浅谈一下资产置换 - 未名空间MITBBS历史存档

w*22017-05-14 07:05

1 楼

炒房和炒股一样是需要置换的。
一般说来大家还是喜欢一套房子持在手上。房屋是大宗商品，变现起来不太容易。而且
因为交易费用，那么交易不能过于频繁。我自己认为，房屋还是一种金融工具，需要置
换。
房屋置换的概念，是因为我们使用了贷款与信用。自住房大概20%的首付，投资房25%
的首付。如果周期把握得好，或者知道房屋的在某个区域的涨势，那把已经涨的到顶的
房屋卖掉，去买还在发展区域的房子，涨势已经放缓的房屋，置换到涨势比较快的板块
，同时因为你的CAPITAL GAIN 已经全部进入你的口袋，如果做的好的话，一套在涨到
要到顶的房屋，可以置换好几套还在发展区域的房屋。你就可以享受出租房屋的收益，
还有CAPITAL GAIN了。
大概在80几年时，在上海有句话叫，宁要浦西一间床，不要浦东一套房。但是如果有先
见的，将浦西的一间床换成浦东新区一间房，不断地进行资产置换的，现在估计都要亿
万富翁。
资产的置换，有几个重要的因素，那就是，什么时候换，怎样换，多久换一次，一次换
多少。如果资本雄厚，当然可以靠钱砸出几个坑来。但是一般的上班族，做的好的话，
搞出羊那样的几个米，应该不是太难。

w*22017-05-14 07:05

2 楼

还是抛砖引玉啊。
大家讲钱，参与的积极性好像高些。

【在 w**********2 的大作中提到】

: 炒房和炒股一样是需要置换的。
: 一般说来大家还是喜欢一套房子持在手上。房屋是大宗商品，变现起来不太容易。而且
: 因为交易费用，那么交易不能过于频繁。我自己认为，房屋还是一种金融工具，需要置
: 换。
: 房屋置换的概念，是因为我们使用了贷款与信用。自住房大概20%的首付，投资房25%
: 的首付。如果周期把握得好，或者知道房屋的在某个区域的涨势，那把已经涨的到顶的
: 房屋卖掉，去买还在发展区域的房子，涨势已经放缓的房屋，置换到涨势比较快的板块
: ，同时因为你的CAPITAL GAIN 已经全部进入你的口袋，如果做的好的话，一套在涨到
: 要到顶的房屋，可以置换好几套还在发展区域的房屋。你就可以享受出租房屋的收益，
: 还有CAPITAL GAIN了。

c*12017-05-14 07:05

3 楼

#1 大多数人用不上
#2 这个比较复杂
#3 轻松,闲聊的. 观众容易参与的话题. 才会热闹

【在 w**********2 的大作中提到】

: 还是抛砖引玉啊。
: 大家讲钱，参与的积极性好像高些。

b*82017-05-14 07:05

4 楼

早知三日事，富贵一千年。

【在 w**********2 的大作中提到】

: 还是抛砖引玉啊。
: 大家讲钱，参与的积极性好像高些。

c*12017-05-14 07:05

5 楼

不敢指望富贵
只知道
粒粒皆辛苦

【在 b*********8 的大作中提到】

: 早知三日事，富贵一千年。

z*u2017-05-14 07:05

6 楼

我也觉得房屋置换更容易产生价值并且变现。但是房子的区域性很强。想找到上升期的
区域不太容易，尤其是在自己居住范围附近。如果要remote管理的话，对全职上班的又
不太合适。

