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南加女征男
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南加女征男# Piebridge - 鹊桥
b*l
1 楼
如果我现在买一个好房子在好学区，价格45万，如果我5万首付，贷款40万，年利率0.
0365，贷30年。如果我住十年后以50万价格卖出去，那时我已经付了8.8万的principle
,13万的利息，9.4万的房产税，总共付出36.4万的钱。没有pre payment penalty, 那
时我的收益是如何计算的呢？我是不是需要先付清30年所有的principle+interest，才
能卖呢？那得要99万。
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l*a
2 楼
最好94539附近, 请站内联系,谢谢
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m*n
3 楼
can translate Infinity (the brand name) as 永久牌？
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i*3
4 楼
26岁，在南加工作，身高165-167之间。抱着试一试的想法来这里看看，觉得自己各方
面条件还不错吧，可能要求稍微高点所以生活中追我的都不太满意。希望男生人品好有
能力身高174以上，年龄26-33之间，有兴趣认识下的可以先站内我介绍下基本情况，咱
们再邮箱联系，谢谢
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l*l
5 楼
和贷款没关系，就是你房子卖掉的钱减去你买的时候的房价，就是收益。当然这之间你
对房子的升级改造也是可以算到成本里面的。
贷款是你和银行借的，和房子收益没有半毛钱关系。
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z*e
6 楼
infiniti*
I'm your grammar nazi
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g*n
7 楼
说身高166cm不就得了吗
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b*l
8 楼
但是我付出的利息和房产税是收不回来的呀？

【在 l**********l 的大作中提到】
: 和贷款没关系，就是你房子卖掉的钱减去你买的时候的房价，就是收益。当然这之间你
: 对房子的升级改造也是可以算到成本里面的。
: 贷款是你和银行借的，和房子收益没有半毛钱关系。
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i*a
9 楼
人家说的是高级音箱牌子

【在 z*********e 的大作中提到】
: infiniti*
: I'm your grammar nazi
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T*i
10 楼
165,5 lol

【在 g******n 的大作中提到】
: 说身高166cm不就得了吗
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b*y
11 楼
这就得炒比特币买粉筹股赚回来了

【在 b******l 的大作中提到】
: 但是我付出的利息和房产税是收不回来的呀？
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m*n
12 楼
is infinit y vs. i be a grammar error?

【在 z*********e 的大作中提到】
: infiniti*
: I'm your grammar nazi
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M*s
13 楼
26-33? no way
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s*a
14 楼
这个可以抵税。 所以忽略不计
关键看你的房子买卖的差价。 不然就是活雷锋

【在 b******l 的大作中提到】
: 但是我付出的利息和房产税是收不回来的呀？
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H*g
15 楼
这个不错，应该推广

【在 m********n 的大作中提到】
: can translate Infinity (the brand name) as 永久牌？
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x*y
16 楼
why? 楼主自己26， 也不大啊

【在 M********s 的大作中提到】
: 26-33? no way
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s*a
17 楼
十年房子才涨5万。 这种房子有买的必要吗
我45的房子 2年后可以卖60万。 还bidding war.

principle

【在 b******l 的大作中提到】
: 如果我现在买一个好房子在好学区，价格45万，如果我5万首付，贷款40万，年利率0.
: 0365，贷30年。如果我住十年后以50万价格卖出去，那时我已经付了8.8万的principle
: ,13万的利息，9.4万的房产税，总共付出36.4万的钱。没有pre payment penalty, 那
: 时我的收益是如何计算的呢？我是不是需要先付清30年所有的principle+interest，才
: 能卖呢？那得要99万。
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z*e
18 楼
失敬失敬

【在 i****a 的大作中提到】
: 人家说的是高级音箱牌子
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g*n
19 楼
26岁还年轻，可以的

