c*a
6 楼
30 year rate looks a little better comparing to the 15 years.
h*3
10 楼
ARM seems risky but if you do the maths and assume rates don't go "
skyrocketed", savings from initial yrs could more than offset the increase
in the later yrs. worst case is 1st 10 yrs would probably be a wash. and
you do have option to refi into another 5-yr ARM after 5 yrs.
you may be selling in 3-5 yrs, that would really put ARM loan ahead.
bottom line, no right or wrong answer--just your comfort level.
in
【在 y*******a 的大作中提到】
: HOW TO COMPARE TO THEM? Even though the term is 30 years, we might finish in
: 10-15 years by paying more principle. For the terms of 15 years, we also
: might finish the loan in 10-15 years. Which way is better?
skyrocketed", savings from initial yrs could more than offset the increase
in the later yrs. worst case is 1st 10 yrs would probably be a wash. and
you do have option to refi into another 5-yr ARM after 5 yrs.
you may be selling in 3-5 yrs, that would really put ARM loan ahead.
bottom line, no right or wrong answer--just your comfort level.
in
【在 y*******a 的大作中提到】
: HOW TO COMPARE TO THEM? Even though the term is 30 years, we might finish in
: 10-15 years by paying more principle. For the terms of 15 years, we also
: might finish the loan in 10-15 years. Which way is better?
y*a
13 楼
great, thank you. I didn't ask about the rates for ARM. I am going to ask
about the rates now.
bests,
【在 h****3 的大作中提到】
: ARM seems risky but if you do the maths and assume rates don't go "
: skyrocketed", savings from initial yrs could more than offset the increase
: in the later yrs. worst case is 1st 10 yrs would probably be a wash. and
: you do have option to refi into another 5-yr ARM after 5 yrs.
: you may be selling in 3-5 yrs, that would really put ARM loan ahead.
: bottom line, no right or wrong answer--just your comfort level.
:
: in
about the rates now.
bests,
【在 h****3 的大作中提到】
: ARM seems risky but if you do the maths and assume rates don't go "
: skyrocketed", savings from initial yrs could more than offset the increase
: in the later yrs. worst case is 1st 10 yrs would probably be a wash. and
: you do have option to refi into another 5-yr ARM after 5 yrs.
: you may be selling in 3-5 yrs, that would really put ARM loan ahead.
: bottom line, no right or wrong answer--just your comfort level.
:
: in
p*y
16 楼
选30年或是15年,主要看还款能力,和对债务几投资的规划。
见到过不少收入很高,债务比例也很低,但依然用30年固定的。基本上是投资盈利比较
好吧。
见到过不少收入很高,债务比例也很低,但依然用30年固定的。基本上是投资盈利比较
好吧。
a*h
20 楼
interesting, how about my calculation below:
As an example,
Loan amount = 500K
15 year rate: 3.125%
30 year rate: 3.75%
total mortgage payment difference:
15 year: 3483
30 year: 2316
difference: 1167
just look at first month interest payment
15 year: 1300
30 year: 1562
difference: 262
with tax saving difference(assume 40% save): 157
so your additional $1167 payment monthly generated $157 monthly interest
saving which is 13.5%.
%-
【在 f*******g 的大作中提到】
: 30年的很合算(除非一个人在投资上非常非常保守)
: 3.5%的名义利率在税后只有2.1%-2.5%
: 最差可以存到MMA里(也就是资金闲置的时候), 利率是1.00%或低一些,税后是0.6%-
: 0.8%或低一些
: 所以贷款的实际利率成本是1.5%-1.8%
: 如果贷30年,这个低利率成本可以保持30年
: 投资实际回报达到5%不算离谱吧
: 所以在当前的低利率货币环境下
: 贷15年或30年很容易选择
As an example,
Loan amount = 500K
15 year rate: 3.125%
30 year rate: 3.75%
total mortgage payment difference:
15 year: 3483
30 year: 2316
difference: 1167
just look at first month interest payment
15 year: 1300
30 year: 1562
difference: 262
with tax saving difference(assume 40% save): 157
so your additional $1167 payment monthly generated $157 monthly interest
saving which is 13.5%.