【在 w**********2 的大作中提到】

: 炒房和炒股一样是需要置换的。
: 一般说来大家还是喜欢一套房子持在手上。房屋是大宗商品，变现起来不太容易。而且
: 因为交易费用，那么交易不能过于频繁。我自己认为，房屋还是一种金融工具，需要置
: 换。
: 房屋置换的概念，是因为我们使用了贷款与信用。自住房大概20%的首付，投资房25%
: 的首付。如果周期把握得好，或者知道房屋的在某个区域的涨势，那把已经涨的到顶的
: 房屋卖掉，去买还在发展区域的房子，涨势已经放缓的房屋，置换到涨势比较快的板块
: ，同时因为你的CAPITAL GAIN 已经全部进入你的口袋，如果做的好的话，一套在涨到
: 要到顶的房屋，可以置换好几套还在发展区域的房屋。你就可以享受出租房屋的收益，
: 还有CAPITAL GAIN了。

c*12017-05-14 07:05

7 楼

升级的做法
#1 sfh出租==>aparment出租
#2 sfh出租==> motel, hotel
#2也是可以吗?

w*22017-05-14 07:05

8 楼

呵呵

【在 c********1 的大作中提到】

: 升级的做法
: #1 sfh出租==>aparment出租
: #2 sfh出租==> motel, hotel
: #2也是可以吗?

w*22017-05-14 07:05

9 楼

一个朋友这几年的房子就做的很好。
我认识她的时候，刚刚毕业。在2009入市买房。第二年在一个产油区买了一套房投资。
因为油价变动很大。到2013初油价上升，他将那套房子卖掉，换了一块地加一套投资房
。大概过了几个月，那块地就大涨，他将地卖掉，又换了两套出租房。今年他的自住房
大涨，卖掉在一个新的开发区换了一套新房。所有的出租房今年出售。一个周期圆满
结束。大概八年的时间。其实最开始一起加起来大约二十万不到的现金，应该有一个米
往上的现金出来，外加一套新房子。
如果他不置换的话，那套油田区的房，现在正好见底，一分没赚，倒贴几万。

上升期的

【在 z***u 的大作中提到】

: 我也觉得房屋置换更容易产生价值并且变现。但是房子的区域性很强。想找到上升期的
: 区域不太容易，尤其是在自己居住范围附近。如果要remote管理的话，对全职上班的又
: 不太合适。

c*12017-05-14 07:05

10 楼

什么事,我都只知道个大概
真正需要时,再进一步研究,了解...

【在 w**********2 的大作中提到】

: 呵呵

w*22017-05-14 07:05

11 楼

不是我自己。但我是军师。
记得我爸爸老是和我说，宋朝时，杨家将一家人出生入死，当的都是挂角将军，打的都
是赵家的江山。
俺这个行当也有难言之隐。好东西先要满足客户。客户不要的才轮到我。轮到我就没钱
赚了。555

【在 c********1 的大作中提到】

: 什么事,我都只知道个大概
: 真正需要时,再进一步研究,了解...

y*u2017-05-14 07:05

12 楼

信这货的是傻逼

【在 w**********2 的大作中提到】

: 炒房和炒股一样是需要置换的。
: 一般说来大家还是喜欢一套房子持在手上。房屋是大宗商品，变现起来不太容易。而且
: 因为交易费用，那么交易不能过于频繁。我自己认为，房屋还是一种金融工具，需要置
: 换。
: 房屋置换的概念，是因为我们使用了贷款与信用。自住房大概20%的首付，投资房25%
: 的首付。如果周期把握得好，或者知道房屋的在某个区域的涨势，那把已经涨的到顶的
: 房屋卖掉，去买还在发展区域的房子，涨势已经放缓的房屋，置换到涨势比较快的板块
: ，同时因为你的CAPITAL GAIN 已经全部进入你的口袋，如果做的好的话，一套在涨到
: 要到顶的房屋，可以置换好几套还在发展区域的房屋。你就可以享受出租房屋的收益，
: 还有CAPITAL GAIN了。

