楼市情况不妙啊:万科执行副总裁毛大庆在建策沙龙上的发言（速 (转载)# Stock
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【 以下文字转载自 Military 讨论区 】
发信人: zlm (We will prevail), 信区: Military
标 题: 楼市情况不妙啊:万科执行副总裁毛大庆在建策沙龙上的发言（速
发信站: BBS 未名空间站 (Fri May 30 02:31:44 2014, 美东)
感谢小张的录音和记录。上周参加了一个沙龙，比较内部的沙龙，毛总说的比较实在，
大多数观点我都同意。说出了很多在公开场合不能说的话。
发言速记版：
今年的市场。和万科一样，在座的各位对今年一季度以来的市场，觉得都比较复杂，
先坦率的谈个人对市场的分析。去年年末的时候，我有过一次访谈，曾经谈到，2013-
14年间，市场可能会有一个比较大的分化，个人曾在多个会上谈过，从现在重点关注的
50个城市看，已明显出现分化的特征，50个城市的背景：（国家从2003年实施政策性调
控以来，到去年，整整10年，2014年没有实施政策性调控，在过去10年强政策性调控下
，一共有过43次政策性调控，其中颁布了179份四部委以上的文件，这179份文件，个人
受任志强影响较大，喜欢分析，个人将179份文件全部找到，并拼到一起看过（嘲笑个
人有病），发现：179份文件前言不搭后语，各种事情也有很多没落实；但是这179份文
件给我一个启示：再一次印证了中国房地产有房地产问题的地方，从这个国家有 4部委
以上文件开始，他的每个文件都有一段，叫做这个文件的指向：从30多个城市，到70多
个城市，最多情况下提到都是50-60个城市，其实，再仔细看，这个50-60个城市标志了
中国房地产比较明显的各种各样特征，万科长时间以来，我们的研究院和研究机构，自
己的研究部门分析的比较多的，其实也就是36—50个城市之间的状态）。这50个城市从
13年底—14年初，出现了两个情况：一个是以二线城市为代表的，出现了较为明显的特
征：由于土地供应过多，带来了对未来市场去化能力的或销售能力的透支，这些城市比
较明显的代表，就是沈阳，有明显性的代表，一些三线城市就不举了，比如：营口、鞍
山、唐山之类的。像沈阳这样的城市大概有30来个（在50个城市里面），基本由于市场
供应过量带来的影响；二是还有一些城市，以北京为代表，就是市场还在，需求也还挺
多，但是他的波动在于土地的价格在过去的一年里由于上涨的过快，我们以斜率来表示
，13年斜率非常的斜，是过去好几年的斜率总和，带来了对市场价格上涨空间的透支，
所以基本上两类城市都出现了透支的情况；造就了今年1季度，再加上国家对于银行的
贷款、政策的收紧，这三点（两个透支加一个收紧），使得今年我们普遍意义的市场出
现了比较消极、比较观望、悲观的的这样一个状态，可能这样一个情况可以涵盖大多数
的城市。
辅助一个扰动因子，就是反FB（星河湾代表下午提出反FB对星河湾影响很大），作为我
们开发商讲，反FB对高端楼盘影响，事实上还是很大的。反FB对于高端盘的影响，不是
少了一批FB官员，而是一批跟这个事直接或间接相连的包括产业、人、以及一批人对于
持有高端楼盘的疑惑心理。各个城市不一样，比如山西省，我们也关注了星河湾这个项
目，他影响到了煤炭整个行业。我们万科在北京的高端楼盘，过去的三周，仅接待检察
院、纪检委，就多大14-15次，我们从一个楼盘配合调查的之密集（售价在4、5万元每
平），其他开发商更贵的楼盘更不敢想想是什么情况。所以，起码在近期的一段时间内
，反FB对房地产还是挺明显的一个扰动因子。
同时，在北京的二手房交易市场，更加的感受到由于廉政所带来的影响，比如和我爱我
家、链家这两家主流的二手房门店进行沟通后，得到这么一个数据，尤其以链家为主（
链家基本占了北京一半以上的市场），他们的单门店的单日挂单量（单日挂单量是二手
房市场很重要的一个数据）从原来的5套房子，急剧增长到10-12套房子，而且好多挂单
的单主，要求他们尽快销售，给予大幅优惠，甚至于腰斩售价，可见这房子都不知道怎
么来的，比如：其中以某省某地级市公安局局长在北京销售的房子（此人已经进去了）
，在北京市场中介，找了44家门店挂他的房子，他在北京的房子数量，大概在1-2栋楼
，帮他挂的人有他的手下、老婆、二奶等，挂的时候不计成本，玩命甩。甩带来的后果
是二手房的销售严重的减缓，这个情况大家可以到门店看看（我本人在13年也在卖一套
房子，100平米的房子，就卖不掉，现在是越等越卖不掉，经纪人让我降价，我告诉经
纪人，我是以成本价卖的，都没计算利息，结局就是我不卖了，收租金）；
北京还有一个更复杂的因子：自住商品房，自住商品房的供应，对于一批刚需的买主，
给了他们以比较便宜的价格，能买到房子的一种期房，但事实上这种期望也挺虚幻的，
他的供应量很有限，北京金隅嘉业，在北京有比较好的两个地方，大概5000套房子，现
在还没开始销售，排队的申请者，剔除重复的，5000套房子，申请的家庭数量在25万；
不剔除重复的，申请的家庭数量在45万。因此北京的市场是有的，着急买房子的人是大
把在，但是这些人已经构不成对于高端楼盘的支撑。这是我想表达的观点，市场中90%
以上还是刚性需求，他们的临界点特别敏感。前段时间万科在北京卖的房子（住总万科
联合开发的万科橙项目，2.2万每平），在市场上引起轩然大波，这个项目是被建委要
求价格合理一点，低一点，万科提出有股东、合作伙伴，是否可以不卖，但建委仍然要
求卖，要求我们起带头作用。低价卖了以后，记者写了很多文章，要崩盘了，万科要带
头降价了，以至于现任中央某常委的儿子从美国打电话给我，问我是不是北京的房子真
的要跌了，我说ZF让我干的，你还问我。情况就是4小时卖光。卖光的状态：房价几乎
就和北京的自住商品房一样。但是我们测试过，如果放在我们另一个楼盘，价格卖到2.
