【闲话房贷】夫妻买房title选Community Property为好（加州）# Living
s*e
1 楼
SIVR: 0.3% gross expense
SLV: 0.5% gross expense
SLV: 0.5% gross expense
c*4
2 楼
这个话题与贷款本身没有太大关系，但却是几乎每个买房的人尤其是第一次买房的人都
会问的问题，就是，我已婚，房子的title应该怎么写比较好？
在加州，夫妻共同买房有两个比较常见的title:
1. Joint Tenants;
2. Community Property with Right of Survivorship.
这两个title有很多对比之处就不一一列举了，只叙述两个与买房者利益最相关的部分。
首先，在产权转移上，两者没有什么区别，在一方死亡后，另一方都是自动继承死亡一
方的权益，例如丈夫去世，妻子自动独自拥有房子100%的产权。
那么，为什么在加州选Community Property with Right of Survivorship比较好？因
为从税务的角度考虑此种title可以极大的省所得税（Capital Gain tax）。例如，夫
妻两人2008年花费$600K买了一栋房子，到了2015年，丈夫因为意外去世，妻子自动继
承丈夫产权，并需要卖掉房子，此时房子价值已经涨到$2M。如果房子的title是按照
Joint Tenants来写的，那么房子出售的时候税务部门(IRS)会认为妻子有很大的
Capital Gain，算法是，妻子的原始花费为$600K的一半 - $300K，加上$2M 的一半 -
$1M = $1.3M，这个被认为是计算税时的总base，而卖房时房子的价值为$2M，故妻子的
Capital Gain为$2M - $1.3M = $700K，$700K的税可不小！
相对的，如果当时房子的title放的是Community Property with Right of
Survivorship，这个税就不用交，因为在此title下，妻子会被认为在这个房子的税务
上也完全的“接管”丈夫的一切，IRS算税的时候也就直接会把$2M作为计算的base，从
而妻子就不用交任何的Capital Gain tax。
当然，在某些情况下，即使用Joint Tenants继承，也会有$500K的tax exemption，但
由于设计到税法，本文不再详细展开。
例如，John和Christina是夫妻，title可以这样写：
John and Christina, husband and wife as community property with right of
survivorship.
包括加州在内，Arizona, California, Idaho, Louisiana, Nevada, New Mexico,
Texas, Washington和Wisconsin这几个州都是community state,应该都有相似的法令，
具体可以向自己州内的CPA或者real estate attorney咨询。
会问的问题，就是，我已婚，房子的title应该怎么写比较好？
在加州，夫妻共同买房有两个比较常见的title:
1. Joint Tenants;
2. Community Property with Right of Survivorship.
这两个title有很多对比之处就不一一列举了，只叙述两个与买房者利益最相关的部分。
首先，在产权转移上，两者没有什么区别，在一方死亡后，另一方都是自动继承死亡一
方的权益，例如丈夫去世，妻子自动独自拥有房子100%的产权。
那么，为什么在加州选Community Property with Right of Survivorship比较好？因
为从税务的角度考虑此种title可以极大的省所得税（Capital Gain tax）。例如，夫
妻两人2008年花费$600K买了一栋房子，到了2015年，丈夫因为意外去世，妻子自动继
承丈夫产权，并需要卖掉房子，此时房子价值已经涨到$2M。如果房子的title是按照
Joint Tenants来写的，那么房子出售的时候税务部门(IRS)会认为妻子有很大的
Capital Gain，算法是，妻子的原始花费为$600K的一半 - $300K，加上$2M 的一半 -
$1M = $1.3M，这个被认为是计算税时的总base，而卖房时房子的价值为$2M，故妻子的
Capital Gain为$2M - $1.3M = $700K，$700K的税可不小！
相对的，如果当时房子的title放的是Community Property with Right of
Survivorship，这个税就不用交，因为在此title下，妻子会被认为在这个房子的税务
上也完全的“接管”丈夫的一切，IRS算税的时候也就直接会把$2M作为计算的base，从
而妻子就不用交任何的Capital Gain tax。
当然，在某些情况下，即使用Joint Tenants继承，也会有$500K的tax exemption，但
由于设计到税法，本文不再详细展开。
例如，John和Christina是夫妻，title可以这样写：
John and Christina, husband and wife as community property with right of
survivorship.
包括加州在内，Arizona, California, Idaho, Louisiana, Nevada, New Mexico,
Texas, Washington和Wisconsin这几个州都是community state,应该都有相似的法令，
具体可以向自己州内的CPA或者real estate attorney咨询。
u*r
3 楼
SILVER
马上要瀑布了。
【在 s*******e 的大作中提到】
: SIVR: 0.3% gross expense
: SLV: 0.5% gross expense
马上要瀑布了。
【在 s*******e 的大作中提到】
: SIVR: 0.3% gross expense
: SLV: 0.5% gross expense
n*t
4 楼
"相对的，如果当时房子的title放的是Community Property with Right of
Survivorship，这个税就不用交，因为在此title下，妻子会被认为在这个房子的税务
上也完全的“接管”丈夫的一切，IRS算税的时候也就直接会把$2M作为计算的base，从
而妻子就不用交任何的Capital Gain tax"
这种算法完全不make sense！
Survivorship，这个税就不用交，因为在此title下，妻子会被认为在这个房子的税务
上也完全的“接管”丈夫的一切，IRS算税的时候也就直接会把$2M作为计算的base，从
而妻子就不用交任何的Capital Gain tax"
这种算法完全不make sense！
w*m
5 楼
夫妻还COMMUNITY那，是不是老婆就可以随便让人上了？
o*p
6 楼
title 选择要问律师，只是普通人—般不会花钱找专业咨询。
我的客户问我，推荐 community property with rights of surviveship.
最大好处是税基的step up, 有首祱的好处，这个好处要在—方去世情况下才能获得。
我的客户问我，推荐 community property with rights of surviveship.
最大好处是税基的step up, 有首祱的好处，这个好处要在—方去世情况下才能获得。
c*4
7 楼
所以说title怎么写很重要，有时候自己不注意很多能省的就pass过去了。
【在 n**t 的大作中提到】
: "相对的，如果当时房子的title放的是Community Property with Right of
: Survivorship，这个税就不用交，因为在此title下，妻子会被认为在这个房子的税务
: 上也完全的“接管”丈夫的一切，IRS算税的时候也就直接会把$2M作为计算的base，从
: 而妻子就不用交任何的Capital Gain tax"
: 这种算法完全不make sense！
【在 n**t 的大作中提到】
: "相对的，如果当时房子的title放的是Community Property with Right of
: Survivorship，这个税就不用交，因为在此title下，妻子会被认为在这个房子的税务
: 上也完全的“接管”丈夫的一切，IRS算税的时候也就直接会把$2M作为计算的base，从
: 而妻子就不用交任何的Capital Gain tax"
: 这种算法完全不make sense！
w*m
8 楼
万一闹离婚，这种会不会成为祸根啊，再说还有孩子继承人的问题
我们穷屌丝，60万的房子都欠个40万50万的，有点EQUITY也拿出来
做索了，也就是默克多才考虑这些。
我们穷屌丝，60万的房子都欠个40万50万的，有点EQUITY也拿出来
做索了，也就是默克多才考虑这些。
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