O*O2017-05-14 07:05

13 楼

如果不买房，同样5倍杠杆买油的话
赚的更多吧

【在 w**********2 的大作中提到】

: 一个朋友这几年的房子就做的很好。
: 我认识她的时候，刚刚毕业。在2009入市买房。第二年在一个产油区买了一套房投资。
: 因为油价变动很大。到2013初油价上升，他将那套房子卖掉，换了一块地加一套投资房
: 。大概过了几个月，那块地就大涨，他将地卖掉，又换了两套出租房。今年他的自住房
: 大涨，卖掉在一个新的开发区换了一套新房。所有的出租房今年出售。一个周期圆满
: 结束。大概八年的时间。其实最开始一起加起来大约二十万不到的现金，应该有一个米
: 往上的现金出来，外加一套新房子。
: 如果他不置换的话，那套油田区的房，现在正好见底，一分没赚，倒贴几万。
:
: 上升期的

w*22017-05-14 07:05

14 楼

那你说的是期货了。如果存油，更愿意存房。
而且房屋的MORTGAGE比做BUSINESS贷款容易得多，利息也低，经营成本低，收入更加稳
定。
加油站的利润非常薄。通常一个GALLON就几分钱。很容易亏本。赚钱的是大的采油公司
。就这样，油价一跌，采油公司马上就跑。赚钱的话就都不跑了。

【在 O*O 的大作中提到】

: 如果不买房，同样5倍杠杆买油的话
: 赚的更多吧

c*12017-05-14 07:05

15 楼

期货。难度不小。可能一下子，钱就亏沒了。

【在 w**********2 的大作中提到】

: 那你说的是期货了。如果存油，更愿意存房。
: 而且房屋的MORTGAGE比做BUSINESS贷款容易得多，利息也低，经营成本低，收入更加稳
: 定。
: 加油站的利润非常薄。通常一个GALLON就几分钱。很容易亏本。赚钱的是大的采油公司
: 。就这样，油价一跌，采油公司马上就跑。赚钱的话就都不跑了。

L*n2017-05-14 07:05

16 楼

that's a big IF. 如果知道“周期“，呵呵。

【在 w**********2 的大作中提到】

: 炒房和炒股一样是需要置换的。
: 一般说来大家还是喜欢一套房子持在手上。房屋是大宗商品，变现起来不太容易。而且
: 因为交易费用，那么交易不能过于频繁。我自己认为，房屋还是一种金融工具，需要置
: 换。
: 房屋置换的概念，是因为我们使用了贷款与信用。自住房大概20%的首付，投资房25%
: 的首付。如果周期把握得好，或者知道房屋的在某个区域的涨势，那把已经涨的到顶的
: 房屋卖掉，去买还在发展区域的房子，涨势已经放缓的房屋，置换到涨势比较快的板块
: ，同时因为你的CAPITAL GAIN 已经全部进入你的口袋，如果做的好的话，一套在涨到
: 要到顶的房屋，可以置换好几套还在发展区域的房屋。你就可以享受出租房屋的收益，
: 还有CAPITAL GAIN了。

P*B2017-05-14 07:05

17 楼

https://www.irs.gov/uac/like-kind-exchanges-under-irc-code-section-1031

w*22017-05-14 07:05

18 楼

我的观点，赚钱了就行了，不要追求最高峰。
总归会有些历史数据可以让你查的。比如2007是最高峰。如果2009 左右买的房子，房
价基本只有2007年的一半左右。到了2007的位置，就要密切关注。赚了一半了就可以跑
路。因为首付只有20% 到25%，就是房子的价格已涨，从涨的很好的地方转到刚涨不久
的地方，出来的房付三套的首付绰绰有余。
我要自己买房，比前一个最高峰高一点，我肯定跑路。这个就很容易预测和判断。历史
数据是现成的。