8-2.9万，购房者人数立刻下降，卖到3万，更明显；所以可见现在市场的价格承受空间
和区间是非常明确的。我们有一个建委批了的3.6万每平的项目，在北京的亦庄，开盘
后卖了40%，后面的量就走得很慢很慢了，大家能看出，2.2万的项目，4销售卖光，3.6
万的项目很慢。
目前就是北京和上海的情况好点，包括广州和深圳以及其他城市，市场都不好。我简单
的以数字说明：我们检测的24个重点城市成交金额的变化，2013和2014年的1、2、3月
份，同比下滑：1月份13%，2月份21%，3月份30%，至于4月，我们认为好不到哪去。24
个重点城市的存消比的变化也是相当大，当然银行的封控、客户观望情绪加重了这种变
化。
还有几个比较重要的数据，我们分为1000亿级的城市，分为：北京、天津、沈阳、青岛
（北方城市为样板），1000亿级的城市商品房的供应面积，同比下降，北京是23%（好
多企业现在是不卖，ZF不批还限价）；天津上涨环比106%，同比上涨8%；沈阳上涨205%
，同比上涨78%，以上都是上涨；青岛也是在上涨；
商品房的成交金额来看，总金额，北京同比下降37%，天津下降35%，青岛下降45%，大
连下降40%，济南下降43%，太原下降66%，都有明显的下降；
批售比，大量的城市都是大于1的，北京是1.2，青岛是1.9，烟台1.4，这些数据看来都
是在恶化的状态上。
我们同时也看了商品房的上市，对比土地的成交面积来看，如果小于1，就说明大量成
交入地，但还没入市，像天津、沈阳、青岛、大连等等，全部小于1，就证明了土地淤
积在开发商手里的量还是挺大的，但是这些城市的商品房的批售比是什么情况呢，大于
1的话，说明已上市的部分已经开始积压，比如天津，商品房上市对比土地成交是0.65
，但是商品房的批售比已经到了1.48，说明了地还没完全上市，但是批售的房子已经开
始积压了；
我们再看溢价房价差，我们判断，如果小于5000元，就很难有盈利空间，我们列举了十
几个城市，这里面只有北京是10824元，天津是8419元，沈阳4847元（沈阳现在想赚钱
已经很难了），青岛7000元，大连8000元，济南6000元，常春5000元，唐山4800元，鞍
山4900元，抚顺3500元。
3年新增库存的存消比，多数城市，仅新增的库存就已达到足以销售1年以上，3年库存
的存消比，比较严重的，如：天津17，沈阳7，青岛16，烟台38，鞍山20，唐山22等等
；唐山是个比较鲜明的例子，万科和华润，在唐山是属于比较大的，好歹很多企业没进
去，进去的都陷进去了，唐山是河北省GDP第一的城市，比石家庄还要高不少，3年多的
城市建设导入人口几乎没有增长，城市的基本产业结构就是钢铁、煤炭、水泥、陶瓷，
这些企业绝大多数是ZF垄断和国有，少有的几个大矿也是和ZF勾着，调查唐山的有钱人
很多，但是再看，发现有钱人不在唐山买房，基本上都在北京买房。重点中学也没有，
三甲医院就2个，是一个很传统的北方城市经济结构，ZF垄断的经济体，民营资本和民
营企业几乎都没有发展起来，再加上搞环保，要推到各种炉子，万科在唐山已转不动了
，停止状态。这样的城市在国内不在少数，加上ZF玩命的卖地，基本上只有卖地是ZF财
政的唯一来源，在此情况下，这些城市的销售、这半年以来，基本是处于急剧恶化的速
度状态。
现在库存的问题事实上是挺尖锐的，万科也做了统计，与往年的3月去化加快不同，27
个主要的城市中，多数的存消比在上涨，21个城市超过12个月，9个城市超过24个月，
比如：广深区域、上海区域、北京区域、成都区域来看，深圳存消比29个月，长沙24个
月（我们是以平均21个月为一个风险警戒线，但每个公司的看法不同，万科对自己公司
的管理，万科是按照每个公司资金来源的成本和我们基本对我们股东的收益率进行倒算
，我们对于一个城市的存消比到了多少以后可以忍受，高过以后就有危险了）,每个公
司算法和衡量不同，无锡在上海区域中，57个月，很严重，宁波36个月，杭州33个月，
上海33个月，天津39个月，唐山28个月（唐山整个城市加起来计算，已超过100个月，
28个月是城区里），沈阳23个月，西安30个月，郑州23个月。
总的状况，商品房的环比供应在大幅上涨，但成交的反弹乏力，库存总量增加，绝大部
分城市的存消比在上升，没有真正感受到小阳春的味道。一线城市的土地成交，除了北
京、上海少有的几个地方之外，其他城市土地成交已经进入到一个下行通道里了，是比
较明显的。只有让人非常难以理解的是北京，有市场的保险性，但事实上，昨天下午（
指恒大地产（03333.HK）子公司北京正浩置业有限公司以41.6亿元总价，配建3.68万平
方米自住房和1.57万平方米限价房的条件拿下大兴区黄村DX00-0101-0201地块，溢价率
高达179.95%。，同日出让的北京市大兴区黄村镇DX00-0101-0801 等地块C2商业金融用
地，并没有进行现场竞价，被万科（000002.SZ/200002.SZ）和首开联合体以7.63亿元
的网上最高报价拿下，溢价率仅为0.53%。楼面价为8048.85元/平方米，远低于恒大获
得的黄村地块。），两块地一街之隔，不知道恒大如何卖；但由于每一快地出来，都有
一个这样的企业出来挑头，使得北京市场勾勒出的状态就是：价格还在飞快上涨。但是
看现在拍卖土地的结构，参与结构已发生重大变化，原来是上市公司、大公司和央企以
及一群名企在一起竞争，竞争力很实，都在举牌。但现在情况不同，现在基本报名企业
数量已经急剧衰减，但是总有这样的企业，别人都不举了，他们还在举，一直争到最后
，每次都能冒出这样的一对冤家，到最后，甭管这两个企业怎么举的，但是价格就很高
，所以总体看起来，从投标、报名到拿地，事实上有这严重的衰减，像北京市比较成熟
的一些长时间在北京开发的企业，比方最早的首创、城建、住总、万科等等，目前基本
处于相对来讲比较温和的状态。
目前可以说除了这些城市外，整个都在下行当中，政策的强调现在在转型，从强行政干
预转向向分类调控管理，弱化行政管理，回归市场，在回归市场的途中，信贷持续收紧
，加上宏观经济的下行风险，导致了市场的信心不足，是现在比较明显的现象。
今年的银行特别有意思，我在一季度密集度摆放了20多个行长，和他们聊，到底银行怎
么着，发现今年的银行基本上没任务，一季度房贷没任务，以前都是有任务的，但今年
没有，今年是上面给银行签一块份额，银行能放则放，不能放则不放，放不出也没人怪
你，这是今年比较怪的现象；第二，像大家都有不知道的时候有中国银行、工商银行、
交通银行、中信银行，这些银行里面都成立了一个部门，这个部门里面的人是从市场上
找过来的并且做过房地产开发的人，到这以后，他们开始分析，比如：北京的中信银行
就开始分析：最近拿了20块地，他们要追踪哪些项目去房贷，他们的目标要瞄准哪些项
