
2010年12月07日 20:16 新浪财经
导读：Daily Finance专栏作家查尔斯-休-史密斯(Charles Hugh Smith)12月7日发
表评论文章称，在存量住宅不断上升、房屋净值大幅下降、止赎乱局与贷款标准收紧、
贷款修订无法阻止业主违约等因素综合作用下，美国房地产市场可能还将继续寻底，也
许三年后才能见底。
以下是史密斯的评论文章摘译：
考虑到房地产市场对全国资产负债表的重要性，市场观察家们纷纷寻找住宅价格见
底的迹象也就不足为奇了。对于这些观察家而言，11月2日有一个好消息：房地产经纪
商协会(NAR)公布10月份二手房签约销售指数大增10.4%。
但是这一正面数据必须放在房价持续下跌、待售房屋库存膨胀以及止赎机器不断出
现法律失灵的大背景下来考量。在这一背景下，NAR的数据便没有那么喜人了。
二手房签销上升的利好还被其他利空所抵消，比如10月份新房销售下降8.1%，季调
之后按年率只有28.3万栋，接近历史低点，而二手房销售下降2.2%，折合成年率大约为
400万栋。第三季度，房屋销售环比锐减25%，季调之后按年率为416万栋，较2009年第
三季度的528栋下降21%。
一些房地产分析师预测，随着大量负资产房产和止赎房产的库存缓慢消化，房价还
将下跌3年。我们只需从基本的供求关系便可明白其中缘由：分析师预计未来数年还将
有高达1200万栋房产被抛向市场，如果每年大约销售400万栋，那么清空存货便需要3年
时间。
房屋业主处于亏钱境地
所谓的待售房屋“影子库存”也在上升，也就是银行所持有、但目前尚未进入市场
的房产。尽管过去9个月银行已经出售了大约70万栋止赎房屋，但相比去年的销售量下
降了25%。摩根士丹利的分析师预测，银行所持有、即将进入止赎、但尚未被抛入市场
中的房产接近800万栋。
根据这种供求失衡状态，一些房地产观察家预测房价还将从当前位置下跌8%。
根据房地产分析机构CoreLogic的数据，截至6月30日，将近四分之一进行了抵押贷
款的房屋业主(1100万)房屋价值低于所欠抵押贷款数额。还有240万借款人房屋净值不
足5%，在支付中介费和交易成本之后，他们出售房屋可能导致亏钱。
由于数百万房屋仍在等着进入止赎，大部分城市房价仍在继续下跌是不足为怪的。
第三季度市场对止赎房产的需求急剧萎缩，进一步证明在经历2009年和2010年年初的量
价复苏之后，楼市似乎正在进入第二轮下跌。
房屋净值仍大幅下降
根据联储最近公布的资金流报告，房屋业主的净值从2006年房地产市场顶峰时期下
降大约6万亿美元。尽管住房估值的回升让房屋业主的净值从6万亿美元的低谷升至7万
亿美元，房屋业主净值占房屋价值的比例仍从将近60%的高点跌至40%。
住房抵押贷款债务已经从10.5万亿美元略微降至10.15万亿美元，但这主要是赔本
出售(short sale)中贷款商减记以及止赎拍卖的结果。所谓赔本出售，指的是房屋以低
于所欠抵押贷款的价格出售，由银行来承担这一亏损。
因此，尽管近期房屋销量和价格的复苏多少提升了房屋业主的净值，美国家庭仍损
失了6万亿美元净值，其中三分之一的家庭净值为零、所欠抵押贷款高于其房屋现值。
家庭抵押贷款债务的规模仍接近房地产泡沫峰值时的水平。
止赎乱象与标准收紧给市场蒙上阴影
尽管贷款商坚称他们已经严格遵守规定重启止赎程序，大量的法律行动正在让这一
声明受到质疑。
在最近一宗案件中，美国破产法庭的一名法官拒绝了新泽西州约翰-肯普(John T.
Kemp)的房屋止赎请求，判定他的抵押贷款公司在出售抵押贷款时未能按要求向托管人
作出告知。这可能让新的托管人纽约梅隆银行(Bank of New York Mellon)没有权利进
行止赎，这一裁决也给众多其他止赎案例的合法性打上了问号。
与此同时，房地产律师们正在审阅成千上万的档案，查找是否存在可能导致贷款商
的止赎申请被拒的严重错误，同时抵押贷款支持证券的持有人正在敦促银行回购不正当
转手的抵押贷款。
贷款修订只在一半时候起作用
房地产市场潜在的购买者也在缩水。随着近几年联邦住房管理局(FHA)担保了更多
抵押贷款，FHA贷款的违约率一路飙升。为了遏制止赎洪峰，贷款商已经将获得FHA担保
贷款的最低信用评分从620提高至640。这便将大约600万人排除在潜在购房者之外。
现在优质抵押贷款的违约率超过9%，让行业观察家最为忧心的是，旨在避免房屋业
主未来违约的贷款修订计划正在经受着高达50%的违约率，这意味着接受抵押贷款修订
的一半家庭最终在一年内再次违约。
所有这些因素加起来，似乎意味着房地产市场2011年仍可能处于动荡之中。(诚之)
