5000ed到了居然不是骗子。。。 - 未名空间MITBBS历史存档

5000ed到了居然不是骗子。。。# PhotoGear - 摄影器材

l*g2011-04-09 07:04

1 楼

最近在办贷款，发现每月的利息竟然是用年利率除以12计算的，这样算的话，每年交的
利息就会比公布的年利率更高。比如利息3%，换成月利息竟然是0.25%，而不是0.24663
%。而0.25%的利息实际年利率是3.04%，这个差别看起来不大，但付30年差别是贷款的3
%，轻松超过一般的贷款费用。
这是怎样的情况呢？

G*d2011-04-09 07:04

2 楼

伤心死了

V*s2011-04-09 07:04

3 楼

这就是APY和APR的意思，具体查一下，贷款的statement里会有解释

24663
的3

【在 l****g 的大作中提到】

: 最近在办贷款，发现每月的利息竟然是用年利率除以12计算的，这样算的话，每年交的
: 利息就会比公布的年利率更高。比如利息3%，换成月利息竟然是0.25%，而不是0.24663
: %。而0.25%的利息实际年利率是3.04%，这个差别看起来不大，但付30年差别是贷款的3
: %，轻松超过一般的贷款费用。
: 这是怎样的情况呢？

e*e2011-04-09 07:04

4 楼

...
你得发多少包子呀

【在 G********d 的大作中提到】

: 伤心死了

l*g2011-04-09 07:04

5 楼

感谢，这就是trick。看来银行的利息是按月定义的，然后乘12得到APR。NND，银行的
利息是这么定义的吗？

e*y2011-04-09 07:04

6 楼

cllbso

【在 G********d 的大作中提到】

: 伤心死了

M*22011-04-09 07:04

7 楼

就是这么 trick.
发现除非你是特大牛，可以投资赚大钱，估计上这个版的人都不是。什么5%的存款利息
啊，都比不上银行的利滚利，早点还房贷才是王道。
什么利息能抵税，骗人的。要很多才行，我们家情况，只能拿 standard deduction,
利息一分不抵。反而利息收入，投资收入要报税，一分都不能少。
银行还扣了我近 $3000 escrow account 的钱，这些钱都一分利息不给。
早日还本金才是王道。但是我这个银行很 trick, 网上有还每月房贷的服务，就是没有
早日还本金的服务。如果要多还本金，要手写一张支票，邮寄到一个特殊地方。总之创
造种种不便不让你早日还本金。

【在 l****g 的大作中提到】

: 感谢，这就是trick。看来银行的利息是按月定义的，然后乘12得到APR。NND，银行的
: 利息是这么定义的吗？

p*c2011-04-09 07:04

8 楼

re包子

【在 G********d 的大作中提到】

: 伤心死了

u*o2011-04-09 07:04

9 楼

你为什么不能itemize呀？交的不够?

【在 M**2 的大作中提到】

: 就是这么 trick.
: 发现除非你是特大牛，可以投资赚大钱，估计上这个版的人都不是。什么5%的存款利息
: 啊，都比不上银行的利滚利，早点还房贷才是王道。
: 什么利息能抵税，骗人的。要很多才行，我们家情况，只能拿 standard deduction,
: 利息一分不抵。反而利息收入，投资收入要报税，一分都不能少。
: 银行还扣了我近 $3000 escrow account 的钱，这些钱都一分利息不给。
: 早日还本金才是王道。但是我这个银行很 trick, 网上有还每月房贷的服务，就是没有
: 早日还本金的服务。如果要多还本金，要手写一张支票，邮寄到一个特殊地方。总之创
: 造种种不便不让你早日还本金。

z*y2011-04-09 07:04

10 楼

......

【在 G********d 的大作中提到】

: 伤心死了

i*42011-04-09 07:04

11 楼

看房价吧，30万和80万房子交的利息估计能决定你是否能itemize的了。

【在 u**o 的大作中提到】

: 你为什么不能itemize呀？交的不够?

