最近想入17－55# PhotoGear - 摄影器材
b*s
1 楼
【 以下文字转载自 Texas 讨论区 】
发信人: bluemoss (猫鱼--黑猫控), 信区: Texas
标 题: 防不胜防，准备把我在美国的人生再完整一把（长，慎入）
发信站: BBS 未名空间站 (Mon Aug 5 23:39:27 2013, 美东)
我的经历估计在美国不少见————租住公寓，热水器故障漏水造成损失， 物业和房
东耍赖要我赔偿修理费用，绑架房租和我的信用逼我交费。经过几天从出离愤怒／不知
所措／恶心到现在准备诉讼，我决定 把自己的经历和从中吸取的经验教训写下来，给
大家做个参考，另加请教问题。
今年5月中旬的时候由于热水器蛇形管老化发生了渗漏（2007年生产的water heater，
搬进来一年来物业一直没有做年度 inspection) 。我住2楼，热水器放在单元中间的一
个closet里，平时门是关着的。由于 是83年的老房子，隐藏在地毯下的地板上有很多
裂缝（后面有图），楼下的单元一直是被作为建筑材料的储藏室，无人居住，导致水先
渗到楼下。一开始只有巴掌大的一小块，当时我还以为是家里的猫尿在地上还是吐了一
块，闻闻没异味，还百思不得其解。等滋出来的水从单薄的墙面渗出来的时候，楼下的
天花板已经被淹了一大片了。
发现的那天是星期日的早上，我马上通知物业（电话留言和发网上维修要求），同时尝
试用家里的胶布把漏水的地方暂时封起来（第一个错误）。眼看胶布不顶事，也不知道
物业什么时候才能过来，我跑到 Lowe’s 买了plumber’s nutty 和sealing tape，
这时物业打电话过来说工人半小时内会到。于是我回家等工人上门，当时并没有把胶布
取下来（第二个错误）。为了避免热水器干烧，还委托了一个邻居帮我把热水器的设定
温度调低了（第三个错误）。一个小时后工人到了，说水起码漏了几天了。 我到楼下
的单元一看，天花板浸了一大片，好像都要塌下来的样子。工人（非专业水管工）一边
修一边问我有没有renter’s insurance，说我要赔偿所有的损失。当时我还没买租客
保险（第四个错误）。下午物业contract的清洁公司来洗地毯，把地毯和地毯下面的吸
水层掀开后赫然好多大裂缝。我当晚写信给物业， 写了一封详细的邮件叙述了整个经
过，并提出了我关于房屋安全的顾虑，要求物业把我的信转给房东（物业只是代管，物
业公司本身并不拥有property)。
第二天收到物业manager怒气冲冲的回信，指控我擅自维修没有及时报告造成损失，因
此我必须赔偿，并称我给房东的信的意图是推卸责任并“throw my people under the
bus”，当然也没有把房东的信息给我。我回信再次说明我是通知了他们后在等待工人
的时候才尝试用现有的材料暂时止漏，并说明1.根据租约这个水管漏水是属于normal
wear-and-tear，应该房东负责2.热水器装在房子的正中央，下面只有一个托盘（见图2
）而没有排水管道，这和热水器的安装指南不符，我搬进来后也一直无人来做年度检查
，这是属于房东和物业的责任3. 楼下大面积渗水是由于年久失修的地板上诸多裂缝，
这个就更不是我的责任了。因此我不会负责维修的费用。Manager 回信说地上的裂缝是
老房子的常见问题，不影响安全；对无人做视察的说辞是热水器没故障就不需要检修，
没有再说其他的。当时我还以为这事就这么了了，加上当时老妈过来探亲，我自己工
作也忙，还要筹划请假和带老妈出去旅行，就没再follow up这事也没有再追问房东的
信息（第五个错误）。
到这个月交房租的时候，赫然发现我的balance上多了750刀的维修费用，其中500刀是
注明楼下单元的维修，而250刀是”leak caused by tenant”。 这家物业不收个人支
票，只收online payment，而且系统的设置是我不交维修费用的话也交不了房租。这家
奇葩物业还有一个特点是没有onsite manager,电话打过去永远是叫留言，从来没有活
人接听。事后由他们决定是不是回电话给你。我写邮件打电话要求在解决维修费用争议
期间先让我交房租，自然是无人理睬。
咨询了工作所在大学提供的legal assistance 雇佣的律师，律师说这件事发展下去有
两个出路／结果————－1. 如果我坚持不付维修费用，对方有权不接受我的房租，
接下来他们可能把事情交给collection service 或下eviction 通知，那个时候我不用
