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美国住房市场正在复苏，但看涨和看空两个阵营之间围绕当前的复苏能够持续多长时间
以及能够变得多强的辩论也在升温。双方论据都指向同一个数据，即美国人口格局。
看涨一派称，住房市场仍在反弹初期，应该能够持续数年时间，因为美国房屋建筑量不
足以支持这个国家的增长。经济衰退以及止赎危机导致新建住宅和组建家庭数量大幅减
少，但人口并没有停止增长，反而是家庭成员增长了一倍，选择与家里人同住的人数增
加。
但空方反驳称，近期房价的上涨只是暂时的，理由是贷款的难度增加，消费者负债水平
上升，且住房市场过于依赖投资者。他们不认为房地产市场会再次崩盘，也承认房地产
复苏能够为经济增长作出一定贡献，但他们不相信房价和房屋销售的动能能够持久，也
不认为住房市场能够像多方期待的那样给经济带来巨大支撑。
但是，对于任何一个想要购买自住房的消费者来说，首要考虑的问题应该是能否负担得
起，而不是房价会上涨还是下涨跌。
房地产市场的崩溃奠定了今天的美国人口格局。在截止2007年的10年间，美国每年新增
约130万个家庭，此后每年新增家庭的数量仅略高于这一水平的一半。新屋开工在2008
年陷入停滞，不断增加的止赎房和滞销房令开发商望而却步。
楼市多头们认为缓慢的经济复苏正在释放积压的需求，首先是租房需求，然后是购房需
求。更多青年（其中许多都是在1981年至1995年间出生的千禧一代，即婴儿潮一代的子
女）将搬出父母家，住进公寓。还有一些在房地产市场泡沫期推迟购房的人现在也为出
手做好了准备。
美国许多地区如今的房价上涨显示出了需求大于供应的局面。的确，一些房子未能入市
是因为房主处于负资产状态而无法出售，还有一些人不愿意低价出售，因为这样一来他
们也剩不下什么钱去支付下一套住房的首付款。
此外，多头们仍认为在建房屋的数量太少了，即便是算上了“影子”库存。研究和咨询
公司Zelman & Associate的数据显示，2010-2019年这个十年期增加的人口产生了额外
的1,400万套住房的需求，其中约四分之三为单户型。Zelman的分析师预计，在2015年
将仅能建成其中570万套，意味着这个十年期的最后四年美国每年需要增加200万套住房
——大大刺激建设活动，进而促进整体经济。
Zelman的首席执行长Ivy Zelman表示，现在的房子就是不够用。
Zelman表示，由于房价和抵押贷款利率处于低位，人们购房能力达到了纪录水平，但这
仅仅是目前房地产市场回暖的原因之一。同样重要的是，房价已经止跌，令投资者相信
现在接盘已经不再有风险了。投资者在填补负债累累的消费者留下的空白方面发挥了重
要作用，并将过剩的待售房转为出租房，而后者一直存在短缺。Zelman曾早在2006年就
发出了房地产市场降温的警告。
Zelman表示，人们过于关注住房拥有率的下降，而没有看到空置率的下降。他表示，如
果你在等待住房拥有率回升，那你就会错过房地产复苏行情；这个市场就是取决于入住
情况。
Graham Fisher & Co.董事经理Joshua Rosner即将发布的报告持相反看法。这份报告关
注了过去数十年曾推动房地产市场以及经济扩张的一些因素，现在这些因素的消退将阻
碍增长。
Rosner首先强调了信贷“民主化”的结束。在这一时期银行曾以更加优厚的条款向更多
借款人发放了贷款，与此同时利率也在下降。这使得更多美国人成?了房屋所有者，随
后，当房价上涨时，他们又通过房屋净值贷款进行了套现。随着婴儿潮一代在上世纪70
年代的通胀时期组建家庭，然后在上世纪80年代进入消费高峰年龄，住宅市场和消费获
得了一次性提振。这些因素推动了自有住宅、房屋翻新和二套房购买。
他说，现在这些推动力正在变成阻力。信贷民主化在楼市泡沫破灭的时候结束了，如今
取而代之的是信贷条件更加苛刻的一个全新时期。在当局出台了一系列新法规、收紧资
本规定之际，住宅抵押贷款规模几无增长。
空头们说，信贷收紧并不是唯一的问题。许多美国人将难以获得贷款资格，因为相对于
增长较慢的收入而言，他们的负债太高了。尤其来自过去十年背负了沉重学生贷款的千
禧一代的首次购房人。在利率上升的环境中，所有这些问题都可能变得突出。
在2001年，Rosner是首批预言债务水平上升将吹大房地产泡沫的人士之一。然后，在
2007年初，他就警告称，债务泡沫破灭将触发严重金融危机。如今，他认为潜在拖累不
仅来自千禧一代购房者，而且也来自上了年纪的婴儿潮一代——他们在楼市崩盘期间蒙
受了巨大损失，从而为退休做的准备较为不足，给社会保障网络造成了更大压力。
怀疑论者也未从房地产市场的反弹中获得慰藉，因为他们认为这一反弹过于依赖投资者
。Rosner说，我们不应该将当前的住宅市场看作基本面状况复苏的市场，这个市场迟早
需要从投资性购买局面转变为自住为主的购买。
而这一变化将如何展开，将在很大程度上决定是多头还是空头笑到最后。
