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自住房转成出租房，抵税问题？

自住房转成出租房，抵税问题？# Living

z*a2014-03-25 07:03

1 楼

请问各位大牛一个问题，如果我要搬家到外地，把现在的自住房转成出租房，在新的地
方需要再租房的话，应该如何考虑对于我财务和税收的影响：
1.出租房的考虑主要是现金流：Cash flow = rental income - (monthly payment +
HOA + insurance + property tax + management fee + maintenance fee)
如果不是正现金流的话，就得说得每个月亏钱的话，多少是可以接受的？还是应该干脆
考虑卖掉？主要是刚买两年，略涨了一些，卖掉似乎比较亏，想等等看。
2.出租房的mortgage interest似乎只能抵消rental income，而不像现在可以用来减所
有income的税，这样我的报税少了一大笔deduction，算下来也有几千的税收减免，这
个就没有了吗？即使我只有这一套房，在外地租房，这个只能算成出租房吗？
多谢各位！

w*m2014-03-25 07:03

2 楼

请CPA做税也是出租房COST的一部分

z*a2014-03-25 07:03

3 楼

如果出租的话，肯定会考虑找专业人士。现在还在做决定的阶段，想了解一下大概是个
什么情况，看看租出去是不是合适……

【在 w*****m 的大作中提到】

: 请CPA做税也是出租房COST的一部分

c*s2014-03-25 07:03

4 楼

You can consider your rental as income and mortgage as cost. Also you can
have house depreciation every year in your tax sheet. If you use TurboTax
for small business, it has the option when you input your tax information.
Let's how I did when I had my previous house for rent.

z*a2014-03-25 07:03

5 楼

多谢回复。我研究了也是这样，mortgage interest和property tax 只能作为rental
expense，抵消rental income，但是我算下来我的rental net income可能差不多是0
，或者稍微有一点loss的样子。这个loss可以抵税是吧？
但是和我之前自住房子比，少了一大笔mortgage interest的deduction，这个今年帮我
退了几千的州税和联邦税呢。我在turbobox了试了一下，如果房子改成rental，就没有
mortgage interest和property tax的抵税了。
所以我不是很理解，就算我只有一套房，还在付房贷，但是出租了，这套房也只能算
rental property？我自己另外租房，也完全没有任何的税务减免吗？

【在 c******s 的大作中提到】

: You can consider your rental as income and mortgage as cost. Also you can
: have house depreciation every year in your tax sheet. If you use TurboTax
: for small business, it has the option when you input your tax information.
: Let's how I did when I had my previous house for rent.

c*h2014-03-25 07:03

6 楼

bso your salary income too high so that your rental loss cannnot be deducted
from your total income, but has to be carried over to next year?
otherwise, it is the same; i.e. deduction in rental income will be reflected
in total income.

F*y2014-03-25 07:03

7 楼

我刚做完，如果当年房子出租，property tax+interest是按比例分在business cost和
schedule A里
如果这房子整年都出租，你只能报一次，either schedule E里算作cost, or schedule
A里算你自己的itemization deduction,结果差不多的。不可能两边都抵税

0

【在 z****a 的大作中提到】

: 多谢回复。我研究了也是这样，mortgage interest和property tax 只能作为rental
: expense，抵消rental income，但是我算下来我的rental net income可能差不多是0
: ，或者稍微有一点loss的样子。这个loss可以抵税是吧？
: 但是和我之前自住房子比，少了一大笔mortgage interest的deduction，这个今年帮我
: 退了几千的州税和联邦税呢。我在turbobox了试了一下，如果房子改成rental，就没有
: mortgage interest和property tax的抵税了。
: 所以我不是很理解，就算我只有一套房，还在付房贷，但是出租了，这套房也只能算
: rental property？我自己另外租房，也完全没有任何的税务减免吗？

z*a2014-03-25 07:03

8 楼

谢谢上面两位的回答。我就是搞不明白这个两面差不多,我现在比较的是下面两个情况。
scenario 1
我现在的情况，我的房子自己住，每月还款房产税之类的交3000块，但是每个月的利息
和房产税可以省500的税，所以最后的支出是2500.
scenario 2
假设我的自住房，我把它出租了，每月能收房租3000块，和我的房贷利息，管理费，房
产税正好抵消，所以我的rental net income为0.这样我不需要为rental income交税，
但是我需要在新的地方租一个房子：假设房租也是3000块。这样我每月花3000块房钱，
没有额外的税收减免，最后的支出是3000，比第一种情况多花500块.
在scenario 2里面，我还没有考虑现金流，如果再算上每月还的本金和HOA，我还得每
月多花1000多块。这样算下来，我每个月比第一种情况，每个月多花1000 + 500块？
请各位帮我看看我分析的对吗？

schedule

【在 F**********y 的大作中提到】

: 我刚做完，如果当年房子出租，property tax+interest是按比例分在business cost和
: schedule A里
: 如果这房子整年都出租，你只能报一次，either schedule E里算作cost, or schedule
: A里算你自己的itemization deduction,结果差不多的。不可能两边都抵税
:
: 0

c*h2014-03-25 07:03

9 楼

没看懂你的计算。 s 1 里不是也有本金和HOA的问题吗？

z*a2014-03-25 07:03

10 楼

S1是全算上，利息，本金，税，等等，每月3000块。减税500块，所以实际成本只有
2500块

【在 c**h 的大作中提到】

: 没看懂你的计算。 s 1 里不是也有本金和HOA的问题吗？

s*d2014-03-25 07:03

11 楼

不对
Scenario 1
现金流入：0
现金流出：3000-500=2500
Net: -2500
Scenario 2
现金流入：3000
现金流出：3000+3000=6000
Net: -3000
你自己比较吧~

况。

【在 z****a 的大作中提到】

: 谢谢上面两位的回答。我就是搞不明白这个两面差不多,我现在比较的是下面两个情况。
: scenario 1
: 我现在的情况，我的房子自己住，每月还款房产税之类的交3000块，但是每个月的利息
: 和房产税可以省500的税，所以最后的支出是2500.
: scenario 2
: 假设我的自住房，我把它出租了，每月能收房租3000块，和我的房贷利息，管理费，房
: 产税正好抵消，所以我的rental net income为0.这样我不需要为rental income交税，
: 但是我需要在新的地方租一个房子：假设房租也是3000块。这样我每月花3000块房钱，
: 没有额外的税收减免，最后的支出是3000，比第一种情况多花500块.
: 在scenario 2里面，我还没有考虑现金流，如果再算上每月还的本金和HOA，我还得每

z*a2014-03-25 07:03

12 楼

恩，你说的对。
就是说我把自己的房子租出去，就算租金能cover我的支出，我再租个同样价钱的房子
。但是我损失了自住房利息和房产税省税的500块钱。

【在 s**********d 的大作中提到】

: 不对
: Scenario 1
: 现金流入：0
: 现金流出：3000-500=2500
: Net: -2500
: Scenario 2
: 现金流入：3000
: 现金流出：3000+3000=6000
: Net: -3000
: 你自己比较吧~