【在 L****n 的大作中提到】

: that's a big IF. 如果知道“周期“，呵呵。

r*t2017-05-14 07:05

19 楼

都比不上买北上的房。09年五倍杠杆入市现在早实在财务自由了。
[在 OQO (OQO) 的大作中提到：]
:如果不买房，同样5倍杠杆买油的话
:赚的更多吧

L*n2017-05-14 07:05

20 楼

这种做法会让你Miss最猛最决定性的涨幅。

【在 w**********2 的大作中提到】

: 我的观点，赚钱了就行了，不要追求最高峰。
: 总归会有些历史数据可以让你查的。比如2007是最高峰。如果2009 左右买的房子，房
: 价基本只有2007年的一半左右。到了2007的位置，就要密切关注。赚了一半了就可以跑
: 路。因为首付只有20% 到25%，就是房子的价格已涨，从涨的很好的地方转到刚涨不久
: 的地方，出来的房付三套的首付绰绰有余。
: 我要自己买房，比前一个最高峰高一点，我肯定跑路。这个就很容易预测和判断。历史
: 数据是现成的。

c*12017-05-14 07:05

21 楼

有个中学同学
在深圳有10几套房
央企地产企业高管
我想[版主]要说的,
有一个可用的税务工具
具体如何应用,看个人能力了
咱帮guide到正题....对吗?

【在 r******t 的大作中提到】

: 都比不上买北上的房。09年五倍杠杆入市现在早实在财务自由了。
: [在 OQO (OQO) 的大作中提到：]
: :如果不买房，同样5倍杠杆买油的话
: :赚的更多吧

r*t2017-05-14 07:05

22 楼

一个最简单的资产置是选股。可无数的事实也已经证明，95%企图timing the market的
人都跑不过无脑定投SPY。大多数人玩资产置换这是事情最后可能还是白忙一场。

【在 c********1 的大作中提到】

: 有个中学同学
: 在深圳有10几套房
: 央企地产企业高管
: 我想[版主]要说的,
: 有一个可用的税务工具
: 具体如何应用,看个人能力了
: 咱帮guide到正题....对吗?

c*12017-05-14 07:05

23 楼

这可有两大功能
#1 省税
#2 timing
可以只用#1
这是我业余水平的见解
版主是专业的
自己出来说啊...

【在 r******t 的大作中提到】

: 一个最简单的资产置是选股。可无数的事实也已经证明，95%企图timing the market的
: 人都跑不过无脑定投SPY。大多数人玩资产置换这是事情最后可能还是白忙一场。

w*22017-05-14 07:05

24 楼

资产置换好的话，应该还是挺好的。
就如我那个朋友。其实那套房大约20万出头的时候买的。首付的话就是4万多。是超低
价买的。中间出租，COVER MORTGAGE绰绰有余。房子是基本全新的房子，没有维修费用
。2年后30万卖，其实比当时的均价还低一些卖的。除掉中间成本，回来了大概12万多
的现金。再利用一次杠杆。合计利用了三次杠杆，那一套房的投资就变成了六套。平均
一套赚五万的话，就赚了三十万。如果那一套房持7年，二十几万的房赚30万的话，还
是挺难的。而且投入也就是四万而已。这还不含中间的房租收入。
如果炒股，那可是得天天盯着看。而房子却不需要。地价呈螺旋式上升，是必然。材料
费每年递增，但是利息确实固定的。房子肯定涨。投资房子有实体BACK，不是股票那样
单纯的虚拟经济，稳定的多。
买地【在 cckyle2001 (聪明辛勤警惕的羊) 的大作中提到: 】

c*12017-05-14 07:05

25 楼

炒股,可有不同炒法
#1 天天盯着看, 估计80%以上的人
#2 基本不用盯着看
我用#2

【在 w**********2 的大作中提到】

: 资产置换好的话，应该还是挺好的。
: 就如我那个朋友。其实那套房大约20万出头的时候买的。首付的话就是4万多。是超低
: 价买的。中间出租，COVER MORTGAGE绰绰有余。房子是基本全新的房子，没有维修费用
: 。2年后30万卖，其实比当时的均价还低一些卖的。除掉中间成本，回来了大概12万多
: 的现金。再利用一次杠杆。合计利用了三次杠杆，那一套房的投资就变成了六套。平均
: 一套赚五万的话，就赚了三十万。如果那一套房持7年，二十几万的房赚30万的话，还
: 是挺难的。而且投入也就是四万而已。这还不含中间的房租收入。
: 如果炒股，那可是得天天盯着看。而房子却不需要。地价呈螺旋式上升，是必然。材料
: 费每年递增，但是利息确实固定的。房子肯定涨。投资房子有实体BACK，不是股票那样
: 单纯的虚拟经济，稳定的多。

c*12017-05-14 07:05

26 楼

还有建筑工人, 工资也是上涨的...

