海纳愚夫：洛杉矶房产投资大格局（转载）# Money - 海外理财
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1 楼
一、
洛杉矶位于美国西海岸，与太平洋接壤。加州最大的城市群，美国第二大城市群。大洛
杉矶地区由五个县（County），近二百多个城市（City）组成。华人置业主要以东部地
区几个县为主，遍及数十个城市。
洛杉矶城市群的发展，以洛杉矶市中心（Downtown）向周边辐射，但是，随着周边城市
配套设施的完善与成熟，市中心的功能在弱化，很多人一年甚至数年也不去市中心。
从市中心往东，沿着十号高速周边城市，是华人置业安家落户的主要城市。
经过数十年的发展，洛杉矶形成多个华人聚集区域。以圣盖博、蒙特利公园市为商业中
心的华人老区，这一区域，是洛杉矶华人最早的聚集地，可以追溯到上世纪八十年代，
大量台湾移民外迁美国，蒙特利公园市就是他们的开始。
以罗兰岗、哈仙达岗为商业中心的华人新区，此一区域也是韩国人的商业中心。华人世
界闻名的孔雀园社区，就在这一区域，这里已经成为华人旅游商务短租房的中心。但是
，随着中美签证收紧，赴美生子日趋困难，短租房没有了昔日的辉煌，开始走向了萎缩。
以尔湾为商业中心华人新贵区，尔湾已经成为华裔有钱新移民置业区域的首选。尔湾以
社区漂亮、安全、学区好、靠海近，更重要的是房源供应充足，具有国际大都市化的城
市特征。
二、
美国房市经过2013年到2017年的持续上涨，不仅已经收复2006至2009年的深度跌幅，也
已经突破2006年的房市高点。美国房产投资进入了一个新的发展趋势与历程。
华人核心区域因为全球华人基数的庞大，大量华人移民美国，定居洛杉矶，导致华人核
心区域房价持续的暴涨。部分区域，已经开始出现泡沫现象。
华人老区的高端区域，圣马力诺（San Marino）、阿凯迪亚（Arcadia）高端房产，已
经失去了2012年前后的火爆场面。特别是阿凯迪亚，部分高端房产，部分投资客要么握
在手中，要么赔钱出局。
随着华裔二代移民语言能力的增强，华人置业东移与郊区化方向发展，阿凯迪亚逐渐在
失去其区位优势。加上房屋供应面少，房价高，对新移民吸引力降低。
而华人新区有着“小瑞士”之称的核桃市，南钻石吧，同样因为供应面紧张，房价高，
也在失去对新移民的吸引力。
而华人聚集区域因为华人的传统文化，华人宁愿背负高房贷也不愿意租高价房子。经过
笔者观察，华人区与老美区同样价格的房子，华人区租金明显偏低。
洛杉矶有钱的华人置业，都是跟随有钱白人居住的社区。没钱的华人，跟随墨西哥人居
住社区。
老美白人顶级社区，学区好，大多在九分或者十分。城市漂亮、安全、绿化覆盖率高。
墨西哥人居住社区，环境相对较差，学区不好，很多在五分左右。
美国就是一个赤裸裸的金钱社会，只是美国社会对金钱的分配，有着上百年的规则与秩
序。这些规则与秩序，不仅保证了富人的权益，也保证了穷人基本的尊严与生存。所以
，美国社会很难发生暴戾的革命，能够持续和平稳定发展。
美国差的社区变成好的社区，非常困难，因为居住群体很难改变。而好的社区，变成差
的社区，倒是存在可能。富人相对于穷人而言，更容易搬家。
人往高处去，水往低处流。
三、
笔者因为客户来自四面八方，客户置业遍及东区数十个城市。以笔者多年从业经验，对
洛杉矶地产投资的发展提出自己的一些判断，供投资人参考。
尔湾将成为持续热点区域，尔湾人口比例，白人占比百分之五十，亚裔占比百分之四十
，其他族裔占比百分之十。从人口比例可以看出尔湾的国际化。
最重要的是资源，尔湾有着充足的房屋供应面，能够满足来自世界各地购房者的需求。