目去房贷，以前像以前北京银行的一个分行，直接放就没错，但现在是一块一块的分析
，比如为什么这块地他3万，你8千（暗指万科和恒大的项目一路之隔），然后说这个项
目列入黑名单风险，就是他们在银行里的人去分析房贷，说明第一：银行在用市场化的
眼光开始审视项目了，但是现在他在分析，思想有点像信托；第二个说明他们放贷没有
任务，没有任务之后，他们想放点好的，他都挑。
关于负债率，万科最近也在研究，据东方证券分析，2012年开发类的房地产企业净负债
率是65%，龙头企业的平均负债率是43%，那么现金比例普遍都偏低；负债率，从过去1
年来看，大城市的开发商，尤其土地价格高的城市的开发商，负债率有非常严重的上涨
现象。比如像北京拿地比较猛的，像泰和，负债率很高了；另外这些企业拿地还有一个
打法，就是拿到贵的地以后，去找金主去借钱，这些钱借来，用股权制抵押，有若干个
项目已经到了实际拿地开发企业的真实股权已经降到了只占几的地步，大量的股权已经
在金主的手里了。但金主的钱好多都很贵、很高，因此这些项目能不能经得住销售缓慢
的考验是未来一个很大的问题。
因此，有一个结论，宏观大调控，2014年对房地产市场，确实有较大的变化，ZF2014年
以来，想法也很多，稳增长压力很大，贷款偏紧、融资成本上升，整个中国经济在艰难
中复苏，实际上也带有不确定性，那么另外一个，过去1年多，土地的放量，尤其像北
京、上海自住商品房用地的上市，引发客户短期对市场的观望，形成了一种虚拟供应的
形象。使得短期内刚性需求都爬在自住房商品上了，不动了，也是一个特征，但是从北
京、上海目前来看，供需矛盾仍然没有马上得到缓解，刚性需求的需求量还是很大的。
在此也说下万科对北京市场到今年年底和明年年初的一个判断：因为我也参与了市ZF的
一些会，大致到2014年年底、2015年年初，也就是2013年拿地的这些都比较贵的土地，
都会要上市的时候，北京大概会出现42个楼面地价5万-12万之间的楼盘，这40多个楼盘
分布的位置，那里都有，但是有一个现象，基本上没一个在5环路里边的，套数依据容
积率估算，大致在4万-5万套数之间，但这里面还不包括商改住，如果恒大最近拿的这
块地要商改住的话，还有一大批房子要入市，因为北京在2013年卖的地，已经有一半以
上不是住宅用地了，是商业用地，但这些拿了商业地块的企业，基本上没什么想做商业
，都在想商改住，如果这样，就要再加上一批住宅入市，而且这些商改住的楼面价不比
住宅低，所以，在2014年年底，北京，将会有一批以4-5万元的房子，非常有代表行，
是否是主流，还不敢说。这些价格区间的房子，将成为一个相当大的一批量出现在市场
上。我对这批房子，我本人是持一个相对悲观的态度，因为我觉得，北京取消限购，几
乎无望，继习大来了以后，亲自制定了北京未来的发展方向，基本上对北京是一个严厉
的限制政策，我不认为在未来的3-5年内，北京有可能取消限购；如果不能够取消限购
，再加上这么多房子涌向市场，再加上反FB，我作为一个从业人士，是非常看重的。现
在北京市年情好的时候，一年7-8万套，加上二手房，13-14万套，大约就是20万套，这
样的一个稳定数字。因此，如果突然间在这个市场中跑进来5万多套都是5万元左右的房
子，我不知道这个刚需是什么人，刚到楼面地价都是5万的人，我觉得我自己都不刚（
指毛大庆本人），不知道谁还那么刚，在做的有多少人觉得5万元的价格很容易（会场
有很多人都笑），我个人认为万科的职工，在房地产圈里，收入还算可以，我看也没有
什么人能买得起这样的房子，以上是市场目前的分析。
下面是我的另一个观点，对于中国房地产未来，还是有一些值得我们小心的地方（个人
在万科内部，一直都是分析劣势和风险），观点之一：住房供应是不是还严重不足，过
去一年多，我们一直在研究，对于这个问题，发达国家有一个数字，稳定城市的房地产
市场在户均1.1套，人均1.1间，就说明这个市场比较稳定。这个户均和人均，不是指城
市人口的人均，是指常住人口的人均。以这样的均法来看，北京显然还是不足的，但很
多城市，把现在的库存都算上，事实上已经很足了，这是一个值得观察的数据。那么这
个数据用什么尺子来量呢，我们现在有一个尺子，叫城市的年千人套数，它代表住宅水
平和推断市场供应容量，它是国际上用来衡量的一个重要指标（会场没有一家企业用此
尺子衡量）。在此给大家分下：中国千人建设套数，按照竣工口径来看，2009-2011年
，我们全社会住房竣工面积，年均18.5亿平方，折合每年平均建设1627万套，千人的建
设套数为12.1套；同期住房人均面积均值为9.05亿平方米，折合套数801万套，千人的
套数为12，按照竣工口径来看，近几年中国的千人套数相当于其他国家的峰值水平，已
经触顶，但尚可接受，这个结论忽略两个未考虑因素：一个我国目前的竣工远远低于开
工，大量的违章建房、单位建房、小产权房、私人建房并没有统计在数据之内，我们看
了主要国家的经历，美国、加拿大、德国、澳大利亚、英国、日本、韩国、瑞典，即使
在城市化的高度进程之中或者全球房地产最高景气年代，除了韩国、日本以外，一般没
有超过12的，所有国家都没有超过14；按照商品房开工口径来看，中国千人建设套数本
世纪以来，其实在不断攀升，从世纪初的5（2000年的5）到2011年已经突破20，近年来
的保障房，如果加在一起计算，年开工均在千万套左右，仍然不考虑在建的违章建房、
单位建房、小产权房、私人建房等等，2011年中国的千人建设套数，已经达到了35套，
这是人类历史上从未出现过的高端，说明我们的建设量和未来的再投资源从量上讲，是
相当不少的。
从分城市类型来看，一线城市相对来讲还比较合理，在10-15相对较合理的水平；三、
四线城市的趋势和全国的均速比较类似，问题最大的，其实是在二线城市，到了2011年
，仅仅商品住房的千人开工套数，已经达到了30，是比较严峻的局面。我们将城市做了
一个列表，比较严重的有呼和浩特，近3年的平均数已经达到了70，沈阳为49，西安为
38，贵阳为37等都是名列前茅的城市，二线城市排前10为的合肥、贵阳、重庆、长春、
大连、昆明；商品住房千人开工套数26个三、四线城市中2006年只有一半高于15，到了
2012年和近3年平均，几乎全部高于15，除了佛山、泉州、温州没超过15以外，其他全
部高过15，其中最恐怖的一个城市叫营口，千人开工套数疯狂增长，近3年平均平均高
达93.3，已经到了不可理喻的程度。所以从自主的角度看，如果房子不炒，不以炒房子
、倒腾房子为目的的话，全国住房供应不足的情况，其实从2009年内已经开始出现拐点
，那么过去3年，中国住房已经创造了人类历史上的高位。对于能够吸引新投资移民和
外来移民的城市，商品住房千人年开工套数在20----25仍然是安全的，一线城市在本世
纪初普遍处于这个水平，个别二线城市长期超过30乃至40，不能不引起高度警惕，二线