【在 M********s 的大作中提到】
: 26-33? no way
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b*l
20 楼
是这样的么？ 如果是这样，那么如果我买更贵的房子比如说70万的房子，贷款60万，
30年。只要我能负担起月供，那么十年后我以80万卖出去，我还能赚10万？我这十年付
出的贷款利息，房产税都可以忽略不计？
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f*r
21 楼
身高有延展性说明发育尚未停止，
美眉估计还能窜个三五公分。。。

【在 g******n 的大作中提到】
: 说身高166cm不就得了吗
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s*a
22 楼
你租房吧。 税 利息 什么都不应付
还免费修房

【在 b******l 的大作中提到】
: 是这样的么？ 如果是这样，那么如果我买更贵的房子比如说70万的房子，贷款60万，
: 30年。只要我能负担起月供，那么十年后我以80万卖出去，我还能赚10万？我这十年付
: 出的贷款利息，房产税都可以忽略不计？
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g*n
23 楼
个子够了，要是胸再发育些就更好

【在 f***r 的大作中提到】
: 身高有延展性说明发育尚未停止，
: 美眉估计还能窜个三五公分。。。
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l*g
24 楼
房子收益是房子的收益，借贷成本是借贷的成本。借贷做别的事情也是要付成本的，比
如买车，上学，把借贷成本从房子收益里扣除显然并没什么道理。当然如果有人给议员
捐款，制定个什么特别的法律另当别论。房产税也是一样，可以理解成付给政府的租金
。如果租金都免税了，政府靠谁养呢？

【在 b******l 的大作中提到】
: 是这样的么？ 如果是这样，那么如果我买更贵的房子比如说70万的房子，贷款60万，
: 30年。只要我能负担起月供，那么十年后我以80万卖出去，我还能赚10万？我这十年付
: 出的贷款利息，房产税都可以忽略不计？
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i*3
25 楼
顶一下
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s*e
26 楼
不同的算法而已.
你这个算法，是不是还要把每年使用房子所得的价值算尽去呢？ 你每年都白住自己的
房子了？
基本上你这个算法是为了买房前衡量是买房还是租房更加省钱。我以前也这么算过。

【在 b******l 的大作中提到】
: 是这样的么？ 如果是这样，那么如果我买更贵的房子比如说70万的房子，贷款60万，
: 30年。只要我能负担起月供，那么十年后我以80万卖出去，我还能赚10万？我这十年付
: 出的贷款利息，房产税都可以忽略不计？
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S*1
27 楼

身高不够啊...

【在 i*******3 的大作中提到】
: 顶一下
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b*l
28 楼
如果我30年的贷款，principle + interests总共需要20万， 我在第十年卖出去，这时
候我还欠银行8万（principle+intersts),这时候我的pay off mortgage 怎么算？应该
不是8万吧？应为利息和房产税应该在sale date那天就终止了，那8万是包括剩下20年
的利息，不应该让我付吧？

【在 s********e 的大作中提到】
: 不同的算法而已.
: 你这个算法，是不是还要把每年使用房子所得的价值算尽去呢？ 你每年都白住自己的
: 房子了？
: 基本上你这个算法是为了买房前衡量是买房还是租房更加省钱。我以前也这么算过。
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z*0
29 楼
你有H1b么？

【在 i*******3 的大作中提到】
: 26岁，在南加工作，身高165-167之间。抱着试一试的想法来这里看看，觉得自己各方
: 面条件还不错吧，可能要求稍微高点所以生活中追我的都不太满意。希望男生人品好有
: 能力身高174以上，年龄26-33之间，有兴趣认识下的可以先站内我介绍下基本情况，咱
: 们再邮箱联系，谢谢
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l*l
30 楼
都说过了利息是付给银行的，你和银行之间的借贷和房产收益没有半毛钱关系。房产税
是付给地方政府，你付的税自然也享受到了公共福利等，而且还可以地税等，和房产收
益也没有半毛钱关系。
房产收益就是你卖房和买房的差价，还有对房子做出的升级改造的成本，其他的没关系。