%-
【在 f*******g 的大作中提到】
: 30年的很合算(除非一个人在投资上非常非常保守)
: 3.5%的名义利率在税后只有2.1%-2.5%
: 最差可以存到MMA里(也就是资金闲置的时候), 利率是1.00%或低一些,税后是0.6%-
: 0.8%或低一些
: 所以贷款的实际利率成本是1.5%-1.8%
: 如果贷30年,这个低利率成本可以保持30年
: 投资实际回报达到5%不算离谱吧
: 所以在当前的低利率货币环境下
: 贷15年或30年很容易选择
f*g
21 楼
You were kind of comparing apples and oranges.
30年的贷款实际利率成本1.5%-1.8%
这个成本可以保持30年
当然with declining principal over time
与这个有比较意义的是15年的贷款实际利率成本
假设15年的名义利率是2.75%
15年的贷款实际利率是1.0%-1.2%
但是这个成本只可以保持15年
当然也是with declining principal over time
每年实际利率多出大概0.5%
与此同时把还贷期限从15年延长到30年
对于一般人来说应该是很划算的
(除非投资理念非常保守:所有投资都在储蓄账户)
【在 a********h 的大作中提到】
: interesting, how about my calculation below:
: As an example,
: Loan amount = 500K
: 15 year rate: 3.125%
: 30 year rate: 3.75%
: total mortgage payment difference:
: 15 year: 3483
: 30 year: 2316
: difference: 1167
: just look at first month interest payment
30年的贷款实际利率成本1.5%-1.8%
这个成本可以保持30年
当然with declining principal over time
与这个有比较意义的是15年的贷款实际利率成本
假设15年的名义利率是2.75%
15年的贷款实际利率是1.0%-1.2%
但是这个成本只可以保持15年
当然也是with declining principal over time
每年实际利率多出大概0.5%
与此同时把还贷期限从15年延长到30年
对于一般人来说应该是很划算的
(除非投资理念非常保守:所有投资都在储蓄账户)
【在 a********h 的大作中提到】
: interesting, how about my calculation below:
: As an example,
: Loan amount = 500K
: 15 year rate: 3.125%
: 30 year rate: 3.75%
: total mortgage payment difference:
: 15 year: 3483
: 30 year: 2316
: difference: 1167
: just look at first month interest payment
N*g
22 楼
"3.5%的名义利率在税后只有2.1%-2.5%"是怎么算的?税率40-30%?这个版上的大多数
人不可能有这么高的税率吧?一般20-25%差不多。我们州的mortgage利息不能抵州税,
只能抵联邦税,不知道别的州如何。
“投资实际回报达到5%”是税前还是税后?如果是税前,按照你30-40%的税率算,实际
回报才3%-3.5%。而且投资回报是铁定要交州税的。
另外你没提到的一点是还mortgage的投资是no risk,你还掉多少mortgage,100%可以
给你省多少利息。而其他的股票基金之类投资都是有risk的,你很可能根本达不到5%收
益率,甚至亏本。
比较的时候以上都是要考虑的问题。
%-
【在 f*******g 的大作中提到】
: 30年的很合算(除非一个人在投资上非常非常保守)
: 3.5%的名义利率在税后只有2.1%-2.5%
: 最差可以存到MMA里(也就是资金闲置的时候), 利率是1.00%或低一些,税后是0.6%-
: 0.8%或低一些
: 所以贷款的实际利率成本是1.5%-1.8%
: 如果贷30年,这个低利率成本可以保持30年
: 投资实际回报达到5%不算离谱吧
: 所以在当前的低利率货币环境下
: 贷15年或30年很容易选择
人不可能有这么高的税率吧?一般20-25%差不多。我们州的mortgage利息不能抵州税,
只能抵联邦税,不知道别的州如何。
“投资实际回报达到5%”是税前还是税后?如果是税前,按照你30-40%的税率算,实际
回报才3%-3.5%。而且投资回报是铁定要交州税的。
另外你没提到的一点是还mortgage的投资是no risk,你还掉多少mortgage,100%可以
给你省多少利息。而其他的股票基金之类投资都是有risk的,你很可能根本达不到5%收
益率,甚至亏本。
比较的时候以上都是要考虑的问题。
%-
【在 f*******g 的大作中提到】
: 30年的很合算(除非一个人在投资上非常非常保守)
: 3.5%的名义利率在税后只有2.1%-2.5%
: 最差可以存到MMA里(也就是资金闲置的时候), 利率是1.00%或低一些,税后是0.6%-
: 0.8%或低一些
: 所以贷款的实际利率成本是1.5%-1.8%
: 如果贷30年,这个低利率成本可以保持30年
: 投资实际回报达到5%不算离谱吧
: 所以在当前的低利率货币环境下
: 贷15年或30年很容易选择
y*n
23 楼
看你是否吃紧。
15年,利息低,自然你付的利息低。但每个月要多付至少1/3.