城市的透支程度是最值得关注的，可能会超过三、四线城市，但是三、四线城市的吸引
能力和投资能力不足，导向能力不如二线城市，以上是几个要点。
总的来说，中国商品房新开工已经达到极限，未来仍然能保持增长的城市主要是东部城
市带中的一些三、四线城市，我们认为他的增长性还有潜力。至于住房的价格是否还有
上涨的空间，对于库存比例很高、积压很高的城市来说，近几年根本看不到有上涨的可
能性，除非国家再出台几万亿。从一线城市来看，全世界的房价，城市中心房价中位数
排在前10位的香港、新加坡、伦敦、台北、悉尼、纽约、东京、北京、慕尼黑、首尔、
上海、莫斯科，北京和上海已经进入了世界前茅，甚至于北京和上海的部分房价已经超
越了东京和纽约。我们这次在美国看，实际上美国的房子还是挺合算的，东京的房子均
价大概在6-7万人民币。
再看土地总价值，是监测不动产泡沫的一个重要指标，随着地价的大幅上涨，我们看日
本在房地产泡沫以前，其实他的土地总价值占GDP的一个比例关系，我们进了分析，
1990年，东京土地的价值是4.1万亿美元（土地价值计算有公式），与美国全国的土地
价值相当，大约占美国同期GDP的63.3%；1997年香港的土地价值在5.7万亿美元，约占
美国同期GDP的66.3%；2012年北京土地的价值约为10万亿美元，占美国同期GDP的61.6%
，所以这是一个非常可怕的数字。
至于房价的收入比，都不用说，中国都不属于低的。所以从很多角度上看，中国房价在
短时间内存在大幅上涨空间的理由是不充分的，相反有很多数据表明，2013年中国房地
产市场存在和日本、香港泡沫化类似的特征；那么从房价收入比、房价租金比的数据来
看，北京、上海的攀升速度已经达到或接近日东京、香港泡沫化时期的水平。因为房地
产是一个非常明显的周期性行业，发达经济体历史上发生过的事情，很可能在中国的未
来重现，有必要了解他们在发生泡沫化时期数据之间的逻辑关系，便于我们来规避我们
可能出现的情况。
最后我想说经济大背景和房地产行业的关系、以及和人口结构化值得关注的观点，一个
习和李，现在采取的经济解决方案的态度，我个人认为从政治改革和经济措施两点上讲
，他们使出来的手段和前10年甚至更前些年的手段相比，可能有一个根本的告别，或者
根本的切断。这很明显的，无论从FB问题的态度，到对于经济措施手法的变化，基本上
都是一个告别的态度，不能说决裂，但起码是切断关系的态度，这个态度是明显的，或
者说已经明确的表达出来。意思就是说过去的10多年或者再长一点时间，经济手段基本
上以M2或货币刺激为主导的手段，这个手段加上我们没有在创新领域或者投资引导上加
以正确的引导，使得大量的货币都回到了土地和房地产中，当然包括基础建设投资和固
定资产投资，但是这些等等的东西都是不为未来创造价值的行业，都是一时快乐的行业
，这个状态，我想我们所有房地产行业从业者，我们享受了过去这样的快乐，但是不代
表对国家就是健康的，个人是这么考虑问题的。这样的一个状态下的中国，大家都是迷
迷糊糊的，像吃了这个毒品之后的状态，当然都是吃上了瘾戒不掉了，所以就不断刺激
，就不断弄钱，不断弄钱，就不断弄土地财政。这有一个特别怪异的现象，这样的一个
情况，银行还高利润，这实际上经济有很多很多潜在的泡沫在里面，要和这个事情告别
，采取一个纪律性的、有制约的金融手段，还是一个放纵的金融措施，对此，我们有大
量的经济学家，说国家还有很大的基础建设投资，以这个来告诉大家GDP还有强大的动
力，但实际上毛病就出在国家一直对固定资产和基础设施大力度的投资，但事实上远远
没有支撑创造性企业、民营企业和中小企业的发展，对于社会投资的效率来说，这种投
资的效率是最差的；对于国有企业、垄断企业，对于这种固定资产投资的投资，是最产
生不了对未来的创收作用，如果你对民营企业、自主创新企业进行投资的话，那完全是
另外一个局面，这些行业会自己找到他未来的生存空间，它的创造力很强，所以，是不
是这一代人要在这一点上采取坚决果断的措施，今天只能看见他在收紧，在挤泡沫，但
还看不出来他在什么上面去鼓励和发展，所以，这个还是一个尾号。
第二个就是中国现在面临一个很着急的问题，就是我们人口结构迅速的迅速变化，过去
1年多，我们做了一个和万科以及房地产行业貌似没什么关系的研究，我们接了一个课
题，我们7个博士，接了一个课题，给中央某个机关，在十八界三中全会前面快1年的时
候，研究中国的人口结构变化问题，这个7个人是7个行业的，分别作了7个报告，最后
汇总在一起，最后让我得到了挺一个惊心动魄的数字，在此分享几个数，一个是在2028
—2033年间，我们国家60岁以上的人口会达到3.9---4.4亿，我们取大数4亿，60岁以上
人口，大约会在2033年左右会出现，加上2.7亿被抚养的人口，也就是大数6.7亿被抚养
的人口，这个时候的中国，将真正接近抚养比1:1的状态，其中2.7亿的人口中，有4000
万的残疾人和2.3亿的未成年人；然后我们接着研究剩余的7亿多人口，意味着我们有7
亿的抚养人群要对6.7亿的被抚养人口进行抚养，这7亿多人，我们又做了一个更详细的
人口分类，再取一个系数0.6（即一个人能抚养一个及多个能力的人），也就是说未来
将面临5亿多人口抚养9亿多人的局面，今天的中国大概是9亿人抚养5亿人的局面，所以
，在18年间，这个数字将有一个明确的倒转，这个倒转之后，会带来什么严峻的问题，
所有抚养比接近或超过1:1的国家，大约都有几个特征：经济发展迅速减缓，就业岗位
缩减，国家负担加重，用延长退休年龄来延缓对国家社会福利造成的压力，进一步带来
了企业里论资排辈，年轻人没有上升通道等等现象，创新能力大幅度减弱。和中国最贴
切的可能就是日本，日本的几千万人养几千万人，日本在1997年开始进入抚养比这个状
态之后，经济开始迅速的减缓，到今天都没有解脱出来，但日本在20多年经济不增长，
但老百姓的生活质量并有下降，他的原因在于1991年他老化的时候，日本的经济结构比
今天的中国合理很多，日本在91年时候，GDP增长拉动力的十大因素中，60%是科技转化
为生产力所带来的GDP增长，因此，基本上日本在90年代进入老龄化设计、经济减缓之
后，日本的经济结构是远远优于今天的中国。我们做了一个模型，几乎不敢想象到2030
年GDP的增长是由科技转化为生产力产生的，如果不是的，这个国家将比较麻烦。因此
，中国房地产的天花板实际上在这18年间，一定是达到的，不要幻想持续发展到2030年
，房价可以永远上涨。
最后说一句，我感受到了一丝凉意，对于有些城市来说，这一轮房地产非政策性调控的
萧条，有可能会带来这个城市房地产长时间处在难以反弹的局面，有可能长时间就会这
样一直下去，如果这个城市长时间没有人口的导入，经济结构没有明显的变化，几乎看
不见这个城市凭什么房价在贵，但这不是北京，北京另当别论，北京这个城市太蹊跷，
我也搞不太懂.