股票那样单纯的虚拟经济，稳定的多。

【在 w**********2 的大作中提到】

: 资产置换好的话，应该还是挺好的。
: 就如我那个朋友。其实那套房大约20万出头的时候买的。首付的话就是4万多。是超低
: 价买的。中间出租，COVER MORTGAGE绰绰有余。房子是基本全新的房子，没有维修费用
: 。2年后30万卖，其实比当时的均价还低一些卖的。除掉中间成本，回来了大概12万多
: 的现金。再利用一次杠杆。合计利用了三次杠杆，那一套房的投资就变成了六套。平均
: 一套赚五万的话，就赚了三十万。如果那一套房持7年，二十几万的房赚30万的话，还
: 是挺难的。而且投入也就是四万而已。这还不含中间的房租收入。
: 如果炒股，那可是得天天盯着看。而房子却不需要。地价呈螺旋式上升，是必然。材料
: 费每年递增，但是利息确实固定的。房子肯定涨。投资房子有实体BACK，不是股票那样
: 单纯的虚拟经济，稳定的多。

L*n2017-05-14 07:05

27 楼

这个例子实际上是扩大投资，一个mortgage变成三个。就是把第一个投资的增值用于新
贷款的抵押。不是简单的资产置换。原来低价抄的房子已经涨了，你现在卖了还能原
来那个价位再买三个吗？
另外你没考虑到中间手续费，税收等等。()

【在 w**********2 的大作中提到】

: 资产置换好的话，应该还是挺好的。
: 就如我那个朋友。其实那套房大约20万出头的时候买的。首付的话就是4万多。是超低
: 价买的。中间出租，COVER MORTGAGE绰绰有余。房子是基本全新的房子，没有维修费用
: 。2年后30万卖，其实比当时的均价还低一些卖的。除掉中间成本，回来了大概12万多
: 的现金。再利用一次杠杆。合计利用了三次杠杆，那一套房的投资就变成了六套。平均
: 一套赚五万的话，就赚了三十万。如果那一套房持7年，二十几万的房赚30万的话，还
: 是挺难的。而且投入也就是四万而已。这还不含中间的房租收入。
: 如果炒股，那可是得天天盯着看。而房子却不需要。地价呈螺旋式上升，是必然。材料
: 费每年递增，但是利息确实固定的。房子肯定涨。投资房子有实体BACK，不是股票那样
: 单纯的虚拟经济，稳定的多。

r*t2017-05-14 07:05

28 楼

所以说了半天还是不如加杠杆在京沪买房。买了放那空关着啥都不用管。以后卖了挣了
钱IRS也查不到
[在 Lexian (蒙古大夫) 的大作中提到：]
:这个例子实际上是扩大投资，一个mortgage变成三个。就是把第一个投资的增值用于
新贷款的抵押。不是简单的资产置换。原来低价抄的房子已经涨了，你现在卖了还能原
:来那个价位再买三个吗？
:另外你没考虑到中间手续费，税收等等。(??????)
:☆ 发自 iPhone 买买提 1.23.01

n*g2017-05-14 07:05

29 楼

"说出“这个话题我想学习我感兴趣”。"

L*n2017-05-14 07:05

30 楼

以前是，现在难说。两边要通风也是很容易的事

能原

【在 r******t 的大作中提到】

: 所以说了半天还是不如加杠杆在京沪买房。买了放那空关着啥都不用管。以后卖了挣了
: 钱IRS也查不到
: [在 Lexian (蒙古大夫) 的大作中提到：]
: :这个例子实际上是扩大投资，一个mortgage变成三个。就是把第一个投资的增值用于
: 新贷款的抵押。不是简单的资产置换。原来低价抄的房子已经涨了，你现在卖了还能原
: :来那个价位再买三个吗？
: :另外你没考虑到中间手续费，税收等等。(??????)
: :☆ 发自 iPhone 买买提 1.23.01