【在 b******l 的大作中提到】
: 但是我付出的利息和房产税是收不回来的呀？
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z*0
31 楼
人品好 有能力 = 年薪多少以上？

【在 i*******3 的大作中提到】
: 26岁，在南加工作，身高165-167之间。抱着试一试的想法来这里看看，觉得自己各方
: 面条件还不错吧，可能要求稍微高点所以生活中追我的都不太满意。希望男生人品好有
: 能力身高174以上，年龄26-33之间，有兴趣认识下的可以先站内我介绍下基本情况，咱
: 们再邮箱联系，谢谢
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l*l
32 楼
剩下20年利息当然不用你付，卖房的时候会给你个pay off的amount, 你欠银行8万，这
个就是principle, 利息是每天结算的，不算在你欠银行的钱里面。

【在 b******l 的大作中提到】
: 如果我30年的贷款，principle + interests总共需要20万， 我在第十年卖出去，这时
: 候我还欠银行8万（principle+intersts),这时候我的pay off mortgage 怎么算？应该
: 不是8万吧？应为利息和房产税应该在sale date那天就终止了，那8万是包括剩下20年
: 的利息，不应该让我付吧？
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i*3
33 楼
继续顶～～
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b*l
34 楼
这个8万是在我这个月的mortgage账单里：是 “principle bearing interests”那不
是本金加利息一共8万么？ 我想知道pay off amount是如何算出来的。

【在 l**********l 的大作中提到】
: 剩下20年利息当然不用你付，卖房的时候会给你个pay off的amount, 你欠银行8万，这
: 个就是principle, 利息是每天结算的，不算在你欠银行的钱里面。
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l*7
35 楼
还在找？
顶一下
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l*l
36 楼
这个意思是8万本金不算利息。pay off amount就是你欠的本金再加上从最后一个
Payment到pay off这天所欠的利息。

【在 b******l 的大作中提到】
: 这个8万是在我这个月的mortgage账单里：是 “principle bearing interests”那不
: 是本金加利息一共8万么？ 我想知道pay off amount是如何算出来的。
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B*n
37 楼
re
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b*l
38 楼
原来如此。
我算了一下,45w 的房子如果我现在买下，5万downpayment,贷款40万，利息0.036，30
年fixed. 房产税率2.4%，那么如果我10年后以55万卖出去。那么我那时的收益是55万-
Payoff-Commission fee(6%)-Closingcost(2.5%)=19万，我这十年总共花费=principle
+利息+房产税+downpayment=36.4万，所以我这十年在这房子上的花销是36.4-19=17.3
万，也就是说未来10年我每年将花费1.73万在住房上，和住apartment(1500$/per
month)相比还是便宜一些.不确定的是房产税，每年都涨，所以我的总开销估计要在20
万左右，每年2万。
以上计算大概是否正确呢？

【在 l**********l 的大作中提到】
: 这个意思是8万本金不算利息。pay off amount就是你欠的本金再加上从最后一个
: Payment到pay off这天所欠的利息。
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i*3
39 楼
继续顶一下
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h*8
40 楼
但是你可以住的更好啊。
当然你要确保房子好卖

30
万-
principle
3
20

【在 b******l 的大作中提到】
: 原来如此。
: 我算了一下,45w 的房子如果我现在买下，5万downpayment,贷款40万，利息0.036，30
: 年fixed. 房产税率2.4%，那么如果我10年后以55万卖出去。那么我那时的收益是55万-
: Payoff-Commission fee(6%)-Closingcost(2.5%)=19万，我这十年总共花费=principle
: +利息+房产税+downpayment=36.4万，所以我这十年在这房子上的花销是36.4-19=17.3
: 万，也就是说未来10年我每年将花费1.73万在住房上，和住apartment(1500$/per
: month)相比还是便宜一些.不确定的是房产税，每年都涨，所以我的总开销估计要在20
: 万左右，每年2万。
: 以上计算大概是否正确呢？
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i*3
41 楼
26岁，在南加工作，身高165-167之间。抱着试一试的想法来这里看看，觉得自己各方
面条件还不错吧，可能要求稍微高点所以生活中追我的都不太满意。希望男生人品好有
能力身高174以上，年龄26-33之间，有兴趣认识下的可以先站内我介绍下基本情况，咱
们再邮箱联系，谢谢
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b*l
42 楼
我把本地的平均annual real estate appreciation rate=4.8%放到我的程序里，同时
考虑房产税相应增加，十年后45万的房子卖71万，那今后10年我的总开销是2万，每年
花2000刀在房子上。有这么好么？