不仅华人在尔湾置业，韩国人、印度人、中东人等亚裔也同样选择尔湾安居乐业。
来自欧洲、美洲，以及美国其它城市的人群也选择尔湾置业。居住人群的多样性，居住
群体的高端化，不仅支撑了尔湾的房价，也保证尔湾的居住品质。
人以类聚，物以群分的本性，将促使尔湾人气持续上升。而资源的有限性，必将促使尔
湾房价节节高升。目前尔湾新房的供应面比较大，严重压制了尔湾房价的上涨，一旦新
房开发资源枯竭，尔湾房价必将出现暴涨格局。
尔湾周边城市，以新港滩（Newport Beach）、新港海岸（Newport Coast）、拉古娜海
滩（Laguna Beach）等为主的高端海景房社区。以森林湖（Lake Forest）、米申维耶
荷（Mission Viejo）、亚里索维耶荷（Aliso Viejo）、拉古纳伍兹（Laguna Woods）
、拉古纳山（Laguna Hills）、拉的拉兰奇（Ladera Ranch）等为主的中产阶级白人社
区，构成了一个社区漂亮、学区一流、山景海景于一体，最具发展升值潜力的区域。
这块区域，居住人群家庭中位数收入均在10万美元以上，周边不乏数百万美元的豪宅。
靠山临海的区位优势，吸引着大量白人中产阶级人群进入。
从发展趋势看，与旅游城市圣地亚哥（San Diego）将逐渐形成更加紧密的城市群，互
相连接在一起。
这一区域，房屋性价比高，租金收入比超过尔湾。是笔者从业多年观察下来，投资洛杉
矶房产的首选区域。
简单总结，这一区域优势在于一是居住人群品质高，收入高；二是有靠山临海的区位优
势；三是社区漂亮，学区一流；四是租金收入比高；五是升值空间与发展潜力巨大。
目前在这一个区域，50万到60万美元，可以购买一个不错的三房康斗（联排别墅），租
金月收入约3000美元；60到70万美元，可以购买精美的三房，带有一个小院的康斗，租
金月收入约3100美元；70到80万美元，可以购买精美三房以上的独立屋，租金月收入约
在3300美元。
四、
在整个大洛杉矶地区，华人新贵移民置业的第二热门城市是奇洛岗（Chino Hills）。
她临近钻石吧，城市漂亮，学区好，具有山村别墅风味的一座山城。
很多购房客人都会在约巴林达（Yorba Linda）与奇洛岗之间比较，笔者也经常往返于
这两座城市循环看房。但是，最终大都选择了奇洛岗，因为对华人来说，奇洛岗生活更
便利一些，房屋更新的一些。
两个城市都具有老美风情，约巴林达的老美风情更浓，租金收入更高一点。因为约巴林
达建市更早，城市居住人群收入、品质更高。
约巴林达购买一个不错的独立屋，预算需要在100万美元上下，房子建筑面积大约在
2500平方英尺左右，占地10000平方英尺左右。这些房子都是用来自住的，出租的话，
收益比不高，而且不划算。
购买出租屋，约巴林达可选择范围不大，60到70万美元，也只能购买一个不错的康斗，
月租金也就在3000美元左右。这个社区已经非常成熟，购买投资房，这个区域不是首选。
奇洛岗成为新贵移民购房热门区域，基于以下几个优势：一是供应面比较大，房屋性价
比高；二是城市漂亮，社区安全，具有乡村别墅风情；三是学区好，城市居住人群收入
高；四是华人配套设施齐全，有华人超市，多家华人餐饮，距离华人新区近。
目前在奇洛岗，60到70万美元，能够购买到不错的三房独立屋，月租金3000美元左右；
要购买一个不错的有一定品味的独立屋，需要预算到80万美元左右，甚至更高，房子在
2500平方英尺上下，占地在8000平方英尺左右，这种价位的房子也是自住，出租收益比
不高。
总结一下，圣马力诺、雅凯迪亚、核桃市、南钻石吧、约巴林达，可以算是老一线优质
购房区域，这些社区特点是成熟，人气旺，房屋老，房价高，供应面少。