付钱也不用搬家，对方会把我告上法庭，然后双方在法庭上陈述各自的理由和出示证据
，由法官来裁决。当然这种情况即使我胜诉也会遭到信用的损失。2. 我付钱并注明“I
don’t believe I am responsible for the cost, but to protect my credit, I
am paying under protest”，让他们找不到理由告我，然后我在本地的small court (
Justice of the Peace Court, a.k.a: J.P. Court) 花25刀提出诉讼，再把经济损失
嬴回来。这样我能够保护自己的信用。这种court不需要律师，就是电视上people’s
court or Judge Judy那一类法庭，只不过没有摄像机也没有那么多drama。一般1万刀
以下的数额都是在这种法庭解决的。律师说象我这类官司请律师不划算————请个律
师动辄几千，每小时律师费大约250刀，而且我这类官司数额太小，律师没油水，所以
很难找到愿意代理的人。建议我自己准备材料诉讼。
大脑充血了一个周末后我决定按第二种方案办理。我的租约要11月底才到期，本来就准
备着不再续约，自己另外买方或者租房，所以不能让信用就这样被trash了；从另一方
面来说，觉得他们摆明了是欺负我一个异乡女子，大概是觉得我不能把他们怎么样，所
以有恃无恐。因此不管经济上还是道义上，我都一定不能忍气吞声地就这么算了。打了
好多电话，查了若干律师referral website, 觉得很大可能还是要靠自己。今天把房租
和750刀的维修费一并付了。同时用email 和certified mail给他们发了个通知，按律
师说的说明了我pay under protest， 接下来准备告这帮混蛋。 下定决心后反而轻松
了不少。
请教几个技术性问题：
1. 我2个月内有两个重要的grants due(本人小博后而已，非发考题)，不知道这种事情
诉讼的有效期是多久？为避免报复，是不是等我11月租约到期搬走后再告为好？
2.房东是一家公司，网上纪录显示：register agent 在Atlanta, GA 而principal
address 在Birmingham, AL。本人在休斯顿，诉讼就在本地（房产所在处）提出，这个
房东的传票地址是不是该写AL的那个？ 象这种被告在外州的传票能送到吗？
3 相关的一切经验教训都欢迎
经验教训：
1我是典型的白羊座女，个性比较耿直，平时大大咧咧，遇到这样的事自然是火冒三丈
，气个半死。现在觉得有个上了年纪的朋友说得好“千万别生气，对方看到你生气还觉
得正好趁你头脑不清醒再占点便宜”。遇到这种事情开始得时候都是觉得象无头苍蝇一
样，
到处打电话看能不能找点建议。其实头脑冷静真的很重要。
2上网搜关键词找相关的法律和论坛，看有相似经历的人的帖子，通常能找到有帮助的
线索。（比如房东的资料就是在 local appraisal office website 找到的）；
3很多公司或大学都有免费的 法律咨询，通常是在 Employee Assistance Program下，
这是非常宝贵的资源，一定要好好利用。
4所有和物业的通讯，一定要留底。遇到这样的事及时照相，把购买的维修用品的收据
收好，取得相关证人的合作（比如我邻居）
5按德州法律房东有name disclosure obligation,这种情况下要发written notice in
certified mail with return receipt给物业要求他提供名字和地址；即使在网上查到
了也要这么复查一下。事实上，如果物业不可信，一切关键的通讯都用书面挂号邮件，
到这种时候就别省那两个邮费了。Email 或电话对方都可以推说没收到，耽误事。
6告的时候必须告房东，这个可以是个人或者公司，告物业是没有用的，所以找到房东
的通信地址非常关键，P.O Box不行， 必须要把正确地址写上，才能把传票serve到，
传票送不到被告的手里，诉讼就免谈了。
7 这种时候找律师是比较让人沮丧的。因为这种官司不比车祸或者医疗事故，律师能赚
钱，多数要靠自己。但如果涉及数额比较大，可以到 Legalmatch.com上去找，个人觉
得比那个叫volo什么的推荐网站靠谱。
8. 一定要买租客保险啊！我就是懒，拖拖拉拉的没买，直到出事后亡羊补牢才买了。
天有不测风云，即使你家的东西不值多少钱，为了防备这样的飞来横祸，保险不能少啊。
9 遇到这种事，再烦再累也绝对不能拖，不能怕事什么也不做。事情不会自己解决，时