【在 h*******8 的大作中提到】
: 但是你可以住的更好啊。
: 当然你要确保房子好卖
:
: 30
: 万-
: principle
: 3
: 20
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g*n
43 楼
说身高166cm不就得了吗
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b*l
44 楼
附件是我用matlab画的real estate总的花费和几年后卖出的关系，比较了住
apartment 和买房子的总消费，前5年住apartment划算，5年后随着房子的增值（4.8%
年平均增值），房子的花费开始变少，甚至开始盈利. 是否正确？

【在 b******l 的大作中提到】
: 我把本地的平均annual real estate appreciation rate=4.8%放到我的程序里，同时
: 考虑房产税相应增加，十年后45万的房子卖71万，那今后10年我的总开销是2万，每年
: 花2000刀在房子上。有这么好么？
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T*i
45 楼
165,5 lol

【在 g******n 的大作中提到】
: 说身高166cm不就得了吗
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x*e
46 楼
楼主真是啥也不懂，房价不管你贷款的，你不借钱，借80%，都是一样的。卖价减去买
价=收益。
当然，如果你花钱重新装修，加了个卧室，换了个屋顶，都可以加到你的cost里面去，
还有给agent的费用。
房产税是给政府的，利息是给银行的，不在这个收益计算里面。
你的房子10年上涨5万才10%，太少了，一般按照通货膨胀也有30-40%，你的收益要高很
多。加上你的杠杆，就更高了。

principle

【在 b******l 的大作中提到】
: 如果我现在买一个好房子在好学区，价格45万，如果我5万首付，贷款40万，年利率0.
: 0365，贷30年。如果我住十年后以50万价格卖出去，那时我已经付了8.8万的principle
: ,13万的利息，9.4万的房产税，总共付出36.4万的钱。没有pre payment penalty, 那
: 时我的收益是如何计算的呢？我是不是需要先付清30年所有的principle+interest，才
: 能卖呢？那得要99万。
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M*s
47 楼
26-33? no way
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b*l
48 楼
你说得没错，在我后面的回帖里，我加了4.8%的年增值率，所以10年后价值71万。在程
序里，收益=卖价-Payoff-Commission fee(6%)-Closingcost(2.5%)。这也是个学习的
过程。不知道哪个图画的对否？
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x*y
49 楼
why? 楼主自己26， 也不大啊

【在 M********s 的大作中提到】
: 26-33? no way
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s*o
50 楼
不涨价的房子当然是不值得买了，在房价不涨的地方
是以够住便宜为主，买4，50万的房子是亏的，
当然了自己舒服是另外一回事。
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g*n
51 楼
26岁还年轻，可以的

【在 M********s 的大作中提到】
: 26-33? no way
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j*a
52 楼
和贷款没关系，就是你房子卖掉的钱减去你买的时候的房价，就是收益。当然这之间你
对房子的升级改造也是可以算到成本里面的。
贷款是你和银行借的，和房子收益没有半毛钱关系。
----------------
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f*r
53 楼
身高有延展性说明发育尚未停止，
美眉估计还能窜个三五公分。。。

【在 g******n 的大作中提到】
: 说身高166cm不就得了吗
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gr
54 楼
没错，你45万买 145万卖的话，不但免费住了，还倒找给你了很多钱。
这就是为什么要买房。