G*d2011-04-09 07:04

12 楼

一个小意思啊利润率不高啊
而且我其实想自用。。。

【在 e******e 的大作中提到】

: ...
: 你得发多少包子呀

o*g2011-04-09 07:04

13 楼

是这样的，不过提前还掉本金好像也是被银行狠赚一笔啊。别的银行不知道怎么样，我
房贷的银行虽然是每月还款金额固定，但是前面还的利息比例相当大，本金才一点点，
后面才逐渐增加还本金的比例。如果提前还完的话，岂不是被银行赚掉很多之前多交的
利息吗？不知道这样的理解对不对。

【在 M**2 的大作中提到】

: 就是这么 trick.
: 发现除非你是特大牛，可以投资赚大钱，估计上这个版的人都不是。什么5%的存款利息
: 啊，都比不上银行的利滚利，早点还房贷才是王道。
: 什么利息能抵税，骗人的。要很多才行，我们家情况，只能拿 standard deduction,
: 利息一分不抵。反而利息收入，投资收入要报税，一分都不能少。
: 银行还扣了我近 $3000 escrow account 的钱，这些钱都一分利息不给。
: 早日还本金才是王道。但是我这个银行很 trick, 网上有还每月房贷的服务，就是没有
: 早日还本金的服务。如果要多还本金，要手写一张支票，邮寄到一个特殊地方。总之创
: 造种种不便不让你早日还本金。

s*d2011-04-09 07:04

14 楼

re

【在 G********d 的大作中提到】

: 伤心死了

m*t2011-04-09 07:04

15 楼

这是明白人。银行借你钱quote APR是convention 了。小字会写apy. 你借银行钱，
比如存储利息，会quote APY. 最初肯定是银行想用对自己有利的数字宣传。现在都是
market convention也不存在啥trick不trick了。

【在 V*s 的大作中提到】

: 这就是APY和APR的意思，具体查一下，贷款的statement里会有解释
:
: 24663
: 的3

s*d2011-04-09 07:04

16 楼

re

【在 G********d 的大作中提到】

: 伤心死了

m*t2011-04-09 07:04

17 楼

不对

【在 o*****g 的大作中提到】

: 是这样的，不过提前还掉本金好像也是被银行狠赚一笔啊。别的银行不知道怎么样，我
: 房贷的银行虽然是每月还款金额固定，但是前面还的利息比例相当大，本金才一点点，
: 后面才逐渐增加还本金的比例。如果提前还完的话，岂不是被银行赚掉很多之前多交的
: 利息吗？不知道这样的理解对不对。

x52011-04-09 07:04

18 楼

Re

【在 G********d 的大作中提到】

: 伤心死了

m*a2011-04-09 07:04

19 楼

我从chase贷款，看apy是把贷款费用包括进去的rate，比apr要高一点。这就是为什么
不同的银行apr相等的情况下，apy会不一样的原因。

24663
的3

【在 l****g 的大作中提到】

: 最近在办贷款，发现每月的利息竟然是用年利率除以12计算的，这样算的话，每年交的
: 利息就会比公布的年利率更高。比如利息3%，换成月利息竟然是0.25%，而不是0.24663
: %。而0.25%的利息实际年利率是3.04%，这个差别看起来不大，但付30年差别是贷款的3
: %，轻松超过一般的贷款费用。
: 这是怎样的情况呢？

b*62011-04-09 07:04

20 楼

re

M*22011-04-09 07:04

21 楼

不对。本金越早还越好。
多还同样的本金，早还两年，能少还很多利息。

【在 o*****g 的大作中提到】

: 是这样的，不过提前还掉本金好像也是被银行狠赚一笔啊。别的银行不知道怎么样，我
: 房贷的银行虽然是每月还款金额固定，但是前面还的利息比例相当大，本金才一点点，
: 后面才逐渐增加还本金的比例。如果提前还完的话，岂不是被银行赚掉很多之前多交的
: 利息吗？不知道这样的理解对不对。

P*e2011-04-09 07:04

22 楼

re

【在 G********d 的大作中提到】

: 伤心死了

i*42011-04-09 07:04

23 楼

http://www.mortgagerates.info/calculators/what-if-i-pay-more-calculator.php
有个简单的计算器可以看一下，如果不需要考虑太多的机会成本。

【在 o*****g 的大作中提到】

: 是这样的，不过提前还掉本金好像也是被银行狠赚一笔啊。别的银行不知道怎么样，我
: 房贷的银行虽然是每月还款金额固定，但是前面还的利息比例相当大，本金才一点点，
: 后面才逐渐增加还本金的比例。如果提前还完的话，岂不是被银行赚掉很多之前多交的
: 利息吗？不知道这样的理解对不对。

o*62011-04-09 07:04

24 楼

包子

r*l2011-04-09 07:04

25 楼

你在没有州税的州吧？大部分人不是这样啊。

【在 M**2 的大作中提到】

: 就是这么 trick.
: 发现除非你是特大牛，可以投资赚大钱，估计上这个版的人都不是。什么5%的存款利息
: 啊，都比不上银行的利滚利，早点还房贷才是王道。
: 什么利息能抵税，骗人的。要很多才行，我们家情况，只能拿 standard deduction,
: 利息一分不抵。反而利息收入，投资收入要报税，一分都不能少。
: 银行还扣了我近 $3000 escrow account 的钱，这些钱都一分利息不给。
: 早日还本金才是王道。但是我这个银行很 trick, 网上有还每月房贷的服务，就是没有
: 早日还本金的服务。如果要多还本金，要手写一张支票，邮寄到一个特殊地方。总之创
: 造种种不便不让你早日还本金。