发信人: zlm (We will prevail), 信区: Military
标 题: 楼市情况不妙啊:万科执行副总裁毛大庆在建策沙龙上的发言（速
发信站: BBS 未名空间站 (Fri May 30 02:31:44 2014, 美东)
感谢小张的录音和记录。上周参加了一个沙龙，比较内部的沙龙，毛总说的比较实在，
大多数观点我都同意。说出了很多在公开场合不能说的话。
发言速记版：
今年的市场。和万科一样，在座的各位对今年一季度以来的市场，觉得都比较复杂，
先坦率的谈个人对市场的分析。去年年末的时候，我有过一次访谈，曾经谈到，2013-
14年间，市场可能会有一个比较大的分化，个人曾在多个会上谈过，从现在重点关注的
50个城市看，已明显出现分化的特征，50个城市的背景：（国家从2003年实施政策性调
控以来，到去年，整整10年，2014年没有实施政策性调控，在过去10年强政策性调控下
，一共有过43次政策性调控，其中颁布了179份四部委以上的文件，这179份文件，个人
受任志强影响较大，喜欢分析，个人将179份文件全部找到，并拼到一起看过（嘲笑个
人有病），发现：179份文件前言不搭后语，各种事情也有很多没落实；但是这179份文
件给我一个启示：再一次印证了中国房地产有房地产问题的地方，从这个国家有 4部委
以上文件开始，他的每个文件都有一段，叫做这个文件的指向：从30多个城市，到70多
个城市，最多情况下提到都是50-60个城市，其实，再仔细看，这个50-60个城市标志了
中国房地产比较明显的各种各样特征，万科长时间以来，我们的研究院和研究机构，自
己的研究部门分析的比较多的，其实也就是36—50个城市之间的状态）。这50个城市从
13年底—14年初，出现了两个情况：一个是以二线城市为代表的，出现了较为明显的特
征：由于土地供应过多，带来了对未来市场去化能力的或销售能力的透支，这些城市比
较明显的代表，就是沈阳，有明显性的代表，一些三线城市就不举了，比如：营口、鞍
山、唐山之类的。像沈阳这样的城市大概有30来个（在50个城市里面），基本由于市场
供应过量带来的影响；二是还有一些城市，以北京为代表，就是市场还在，需求也还挺
多，但是他的波动在于土地的价格在过去的一年里由于上涨的过快，我们以斜率来表示
，13年斜率非常的斜，是过去好几年的斜率总和，带来了对市场价格上涨空间的透支，
所以基本上两类城市都出现了透支的情况；造就了今年1季度，再加上国家对于银行的
贷款、政策的收紧，这三点（两个透支加一个收紧），使得今年我们普遍意义的市场出
现了比较消极、比较观望、悲观的的这样一个状态，可能这样一个情况可以涵盖大多数
的城市。
辅助一个扰动因子，就是反FB（星河湾代表下午提出反FB对星河湾影响很大），作为我
们开发商讲，反FB对高端楼盘影响，事实上还是很大的。反FB对于高端盘的影响，不是
少了一批FB官员，而是一批跟这个事直接或间接相连的包括产业、人、以及一批人对于
持有高端楼盘的疑惑心理。各个城市不一样，比如山西省，我们也关注了星河湾这个项
目，他影响到了煤炭整个行业。我们万科在北京的高端楼盘，过去的三周，仅接待检察
院、纪检委，就多大14-15次，我们从一个楼盘配合调查的之密集（售价在4、5万元每
平），其他开发商更贵的楼盘更不敢想想是什么情况。所以，起码在近期的一段时间内
，反FB对房地产还是挺明显的一个扰动因子。
同时，在北京的二手房交易市场，更加的感受到由于廉政所带来的影响，比如和我爱我
家、链家这两家主流的二手房门店进行沟通后，得到这么一个数据，尤其以链家为主（
链家基本占了北京一半以上的市场），他们的单门店的单日挂单量（单日挂单量是二手
房市场很重要的一个数据）从原来的5套房子，急剧增长到10-12套房子，而且好多挂单
的单主，要求他们尽快销售，给予大幅优惠，甚至于腰斩售价，可见这房子都不知道怎
么来的，比如：其中以某省某地级市公安局局长在北京销售的房子（此人已经进去了）
，在北京市场中介，找了44家门店挂他的房子，他在北京的房子数量，大概在1-2栋楼
，帮他挂的人有他的手下、老婆、二奶等，挂的时候不计成本，玩命甩。甩带来的后果
是二手房的销售严重的减缓，这个情况大家可以到门店看看（我本人在13年也在卖一套
房子，100平米的房子，就卖不掉，现在是越等越卖不掉，经纪人让我降价，我告诉经
纪人，我是以成本价卖的，都没计算利息，结局就是我不卖了，收租金）；
北京还有一个更复杂的因子：自住商品房，自住商品房的供应，对于一批刚需的买主，
给了他们以比较便宜的价格，能买到房子的一种期房，但事实上这种期望也挺虚幻的，
他的供应量很有限，北京金隅嘉业，在北京有比较好的两个地方，大概5000套房子，现
在还没开始销售，排队的申请者，剔除重复的，5000套房子，申请的家庭数量在25万；
不剔除重复的，申请的家庭数量在45万。因此北京的市场是有的，着急买房子的人是大
把在，但是这些人已经构不成对于高端楼盘的支撑。这是我想表达的观点，市场中90%
以上还是刚性需求，他们的临界点特别敏感。前段时间万科在北京卖的房子（住总万科
联合开发的万科橙项目，2.2万每平），在市场上引起轩然大波，这个项目是被建委要
求价格合理一点，低一点，万科提出有股东、合作伙伴，是否可以不卖，但建委仍然要
求卖，要求我们起带头作用。低价卖了以后，记者写了很多文章，要崩盘了，万科要带
头降价了，以至于现任中央某常委的儿子从美国打电话给我，问我是不是北京的房子真
的要跌了，我说ZF让我干的，你还问我。情况就是4小时卖光。卖光的状态：房价几乎
就和北京的自住商品房一样。但是我们测试过，如果放在我们另一个楼盘，价格卖到2.