【在 b******l 的大作中提到】
: 你说得没错，在我后面的回帖里，我加了4.8%的年增值率，所以10年后价值71万。在程
: 序里，收益=卖价-Payoff-Commission fee(6%)-Closingcost(2.5%)。这也是个学习的
: 过程。不知道哪个图画的对否？
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g*n
55 楼
个子够了，要是胸再发育些就更好

【在 f***r 的大作中提到】
: 身高有延展性说明发育尚未停止，
: 美眉估计还能窜个三五公分。。。
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b*i
56 楼
只要房子是在正常升值的地区，都是买房划算吧，衡量一下租房和买房的水平就知道了啊
卖掉的时候剩下的利息当然不用还了，所以贷款的时候不要被那么多的利息吓到，很少
有人能一直住30年不换地方的。。
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i*3
57 楼
顶一下
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w*7
58 楼
看到最后发现你是在debate是租房划算还是买房划算。不要扯什么卖房子的收益，你算
得都不对。
原则上说，在一个upward的market，是买房子划算。你的bearing cost是你付出的贷款
利息+房产税+房子的maintenance cost，算得精一点的，再加一个principal的
opportunity cost，后者比较难估算。从前都是用6% risk-free 做discount rate，这
是教科书上的算法，其实每个人的投资收益都是不一样的。长期来看，market永远是
upward的。
你的算法里最大的问题是没有区分principal和interest，principal卖完房子是可以收
回来的。即使每个月你的mortgage payment+property tax比rent要高，别忘了
mortgage payment有一部分是本金。
那么什么情况应该租房子呢？
a. 房价到顶了，在一个明显的down turn market，应该等一等，不要急着买房，因为
timing很重要，万一一买就套牢了，那接下来几年你是白白替房子打工。但是很多情况
下房价是往上走还是往下走很难判断，尤其是刚需的情况下，你不买房丈母娘不将女儿
嫁给你，你能怎么办？所以刚需的buyer，只能说在一个既定的market，尽量买得划算
点。多看看open house，对市场多了解一些，功课要做好，不要偷懒。
b. 在一个房价平稳的flat market，如果你持有时间很短，可预见在很短的几年内你会
换一个城市，你也不打算将来做房东，那么租比买好。正象你说的，买卖有
transaction cost，房子持有个三、两年，房价还没怎么涨呢，一买一卖的肯定费钱。
纠正一下，commission不总是6%，可以跟agent谈到5%或更低，或者你干脆自己做sale
by owner，不花commission cost。不知道你的closing cost是指的什么，在seller付
transfer tax的州，seller付tax就好了，一般没有2.5%这么高。buyer是有closing
cost的，大头是title insurance，其他的律师费等等都是小头，可以忽略不计。银行
一般列出的closing cost 含prorated property tax and mortgage interest，这只是
预收款，最终进银行escrow以便支付近期的税和利息，不是真的贷款cost。
c. 买不起豪宅，望洋兴叹，只能租租过瘾了。如果你看上的房子超过你的购买力，那
还有啥好说的，不租难道打劫？这种情况在咱们中国人里很少见，一般人都舍不得付租
金，反而是买的房子条件远远好过租的房子。也许湾区除外，在一个类似于北京的畸形
的市场，也许租的房子真的条件更好也指不定。

principle

【在 b******l 的大作中提到】
: 如果我现在买一个好房子在好学区，价格45万，如果我5万首付，贷款40万，年利率0.
: 0365，贷30年。如果我住十年后以50万价格卖出去，那时我已经付了8.8万的principle
: ,13万的利息，9.4万的房产税，总共付出36.4万的钱。没有pre payment penalty, 那
: 时我的收益是如何计算的呢？我是不是需要先付清30年所有的principle+interest，才
: 能卖呢？那得要99万。
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S*1
59 楼

身高不够啊...