p*x2011-04-09 07:04

26 楼

re

【在 P***e 的大作中提到】

: re

l*g2011-04-09 07:04

27 楼

大部分人没想清楚吧，以为付给政府的税是吃亏，而付给银行的利息不是。从来只听人
说省税，还没听到有人说省利息。利息就是省30%的税，可是还是多花了70%的钱不是。
花10块省3块不是手里的钱仍然少了7块？买的房子涨价赚钱是另一个事情，混到一起讲
就拎不清了。

【在 r******l 的大作中提到】

: 你在没有州税的州吧？大部分人不是这样啊。

h*s2011-04-09 07:04

28 楼

baozi

l*g2011-04-09 07:04

29 楼

不幸的是咱炒股总是亏钱，所以还贷款是不损失机会成本，反而可以赚。但是要是买更
多的房子呢，我是不看好的，买一个缩着好了，亏就这一栋，俺认了。

【在 i****4 的大作中提到】

:
: http://www.mortgagerates.info/calculators/what-if-i-pay-more-calculator.php
: 有个简单的计算器可以看一下，如果不需要考虑太多的机会成本。

h*y2011-04-09 07:04

30 楼

baozi

【在 G********d 的大作中提到】

: 伤心死了

s*d2011-04-09 07:04

31 楼

嚓，这么多money版就没有一个搞对的？
除12就是对的因为你每个月都付清利息部分，不会有利滚利。
银行存款正常不会每个月把挣的利息提出来，会利滚利所以APR就会超过12乘以月利率
。

t*e2011-04-09 07:04

32 楼

re
baozi

s*d2011-04-09 07:04

33 楼

这个是对的。贷款的APY跟银行存款不是一回事。是一个应该忽略的人为数字。

【在 m**********a 的大作中提到】

: 我从chase贷款，看apy是把贷款费用包括进去的rate，比apr要高一点。这就是为什么
: 不同的银行apr相等的情况下，apy会不一样的原因。
:
: 24663
: 的3

r*x2011-04-09 07:04

34 楼

包子~~

【在 G********d 的大作中提到】

: 伤心死了

m*t2011-04-09 07:04

35 楼

你的理解不全对 apy是算上了所有cash flow的compound interest 所以贷款会把手续
费算进去，当作T0的一笔类似interest的费用。但是重点在于这是compound的算法。
因为你的loan agent会返你手续费，所以文件上给你写的apy可能对你没意义。但是你
可以自己算一个apy啊。贷款的apy和存款就是一回事，你取不取利息根本没关系的。

【在 s**********d 的大作中提到】

: 这个是对的。贷款的APY跟银行存款不是一回事。是一个应该忽略的人为数字。

t*a2011-04-09 07:04

36 楼

re

m*t2011-04-09 07:04

37 楼

你没懂什么是time value of money. 金融学最最基本的概念。

【在 s**********d 的大作中提到】

: 嚓，这么多money版就没有一个搞对的？
: 除12就是对的因为你每个月都付清利息部分，不会有利滚利。
: 银行存款正常不会每个月把挣的利息提出来，会利滚利所以APR就会超过12乘以月利率
: 。

b*s2011-04-09 07:04

38 楼

1000刀的利润啊

【在 G********d 的大作中提到】

: 伤心死了

s*d2011-04-09 07:04

39 楼

读金融的书呆，那个APY是按full term算的，实际上几乎没有任何人一个房贷付到full
term。提前改贷款那个APY就不一样了所以说没有意义。。。

【在 m*****t 的大作中提到】

: 你没懂什么是time value of money. 金融学最最基本的概念。

m*72011-04-09 07:04

40 楼

re

m*t2011-04-09 07:04

41 楼

呵呵对于不懂的人来说任何信息都没意义

full

【在 s**********d 的大作中提到】

: 读金融的书呆，那个APY是按full term算的，实际上几乎没有任何人一个房贷付到full
: term。提前改贷款那个APY就不一样了所以说没有意义。。。

p*r2011-04-09 07:04

42 楼

re

【在 G********d 的大作中提到】

: 伤心死了

w*g2011-04-09 07:04

43 楼

其实都不用算。小小做一个反证法就知道没有比还贷款怕雷托更优的投资方式。
你的房贷就是别人的投资。
如果有更好的投资（同样利率风险更低，或者同样的风险利率更高，并且
accessible)，房贷就不会成为一个business，或者说利率就不会这么低。
比如你的利率是3%。你如果作为投资者给你放贷，第一未必能拿到3%（税，commision
等等），第二要承受default的风险。就这样还有人给你放贷，就说明放贷有利可图。
而你还本金，相当于给自己放贷，还没有上面两个风险。我看不出还本金有啥问题。
我一有闲钱，首先就是还本金。
别说炒股赚钱，退休金的fund的portfolio里绝对能找到利率比房贷低的部分。
炒股的风险比还放贷大的多。