尔湾，及周边城市，奇洛岗可以算做新一线优质购房区域，房屋建筑年代短，供应面宽
，房屋性价比高。
在尔湾，购买一个不错的三房康斗（联排别墅），预算需要在70到80万美元，月租金在
3100美元左右。在尔湾购买一个不错的独立屋，预算需要在120万到150万美元之间。
尔湾房子及社区特点：一是占地面积小，房子密度高；二是房子新，格局好；三是学区
好，社区漂亮，设施齐全；四是社区费高，康斗社区费在300美元左右，独立屋在150美
元左右；五是居住人群收入及品质高，国际化强；六是华人配套设施完善，多家华人超
市、餐饮，生活便利；七是距离海边近，仅十多分钟车程，距离南海岸购物中心，也仅
二十分钟左右车程。
五、
说完了大洛杉矶地区一线热门区域，说说二线区域城市。
库卡蒙格牧场（Rancho Cucamonga）、东谷（Eastvale）、科罗纳（Corona）这些城市
也是华裔新移民置业的热门城市，50到60万美元的预算，在这几个城市，就能够买到一
个不错的独立屋，2000到2500平方英尺的建筑面积，5000平方英尺左右的占地面积，学
区在8分左右。
这些城市大多以相对不富有的白人为主，墨西哥裔，其他族裔混居。这些城市环境还是
不错，都是近一、二、三十年刚刚新建起来的社区。房子性价比高，这些房子月租金在
2600美元左右。
区域决定价格，人群决定品质。在一线区域，50到60万美元只能购买一个不错的康斗，
在二线区域，就能够购买一个不错的独立屋。从纯投资角度看，笔者会选择一线的康斗
，不会选择二线城市的独立屋。
选择一线城市康斗投资，一是租客素质高，租金高，二是便于管理，三是升值空间一线
康斗也不会比二线独立屋差。
接下来，我们再总结一下传统老社区的情况。临近华人老区的帕萨迪纳，华人老区圣盖
博、蒙特利公园市、阿罕布拉、天普市，这些城市学区都不错，但是城市建设年代久远
，社区破旧，房价高。
华人新区的罗兰岗、哈仙达岗，同样面对这种情况。但是他们有一个共同特征就是作为
华人核心商业区，生活非常便利。所以这些区域是华人工薪阶层置业首选区域，因为工
作方便、生活便利。
这些区域，也正因为便利，成为很多新移民登陆时落脚的地方。
围绕这些城市周围的爱满地（El Monte）、柔似蜜（Rosemead）、鲍德温公园市（
Baldwin park）、西柯维纳（West Covina）属于墨西哥人为主的城市，学区差，房价
低，是它们的共同特征。
北边靠山一带，格伦多拉（Glendora）、圣迪马斯（San Dimas）、拉文尔（La Verne
）、克莱蒙特（Claremont ）、阿普兰（Upland）等是老美中产阶层白人社区为主。其
中，拉文尔房屋性价比最好。
当然，还有更远的郊区，笔者还有客人在门尼菲（Menifee）、蒂梅丘拉（Temecula）
购房出租。
六、
笔者从业四年来，已经陆续写下了近二十万字的《话说美国买房》，交易纪录遍及东区
数十个城市，客人来自世界各地。
笔者常常接到客人的询问，咨询工作量之大，超乎想象。这篇文章，酝酿已久，算是对
客户朋友们的一次综合性解答，希望能够对在洛杉矶置业的朋友们有所帮助。
赠人玫瑰，手有余香。很多朋友常常问我，四年是如何创造交易奇迹的？
当您真心付出，不计较回报时，奇迹就会发生，只是很多人无法坚持，或者，在黎明前
倒下了。
传播美国地产交易经验，对我而言，既满足了业余写作的爱好，又能带来潜在的客户资
源，一举两得，何乐不为！
四年的耕耘，笔者正在努力实现洛杉矶地产的传奇与梦想！
作为一个爱好写作的文学中年，就以曾经非常喜欢的，著名作家路遥的一段话作为本文
的结束吧。
“尽管创造的过程无比艰辛，而成功的结果无比荣耀，尽管一切艰辛都是为了成功，但