【在 i*******3 的大作中提到】
: 顶一下
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b*l
60 楼
多谢指教。
我的算法是我今后十年在房子上的总花费=proceed of sale-total money i have
spent.
其中
Proceed of sale=Saleprice-payoff-comission-closingcost;
total money i have spent=Principle+interest+property tax+Insurance
所以减下来是一样的。因为 payoff+Principle=原来房子买价，Saleprice-（payoff+
Principle）就是收益。

【在 w*********7 的大作中提到】
: 看到最后发现你是在debate是租房划算还是买房划算。不要扯什么卖房子的收益，你算
: 得都不对。
: 原则上说，在一个upward的market，是买房子划算。你的bearing cost是你付出的贷款
: 利息+房产税+房子的maintenance cost，算得精一点的，再加一个principal的
: opportunity cost，后者比较难估算。从前都是用6% risk-free 做discount rate，这
: 是教科书上的算法，其实每个人的投资收益都是不一样的。长期来看，market永远是
: upward的。
: 你的算法里最大的问题是没有区分principal和interest，principal卖完房子是可以收
: 回来的。即使每个月你的mortgage payment+property tax比rent要高，别忘了
: mortgage payment有一部分是本金。
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z*0
61 楼
你有H1b么？

【在 i*******3 的大作中提到】
: 26岁，在南加工作，身高165-167之间。抱着试一试的想法来这里看看，觉得自己各方
: 面条件还不错吧，可能要求稍微高点所以生活中追我的都不太满意。希望男生人品好有
: 能力身高174以上，年龄26-33之间，有兴趣认识下的可以先站内我介绍下基本情况，咱
: 们再邮箱联系，谢谢
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l*l
62 楼
你前面算的都是错的。你的Principal不算你的花费，因为房子卖掉后钱你拿回来的。
你的花费就是利息，地税和保险。

【在 b******l 的大作中提到】
: 多谢指教。
: 我的算法是我今后十年在房子上的总花费=proceed of sale-total money i have
: spent.
: 其中
: Proceed of sale=Saleprice-payoff-comission-closingcost;
: total money i have spent=Principle+interest+property tax+Insurance
: 所以减下来是一样的。因为 payoff+Principle=原来房子买价，Saleprice-（payoff+
: Principle）就是收益。
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z*0
63 楼
人品好 有能力 = 年薪多少以上？

【在 i*******3 的大作中提到】
: 26岁，在南加工作，身高165-167之间。抱着试一试的想法来这里看看，觉得自己各方
: 面条件还不错吧，可能要求稍微高点所以生活中追我的都不太满意。希望男生人品好有
: 能力身高174以上，年龄26-33之间，有兴趣认识下的可以先站内我介绍下基本情况，咱
: 们再邮箱联系，谢谢
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D*I
64 楼
你住十年不算收益？
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l*7
65 楼
还在找？
顶一下
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b*l
66 楼
我把principle放在花费（我这10年实际交的所有钱)里，最后用saleprice-payoff-
principle最后结果和你说的是一样的。

【在 l**********l 的大作中提到】
: 你前面算的都是错的。你的Principal不算你的花费，因为房子卖掉后钱你拿回来的。
: 你的花费就是利息，地税和保险。
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B*n
67 楼
re
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f*y
68 楼
你应该是在算买房，租房哪个划算，一些人的建议很不错，另一些就抠你的金融字眼其
实没什么必要。
租房你漏掉的一点是房租会涨，每年给你涨个五十，一百的太正常了。10年后房租变成
2300美元一点都不夸张。
在付出差不多的情况下，租$1500的apartment和住45万的房子，生活质量是不一样的。
apartment一般也就两个bedroom，有些城市只有一个，10年内老婆孩子怎么住？爸妈来
了怎么住？
楼上说的不错，要么房市太差，要么你几年内就要换城市走人，不然一般买房会好一些。