24663
的3

【在 l****g 的大作中提到】

: 最近在办贷款，发现每月的利息竟然是用年利率除以12计算的，这样算的话，每年交的
: 利息就会比公布的年利率更高。比如利息3%，换成月利息竟然是0.25%，而不是0.24663
: %。而0.25%的利息实际年利率是3.04%，这个差别看起来不大，但付30年差别是贷款的3
: %，轻松超过一般的贷款费用。
: 这是怎样的情况呢？

G*d2011-04-09 07:04

44 楼

没觉得能保本不错了

【在 b*******s 的大作中提到】

: 1000刀的利润啊

p*r2011-04-09 07:04

45 楼

you do not know what you are talking about

【在 M**2 的大作中提到】

: 就是这么 trick.
: 发现除非你是特大牛，可以投资赚大钱，估计上这个版的人都不是。什么5%的存款利息
: 啊，都比不上银行的利滚利，早点还房贷才是王道。
: 什么利息能抵税，骗人的。要很多才行，我们家情况，只能拿 standard deduction,
: 利息一分不抵。反而利息收入，投资收入要报税，一分都不能少。
: 银行还扣了我近 $3000 escrow account 的钱，这些钱都一分利息不给。
: 早日还本金才是王道。但是我这个银行很 trick, 网上有还每月房贷的服务，就是没有
: 早日还本金的服务。如果要多还本金，要手写一张支票，邮寄到一个特殊地方。总之创
: 造种种不便不让你早日还本金。

H*s2011-04-09 07:04

46 楼

快发吧，从来没拿到过你的包子

【在 G********d 的大作中提到】

: 没觉得能保本不错了

a*i2011-04-09 07:04

47 楼

这样的理解当然不对，

【在 o*****g 的大作中提到】

: 是这样的，不过提前还掉本金好像也是被银行狠赚一笔啊。别的银行不知道怎么样，我
: 房贷的银行虽然是每月还款金额固定，但是前面还的利息比例相当大，本金才一点点，
: 后面才逐渐增加还本金的比例。如果提前还完的话，岂不是被银行赚掉很多之前多交的
: 利息吗？不知道这样的理解对不对。

T*r2011-04-09 07:04

48 楼

为什么以前觉得会是骗子？为什么现在又要伤心死了？

【在 G********d 的大作中提到】

: 伤心死了

m*22011-04-09 07:04

49 楼

APR是年利，银行具体算利息是用月利或日利。
如果 APR = 3%
月利＝ 3% ／ 12 ＝ 0.25%
日利＝ 3% ／ 365 ＝ 0.008219%
APY是利滚利
如果 APR = 3%，按日利算，
APY ＝ (1 + 0.008219%)^365 - 1 = 3.045%
APY总是APR高。

G*d2011-04-09 07:04

50 楼

与骗子斗其乐无穷
没法斗了没乐趣了利润啥的都是浮云

【在 T********r 的大作中提到】

: 为什么以前觉得会是骗子？为什么现在又要伤心死了？

w*12011-04-09 07:04

51 楼

把cash全投到还款内，最大的问题就是liquidity 变差，你的闲钱就一下子进去到了一
个房子里15-30年拿不出来。
其实放贷的投资者大多数都不会hold直到你的贷款mature，通常是你的loan几个月就被
转卖掉了通常是两房接盘。只是这样也能保证好的资金流动的。

commision

【在 w***g 的大作中提到】

: 其实都不用算。小小做一个反证法就知道没有比还贷款怕雷托更优的投资方式。
: 你的房贷就是别人的投资。
: 如果有更好的投资（同样利率风险更低，或者同样的风险利率更高，并且
: accessible)，房贷就不会成为一个business，或者说利率就不会这么低。
: 比如你的利率是3%。你如果作为投资者给你放贷，第一未必能拿到3%（税，commision
: 等等），第二要承受default的风险。就这样还有人给你放贷，就说明放贷有利可图。
: 而你还本金，相当于给自己放贷，还没有上面两个风险。我看不出还本金有啥问题。
: 我一有闲钱，首先就是还本金。
: 别说炒股赚钱，退休金的fund的portfolio里绝对能找到利率比房贷低的部分。
: 炒股的风险比还放贷大的多。

