判断房子价值的简单方法 - 未名空间MITBBS历史存档

判断房子价值的简单方法# Living

l*22015-04-19 07:04

1 楼

我说的是投资价值，不是消费价值。
投资价值是相对的，是相对融资成本（中行利率）和机会成本（通货膨胀）而言。
消费价值是绝对的，但是无法量化，例如一家人安逸生活的enjoyment是不能用钱来量
化的。
如何判断现在房子投资价值？
我觉得在美国，根据现在的利率和通胀，
房子的投资价值 = 12年* (年租金 - 年地税 - HOA）
如果想买一个房子，如果同类房子在这个地区的房租是每月1000美元，地产税是2000一
年，那么这个房子的投资价值是12万。如果有每月200的HOA，那么投资价值会减少3万
左右。
如果央行利息开始上升，12年要向下调。如果通胀上升，12年要向上跳。
当然，大陆人都喜欢另一个模式判断房子投资价值的模型，就是看有没有愿意出更高价
格买房子的傻瓜来接手。

c*o2015-04-19 07:04

2 楼

美国不会升息的，洗洗睡吧

a*s2015-04-19 07:04

3 楼

难道不是看升值？大城市一般都是升值收益远大于租金的

B*e2015-04-19 07:04

4 楼

升值大于租金你说的是国内吧。

i*r2015-04-19 07:04

5 楼

mark。
[在 ljiiuan2 (文刀兄) 的大作中提到：]
：我说的是投资价值，不是消费价值。
：
：...........

f*u2015-04-19 07:04

6 楼

去google搜索一下cap rate

l*22015-04-19 07:04

7 楼

母鸡的价值在于能下多少蛋，现金流决定资产的价值。如果房子是自己住，那根本
不能算资产，应该算负债，因为现金流是负的。
美国的房价100多年里都在以每年3.5增加，但是安货币购买力来说，房价从来没涨过。
大陆房价这么火了15年，其实出去通胀，房价的购买力只涨了1倍，而且现在还面对
泡沫回调

【在 a*****s 的大作中提到】

: 难道不是看升值？大城市一般都是升值收益远大于租金的

b*c2015-04-19 07:04

8 楼

赞

【在 l******2 的大作中提到】

: 我说的是投资价值，不是消费价值。
: 投资价值是相对的，是相对融资成本（中行利率）和机会成本（通货膨胀）而言。
: 消费价值是绝对的，但是无法量化，例如一家人安逸生活的enjoyment是不能用钱来量
: 化的。
: 如何判断现在房子投资价值？
: 我觉得在美国，根据现在的利率和通胀，
: 房子的投资价值 = 12年* (年租金 - 年地税 - HOA）
: 如果想买一个房子，如果同类房子在这个地区的房租是每月1000美元，地产税是2000一
: 年，那么这个房子的投资价值是12万。如果有每月200的HOA，那么投资价值会减少3万
: 左右。

l*42015-04-19 07:04

9 楼

呀，这种基本常识都不懂的帖子也推荐上十大，mitbbs威武

S*n2015-04-19 07:04

10 楼

自住房也应该算资产的。自住房也可以规划rental budget，然后看现金流是正的还是
负的。

过。

【在 l******2 的大作中提到】

: 母鸡的价值在于能下多少蛋，现金流决定资产的价值。如果房子是自己住，那根本
: 不能算资产，应该算负债，因为现金流是负的。
: 美国的房价100多年里都在以每年3.5增加，但是安货币购买力来说，房价从来没涨过。
: 大陆房价这么火了15年，其实出去通胀，房价的购买力只涨了1倍，而且现在还面对
: 泡沫回调