【在 b******l 的大作中提到】
: 我把principle放在花费（我这10年实际交的所有钱)里，最后用saleprice-payoff-
: principle最后结果和你说的是一样的。
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i*3
69 楼
节假日顶一下～
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B*i
70 楼
自住和投资房不一样把。
投资房的话， 利息，房产税啥的都是cost的。
avatar
d*e
71 楼
test
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c*l
72 楼
45w的房子一个月 带 2500。 1500 应该不够。

些。

【在 f*******y 的大作中提到】
: 你应该是在算买房，租房哪个划算，一些人的建议很不错，另一些就抠你的金融字眼其
: 实没什么必要。
: 租房你漏掉的一点是房租会涨，每年给你涨个五十，一百的太正常了。10年后房租变成
: 2300美元一点都不夸张。
: 在付出差不多的情况下，租$1500的apartment和住45万的房子，生活质量是不一样的。
: apartment一般也就两个bedroom，有些城市只有一个，10年内老婆孩子怎么住？爸妈来
: 了怎么住？
: 楼上说的不错，要么房市太差，要么你几年内就要换城市走人，不然一般买房会好一些。
avatar
r*j
73 楼
如何定义好有能力？
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l*l
74 楼
算收益是没问题，但是principal不是你的花费，你算到花费里和租房比较花费自然就
不对了，付出去的房租是收不回来的。

【在 b******l 的大作中提到】
: 我把principle放在花费（我这10年实际交的所有钱)里，最后用saleprice-payoff-
: principle最后结果和你说的是一样的。
avatar
m*l
75 楼
bless

【在 i*******3 的大作中提到】
: 26岁，在南加工作，身高165-167之间。抱着试一试的想法来这里看看，觉得自己各方
: 面条件还不错吧，可能要求稍微高点所以生活中追我的都不太满意。希望男生人品好有
: 能力身高174以上，年龄26-33之间，有兴趣认识下的可以先站内我介绍下基本情况，咱
: 们再邮箱联系，谢谢
avatar
b*l
76 楼
我的花费是指proceed of sale (卖出后回到账户里的钱）减去已经花的所有钱，所以
是净花费，是可以和租费比较的。你可以把你的公式和我比较一下，最后应该是一样的
。算法稍有不同而已。

【在 l**********l 的大作中提到】
: 算收益是没问题，但是principal不是你的花费，你算到花费里和租房比较花费自然就
: 不对了，付出去的房租是收不回来的。
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s*0
77 楼
挑的结果就是剩
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l*l
78 楼
卖出到手的钱 - 花费 = 花费？你自己觉得对么？

【在 b******l 的大作中提到】
: 我的花费是指proceed of sale (卖出后回到账户里的钱）减去已经花的所有钱，所以
: 是净花费，是可以和租费比较的。你可以把你的公式和我比较一下，最后应该是一样的
: 。算法稍有不同而已。
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i*3
79 楼
顶，补充一下，我近几年没有离开南加州的打算，因为这边工作也比较稳定
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b*d
80 楼
这两项属于生活成本。而且，利息每年报税的时候已经扣掉了一部分。房产税也在扣税
里面。税改后有上限而已。

【在 b******l 的大作中提到】
: 但是我付出的利息和房产税是收不回来的呀？
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i*3
81 楼
节假日顶一下～
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b*l
82 楼
我是说假如你花了10元钱，但是你又赚了20元钱，这样你的expense是-10元钱，如果你
只赚了5元钱，但是花了10元钱，那么你的expense是5元钱。
如果只算花了的钱，不算赚了的钱，那怎么行？

【在 l**********l 的大作中提到】
: 卖出到手的钱 - 花费 = 花费？你自己觉得对么？
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d*e
83 楼
test
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l*l
84 楼
你是真傻还是装傻？
举个例子，你投资了10元，这个是你的principal, 最后卖掉房子获得30元，赚了20元
。你现在手上有30元，你最初投资的10元还给你了，怎么能算花费？
这个是最基本的小学数学，如果这个都算不明白那我也没办法了，你多个概念弄混淆了。