r*x2011-04-09 07:04

52 楼

那个Canada的Seller？没记错的话是1700左右的BIN？

【在 G********d 的大作中提到】

: 没觉得能保本不错了

s*r2011-04-09 07:04

53 楼

在美国买房不要提前还款，毫无用处。不要在你能一次性还清之前多还钱。在这段时间
可以把钱用来投资，等到能够一次性付清本金的时候再还。

T*C2011-04-09 07:04

54 楼

排包子

o*o2011-04-09 07:04

55 楼

记住两点就行了
1。所有的利息都是复利。
2。银行不是骗你。是为了方便（你）计算和比较。

n*n2011-04-09 07:04

56 楼

re

t*r2011-04-09 07:04

57 楼

不对。你买个月付的利息都是你剩下的本金在那个月当期产生的利息，你并没有为未来
提前支付任何利息

【在 o*****g 的大作中提到】

: 是这样的，不过提前还掉本金好像也是被银行狠赚一笔啊。别的银行不知道怎么样，我
: 房贷的银行虽然是每月还款金额固定，但是前面还的利息比例相当大，本金才一点点，
: 后面才逐渐增加还本金的比例。如果提前还完的话，岂不是被银行赚掉很多之前多交的
: 利息吗？不知道这样的理解对不对。

H*s2011-04-09 07:04

58 楼

你收到的film holder是什么？

【在 G********d 的大作中提到】

: 与骗子斗其乐无穷
: 没法斗了没乐趣了利润啥的都是浮云

s*d2011-04-09 07:04

59 楼

两点全错了。

【在 o**o 的大作中提到】

: 记住两点就行了
: 1。所有的利息都是复利。
: 2。银行不是骗你。是为了方便（你）计算和比较。

p*o2011-04-09 07:04

60 楼

re

M*22011-04-09 07:04

61 楼

在理。
不还贷还有其他潜在风险。比如说家庭变故，疾病等。

commision

【在 w***g 的大作中提到】

: 其实都不用算。小小做一个反证法就知道没有比还贷款怕雷托更优的投资方式。
: 你的房贷就是别人的投资。
: 如果有更好的投资（同样利率风险更低，或者同样的风险利率更高，并且
: accessible)，房贷就不会成为一个business，或者说利率就不会这么低。
: 比如你的利率是3%。你如果作为投资者给你放贷，第一未必能拿到3%（税，commision
: 等等），第二要承受default的风险。就这样还有人给你放贷，就说明放贷有利可图。
: 而你还本金，相当于给自己放贷，还没有上面两个风险。我看不出还本金有啥问题。
: 我一有闲钱，首先就是还本金。
: 别说炒股赚钱，退休金的fund的portfolio里绝对能找到利率比房贷低的部分。
: 炒股的风险比还放贷大的多。

G*d2011-04-09 07:04

62 楼

only one holder... sf 210...

【在 H********s 的大作中提到】

: 你收到的film holder是什么？

d*32011-04-09 07:04

63 楼

很简答，如果有闲钱不知道怎么花或者怎么用，那就多还本金，如果懂得如何理财知道
自己在干吗的肯定也不用大家多说了

m*22011-04-09 07:04

64 楼

正确！

【在 t*********r 的大作中提到】

: 不对。你买个月付的利息都是你剩下的本金在那个月当期产生的利息，你并没有为未来
: 提前支付任何利息

m*22011-04-09 07:04

65 楼

能早还本金当然早还，除非利息很低，你的钱可以在外面赚更多的钱。

e*o2011-04-09 07:04

66 楼

如果收入指出都稳定，又没有投资需求，当然有闲钱就还贷。但是这里谁敢说收入30年
稳定？等要钱的时候问银行借，这个利率就借不到了。
资产负债表英文叫平衡表，就是要平衡。