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美国住房市场正在复苏，但看涨和看空两个阵营之间围绕当前的复苏能够持续多长时间
以及能够变得多强的辩论也在升温。双方论据都指向同一个数据，即美国人口格局。
看涨一派称，住房市场仍在反弹初期，应该能够持续数年时间，因为美国房屋建筑量不
足以支持这个国家的增长。经济衰退以及止赎危机导致新建住宅和组建家庭数量大幅减
少，但人口并没有停止增长，反而是家庭成员增长了一倍，选择与家里人同住的人数增
加。
但空方反驳称，近期房价的上涨只是暂时的，理由是贷款的难度增加，消费者负债水平
上升，且住房市场过于依赖投资者。他们不认为房地产市场会再次崩盘，也承认房地产
复苏能够为经济增长作出一定贡献，但他们不相信房价和房屋销售的动能能够持久，也
不认为住房市场能够像多方期待的那样给经济带来巨大支撑。
但是，对于任何一个想要购买自住房的消费者来说，首要考虑的问题应该是能否负担得
起，而不是房价会上涨还是下涨跌。
房地产市场的崩溃奠定了今天的美国人口格局。在截止2007年的10年间，美国每年新增
约130万个家庭，此后每年新增家庭的数量仅略高于这一水平的一半。新屋开工在2008
年陷入停滞，不断增加的止赎房和滞销房令开发商望而却步。
楼市多头们认为缓慢的经济复苏正在释放积压的需求，首先是租房需求，然后是购房需
求。更多青年（其中许多都是在1981年至1995年间出生的千禧一代，即婴儿潮一代的子
女）将搬出父母家，住进公寓。还有一些在房地产市场泡沫期推迟购房的人现在也为出
手做好了准备。
美国许多地区如今的房价上涨显示出了需求大于供应的局面。的确，一些房子未能入市
是因为房主处于负资产状态而无法出售，还有一些人不愿意低价出售，因为这样一来他
们也剩不下什么钱去支付下一套住房的首付款。
此外，多头们仍认为在建房屋的数量太少了，即便是算上了“影子”库存。研究和咨询
公司Zelman & Associate的数据显示，2010-2019年这个十年期增加的人口产生了额外
的1,400万套住房的需求，其中约四分之三为单户型。Zelman的分析师预计，在2015年
将仅能建成其中570万套，意味着这个十年期的最后四年美国每年需要增加200万套住房
——大大刺激建设活动，进而促进整体经济。
Zelman的首席执行长Ivy Zelman表示，现在的房子就是不够用。
Zelman表示，由于房价和抵押贷款利率处于低位，人们购房能力达到了纪录水平，但这
仅仅是目前房地产市场回暖的原因之一。同样重要的是，房价已经止跌，令投资者相信
现在接盘已经不再有风险了。投资者在填补负债累累的消费者留下的空白方面发挥了重
要作用，并将过剩的待售房转为出租房，而后者一直存在短缺。Zelman曾早在2006年就
发出了房地产市场降温的警告。
Zelman表示，人们过于关注住房拥有率的下降，而没有看到空置率的下降。他表示，如
果你在等待住房拥有率回升，那你就会错过房地产复苏行情；这个市场就是取决于入住
情况。
Graham Fisher & Co.董事经理Joshua Rosner即将发布的报告持相反看法。这份报告关
注了过去数十年曾推动房地产市场以及经济扩张的一些因素，现在这些因素的消退将阻
碍增长。
Rosner首先强调了信贷“民主化”的结束。在这一时期银行曾以更加优厚的条款向更多
借款人发放了贷款，与此同时利率也在下降。这使得更多美国人成?了房屋所有者，随
后，当房价上涨时，他们又通过房屋净值贷款进行了套现。随着婴儿潮一代在上世纪70
年代的通胀时期组建家庭，然后在上世纪80年代进入消费高峰年龄，住宅市场和消费获
得了一次性提振。这些因素推动了自有住宅、房屋翻新和二套房购买。
他说，现在这些推动力正在变成阻力。信贷民主化在楼市泡沫破灭的时候结束了，如今
取而代之的是信贷条件更加苛刻的一个全新时期。在当局出台了一系列新法规、收紧资
本规定之际，住宅抵押贷款规模几无增长。
空头们说，信贷收紧并不是唯一的问题。许多美国人将难以获得贷款资格，因为相对于
增长较慢的收入而言，他们的负债太高了。尤其来自过去十年背负了沉重学生贷款的千
禧一代的首次购房人。在利率上升的环境中，所有这些问题都可能变得突出。
在2001年，Rosner是首批预言债务水平上升将吹大房地产泡沫的人士之一。然后，在
2007年初，他就警告称，债务泡沫破灭将触发严重金融危机。如今，他认为潜在拖累不
仅来自千禧一代购房者，而且也来自上了年纪的婴儿潮一代——他们在楼市崩盘期间蒙
受了巨大损失，从而为退休做的准备较为不足，给社会保障网络造成了更大压力。
怀疑论者也未从房地产市场的反弹中获得慰藉，因为他们认为这一反弹过于依赖投资者
。Rosner说，我们不应该将当前的住宅市场看作基本面状况复苏的市场，这个市场迟早
需要从投资性购买局面转变为自住为主的购买。
而这一变化将如何展开，将在很大程度上决定是多头还是空头笑到最后。