是，人生最大的幸福或许在于创造的过程，而不在于那个结果！”
洛杉矶位于美国西海岸，与太平洋接壤。加州最大的城市群，美国第二大城市群。大洛
杉矶地区由五个县（County），近二百多个城市（City）组成。华人置业主要以东部地
区几个县为主，遍及数十个城市。
洛杉矶城市群的发展，以洛杉矶市中心（Downtown）向周边辐射，但是，随着周边城市
配套设施的完善与成熟，市中心的功能在弱化，很多人一年甚至数年也不去市中心。
从市中心往东，沿着十号高速周边城市，是华人置业安家落户的主要城市。
经过数十年的发展，洛杉矶形成多个华人聚集区域。以圣盖博、蒙特利公园市为商业中
心的华人老区，这一区域，是洛杉矶华人最早的聚集地，可以追溯到上世纪八十年代，
大量台湾移民外迁美国，蒙特利公园市就是他们的开始。
以罗兰岗、哈仙达岗为商业中心的华人新区，此一区域也是韩国人的商业中心。华人世
界闻名的孔雀园社区，就在这一区域，这里已经成为华人旅游商务短租房的中心。但是
，随着中美签证收紧，赴美生子日趋困难，短租房没有了昔日的辉煌，开始走向了萎缩。
以尔湾为商业中心华人新贵区，尔湾已经成为华裔有钱新移民置业区域的首选。尔湾以
社区漂亮、安全、学区好、靠海近，更重要的是房源供应充足，具有国际大都市化的城
市特征。
二、
美国房市经过2013年到2017年的持续上涨，不仅已经收复2006至2009年的深度跌幅，也
已经突破2006年的房市高点。美国房产投资进入了一个新的发展趋势与历程。
华人核心区域因为全球华人基数的庞大，大量华人移民美国，定居洛杉矶，导致华人核
心区域房价持续的暴涨。部分区域，已经开始出现泡沫现象。
华人老区的高端区域，圣马力诺（San Marino）、阿凯迪亚（Arcadia）高端房产，已
经失去了2012年前后的火爆场面。特别是阿凯迪亚，部分高端房产，部分投资客要么握
在手中，要么赔钱出局。
随着华裔二代移民语言能力的增强，华人置业东移与郊区化方向发展，阿凯迪亚逐渐在
失去其区位优势。加上房屋供应面少，房价高，对新移民吸引力降低。
而华人新区有着“小瑞士”之称的核桃市，南钻石吧，同样因为供应面紧张，房价高，
也在失去对新移民的吸引力。
而华人聚集区域因为华人的传统文化，华人宁愿背负高房贷也不愿意租高价房子。经过
笔者观察，华人区与老美区同样价格的房子，华人区租金明显偏低。
洛杉矶有钱的华人置业，都是跟随有钱白人居住的社区。没钱的华人，跟随墨西哥人居
住社区。
老美白人顶级社区，学区好，大多在九分或者十分。城市漂亮、安全、绿化覆盖率高。
墨西哥人居住社区，环境相对较差，学区不好，很多在五分左右。
美国就是一个赤裸裸的金钱社会，只是美国社会对金钱的分配，有着上百年的规则与秩
序。这些规则与秩序，不仅保证了富人的权益，也保证了穷人基本的尊严与生存。所以
，美国社会很难发生暴戾的革命，能够持续和平稳定发展。
美国差的社区变成好的社区，非常困难，因为居住群体很难改变。而好的社区，变成差
的社区，倒是存在可能。富人相对于穷人而言，更容易搬家。
人往高处去，水往低处流。
三、
笔者因为客户来自四面八方，客户置业遍及东区数十个城市。以笔者多年从业经验，对
洛杉矶地产投资的发展提出自己的一些判断，供投资人参考。
尔湾将成为持续热点区域，尔湾人口比例，白人占比百分之五十，亚裔占比百分之四十
，其他族裔占比百分之十。从人口比例可以看出尔湾的国际化。
最重要的是资源，尔湾有着充足的房屋供应面，能够满足来自世界各地购房者的需求。
不仅华人在尔湾置业，韩国人、印度人、中东人等亚裔也同样选择尔湾安居乐业。
来自欧洲、美洲，以及美国其它城市的人群也选择尔湾置业。居住人群的多样性，居住
