关于贷款上限问题# Living
p*8
1 楼
家庭年收入税前11万左右，现在房贷+车贷24万（20+4），房贷还有13.5年。最近有买
个投资房的想法，不知道贷款会有问题吗？我这种情况大概还能待到多少钱.
个投资房的想法，不知道贷款会有问题吗？我这种情况大概还能待到多少钱.
o*p
2 楼
应该没问题。
o*p
3 楼
c*4
4 楼
买房贷款申请的“房”分三种 - 自住屋（Primary Home)，二房（Second Home）和投
资房（Investment Property）。其中自住屋，如字面意思，是买来自己住的；Second
Home是指不长住的房子，但是偶尔会去住一下，例如在某旅游景点附近，海边的房子等
等；投资房则是期望着通过购买出租收租金，或者是低买高卖得到利润。
在不少地方，由于地理，工作地点或者环境因素，很多人可能不会想买个房子住在该处
，但是买来租给当地人收租金却是一个很好的选择。例如稍微靠内陆一点，不是那么沿
海的地方，房子的售价会明显的比繁华地区低，但是租金却没有少显著低多少。同样是
4房3卫的独立屋，在沿海可能要买超过一百万，但是内陆可能三四十万就能买到，同时
租金可能就差个几百块钱，也就是说，房价和房租不是成线性相关增加的，这就是为什
么有的地方放20%的首付就能有正的现金投资收益，有的地方却放40%的首付都收不回房
贷和地税等。
遇到过很多贷款人，很多人都认为买的第一个房子必须是自住屋，其实不然，即使现在
是在租房子住，如果有一定的资金和好的房源，也可以直接申请投资房买房贷款，而且
，申请起来比你想象的简单！
一. 收入要多少？和自住屋审核有区别吗？
没有区别，投资房收入的审核依然是看DTI（Debt-to-Income Ratio)，也就是：
（房贷+地税+保险+HOA+车贷+信用卡最低还款额）/ 税前月收入 <= 45%
更好的是，买投资房的话，投资房未来可能的租金收入会被算入可使用的收入，其算法
是，租金乘以75%，再减去投资房的月供，如果剩下的是正数，那么加到分母里；如果
是负数，则加到分子里。所以，有时你会发现直接买投资房甚至能获批更高额度的贷款
。这个租金怎么决定呢？贷款都要做房屋估值（Appraisal），银行会参考
AppraisalReport上Appraiser给出的租金建议。Appraiser会对比附近房子大概的租金
，做出一个“Comparable Rent Schedule”，给出自己的建议出租额度。
二. 首付需要多少，有额外要求吗？
买投资房首付最低需要20%，但是除了首付和closing cost之外，投资房的贷款申请还
需要有资金储备（Reserves），其额度要求是6个月的PITIA（Principal & Interest，
Tax, Insurance和HOA)，就是上文提到的房贷，地税，保险和HOA每个月的额度，再乘
以六 --- 要给银行看到还有这么多的钱在你的checking/savings account里面（不用
用掉，但是要呆在里面)。除了checking/savings这种cash account之外，股票（stock
），退休金（retirement account)，401K都可以。股票要打30%的折扣，退休金要打40
%的折扣。
另外，切记投资房的贷款申请不能用Gift Fund，所有的头款和reserve都必须是自己的
钱，包括夫妻间也不行，比如男方一个人申请贷款，不能用女方的资金，也不能把只有
女方一个人名字的账户里的钱马上转到男方的账户里使用，但是共同账户是可以拿来使
用的。（如果实在没办法，可以考虑两个人一起申请）所以如果有买投资房的打算但资
金又不够的话，最好提前两个月以上把钱打过来准备好，银行会看两个月的bank
statement。例如你9月份申请贷款，两个statement的区间是8月1日-8月31日以及7月1
日-7月31日，那么钱就要6月份或者之前打过来。
Exception: 如果你需要使用租金收入，那么要两个月的bank statement；如果你的工
资收入够扛住贷款不需要使用租金收入，那么一个月的bank statement也可以。
三. 信用，利率等？
不同银行有不同要求，但信用分数一般620分以上就可以。投资房贷款利率比自住屋差
一些，但是不会很多，其它条件相同的话，从0.125%到0.500%是一个正常的范围。
【在 p**********8 的大作中提到】
: 家庭年收入税前11万左右，现在房贷+车贷24万（20+4），房贷还有13.5年。最近有买
: 个投资房的想法，不知道贷款会有问题吗？我这种情况大概还能待到多少钱.