8-2.9万，购房者人数立刻下降，卖到3万，更明显；所以可见现在市场的价格承受空间
和区间是非常明确的。我们有一个建委批了的3.6万每平的项目，在北京的亦庄，开盘
后卖了40%，后面的量就走得很慢很慢了，大家能看出，2.2万的项目，4销售卖光，3.6
万的项目很慢。
目前就是北京和上海的情况好点，包括广州和深圳以及其他城市，市场都不好。我简单
的以数字说明：我们检测的24个重点城市成交金额的变化，2013和2014年的1、2、3月
份，同比下滑：1月份13%，2月份21%，3月份30%，至于4月，我们认为好不到哪去。24
个重点城市的存消比的变化也是相当大，当然银行的封控、客户观望情绪加重了这种变
化。
还有几个比较重要的数据，我们分为1000亿级的城市，分为：北京、天津、沈阳、青岛
（北方城市为样板），1000亿级的城市商品房的供应面积，同比下降，北京是23%（好
多企业现在是不卖，ZF不批还限价）；天津上涨环比106%，同比上涨8%；沈阳上涨205%
，同比上涨78%，以上都是上涨；青岛也是在上涨；
商品房的成交金额来看，总金额，北京同比下降37%，天津下降35%，青岛下降45%，大
连下降40%，济南下降43%，太原下降66%，都有明显的下降；
批售比，大量的城市都是大于1的，北京是1.2，青岛是1.9，烟台1.4，这些数据看来都
是在恶化的状态上。
我们同时也看了商品房的上市，对比土地的成交面积来看，如果小于1，就说明大量成
交入地，但还没入市，像天津、沈阳、青岛、大连等等，全部小于1，就证明了土地淤
积在开发商手里的量还是挺大的，但是这些城市的商品房的批售比是什么情况呢，大于
1的话，说明已上市的部分已经开始积压，比如天津，商品房上市对比土地成交是0.65
，但是商品房的批售比已经到了1.48，说明了地还没完全上市，但是批售的房子已经开
始积压了；
我们再看溢价房价差，我们判断，如果小于5000元，就很难有盈利空间，我们列举了十
几个城市，这里面只有北京是10824元，天津是8419元，沈阳4847元（沈阳现在想赚钱
已经很难了），青岛7000元，大连8000元，济南6000元，常春5000元，唐山4800元，鞍
山4900元，抚顺3500元。
3年新增库存的存消比，多数城市，仅新增的库存就已达到足以销售1年以上，3年库存
的存消比，比较严重的，如：天津17，沈阳7，青岛16，烟台38，鞍山20，唐山22等等
；唐山是个比较鲜明的例子，万科和华润，在唐山是属于比较大的，好歹很多企业没进
去，进去的都陷进去了，唐山是河北省GDP第一的城市，比石家庄还要高不少，3年多的
城市建设导入人口几乎没有增长，城市的基本产业结构就是钢铁、煤炭、水泥、陶瓷，
这些企业绝大多数是ZF垄断和国有，少有的几个大矿也是和ZF勾着，调查唐山的有钱人
很多，但是再看，发现有钱人不在唐山买房，基本上都在北京买房。重点中学也没有，
三甲医院就2个，是一个很传统的北方城市经济结构，ZF垄断的经济体，民营资本和民
营企业几乎都没有发展起来，再加上搞环保，要推到各种炉子，万科在唐山已转不动了
，停止状态。这样的城市在国内不在少数，加上ZF玩命的卖地，基本上只有卖地是ZF财
政的唯一来源，在此情况下，这些城市的销售、这半年以来，基本是处于急剧恶化的速
度状态。
现在库存的问题事实上是挺尖锐的，万科也做了统计，与往年的3月去化加快不同，27
个主要的城市中，多数的存消比在上涨，21个城市超过12个月，9个城市超过24个月，
比如：广深区域、上海区域、北京区域、成都区域来看，深圳存消比29个月，长沙24个
月（我们是以平均21个月为一个风险警戒线，但每个公司的看法不同，万科对自己公司
的管理，万科是按照每个公司资金来源的成本和我们基本对我们股东的收益率进行倒算
，我们对于一个城市的存消比到了多少以后可以忍受，高过以后就有危险了）,每个公
司算法和衡量不同，无锡在上海区域中，57个月，很严重，宁波36个月，杭州33个月，
上海33个月，天津39个月，唐山28个月（唐山整个城市加起来计算，已超过100个月，
28个月是城区里），沈阳23个月，西安30个月，郑州23个月。
总的状况，商品房的环比供应在大幅上涨，但成交的反弹乏力，库存总量增加，绝大部
分城市的存消比在上升，没有真正感受到小阳春的味道。一线城市的土地成交，除了北
京、上海少有的几个地方之外，其他城市土地成交已经进入到一个下行通道里了，是比
较明显的。只有让人非常难以理解的是北京，有市场的保险性，但事实上，昨天下午（
指恒大地产（03333.HK）子公司北京正浩置业有限公司以41.6亿元总价，配建3.68万平
方米自住房和1.57万平方米限价房的条件拿下大兴区黄村DX00-0101-0201地块，溢价率
高达179.95%。，同日出让的北京市大兴区黄村镇DX00-0101-0801 等地块C2商业金融用
地，并没有进行现场竞价，被万科（000002.SZ/200002.SZ）和首开联合体以7.63亿元
的网上最高报价拿下，溢价率仅为0.53%。楼面价为8048.85元/平方米，远低于恒大获
得的黄村地块。），两块地一街之隔，不知道恒大如何卖；但由于每一快地出来，都有
一个这样的企业出来挑头，使得北京市场勾勒出的状态就是：价格还在飞快上涨。但是
看现在拍卖土地的结构，参与结构已发生重大变化，原来是上市公司、大公司和央企以
及一群名企在一起竞争，竞争力很实，都在举牌。但现在情况不同，现在基本报名企业
数量已经急剧衰减，但是总有这样的企业，别人都不举了，他们还在举，一直争到最后
，每次都能冒出这样的一对冤家，到最后，甭管这两个企业怎么举的，但是价格就很高
，所以总体看起来，从投标、报名到拿地，事实上有这严重的衰减，像北京市比较成熟
的一些长时间在北京开发的企业，比方最早的首创、城建、住总、万科等等，目前基本
处于相对来讲比较温和的状态。
目前可以说除了这些城市外，整个都在下行当中，政策的强调现在在转型，从强行政干
预转向向分类调控管理，弱化行政管理，回归市场，在回归市场的途中，信贷持续收紧
，加上宏观经济的下行风险，导致了市场的信心不足，是现在比较明显的现象。
今年的银行特别有意思，我在一季度密集度摆放了20多个行长，和他们聊，到底银行怎
么着，发现今年的银行基本上没任务，一季度房贷没任务，以前都是有任务的，但今年
没有，今年是上面给银行签一块份额，银行能放则放，不能放则不放，放不出也没人怪
你，这是今年比较怪的现象；第二，像大家都有不知道的时候有中国银行、工商银行、
交通银行、中信银行，这些银行里面都成立了一个部门，这个部门里面的人是从市场上
找过来的并且做过房地产开发的人，到这以后，他们开始分析，比如：北京的中信银行
就开始分析：最近拿了20块地，他们要追踪哪些项目去房贷，他们的目标要瞄准哪些项