o*e2015-04-19 07:04

11 楼

乘以12年怎么算出来的？有什么根据没有？

【在 l******2 的大作中提到】

: 我说的是投资价值，不是消费价值。
: 投资价值是相对的，是相对融资成本（中行利率）和机会成本（通货膨胀）而言。
: 消费价值是绝对的，但是无法量化，例如一家人安逸生活的enjoyment是不能用钱来量
: 化的。
: 如何判断现在房子投资价值？
: 我觉得在美国，根据现在的利率和通胀，
: 房子的投资价值 = 12年* (年租金 - 年地税 - HOA）
: 如果想买一个房子，如果同类房子在这个地区的房租是每月1000美元，地产税是2000一
: 年，那么这个房子的投资价值是12万。如果有每月200的HOA，那么投资价值会减少3万
: 左右。

f*i2015-04-19 07:04

12 楼

根据楼主理论，在纽约上海买房子的都是投资白吃？

【在 o*****e 的大作中提到】

: 乘以12年怎么算出来的？有什么根据没有？

l*22015-04-19 07:04

13 楼

对，一个白痴期待另外一个白痴出更高的价格接手。

【在 f****i 的大作中提到】

: 根据楼主理论，在纽约上海买房子的都是投资白吃？

s*a2015-04-19 07:04

14 楼

不分地域的一刀切，肯定不是很好的办法。我看YOUTUBE上
不错的小区，人口逐年增加，1%RULE以上，还算可以，2%
以上的当然更好，房子好租的地方。

f*i2015-04-19 07:04

15 楼

嗯，看来弯曲房产投资最佳地点就是oakland了

【在 l******2 的大作中提到】

: 对，一个白痴期待另外一个白痴出更高的价格接手。

T*U2015-04-19 07:04

16 楼

房子的投资价值 = 12年* (年租金 - 年地税 - HOA）
如果想买一个房子，如果同类房子在这个地区的房租是每月1000美元，地产税是2000一
年，那么这个房子的投资价值是12万。
难道lz就是传说的数体教？难道不是10万？

【在 l******2 的大作中提到】

: 我说的是投资价值，不是消费价值。
: 投资价值是相对的，是相对融资成本（中行利率）和机会成本（通货膨胀）而言。
: 消费价值是绝对的，但是无法量化，例如一家人安逸生活的enjoyment是不能用钱来量
: 化的。
: 如何判断现在房子投资价值？
: 我觉得在美国，根据现在的利率和通胀，
: 房子的投资价值 = 12年* (年租金 - 年地税 - HOA）
: 如果想买一个房子，如果同类房子在这个地区的房租是每月1000美元，地产税是2000一
: 年，那么这个房子的投资价值是12万。如果有每月200的HOA，那么投资价值会减少3万
: 左右。

B*y2015-04-19 07:04

17 楼

嗯，最后白痴都发了财，然后聪明人坐在一旁冷静的分析白痴是如何发财的。。。

【在 l******2 的大作中提到】

: 对，一个白痴期待另外一个白痴出更高的价格接手。

l*22015-04-19 07:04

18 楼

你SB
12yr（1000/month*12month - 2000/yr）=120000

【在 T*U 的大作中提到】

: 房子的投资价值 = 12年* (年租金 - 年地税 - HOA）
: 如果想买一个房子，如果同类房子在这个地区的房租是每月1000美元，地产税是2000一
: 年，那么这个房子的投资价值是12万。
: 难道lz就是传说的数体教？难道不是10万？

z*n2015-04-19 07:04

19 楼

其实lz说得很对，要从纯投资角度来看。
所谓纯投资，就是看能不能出租，租金几何
不过lz忽略了一个空置率的问题。
就是你买这个房子，预期持有的时间内，平均每年要空置多少天。
参杂其他因素，比如交通，学区，治安，臭水沟等等，如果你的房子空置率是接近100%
，那不管租金多少，HOA多少利率多少，这样的房子都是不值得投资的。
不过判断这个空置率就没有这么容易量化的手段了。