o*o2011-04-09 07:04

67 楼

U don't know what you are talking about

【在 s**********d 的大作中提到】

: 两点全错了。

o*g2011-04-09 07:04

68 楼

哦，是这样，谢谢。

【在 t*********r 的大作中提到】

: 不对。你买个月付的利息都是你剩下的本金在那个月当期产生的利息，你并没有为未来
: 提前支付任何利息

s*d2011-04-09 07:04

69 楼

无法回到过去。任何时候付清或者不付清对已经付了的利息没有任何影响，
既不会造成已经付的利息亏了，也不会造成已经付的利息赚了。。。

【在 o*****g 的大作中提到】

: 哦，是这样，谢谢。

s*d2011-04-09 07:04

70 楼

美国就没有算复利的房贷。。。

【在 o**o 的大作中提到】

: U don't know what you are talking about

p*r2011-04-09 07:04

71 楼

你们到底有没有办过房贷，各个张嘴就来
利息当然是复利，美国只要借钱就是复利
房贷是把本金加上利息再分摊到每个月，还钱的时候先还利息。
比如说一个30年fix
第一个月200本金，2800利息
第二个月210本金，2790利息
。。。
倒数第二月2950本金，50利息
最后一个月3000本金，0利息
你多交的钱当然可以选择付本金，每个房贷的账单上都会给你这个选项。
多付的钱相当于从最后一个月往前付。多交1000的话，30年后最后一个月只要交2000
就是了。多交5950的话最后两个月不要交了。所谓省利息是省了倒数第二月的50。考虑
到钱的贬值，一般不建议提前交清。
房贷的利息可以减税。一旦AMT了，也就房贷能减些税了。都买房了还交standard
deduction的人，少见
escrow 当然算利息给你，来年报税还算收入呢

y*i2011-04-09 07:04

72 楼

the errors and misconceptions in this thread are astonishing

s*m2011-04-09 07:04

73 楼

你根本没理解利息怎么算出来的。
[在 papertiger (papertiger) 的大作中提到：]
:你们到底有没有办过房贷，各个张嘴就来
:利息当然是复利，美国只要借钱就是复利
:房贷是把本金加上利息再分摊到每个月，还钱的时候先还利息。
:比如说一个30年fix
:第一个月200本金，2800利息
:第二个月210本金，2790利息
:。。。
:倒数第二月2950本金，50利息
:最后一个月3000本金，0利息
:你多交的钱当然可以选择付本金，每个房贷的账单上都会给你这个选项。
:..........

p*r2011-04-09 07:04

74 楼

我是这么算的
capital recovery = (A/P, i, N)
你讲讲你是怎么算的

【在 s*m 的大作中提到】

: 你根本没理解利息怎么算出来的。
: [在 papertiger (papertiger) 的大作中提到：]
: :你们到底有没有办过房贷，各个张嘴就来
: :利息当然是复利，美国只要借钱就是复利
: :房贷是把本金加上利息再分摊到每个月，还钱的时候先还利息。
: :比如说一个30年fix
: :第一个月200本金，2800利息
: :第二个月210本金，2790利息
: :。。。
: :倒数第二月2950本金，50利息

y*i2011-04-09 07:04

75 楼

here is a simple explanation with pictures
http://www.myamortizationchart.com/articles/how-is-an-amortization-schedule-calculated/
http://www.wikihow.com/Calculate-Amortization
if you still have questions after reading this, let me know
regarding whether escrow pays interest or not, HUD does not require the
lenders to pay it, but different states have different laws

H*12011-04-09 07:04

76 楼

你是跟文科生学的数学么？
这是谁教你的？
“多付的钱相当于从最后一个月往前付。多交1000的话，30年后最后一个月只要交2000
就是了。多交5950的话最后两个月不要交了。”
你的贷款schedule上写好的本金balance是多少
多交的钱直接抵消掉欠款的本金部分，也就是说你欠银行的钱减少了，银行再黑心，也
不敢收取你不欠他的钱的那部分利息！
举个例子，你今年每月平均200本金，2800利息
你交了1000的话，本金减少相当于五个月的正常还款进度，你在还款进度上快进了五个月
你继续交每个月3000块，但是你30年－5个月就还清了贷款
相当于你少交了 3000*5 - 1000!
我没有建议你提前还款，事实上现在贷款利率低，不急着付款是对的，但你也不要瞎忽
悠人啊。。。

【在 p********r 的大作中提到】

: 你们到底有没有办过房贷，各个张嘴就来
: 利息当然是复利，美国只要借钱就是复利
: 房贷是把本金加上利息再分摊到每个月，还钱的时候先还利息。
: 比如说一个30年fix
: 第一个月200本金，2800利息
: 第二个月210本金，2790利息
: 。。。
: 倒数第二月2950本金，50利息
: 最后一个月3000本金，0利息
: 你多交的钱当然可以选择付本金，每个房贷的账单上都会给你这个选项。

H*12011-04-09 07:04

77 楼

A typical home mortgage is still a simple interest loan. It doesn’t
compound because you pay the interest for each month in full, leaving
nothing to compound in the next month.