群体的高端化，不仅支撑了尔湾的房价，也保证尔湾的居住品质。
人以类聚，物以群分的本性，将促使尔湾人气持续上升。而资源的有限性，必将促使尔
湾房价节节高升。目前尔湾新房的供应面比较大，严重压制了尔湾房价的上涨，一旦新
房开发资源枯竭，尔湾房价必将出现暴涨格局。
尔湾周边城市，以新港滩（Newport Beach）、新港海岸（Newport Coast）、拉古娜海
滩（Laguna Beach）等为主的高端海景房社区。以森林湖（Lake Forest）、米申维耶
荷（Mission Viejo）、亚里索维耶荷（Aliso Viejo）、拉古纳伍兹（Laguna Woods）
、拉古纳山（Laguna Hills）、拉的拉兰奇（Ladera Ranch）等为主的中产阶级白人社
区，构成了一个社区漂亮、学区一流、山景海景于一体，最具发展升值潜力的区域。
这块区域，居住人群家庭中位数收入均在10万美元以上，周边不乏数百万美元的豪宅。
靠山临海的区位优势，吸引着大量白人中产阶级人群进入。
从发展趋势看，与旅游城市圣地亚哥（San Diego）将逐渐形成更加紧密的城市群，互
相连接在一起。
这一区域，房屋性价比高，租金收入比超过尔湾。是笔者从业多年观察下来，投资洛杉
矶房产的首选区域。
简单总结，这一区域优势在于一是居住人群品质高，收入高；二是有靠山临海的区位优
势；三是社区漂亮，学区一流；四是租金收入比高；五是升值空间与发展潜力巨大。
目前在这一个区域，50万到60万美元，可以购买一个不错的三房康斗（联排别墅），租
金月收入约3000美元；60到70万美元，可以购买精美的三房，带有一个小院的康斗，租
金月收入约3100美元；70到80万美元，可以购买精美三房以上的独立屋，租金月收入约
在3300美元。
四、
在整个大洛杉矶地区，华人新贵移民置业的第二热门城市是奇洛岗（Chino Hills）。
她临近钻石吧，城市漂亮，学区好，具有山村别墅风味的一座山城。
很多购房客人都会在约巴林达（Yorba Linda）与奇洛岗之间比较，笔者也经常往返于
这两座城市循环看房。但是，最终大都选择了奇洛岗，因为对华人来说，奇洛岗生活更
便利一些，房屋更新的一些。
两个城市都具有老美风情，约巴林达的老美风情更浓，租金收入更高一点。因为约巴林
达建市更早，城市居住人群收入、品质更高。
约巴林达购买一个不错的独立屋，预算需要在100万美元上下，房子建筑面积大约在
2500平方英尺左右，占地10000平方英尺左右。这些房子都是用来自住的，出租的话，
收益比不高，而且不划算。
购买出租屋，约巴林达可选择范围不大，60到70万美元，也只能购买一个不错的康斗，
月租金也就在3000美元左右。这个社区已经非常成熟，购买投资房，这个区域不是首选。
奇洛岗成为新贵移民购房热门区域，基于以下几个优势：一是供应面比较大，房屋性价
比高；二是城市漂亮，社区安全，具有乡村别墅风情；三是学区好，城市居住人群收入
高；四是华人配套设施齐全，有华人超市，多家华人餐饮，距离华人新区近。
目前在奇洛岗，60到70万美元，能够购买到不错的三房独立屋，月租金3000美元左右；
要购买一个不错的有一定品味的独立屋，需要预算到80万美元左右，甚至更高，房子在
2500平方英尺上下，占地在8000平方英尺左右，这种价位的房子也是自住，出租收益比
不高。
总结一下，圣马力诺、雅凯迪亚、核桃市、南钻石吧、约巴林达，可以算是老一线优质
购房区域，这些社区特点是成熟，人气旺，房屋老，房价高，供应面少。
尔湾，及周边城市，奇洛岗可以算做新一线优质购房区域，房屋建筑年代短，供应面宽
，房屋性价比高。