间长了只会越来越糟糕。出门在外，一切要靠自己，不能做软柿子给人捏。
发信人: bluemoss (猫鱼--黑猫控), 信区: Texas
标 题: 防不胜防，准备把我在美国的人生再完整一把（长，慎入）
发信站: BBS 未名空间站 (Mon Aug 5 23:39:27 2013, 美东)
我的经历估计在美国不少见————租住公寓，热水器故障漏水造成损失， 物业和房
东耍赖要我赔偿修理费用，绑架房租和我的信用逼我交费。经过几天从出离愤怒／不知
所措／恶心到现在准备诉讼，我决定 把自己的经历和从中吸取的经验教训写下来，给
大家做个参考，另加请教问题。
今年5月中旬的时候由于热水器蛇形管老化发生了渗漏（2007年生产的water heater，
搬进来一年来物业一直没有做年度 inspection) 。我住2楼，热水器放在单元中间的一
个closet里，平时门是关着的。由于 是83年的老房子，隐藏在地毯下的地板上有很多
裂缝（后面有图），楼下的单元一直是被作为建筑材料的储藏室，无人居住，导致水先
渗到楼下。一开始只有巴掌大的一小块，当时我还以为是家里的猫尿在地上还是吐了一
块，闻闻没异味，还百思不得其解。等滋出来的水从单薄的墙面渗出来的时候，楼下的
天花板已经被淹了一大片了。
发现的那天是星期日的早上，我马上通知物业（电话留言和发网上维修要求），同时尝
试用家里的胶布把漏水的地方暂时封起来（第一个错误）。眼看胶布不顶事，也不知道
物业什么时候才能过来，我跑到 Lowe’s 买了plumber’s nutty 和sealing tape，
这时物业打电话过来说工人半小时内会到。于是我回家等工人上门，当时并没有把胶布
取下来（第二个错误）。为了避免热水器干烧，还委托了一个邻居帮我把热水器的设定
温度调低了（第三个错误）。一个小时后工人到了，说水起码漏了几天了。 我到楼下
的单元一看，天花板浸了一大片，好像都要塌下来的样子。工人（非专业水管工）一边
修一边问我有没有renter’s insurance，说我要赔偿所有的损失。当时我还没买租客
保险（第四个错误）。下午物业contract的清洁公司来洗地毯，把地毯和地毯下面的吸
水层掀开后赫然好多大裂缝。我当晚写信给物业， 写了一封详细的邮件叙述了整个经
过，并提出了我关于房屋安全的顾虑，要求物业把我的信转给房东（物业只是代管，物
业公司本身并不拥有property)。
第二天收到物业manager怒气冲冲的回信，指控我擅自维修没有及时报告造成损失，因
此我必须赔偿，并称我给房东的信的意图是推卸责任并“throw my people under the
bus”，当然也没有把房东的信息给我。我回信再次说明我是通知了他们后在等待工人
的时候才尝试用现有的材料暂时止漏，并说明1.根据租约这个水管漏水是属于normal
wear-and-tear，应该房东负责2.热水器装在房子的正中央，下面只有一个托盘（见图2
）而没有排水管道，这和热水器的安装指南不符，我搬进来后也一直无人来做年度检查
，这是属于房东和物业的责任3. 楼下大面积渗水是由于年久失修的地板上诸多裂缝，
这个就更不是我的责任了。因此我不会负责维修的费用。Manager 回信说地上的裂缝是
老房子的常见问题，不影响安全；对无人做视察的说辞是热水器没故障就不需要检修，
没有再说其他的。当时我还以为这事就这么了了，加上当时老妈过来探亲，我自己工
作也忙，还要筹划请假和带老妈出去旅行，就没再follow up这事也没有再追问房东的
信息（第五个错误）。
到这个月交房租的时候，赫然发现我的balance上多了750刀的维修费用，其中500刀是
注明楼下单元的维修，而250刀是”leak caused by tenant”。 这家物业不收个人支
票，只收online payment，而且系统的设置是我不交维修费用的话也交不了房租。这家
奇葩物业还有一个特点是没有onsite manager,电话打过去永远是叫留言，从来没有活
人接听。事后由他们决定是不是回电话给你。我写邮件打电话要求在解决维修费用争议
期间先让我交房租，自然是无人理睬。
咨询了工作所在大学提供的legal assistance 雇佣的律师，律师说这件事发展下去有
两个出路／结果————－1. 如果我坚持不付维修费用，对方有权不接受我的房租，
接下来他们可能把事情交给collection service 或下eviction 通知，那个时候我不用
付钱也不用搬家，对方会把我告上法庭，然后双方在法庭上陈述各自的理由和出示证据
