34.4万元/平方米 上海房价要上天？ (转载)# Stock
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【 以下文字转载自 Military 讨论区 】
发信人: wwj (灰太狼), 信区: Military
标 题: 34.4万元/平方米 上海房价要上天？
发信站: BBS 未名空间站 (Sat Jul 16 19:30:19 2016, 美东)
http://finance.qq.com/a/20160716/006007.htm
国内房价的座标系将被颠覆。房产机构最新披露的监测信息显示，上海华侨城开发的苏
河湾项目以34.4万元/平方米的成交单价，创下上海住宅单价的最高成交纪录。
从近期上海外郊环频出的地王中，市场已经认为未来沪外郊环房价都要卖到六七万
元以上，但很多人仍然不清楚上海内环内的房价可能会卖到多少。有分析师认为苏河湾
超过30万/平方米的成交记录，从这一个案中也许可以大致猜测出上海未来房价的地图。
10年前，汤臣一品以18万元/平方米对外报价时，被当时外界质疑有炒作之嫌。此
后随着房价几轮大幅上涨，汤臣一品被逐渐认为是上海以至中国豪宅的坐标。然而当更
多豪宅出现后，当下每平方米十几万的房价不过是豪宅的入门级别。
对于后期走势，克而瑞副总裁于丹丹认为，受政策收紧影响，一线城市中上海、深
圳上半年的成交量已经大幅下跌，下半年将低位企稳。但受需求外溢影响，从一线和部
分强二线城市涌出的购房需求来看，下半年继续上涨的概率可能会加大。
房价要上天？
刚刚过去的第二季度，上海新房交易单价创下了历史最高纪录。
第一太平戴维斯7月12日公布的信息显示，上海华侨城苏河湾11号楼在4月份卖出了
一套房子，其成交单价高达34.5万/平方米。
记者了解到，华侨城开发的这套住宅是在今年4月19日成交的，该联排别墅总面积
为700平方米，总价2.42亿元。“创下了上海历史上新房的最高单价纪录。”第一太平
戴维斯中国市场研究部助理董事张琳表示。
不仅如此，上海华侨城的这套房子也刷新了中国大陆的房价坐标系。“香港有些豪
宅的成交价格可能更高一些，但这个单价应该是目前大陆地区最高的，以后会不会被超
过还不知道。”上海一位分析师表示。
此前在上海对外报单价最高的房子，是郭广昌 旗下的复星地产控股在上海外滩8-1
项目。外滩国际金融中心B、F、C三栋临江写字楼最高报价35万元/平方米，在2014年年
底获得了黄浦区房管局的预售许可。但至今为止，这个项目仍没有一套房子是以35万元
/平方米的价格成交的。
分析师指出，同区域写字楼的销售和报价远高于住宅。复星地控35万元/平方米的
报价虽然已经奇高，但报价水平仍比住宅高一大截。
“同地段区域较成熟的写字楼，办公楼的销售报价一般会比住宅高一到二成的水平
。按这种估价方法，复星地产项目如果卖到35万/平方米，黄浦区外滩延线的住宅均价
可能会在30万元/平方米左右的水平。虽然我已经做了十多年房地产，但依然很难想象
黄浦区一套房子的单价能卖到30万元/平方米。”上海一家房企市场部经理表示。
1个月前舆论被周浦未来项目将卖到8万而引来一片哗然，然而紧接着上海远郊一大
波地王汹涌而来，一次次刷新着公众对房价的新认知：松江将卖到7万、嘉定房价将至7
万、顾村7万，连距离市中心30多公里的新场镇，未来的房价可能会涨到5.7万元/平方
米。
有券商研究员认为，从如此高的地价中来看未来的房价，实在离谱。然而华侨城成
交的这套房子，让人更加惊愕。在投资者眼中，华侨城开发的这一项目，其销售价格似
乎又开始让更多的人对房价继续上扬充满期待。
在很多上海本地人看来，由央企华侨城所开发的苏河湾并非上乘的豪宅居住区，该