l*o2015-04-19 07:04

20 楼

你不考虑好区和差区的分别么？

【在 l******2 的大作中提到】

: 我说的是投资价值，不是消费价值。
: 投资价值是相对的，是相对融资成本（中行利率）和机会成本（通货膨胀）而言。
: 消费价值是绝对的，但是无法量化，例如一家人安逸生活的enjoyment是不能用钱来量
: 化的。
: 如何判断现在房子投资价值？
: 我觉得在美国，根据现在的利率和通胀，
: 房子的投资价值 = 12年* (年租金 - 年地税 - HOA）
: 如果想买一个房子，如果同类房子在这个地区的房租是每月1000美元，地产税是2000一
: 年，那么这个房子的投资价值是12万。如果有每月200的HOA，那么投资价值会减少3万
: 左右。

l*22015-04-19 07:04

21 楼

好区房租也高，投资价值也高，但是12年现金流不变

【在 l*****o 的大作中提到】

: 你不考虑好区和差区的分别么？

P*52015-04-19 07:04

22 楼

单纯出租物业不考虑升值，我有一个简单公式，文学城上面把这叫百分之一法则。月租
金是贷款成本的百分之一，才能够本。
距离，15万的物业，月租金1500，符合百分之一，保本的底线。

c*i2015-04-19 07:04

23 楼

mark

s*a2015-04-19 07:04

24 楼

这个是不考虑PROPERTY TAX和HOA的吧，应该都算上。
另外不要以为房租就是纯收入，长期地来看房租
的一半要用于房子的修理和装修。这样看的话，
出租房子其实不怎么赚钱，还很辛苦

【在 P**5 的大作中提到】

: 单纯出租物业不考虑升值，我有一个简单公式，文学城上面把这叫百分之一法则。月租
: 金是贷款成本的百分之一，才能够本。
: 距离，15万的物业，月租金1500，符合百分之一，保本的底线。

l*22015-04-19 07:04

25 楼

好区房租也高，投资价值也高，但是12年现金流不变

【在 l*****o 的大作中提到】

: 你不考虑好区和差区的分别么？

a*n2015-04-19 07:04

26 楼

按你这种算法整个旧金山湾区房市早就泡沫了——2、3年前就已经泡沫了，于是12、13
年买房的人是sb，14、15年买房的都是sb中的战斗机咯？
你这个模型太简单了。

【在 l******2 的大作中提到】

: 我说的是投资价值，不是消费价值。
: 投资价值是相对的，是相对融资成本（中行利率）和机会成本（通货膨胀）而言。
: 消费价值是绝对的，但是无法量化，例如一家人安逸生活的enjoyment是不能用钱来量
: 化的。
: 如何判断现在房子投资价值？
: 我觉得在美国，根据现在的利率和通胀，
: 房子的投资价值 = 12年* (年租金 - 年地税 - HOA）
: 如果想买一个房子，如果同类房子在这个地区的房租是每月1000美元，地产税是2000一
: 年，那么这个房子的投资价值是12万。如果有每月200的HOA，那么投资价值会减少3万
: 左右。

m*t2015-04-19 07:04

27 楼

买东西等升值的叫投机，因为有亏的风险
投资一般都是很低风险或者基本0风险的，比如存款、国债啥的
租房是投资，因为不可能出现负房租
投资还是投机，没有什么孰优孰劣，区别就是回报和风险

【在 f****i 的大作中提到】

: 根据楼主理论，在纽约上海买房子的都是投资白吃？

l*22015-04-19 07:04

28 楼

我说的是投资价值，不是消费价值。
一家人买个房子安居乐业，不用经常搬家， family enjoyment是不可以量化的，不在
这个帖子的范畴内。
我说的傻逼是大陆或美国买房出租的人。

13

【在 a***n 的大作中提到】

: 按你这种算法整个旧金山湾区房市早就泡沫了——2、3年前就已经泡沫了，于是12、13
: 年买房的人是sb，14、15年买房的都是sb中的战斗机咯？
: 你这个模型太简单了。

f*i2015-04-19 07:04

29 楼

嘿,收不到房租的风险不用管了?