，由法官来裁决。当然这种情况即使我胜诉也会遭到信用的损失。2. 我付钱并注明“I
don’t believe I am responsible for the cost, but to protect my credit, I
am paying under protest”，让他们找不到理由告我，然后我在本地的small court (
Justice of the Peace Court, a.k.a: J.P. Court) 花25刀提出诉讼，再把经济损失
嬴回来。这样我能够保护自己的信用。这种court不需要律师，就是电视上people’s
court or Judge Judy那一类法庭，只不过没有摄像机也没有那么多drama。一般1万刀
以下的数额都是在这种法庭解决的。律师说象我这类官司请律师不划算————请个律
师动辄几千，每小时律师费大约250刀，而且我这类官司数额太小，律师没油水，所以
很难找到愿意代理的人。建议我自己准备材料诉讼。
大脑充血了一个周末后我决定按第二种方案办理。我的租约要11月底才到期，本来就准
备着不再续约，自己另外买方或者租房，所以不能让信用就这样被trash了；从另一方
面来说，觉得他们摆明了是欺负我一个异乡女子，大概是觉得我不能把他们怎么样，所
以有恃无恐。因此不管经济上还是道义上，我都一定不能忍气吞声地就这么算了。打了
好多电话，查了若干律师referral website, 觉得很大可能还是要靠自己。今天把房租
和750刀的维修费一并付了。同时用email 和certified mail给他们发了个通知，按律
师说的说明了我pay under protest， 接下来准备告这帮混蛋。 下定决心后反而轻松
了不少。
请教几个技术性问题：
1. 我2个月内有两个重要的grants due(本人小博后而已，非发考题)，不知道这种事情
诉讼的有效期是多久？为避免报复，是不是等我11月租约到期搬走后再告为好？
2.房东是一家公司，网上纪录显示：register agent 在Atlanta, GA 而principal
address 在Birmingham, AL。本人在休斯顿，诉讼就在本地（房产所在处）提出，这个
房东的传票地址是不是该写AL的那个？ 象这种被告在外州的传票能送到吗？
3 相关的一切经验教训都欢迎
经验教训：
1我是典型的白羊座女，个性比较耿直，平时大大咧咧，遇到这样的事自然是火冒三丈
，气个半死。现在觉得有个上了年纪的朋友说得好“千万别生气，对方看到你生气还觉
得正好趁你头脑不清醒再占点便宜”。遇到这种事情开始得时候都是觉得象无头苍蝇一
样，
到处打电话看能不能找点建议。其实头脑冷静真的很重要。
2上网搜关键词找相关的法律和论坛，看有相似经历的人的帖子，通常能找到有帮助的
线索。（比如房东的资料就是在 local appraisal office website 找到的）；
3很多公司或大学都有免费的 法律咨询，通常是在 Employee Assistance Program下，
这是非常宝贵的资源，一定要好好利用。
4所有和物业的通讯，一定要留底。遇到这样的事及时照相，把购买的维修用品的收据
收好，取得相关证人的合作（比如我邻居）
5按德州法律房东有name disclosure obligation,这种情况下要发written notice in
certified mail with return receipt给物业要求他提供名字和地址；即使在网上查到
了也要这么复查一下。事实上，如果物业不可信，一切关键的通讯都用书面挂号邮件，
到这种时候就别省那两个邮费了。Email 或电话对方都可以推说没收到，耽误事。
6告的时候必须告房东，这个可以是个人或者公司，告物业是没有用的，所以找到房东
的通信地址非常关键，P.O Box不行， 必须要把正确地址写上，才能把传票serve到，
传票送不到被告的手里，诉讼就免谈了。
7 这种时候找律师是比较让人沮丧的。因为这种官司不比车祸或者医疗事故，律师能赚
钱，多数要靠自己。但如果涉及数额比较大，可以到 Legalmatch.com上去找，个人觉
得比那个叫volo什么的推荐网站靠谱。
8. 一定要买租客保险啊！我就是懒，拖拖拉拉的没买，直到出事后亡羊补牢才买了。
天有不测风云，即使你家的东西不值多少钱，为了防备这样的飞来横祸，保险不能少啊。
9 遇到这种事，再烦再累也绝对不能拖，不能怕事什么也不做。事情不会自己解决，时
间长了只会越来越糟糕。出门在外，一切要靠自己，不能做软柿子给人捏。