在尔湾，购买一个不错的三房康斗（联排别墅），预算需要在70到80万美元，月租金在
3100美元左右。在尔湾购买一个不错的独立屋，预算需要在120万到150万美元之间。
尔湾房子及社区特点：一是占地面积小，房子密度高；二是房子新，格局好；三是学区
好，社区漂亮，设施齐全；四是社区费高，康斗社区费在300美元左右，独立屋在150美
元左右；五是居住人群收入及品质高，国际化强；六是华人配套设施完善，多家华人超
市、餐饮，生活便利；七是距离海边近，仅十多分钟车程，距离南海岸购物中心，也仅
二十分钟左右车程。
五、
说完了大洛杉矶地区一线热门区域，说说二线区域城市。
库卡蒙格牧场（Rancho Cucamonga）、东谷（Eastvale）、科罗纳（Corona）这些城市
也是华裔新移民置业的热门城市，50到60万美元的预算，在这几个城市，就能够买到一
个不错的独立屋，2000到2500平方英尺的建筑面积，5000平方英尺左右的占地面积，学
区在8分左右。
这些城市大多以相对不富有的白人为主，墨西哥裔，其他族裔混居。这些城市环境还是
不错，都是近一、二、三十年刚刚新建起来的社区。房子性价比高，这些房子月租金在
2600美元左右。
区域决定价格，人群决定品质。在一线区域，50到60万美元只能购买一个不错的康斗，
在二线区域，就能够购买一个不错的独立屋。从纯投资角度看，笔者会选择一线的康斗
，不会选择二线城市的独立屋。
选择一线城市康斗投资，一是租客素质高，租金高，二是便于管理，三是升值空间一线
康斗也不会比二线独立屋差。
接下来，我们再总结一下传统老社区的情况。临近华人老区的帕萨迪纳，华人老区圣盖
博、蒙特利公园市、阿罕布拉、天普市，这些城市学区都不错，但是城市建设年代久远
，社区破旧，房价高。
华人新区的罗兰岗、哈仙达岗，同样面对这种情况。但是他们有一个共同特征就是作为
华人核心商业区，生活非常便利。所以这些区域是华人工薪阶层置业首选区域，因为工
作方便、生活便利。
这些区域，也正因为便利，成为很多新移民登陆时落脚的地方。
围绕这些城市周围的爱满地（El Monte）、柔似蜜（Rosemead）、鲍德温公园市（
Baldwin park）、西柯维纳（West Covina）属于墨西哥人为主的城市，学区差，房价
低，是它们的共同特征。
北边靠山一带，格伦多拉（Glendora）、圣迪马斯（San Dimas）、拉文尔（La Verne
）、克莱蒙特（Claremont ）、阿普兰（Upland）等是老美中产阶层白人社区为主。其
中，拉文尔房屋性价比最好。
当然，还有更远的郊区，笔者还有客人在门尼菲（Menifee）、蒂梅丘拉（Temecula）
购房出租。
六、
笔者从业四年来，已经陆续写下了近二十万字的《话说美国买房》，交易纪录遍及东区
数十个城市，客人来自世界各地。
笔者常常接到客人的询问，咨询工作量之大，超乎想象。这篇文章，酝酿已久，算是对
客户朋友们的一次综合性解答，希望能够对在洛杉矶置业的朋友们有所帮助。
赠人玫瑰，手有余香。很多朋友常常问我，四年是如何创造交易奇迹的？
当您真心付出，不计较回报时，奇迹就会发生，只是很多人无法坚持，或者，在黎明前
倒下了。
传播美国地产交易经验，对我而言，既满足了业余写作的爱好，又能带来潜在的客户资
源，一举两得，何乐不为！
四年的耕耘，笔者正在努力实现洛杉矶地产的传奇与梦想！
作为一个爱好写作的文学中年，就以曾经非常喜欢的，著名作家路遥的一段话作为本文
的结束吧。
“尽管创造的过程无比艰辛，而成功的结果无比荣耀，尽管一切艰辛都是为了成功，但
是，人生最大的幸福或许在于创造的过程，而不在于那个结果！”