【在 m*t 的大作中提到】

: 买东西等升值的叫投机，因为有亏的风险
: 投资一般都是很低风险或者基本0风险的，比如存款、国债啥的
: 租房是投资，因为不可能出现负房租
: 投资还是投机，没有什么孰优孰劣，区别就是回报和风险

J*S2015-04-19 07:04

30 楼

投资不是怎么算的，投资不是算眼前；投资是看将来的，
投资就和抢东西一样，投资是你抢人家还没想到要抢的东西，你抢了以后，更多人
来抢，你的投资就成功了。或者你投资的，现在也抢手，将来更抢手。
如果你投资，现在看来，你可挣很多的钱，但是你投资的，人越来越不要，你现在赚再
多钱，将来，你必定亏本。

【在 l******2 的大作中提到】

: 我说的是投资价值，不是消费价值。
: 投资价值是相对的，是相对融资成本（中行利率）和机会成本（通货膨胀）而言。
: 消费价值是绝对的，但是无法量化，例如一家人安逸生活的enjoyment是不能用钱来量
: 化的。
: 如何判断现在房子投资价值？
: 我觉得在美国，根据现在的利率和通胀，
: 房子的投资价值 = 12年* (年租金 - 年地税 - HOA）
: 如果想买一个房子，如果同类房子在这个地区的房租是每月1000美元，地产税是2000一
: 年，那么这个房子的投资价值是12万。如果有每月200的HOA，那么投资价值会减少3万
: 左右。

d*s2015-04-19 07:04

31 楼

市场会偏离基本面很长时间，所以价值投资者有horizon risk.就是不知道什么时候会
回归基本盘，也许还没有回归自己就破产了。
这个和股市投资一样的，很多时候考虑因素是2点：一个是价值，一个是momentum.
这个帖子楼主是只考虑价值。中国房价很多时候考虑是momentum，价格趋势。
考虑价值的人会考虑现金流，如果现金流是正的，那就让房子sit there，即使房价涨
跌都无所谓。
考虑momentum的，在乎房价升涨，如果房价涨，当然赚钱，比如过去10年中国房价；但
是万一房价跌，那就亏大了，因为基本现金流抵抗不了支出。

13

【在 a***n 的大作中提到】

: 按你这种算法整个旧金山湾区房市早就泡沫了——2、3年前就已经泡沫了，于是12、13
: 年买房的人是sb，14、15年买房的都是sb中的战斗机咯？
: 你这个模型太简单了。

J*S2015-04-19 07:04

32 楼

短期投资的话，你可以看眼前，你赚了，你就退了。这应该是在LZ的讨论范围之外。

【在 J**S 的大作中提到】

: 投资不是怎么算的，投资不是算眼前；投资是看将来的，
: 投资就和抢东西一样，投资是你抢人家还没想到要抢的东西，你抢了以后，更多人
: 来抢，你的投资就成功了。或者你投资的，现在也抢手，将来更抢手。
: 如果你投资，现在看来，你可挣很多的钱，但是你投资的，人越来越不要，你现在赚再
: 多钱，将来，你必定亏本。

f*i2015-04-19 07:04

33 楼

房产可不是短期投资
要短期投资不如买REIT

【在 J**S 的大作中提到】

: 短期投资的话，你可以看眼前，你赚了，你就退了。这应该是在LZ的讨论范围之外。

m*t2015-04-19 07:04

34 楼

这么说就是搅理了
房租是可以指望的固定回报，就像利息一样。因为有你说的那种情况，租房风险比存银
行告高，所以回报率也高一些。
但是投机不保证稳定的现金回报，这是本质差别

【在 f****i 的大作中提到】

: 嘿,收不到房租的风险不用管了?