2000
个月

【在 H*****1 的大作中提到】

: 你是跟文科生学的数学么？
: 这是谁教你的？
: “多付的钱相当于从最后一个月往前付。多交1000的话，30年后最后一个月只要交2000
: 就是了。多交5950的话最后两个月不要交了。”
: 你的贷款schedule上写好的本金balance是多少
: 多交的钱直接抵消掉欠款的本金部分，也就是说你欠银行的钱减少了，银行再黑心，也
: 不敢收取你不欠他的钱的那部分利息！
: 举个例子，你今年每月平均200本金，2800利息
: 你交了1000的话，本金减少相当于五个月的正常还款进度，你在还款进度上快进了五个月
: 你继续交每个月3000块，但是你30年－5个月就还清了贷款

s*d2011-04-09 07:04

78 楼

exactly.
只有开始不到一个月，和提前pay off时按天算会做出一个按天compound的利率，平常
只需要APR/12的月利率，不会复利。
这个是实际情况，不是银行因为APR比APY低就告诉你这个低的。。。

【在 H*****1 的大作中提到】

: A typical home mortgage is still a simple interest loan. It doesn’t
: compound because you pay the interest for each month in full, leaving
: nothing to compound in the next month.
:
: 2000
: 个月

g*q2011-04-09 07:04

79 楼

美国银行的利率缺省定义就是annual rate compounding monthly

g*q2011-04-09 07:04

80 楼

存款也是这么定义的。我还嫌存款利率为什么不是compounding daily呢。

: 感谢，这就是trick。看来银行的利息是按月定义的，然后乘12得到APR。NND，
银行的

: 利息是这么定义的吗？

【在 l****g 的大作中提到】

: 不幸的是咱炒股总是亏钱，所以还贷款是不损失机会成本，反而可以赚。但是要是买更
: 多的房子呢，我是不看好的，买一个缩着好了，亏就这一栋，俺认了。

g*q2011-04-09 07:04

81 楼

贷款没有apy,只有名义rate和实际apr。名义rate不包括points/fee/rebate,apr包括。

: 你的理解不全对 apy是算上了所有cash flow的compound interest 所以贷款会
把手续

: 费算进去，当作T0的一笔类似interest的费用。但是重点在于这是compound的算
法。

: 因为你的loan agent会返你手续费，所以文件上给你写的apy可能对你没意义。
但是你

: 可以自己算一个apy啊。贷款的apy和存款就是一回事，你取不取利息根本没关
系的。

【在 m*****t 的大作中提到】

: 呵呵对于不懂的人来说任何信息都没意义
:
: full

g*q2011-04-09 07:04

82 楼

第一个月付的利息多是因为本金未付部分多，不是银行规定你必须付那个比例的利息，
那个比例只是fyi。欠40万，3%的利率，你一个月就必须付1000的利息，不会多也不会
少。你交2000就是付1000的本金，交1100就是付100的本金。你要是第一个月付掉20万
，第二个月的利息就只要付500了，而不是990。

: 你们到底有没有办过房贷，各个张嘴就来

: 利息当然是复利，美国只要借钱就是复利

: 房贷是把本金加上利息再分摊到每个月，还钱的时候先还利息。

: 比如说一个30年fix

: 第一个月200本金，2800利息

: 第二个月210本金，2790利息

: 。。。

: 倒数第二月2950本金，50利息

: 最后一个月3000本金，0利息

: 你多交的钱当然可以选择付本金，每个房贷的账单上都会给你这个选项。

【在 p********r 的大作中提到】

: 我是这么算的
: capital recovery = (A/P, i, N)
: 你讲讲你是怎么算的

x*u2011-04-09 07:04

83 楼

这个错得这么离谱，还能这么理直气壮!

【在 p********r 的大作中提到】

: 你们到底有没有办过房贷，各个张嘴就来
: 利息当然是复利，美国只要借钱就是复利
: 房贷是把本金加上利息再分摊到每个月，还钱的时候先还利息。
: 比如说一个30年fix
: 第一个月200本金，2800利息
: 第二个月210本金，2790利息
: 。。。
: 倒数第二月2950本金，50利息
: 最后一个月3000本金，0利息
: 你多交的钱当然可以选择付本金，每个房贷的账单上都会给你这个选项。

s*m2011-04-09 07:04

84 楼

你理解错了。

【在 p********r 的大作中提到】

: 你们到底有没有办过房贷，各个张嘴就来
: 利息当然是复利，美国只要借钱就是复利
: 房贷是把本金加上利息再分摊到每个月，还钱的时候先还利息。
: 比如说一个30年fix
: 第一个月200本金，2800利息
: 第二个月210本金，2790利息
: 。。。
: 倒数第二月2950本金，50利息
: 最后一个月3000本金，0利息
: 你多交的钱当然可以选择付本金，每个房贷的账单上都会给你这个选项。