30年,利息高些,但每月付的少很多。
这就是区别。
15年,利息低,自然你付的利息低。但每个月要多付至少1/3.
30年,利息高些,但每月付的少很多。
这就是区别。
N*g
26 楼
原则同意,但很多实际情况会改变结果。
比如有多少人会持有一个房产超过15年,甚至超过7年?如有统计数据可以看一下。很
多人小孩到了上学年龄都会换房到好学区,还有人换了工作到外地也要卖房,还有人生
了二胎要换更大的房,还有人工资涨了也要换大房。你一卖房,你锁定的30年利率就作
废了。如果你预计将来会有以上情况发生,还不如5ARM,7ARM,省的利息是实实在在的。
【在 f*******g 的大作中提到】
: 我的确是你说的这个意思
: 如你所说
: 当然也需要考虑个人的marginal tax rate
: 以及对风险的承受能力
: 我的核心意思是
: 现在基本上是最好的举债时机
: 现在的低利率可能还能维持一段时间
: 但是长期来说利率一直这么低不太可能
: 我在另外一个跟帖里也说了
: 把还贷期限从15年延长到30年
比如有多少人会持有一个房产超过15年,甚至超过7年?如有统计数据可以看一下。很
多人小孩到了上学年龄都会换房到好学区,还有人换了工作到外地也要卖房,还有人生
了二胎要换更大的房,还有人工资涨了也要换大房。你一卖房,你锁定的30年利率就作
废了。如果你预计将来会有以上情况发生,还不如5ARM,7ARM,省的利息是实实在在的。
【在 f*******g 的大作中提到】
: 我的确是你说的这个意思
: 如你所说
: 当然也需要考虑个人的marginal tax rate
: 以及对风险的承受能力
: 我的核心意思是
: 现在基本上是最好的举债时机
: 现在的低利率可能还能维持一段时间
: 但是长期来说利率一直这么低不太可能
: 我在另外一个跟帖里也说了
: 把还贷期限从15年延长到30年
a*h
27 楼
very interesting and helpful discussion.
I guess our time horizon in making the analyses is different,
majority of 30 year mortgages prepay in 4-7 years, thus my analysis is based
on the excess return of 15-year in the next few years against 30-year.
I also expect rates to start going up, so I agree with your point that 30-
year is a better way to lock in historical low rate IF you will stay with
the mortgage for over 15 years, which most people don't.
【在 f*******g 的大作中提到】
: You were kind of comparing apples and oranges.
: 30年的贷款实际利率成本1.5%-1.8%
: 这个成本可以保持30年
: 当然with declining principal over time
: 与这个有比较意义的是15年的贷款实际利率成本
: 假设15年的名义利率是2.75%
: 15年的贷款实际利率是1.0%-1.2%
: 但是这个成本只可以保持15年
: 当然也是with declining principal over time
: 每年实际利率多出大概0.5%
I guess our time horizon in making the analyses is different,
majority of 30 year mortgages prepay in 4-7 years, thus my analysis is based
on the excess return of 15-year in the next few years against 30-year.
I also expect rates to start going up, so I agree with your point that 30-
year is a better way to lock in historical low rate IF you will stay with
the mortgage for over 15 years, which most people don't.
【在 f*******g 的大作中提到】
: You were kind of comparing apples and oranges.
: 30年的贷款实际利率成本1.5%-1.8%
: 这个成本可以保持30年
: 当然with declining principal over time
: 与这个有比较意义的是15年的贷款实际利率成本
: 假设15年的名义利率是2.75%
: 15年的贷款实际利率是1.0%-1.2%
: 但是这个成本只可以保持15年
: 当然也是with declining principal over time
: 每年实际利率多出大概0.5%
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