s*a2015-04-19 07:04

35 楼

我同事卖房，79万不到1700 SQ FEET，4BED2BATH，被中国人OFFER了CASH
说是要出租，能租3500就不错了，我都觉得，唉，可能将来砸手里

f*i2015-04-19 07:04

36 楼

去你算出来的回报率最高的地方走一圈你就知道了

【在 m*t 的大作中提到】

: 这么说就是搅理了
: 房租是可以指望的固定回报，就像利息一样。因为有你说的那种情况，租房风险比存银
: 行告高，所以回报率也高一些。
: 但是投机不保证稳定的现金回报，这是本质差别

a*g2015-04-19 07:04

37 楼

有钱人想法不一样。1 million以上的房子租四千刚出头的都有。人家要分散投渠道，
这个房子卖了钱拿出来干什么？
有钱，要任性，杠杆的。
我们穷人操富人的心，操不准。

【在 s****a 的大作中提到】

: 我同事卖房，79万不到1700 SQ FEET，4BED2BATH，被中国人OFFER了CASH
: 说是要出租，能租3500就不错了，我都觉得，唉，可能将来砸手里

P*52015-04-19 07:04

38 楼

按1%估算成本，地税什么都在内，甚至可以包个basic的宽带网络。

【在 s****a 的大作中提到】

: 这个是不考虑PROPERTY TAX和HOA的吧，应该都算上。
: 另外不要以为房租就是纯收入，长期地来看房租
: 的一半要用于房子的修理和装修。这样看的话，
: 出租房子其实不怎么赚钱，还很辛苦

P*52015-04-19 07:04

39 楼

计算的成本的时候，收不到房租按0.8算。

【在 f****i 的大作中提到】

: 嘿,收不到房租的风险不用管了?

J*S2015-04-19 07:04

40 楼

投资有时候不一定是为了盈利，
有的时候，是为了规避风险，
有时候少亏，就是赢。
你没有好的投资项目，你就只能这样。最明显的例子，就是中国买美国人的国债。中
国买了那么多美国国债，经常被美国绑架不说，那点利息，我就感觉是亏本生意。但是
，没办法，亏也得这样，美国国债还是最保险的。
现在弄个亚洲投资银行，感觉就是，要把美元资本找个更好的投资项目。

L*92015-04-19 07:04

41 楼

【在 l******2 的大作中提到】

: 我说的是投资价值，不是消费价值。
: 投资价值是相对的，是相对融资成本（中行利率）和机会成本（通货膨胀）而言。
: 消费价值是绝对的，但是无法量化，例如一家人安逸生活的enjoyment是不能用钱来量
: 化的。
: 如何判断现在房子投资价值？
: 我觉得在美国，根据现在的利率和通胀，
: 房子的投资价值 = 12年* (年租金 - 年地税 - HOA）
: 如果想买一个房子，如果同类房子在这个地区的房租是每月1000美元，地产税是2000一
: 年，那么这个房子的投资价值是12万。如果有每月200的HOA，那么投资价值会减少3万
: 左右。

s*u2015-04-19 07:04

42 楼

同样的“简单方法”也可以来算股票的“投资价值”。

m*82015-04-19 07:04

43 楼

古票炒的怎么样了？又成房事专家了？

【在 l******2 的大作中提到】

: 我说的是投资价值，不是消费价值。
: 投资价值是相对的，是相对融资成本（中行利率）和机会成本（通货膨胀）而言。
: 消费价值是绝对的，但是无法量化，例如一家人安逸生活的enjoyment是不能用钱来量
: 化的。
: 如何判断现在房子投资价值？
: 我觉得在美国，根据现在的利率和通胀，
: 房子的投资价值 = 12年* (年租金 - 年地税 - HOA）
: 如果想买一个房子，如果同类房子在这个地区的房租是每月1000美元，地产税是2000一
: 年，那么这个房子的投资价值是12万。如果有每月200的HOA，那么投资价值会减少3万
: 左右。