d*a2011-04-09 07:04

85 楼

我对money版众的幻想破灭了。。
银行一月一次账单，当然是月利率，我也不知道为什么约定俗成的要乘以12说成年利率
。。
如果你每次只还本金x月利率（假设银行允许），你会发现你永远都在还利息本金一分
没变，是不是更想骂银行无耻了？
如果你每次再还少点，会怎样？哦，对了，你会发现其实银行竟然还在compound算复利！
当你发现每月还一样的钱的时候，开始大头都是在还利息是不是觉得很亏，很有冲动开
始几个月多还点。
但怎么多还，之后付的利息都是由多到少，看来还是不够，再多还点，，干脆全款买吧
，一分钱银行也赚不着我的：）

s*d2011-04-09 07:04

86 楼

你是对的，我前面迷糊了。。。
rate是实际计算利息用的，rate/12*当月本金=每个月产生的利息。
APR是把贷款开始要付的点之类一些费用假设平摊到个月当作利息那么这个贷款会是多
少利率。买点越多，或者某些lender charged fees的越多APR就比rate高更多。如我前
面所说，它平摊到整个term，但实际上几乎没有人把一个房贷坚持到底，所以这个APR
没有意义。贷款应该只看rate和cost。

【在 g*q 的大作中提到】

: 贷款没有apy,只有名义rate和实际apr。名义rate不包括points/fee/rebate,apr包括。
:
:
: 你的理解不全对 apy是算上了所有cash flow的compound interest 所以贷款会
: 把手续
:
: 费算进去，当作T0的一笔类似interest的费用。但是重点在于这是compound的算
: 法。
:
: 因为你的loan agent会返你手续费，所以文件上给你写的apy可能对你没意义。
: 但是你
:
: 可以自己算一个apy啊。贷款的apy和存款就是一回事，你取不取利息根本没关
: 系的。

h*z2011-04-09 07:04

87 楼

建议童鞋们上学时都上一两门finance 的课就不会有这么多的异议了。mortgage 每月
的利息一定是你上月付过后剩的本金的基础上算，比如你上个月多交了3000，这个月虽
然月配一样，但还的本金跟利息的比例已经变了，利息交的比你不交3000的要少。见过
很多童鞋争论要不要refinance, 只要利息比以前低，又不交closing cost, refi 一定
是划算的。

m*a2011-04-09 07:04

88 楼

google amortization

【在 h**z 的大作中提到】

: 建议童鞋们上学时都上一两门finance 的课就不会有这么多的异议了。mortgage 每月
: 的利息一定是你上月付过后剩的本金的基础上算，比如你上个月多交了3000，这个月虽
: 然月配一样，但还的本金跟利息的比例已经变了，利息交的比你不交3000的要少。见过
: 很多童鞋争论要不要refinance, 只要利息比以前低，又不交closing cost, refi 一定
: 是划算的。

d*22011-04-09 07:04

89 楼

借问一下，如果这月的mortgage 付了两次，也就是多付了一个月的，银行会charge 什
么fee之类的吗？周末贷款银行不上班，也没法电话问。谢谢先。

t*r2011-04-09 07:04

90 楼

交了两次那么就有一次是prepay本金了，美国一般的个人房贷prepay没有任何惩罚

【在 d******2 的大作中提到】

: 借问一下，如果这月的mortgage 付了两次，也就是多付了一个月的，银行会charge 什
: 么fee之类的吗？周末贷款银行不上班，也没法电话问。谢谢先。

t*r2011-04-09 07:04

91 楼

你真的什么都不懂，还是多学习吧

【在 p********r 的大作中提到】

: 你们到底有没有办过房贷，各个张嘴就来
: 利息当然是复利，美国只要借钱就是复利
: 房贷是把本金加上利息再分摊到每个月，还钱的时候先还利息。
: 比如说一个30年fix
: 第一个月200本金，2800利息
: 第二个月210本金，2790利息
: 。。。
: 倒数第二月2950本金，50利息
: 最后一个月3000本金，0利息
: 你多交的钱当然可以选择付本金，每个房贷的账单上都会给你这个选项。

y*i2011-04-09 07:04

92 楼

most likely it will be treated as next month's mortgage payment
no fee

【在 d******2 的大作中提到】

: 借问一下，如果这月的mortgage 付了两次，也就是多付了一个月的，银行会charge 什
: 么fee之类的吗？周末贷款银行不上班，也没法电话问。谢谢先。