资房（Investment Property）。其中自住屋，如字面意思，是买来自己住的；Second
Home是指不长住的房子，但是偶尔会去住一下，例如在某旅游景点附近，海边的房子等
等；投资房则是期望着通过购买出租收租金，或者是低买高卖得到利润。
在不少地方，由于地理，工作地点或者环境因素，很多人可能不会想买个房子住在该处
，但是买来租给当地人收租金却是一个很好的选择。例如稍微靠内陆一点，不是那么沿
海的地方，房子的售价会明显的比繁华地区低，但是租金却没有少显著低多少。同样是
4房3卫的独立屋，在沿海可能要买超过一百万，但是内陆可能三四十万就能买到，同时
租金可能就差个几百块钱，也就是说，房价和房租不是成线性相关增加的，这就是为什
么有的地方放20%的首付就能有正的现金投资收益，有的地方却放40%的首付都收不回房
贷和地税等。
遇到过很多贷款人，很多人都认为买的第一个房子必须是自住屋，其实不然，即使现在
是在租房子住，如果有一定的资金和好的房源，也可以直接申请投资房买房贷款，而且
，申请起来比你想象的简单！
一. 收入要多少？和自住屋审核有区别吗？
没有区别，投资房收入的审核依然是看DTI（Debt-to-Income Ratio)，也就是：
（房贷+地税+保险+HOA+车贷+信用卡最低还款额）/ 税前月收入 <= 45%
更好的是，买投资房的话，投资房未来可能的租金收入会被算入可使用的收入，其算法
是，租金乘以75%，再减去投资房的月供，如果剩下的是正数，那么加到分母里；如果
是负数，则加到分子里。所以，有时你会发现直接买投资房甚至能获批更高额度的贷款
。这个租金怎么决定呢？贷款都要做房屋估值（Appraisal），银行会参考
AppraisalReport上Appraiser给出的租金建议。Appraiser会对比附近房子大概的租金
，做出一个“Comparable Rent Schedule”，给出自己的建议出租额度。
二. 首付需要多少，有额外要求吗？
买投资房首付最低需要20%，但是除了首付和closing cost之外，投资房的贷款申请还
需要有资金储备（Reserves），其额度要求是6个月的PITIA（Principal & Interest，
Tax, Insurance和HOA)，就是上文提到的房贷，地税，保险和HOA每个月的额度，再乘
以六 --- 要给银行看到还有这么多的钱在你的checking/savings account里面（不用
用掉，但是要呆在里面)。除了checking/savings这种cash account之外，股票（stock
），退休金（retirement account)，401K都可以。股票要打30%的折扣，退休金要打40
%的折扣。
另外，切记投资房的贷款申请不能用Gift Fund，所有的头款和reserve都必须是自己的
钱，包括夫妻间也不行，比如男方一个人申请贷款，不能用女方的资金，也不能把只有
女方一个人名字的账户里的钱马上转到男方的账户里使用，但是共同账户是可以拿来使
用的。（如果实在没办法，可以考虑两个人一起申请）所以如果有买投资房的打算但资
金又不够的话，最好提前两个月以上把钱打过来准备好，银行会看两个月的bank
statement。例如你9月份申请贷款，两个statement的区间是8月1日-8月31日以及7月1
日-7月31日，那么钱就要6月份或者之前打过来。
Exception: 如果你需要使用租金收入，那么要两个月的bank statement；如果你的工
资收入够扛住贷款不需要使用租金收入，那么一个月的bank statement也可以。
三. 信用，利率等？
不同银行有不同要求，但信用分数一般620分以上就可以。投资房贷款利率比自住屋差
一些，但是不会很多，其它条件相同的话，从0.125%到0.500%是一个正常的范围。
【在 p**********8 的大作中提到】
: 家庭年收入税前11万左右，现在房贷+车贷24万（20+4），房贷还有13.5年。最近有买
: 个投资房的想法，不知道贷款会有问题吗？我这种情况大概还能待到多少钱.
w*m
5 楼
买投资房请看我的地主指南，不是你买得起投资房，就可以去投资的
出租要遵循科学规律，否则很容易变成活雷锋
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