目去房贷，以前像以前北京银行的一个分行，直接放就没错，但现在是一块一块的分析
，比如为什么这块地他3万，你8千（暗指万科和恒大的项目一路之隔），然后说这个项
目列入黑名单风险，就是他们在银行里的人去分析房贷，说明第一：银行在用市场化的
眼光开始审视项目了，但是现在他在分析，思想有点像信托；第二个说明他们放贷没有
任务，没有任务之后，他们想放点好的，他都挑。
关于负债率，万科最近也在研究，据东方证券分析，2012年开发类的房地产企业净负债
率是65%，龙头企业的平均负债率是43%，那么现金比例普遍都偏低；负债率，从过去1
年来看，大城市的开发商，尤其土地价格高的城市的开发商，负债率有非常严重的上涨
现象。比如像北京拿地比较猛的，像泰和，负债率很高了；另外这些企业拿地还有一个
打法，就是拿到贵的地以后，去找金主去借钱，这些钱借来，用股权制抵押，有若干个
项目已经到了实际拿地开发企业的真实股权已经降到了只占几的地步，大量的股权已经
在金主的手里了。但金主的钱好多都很贵、很高，因此这些项目能不能经得住销售缓慢
的考验是未来一个很大的问题。
因此，有一个结论，宏观大调控，2014年对房地产市场，确实有较大的变化，ZF2014年
以来，想法也很多，稳增长压力很大，贷款偏紧、融资成本上升，整个中国经济在艰难
中复苏，实际上也带有不确定性，那么另外一个，过去1年多，土地的放量，尤其像北
京、上海自住商品房用地的上市，引发客户短期对市场的观望，形成了一种虚拟供应的
形象。使得短期内刚性需求都爬在自住房商品上了，不动了，也是一个特征，但是从北
京、上海目前来看，供需矛盾仍然没有马上得到缓解，刚性需求的需求量还是很大的。
在此也说下万科对北京市场到今年年底和明年年初的一个判断：因为我也参与了市ZF的
一些会，大致到2014年年底、2015年年初，也就是2013年拿地的这些都比较贵的土地，
都会要上市的时候，北京大概会出现42个楼面地价5万-12万之间的楼盘，这40多个楼盘
分布的位置，那里都有，但是有一个现象，基本上没一个在5环路里边的，套数依据容
积率估算，大致在4万-5万套数之间，但这里面还不包括商改住，如果恒大最近拿的这
块地要商改住的话，还有一大批房子要入市，因为北京在2013年卖的地，已经有一半以
上不是住宅用地了，是商业用地，但这些拿了商业地块的企业，基本上没什么想做商业
，都在想商改住，如果这样，就要再加上一批住宅入市，而且这些商改住的楼面价不比
住宅低，所以，在2014年年底，北京，将会有一批以4-5万元的房子，非常有代表行，
是否是主流，还不敢说。这些价格区间的房子，将成为一个相当大的一批量出现在市场
上。我对这批房子，我本人是持一个相对悲观的态度，因为我觉得，北京取消限购，几
乎无望，继习大来了以后，亲自制定了北京未来的发展方向，基本上对北京是一个严厉
的限制政策，我不认为在未来的3-5年内，北京有可能取消限购；如果不能够取消限购
，再加上这么多房子涌向市场，再加上反FB，我作为一个从业人士，是非常看重的。现
在北京市年情好的时候，一年7-8万套，加上二手房，13-14万套，大约就是20万套，这
样的一个稳定数字。因此，如果突然间在这个市场中跑进来5万多套都是5万元左右的房
子，我不知道这个刚需是什么人，刚到楼面地价都是5万的人，我觉得我自己都不刚（
指毛大庆本人），不知道谁还那么刚，在做的有多少人觉得5万元的价格很容易（会场
有很多人都笑），我个人认为万科的职工，在房地产圈里，收入还算可以，我看也没有
什么人能买得起这样的房子，以上是市场目前的分析。
下面是我的另一个观点，对于中国房地产未来，还是有一些值得我们小心的地方（个人
在万科内部，一直都是分析劣势和风险），观点之一：住房供应是不是还严重不足，过
去一年多，我们一直在研究，对于这个问题，发达国家有一个数字，稳定城市的房地产
市场在户均1.1套，人均1.1间，就说明这个市场比较稳定。这个户均和人均，不是指城
市人口的人均，是指常住人口的人均。以这样的均法来看，北京显然还是不足的，但很
多城市，把现在的库存都算上，事实上已经很足了，这是一个值得观察的数据。那么这
个数据用什么尺子来量呢，我们现在有一个尺子，叫城市的年千人套数，它代表住宅水
平和推断市场供应容量，它是国际上用来衡量的一个重要指标（会场没有一家企业用此
尺子衡量）。在此给大家分下：中国千人建设套数，按照竣工口径来看，2009-2011年
，我们全社会住房竣工面积，年均18.5亿平方，折合每年平均建设1627万套，千人的建
设套数为12.1套；同期住房人均面积均值为9.05亿平方米，折合套数801万套，千人的
套数为12，按照竣工口径来看，近几年中国的千人套数相当于其他国家的峰值水平，已
经触顶，但尚可接受，这个结论忽略两个未考虑因素：一个我国目前的竣工远远低于开
工，大量的违章建房、单位建房、小产权房、私人建房并没有统计在数据之内，我们看
了主要国家的经历，美国、加拿大、德国、澳大利亚、英国、日本、韩国、瑞典，即使
在城市化的高度进程之中或者全球房地产最高景气年代，除了韩国、日本以外，一般没
有超过12的，所有国家都没有超过14；按照商品房开工口径来看，中国千人建设套数本
世纪以来，其实在不断攀升，从世纪初的5（2000年的5）到2011年已经突破20，近年来
的保障房，如果加在一起计算，年开工均在千万套左右，仍然不考虑在建的违章建房、
单位建房、小产权房、私人建房等等，2011年中国的千人建设套数，已经达到了35套，
这是人类历史上从未出现过的高端，说明我们的建设量和未来的再投资源从量上讲，是
相当不少的。
从分城市类型来看，一线城市相对来讲还比较合理，在10-15相对较合理的水平；三、
四线城市的趋势和全国的均速比较类似，问题最大的，其实是在二线城市，到了2011年
，仅仅商品住房的千人开工套数，已经达到了30，是比较严峻的局面。我们将城市做了
一个列表，比较严重的有呼和浩特，近3年的平均数已经达到了70，沈阳为49，西安为
38，贵阳为37等都是名列前茅的城市，二线城市排前10为的合肥、贵阳、重庆、长春、
大连、昆明；商品住房千人开工套数26个三、四线城市中2006年只有一半高于15，到了
2012年和近3年平均，几乎全部高于15，除了佛山、泉州、温州没超过15以外，其他全
部高过15，其中最恐怖的一个城市叫营口，千人开工套数疯狂增长，近3年平均平均高
达93.3，已经到了不可理喻的程度。所以从自主的角度看，如果房子不炒，不以炒房子
、倒腾房子为目的的话，全国住房供应不足的情况，其实从2009年内已经开始出现拐点
，那么过去3年，中国住房已经创造了人类历史上的高位。对于能够吸引新投资移民和
外来移民的城市，商品住房千人年开工套数在20----25仍然是安全的，一线城市在本世
纪初普遍处于这个水平，个别二线城市长期超过30乃至40，不能不引起高度警惕，二线