【在 b******l 的大作中提到】
: 我是说假如你花了10元钱，但是你又赚了20元钱，这样你的expense是-10元钱，如果你
: 只赚了5元钱，但是花了10元钱，那么你的expense是5元钱。
: 如果只算花了的钱，不算赚了的钱，那怎么行？
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r*j
85 楼
如何定义好有能力？
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w*7
86 楼
你这么解释我明白你的意思了。这是用cash flow的算法，也是可以的。用exel 列两个
column，一个column是日期，一个是对应的cash flow, 注意支出是负的cash flow，
收入是正的，然后用XIRR formula，可以算出internal rate of return（IRR），就是
你的收益率。这种算法是对投资房而言的, 如果是自住房，应该每个月的租金算作正的
cash flow，因为是你自住房节约的钱。

【在 b******l 的大作中提到】
: 多谢指教。
: 我的算法是我今后十年在房子上的总花费=proceed of sale-total money i have
: spent.
: 其中
: Proceed of sale=Saleprice-payoff-comission-closingcost;
: total money i have spent=Principle+interest+property tax+Insurance
: 所以减下来是一样的。因为 payoff+Principle=原来房子买价，Saleprice-（payoff+
: Principle）就是收益。
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m*l
87 楼
bless

【在 i*******3 的大作中提到】
: 26岁，在南加工作，身高165-167之间。抱着试一试的想法来这里看看，觉得自己各方
: 面条件还不错吧，可能要求稍微高点所以生活中追我的都不太满意。希望男生人品好有
: 能力身高174以上，年龄26-33之间，有兴趣认识下的可以先站内我介绍下基本情况，咱
: 们再邮箱联系，谢谢
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c*l
88 楼
怎么算不太涨呢
40w的房子一年涨1-1.5w算什么水平

【在 s**********o 的大作中提到】
: 不涨价的房子当然是不值得买了，在房价不涨的地方
: 是以够住便宜为主，买4，50万的房子是亏的，
: 当然了自己舒服是另外一回事。
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s*0
89 楼
挑的结果就是剩
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h*8
90 楼
个人觉得 比较稳定的地区。 45w的房子 10年以后 卖不到 71。我自己猜 55w-60w 更
合理一些
当然如果是30w的房子 10年是可以曾到40-45的

【在 b******l 的大作中提到】
: 我把本地的平均annual real estate appreciation rate=4.8%放到我的程序里，同时
: 考虑房产税相应增加，十年后45万的房子卖71万，那今后10年我的总开销是2万，每年
: 花2000刀在房子上。有这么好么？
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i*3
91 楼
顶，补充一下，我近几年没有离开南加州的打算，因为这边工作也比较稳定
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D*h
92 楼
如果你买了没装修，agent fee 6%， 每年平均利率是2%，房产税1%，房租1.5w per
year
收益是
(1.5* 10 + 50*.94 - 45) /45/ 10 - 2% - 1% = 0.778%
你收益为0.778% per year
没算intangible 收益

principle

【在 b******l 的大作中提到】
: 如果我现在买一个好房子在好学区，价格45万，如果我5万首付，贷款40万，年利率0.
: 0365，贷30年。如果我住十年后以50万价格卖出去，那时我已经付了8.8万的principle
: ,13万的利息，9.4万的房产税，总共付出36.4万的钱。没有pre payment penalty, 那
: 时我的收益是如何计算的呢？我是不是需要先付清30年所有的principle+interest，才
: 能卖呢？那得要99万。
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i*3
93 楼
去年po的啦，顶～～
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m*5
94 楼
妹子啊，现实中追你的都不满意来网上就能满意了？
恕我直言，现实中追你的基本是你能遇到的档次最高的途径，除非你自己降低标准，期
望在网上找个比现实还强的基本不靠谱。
网上征友是给没有圈子的人为主的。
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U*t
95 楼
DFBB
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