P*D2017-05-14 07:05

31 楼

坏银！

【在 n*****g 的大作中提到】

: "说出“这个话题我想学习我感兴趣”。"

M*02017-05-14 07:05

32 楼

我前段时间刚好也有这个念头，我第一套房子现在可以置换成三套小的，利润提高不少
但最近在买过去12个月内的第二套房，让我彻底放弃了置换的想法
每买一套房从选房，贷款，修理，选房客总共要3个月。paper work and book keeping
很繁琐。市场上淘到的好deal可能会有很多hidden damage,房客住进来前几个月就会经
常报修。
对于有全职工作的人，一年卖1套房买3套房基本上全年都没有休息时间。卖房子如果交
给agent的话利润就少了几万刀。
所以想来想去其实缺的就是时间，对于房产多到辞了工作全职打点的那就另说了。

【在 w**********2 的大作中提到】

: 资产置换好的话，应该还是挺好的。
: 就如我那个朋友。其实那套房大约20万出头的时候买的。首付的话就是4万多。是超低
: 价买的。中间出租，COVER MORTGAGE绰绰有余。房子是基本全新的房子，没有维修费用
: 。2年后30万卖，其实比当时的均价还低一些卖的。除掉中间成本，回来了大概12万多
: 的现金。再利用一次杠杆。合计利用了三次杠杆，那一套房的投资就变成了六套。平均
: 一套赚五万的话，就赚了三十万。如果那一套房持7年，二十几万的房赚30万的话，还
: 是挺难的。而且投入也就是四万而已。这还不含中间的房租收入。
: 如果炒股，那可是得天天盯着看。而房子却不需要。地价呈螺旋式上升，是必然。材料
: 费每年递增，但是利息确实固定的。房子肯定涨。投资房子有实体BACK，不是股票那样
: 单纯的虚拟经济，稳定的多。

n*g2017-05-14 07:05

33 楼

咳咳
没做过坏人

【在 P****D 的大作中提到】

: 坏银！

t*y2017-05-14 07:05

34 楼

呵呵，楼主拍脑袋发财的办法被你揭破了。

�7�3)

【在 L****n 的大作中提到】

: 这个例子实际上是扩大投资，一个mortgage变成三个。就是把第一个投资的增值用于新
: 贷款的抵押。不是简单的资产置换。原来低价抄的房子已经涨了，你现在卖了还能原
: 来那个价位再买三个吗？
: 另外你没考虑到中间手续费，税收等等。()

c*12017-05-14 07:05

35 楼

呵呵
怎么一进门,就踢桌子?
Did you have a bad day today?
or
在弯曲, 生活压力太大?

【在 t**y 的大作中提到】

: 呵呵，楼主拍脑袋发财的办法被你揭破了。
:
: �7�3)

t*y2017-05-14 07:05

36 楼

你这马屁精！看清楚再拍，别拍马腿被踢。我生活压力比你小多了，可怜你这把年纪还
要经常加班。

【在 c********1 的大作中提到】

: 呵呵
: 怎么一进门,就踢桌子?
: Did you have a bad day today?
: or
: 在弯曲, 生活压力太大?

c*12017-05-14 07:05

37 楼

呵呵
可是你拉我进这版的...
咱可为版面人气,牺牲自己啊...
基本不用加班
是有时,被上级气
现在也想通,也不生气
因为很多很富有,powful的公众人物,也被上级气得半死
自己,普通人,受点气不算什么

【在 t**y 的大作中提到】

: 你这马屁精！看清楚再拍，别拍马腿被踢。我生活压力比你小多了，可怜你这把年纪还
: 要经常加班。

L*n2017-05-14 07:05

38 楼