城市的透支程度是最值得关注的，可能会超过三、四线城市，但是三、四线城市的吸引
能力和投资能力不足，导向能力不如二线城市，以上是几个要点。
总的来说，中国商品房新开工已经达到极限，未来仍然能保持增长的城市主要是东部城
市带中的一些三、四线城市，我们认为他的增长性还有潜力。至于住房的价格是否还有
上涨的空间，对于库存比例很高、积压很高的城市来说，近几年根本看不到有上涨的可
能性，除非国家再出台几万亿。从一线城市来看，全世界的房价，城市中心房价中位数
排在前10位的香港、新加坡、伦敦、台北、悉尼、纽约、东京、北京、慕尼黑、首尔、
上海、莫斯科，北京和上海已经进入了世界前茅，甚至于北京和上海的部分房价已经超
越了东京和纽约。我们这次在美国看，实际上美国的房子还是挺合算的，东京的房子均
价大概在6-7万人民币。
再看土地总价值，是监测不动产泡沫的一个重要指标，随着地价的大幅上涨，我们看日
本在房地产泡沫以前，其实他的土地总价值占GDP的一个比例关系，我们进了分析，
1990年，东京土地的价值是4.1万亿美元（土地价值计算有公式），与美国全国的土地
价值相当，大约占美国同期GDP的63.3%；1997年香港的土地价值在5.7万亿美元，约占
美国同期GDP的66.3%；2012年北京土地的价值约为10万亿美元，占美国同期GDP的61.6%
，所以这是一个非常可怕的数字。
至于房价的收入比，都不用说，中国都不属于低的。所以从很多角度上看，中国房价在
短时间内存在大幅上涨空间的理由是不充分的，相反有很多数据表明，2013年中国房地
产市场存在和日本、香港泡沫化类似的特征；那么从房价收入比、房价租金比的数据来
看，北京、上海的攀升速度已经达到或接近日东京、香港泡沫化时期的水平。因为房地
产是一个非常明显的周期性行业，发达经济体历史上发生过的事情，很可能在中国的未
来重现，有必要了解他们在发生泡沫化时期数据之间的逻辑关系，便于我们来规避我们
可能出现的情况。
最后我想说经济大背景和房地产行业的关系、以及和人口结构化值得关注的观点，一个
习和李，现在采取的经济解决方案的态度，我个人认为从政治改革和经济措施两点上讲
，他们使出来的手段和前10年甚至更前些年的手段相比，可能有一个根本的告别，或者
根本的切断。这很明显的，无论从FB问题的态度，到对于经济措施手法的变化，基本上
都是一个告别的态度，不能说决裂，但起码是切断关系的态度，这个态度是明显的，或
者说已经明确的表达出来。意思就是说过去的10多年或者再长一点时间，经济手段基本
上以M2或货币刺激为主导的手段，这个手段加上我们没有在创新领域或者投资引导上加
以正确的引导，使得大量的货币都回到了土地和房地产中，当然包括基础建设投资和固
定资产投资，但是这些等等的东西都是不为未来创造价值的行业，都是一时快乐的行业
，这个状态，我想我们所有房地产行业从业者，我们享受了过去这样的快乐，但是不代
表对国家就是健康的，个人是这么考虑问题的。这样的一个状态下的中国，大家都是迷
迷糊糊的，像吃了这个毒品之后的状态，当然都是吃上了瘾戒不掉了，所以就不断刺激
，就不断弄钱，不断弄钱，就不断弄土地财政。这有一个特别怪异的现象，这样的一个
情况，银行还高利润，这实际上经济有很多很多潜在的泡沫在里面，要和这个事情告别
，采取一个纪律性的、有制约的金融手段，还是一个放纵的金融措施，对此，我们有大
量的经济学家，说国家还有很大的基础建设投资，以这个来告诉大家GDP还有强大的动
力，但实际上毛病就出在国家一直对固定资产和基础设施大力度的投资，但事实上远远
没有支撑创造性企业、民营企业和中小企业的发展，对于社会投资的效率来说，这种投
资的效率是最差的；对于国有企业、垄断企业，对于这种固定资产投资的投资，是最产
生不了对未来的创收作用，如果你对民营企业、自主创新企业进行投资的话，那完全是
另外一个局面，这些行业会自己找到他未来的生存空间，它的创造力很强，所以，是不
是这一代人要在这一点上采取坚决果断的措施，今天只能看见他在收紧，在挤泡沫，但
还看不出来他在什么上面去鼓励和发展，所以，这个还是一个尾号。
第二个就是中国现在面临一个很着急的问题，就是我们人口结构迅速的迅速变化，过去
1年多，我们做了一个和万科以及房地产行业貌似没什么关系的研究，我们接了一个课
题，我们7个博士，接了一个课题，给中央某个机关，在十八界三中全会前面快1年的时
候，研究中国的人口结构变化问题，这个7个人是7个行业的，分别作了7个报告，最后
汇总在一起，最后让我得到了挺一个惊心动魄的数字，在此分享几个数，一个是在2028
—2033年间，我们国家60岁以上的人口会达到3.9---4.4亿，我们取大数4亿，60岁以上
人口，大约会在2033年左右会出现，加上2.7亿被抚养的人口，也就是大数6.7亿被抚养
的人口，这个时候的中国，将真正接近抚养比1:1的状态，其中2.7亿的人口中，有4000
万的残疾人和2.3亿的未成年人；然后我们接着研究剩余的7亿多人口，意味着我们有7
亿的抚养人群要对6.7亿的被抚养人口进行抚养，这7亿多人，我们又做了一个更详细的
人口分类，再取一个系数0.6（即一个人能抚养一个及多个能力的人），也就是说未来
将面临5亿多人口抚养9亿多人的局面，今天的中国大概是9亿人抚养5亿人的局面，所以
，在18年间，这个数字将有一个明确的倒转，这个倒转之后，会带来什么严峻的问题，
所有抚养比接近或超过1:1的国家，大约都有几个特征：经济发展迅速减缓，就业岗位
缩减，国家负担加重，用延长退休年龄来延缓对国家社会福利造成的压力，进一步带来
了企业里论资排辈，年轻人没有上升通道等等现象，创新能力大幅度减弱。和中国最贴
切的可能就是日本，日本的几千万人养几千万人，日本在1997年开始进入抚养比这个状
态之后，经济开始迅速的减缓，到今天都没有解脱出来，但日本在20多年经济不增长，
但老百姓的生活质量并有下降，他的原因在于1991年他老化的时候，日本的经济结构比
今天的中国合理很多，日本在91年时候，GDP增长拉动力的十大因素中，60%是科技转化
为生产力所带来的GDP增长，因此，基本上日本在90年代进入老龄化设计、经济减缓之
后，日本的经济结构是远远优于今天的中国。我们做了一个模型，几乎不敢想象到2030
年GDP的增长是由科技转化为生产力产生的，如果不是的，这个国家将比较麻烦。因此
，中国房地产的天花板实际上在这18年间，一定是达到的，不要幻想持续发展到2030年
，房价可以永远上涨。
最后说一句，我感受到了一丝凉意，对于有些城市来说，这一轮房地产非政策性调控的
萧条，有可能会带来这个城市房地产长时间处在难以反弹的局面，有可能长时间就会这
样一直下去，如果这个城市长时间没有人口的导入，经济结构没有明显的变化，几乎看
不见这个城市凭什么房价在贵，但这不是北京，北京另当别论，北京这个城市太蹊跷，
我也搞不太懂.