项目位于原闸北苏州河以北的区域，但距离市中心人民广场并不远。
“如果苏河湾的房子每平方米能卖到30多万，比苏河湾位置更好的楼盘，完全有可
能卖到更高的价格。”上海一家机构分析师表示。
半年成交110宗地王
虽然投资者对楼市持续乐观，然而在研究人员看来，华侨城单价卖到34.4万元/平
方米只是个案，不代表周边房价就能卖到这个水平。
张琳向记者表示，今年房价涨幅已经相当惊人，市场需要消化较长一段时间才能恢
复元气。“下半年不太可能继续大幅上涨，涨幅应该会放缓。明年走势如何，现在还不
好说。有投资者就此预期短期时间里上海内环内的房价将普遍上涨到20万，并不符合市
场规律。”张琳说。
但汹涌而来的地王潮，还是不得不让人产生这样的预期：地价已经如此高，房价低
得了吗。
今年的确是地王的大年，开发商在热点城市不计成本价疯狂举牌拿地，造就了一大
批地王。
据克瑞最新数据，今年上半年全国共计成交了110宗总价、单价地王。短短半年的
时间里，地王的数量就已经超过2009年72幅的记录，刷新了年度地王数量的纪录。分区
域来看，这些地王主要集中在上海、南京、杭州和合肥等热门的一、二线城市。3月末
以来，虽然这些热点城市的调控有所收紧，但开发商拍地的热度仍然有增无减。
上周末南京土地拍卖现场，甚至出现拍卖系统跟不上现场举牌速度的混乱场现，土
地市场之火爆由此可见一斑。“今年是继2009年地王潮之后，中国房地产史上第二大地
王潮之年。甚至有可能超过2009年，成为历史上地王数量最多的一年。”张琳说。
地方政府成为本轮地王潮中最大的受益者之一。
今年土地市场成交规模持续走热，4月以来同比增速指标更是显著提升。克而瑞监
测数据显示，二季度全国经营性土地成交建筑面积为8490万平方米，比去年同期上涨了
二成，而二季度全国土地出让金的成交金额高达4690亿元，同比大幅增长了104%。
就地王产生的原因，广发证券地产行业首席研究员乐加栋指出，每轮地王潮的到来
，均产生于货币宽松周期。“本轮货币周期中，共出现了6次降息6次降准，市场流动性
明显。但每轮资金进入土地市场的渠道有所差异。本轮拿地王的企业，整体资金成本都
处于低位，央企、国企资金成本优势尤其显著。”乐加栋认为，在资产荒的背景下，寻
求较高收益的各类资金借道资产管理公司、基金公司，通过上市房企定增等方式参与到
房企土地投资中，流入到地产市场。
对于今年下半场房地产走势，于丹丹认为一线城市继续大涨的概率较小。但受一线
城市溢出效应影响，珠三角、环上海、环北京的三四线城市，如深圳周边的佛山、东莞
、惠州，上海周边的昆山、太仓、嘉兴，以及北京周边的廊坊、唐山等城市，成交量不
跌反涨的可能性较大。
发信人: wwj (灰太狼), 信区: Military
标 题: 34.4万元/平方米 上海房价要上天？
发信站: BBS 未名空间站 (Sat Jul 16 19:30:19 2016, 美东)
http://finance.qq.com/a/20160716/006007.htm
国内房价的座标系将被颠覆。房产机构最新披露的监测信息显示，上海华侨城开发的苏
河湾项目以34.4万元/平方米的成交单价，创下上海住宅单价的最高成交纪录。
从近期上海外郊环频出的地王中，市场已经认为未来沪外郊环房价都要卖到六七万
元以上，但很多人仍然不清楚上海内环内的房价可能会卖到多少。有分析师认为苏河湾
超过30万/平方米的成交记录，从这一个案中也许可以大致猜测出上海未来房价的地图。
10年前，汤臣一品以18万元/平方米对外报价时，被当时外界质疑有炒作之嫌。此
后随着房价几轮大幅上涨，汤臣一品被逐渐认为是上海以至中国豪宅的坐标。然而当更
多豪宅出现后，当下每平方米十几万的房价不过是豪宅的入门级别。
对于后期走势，克而瑞副总裁于丹丹认为，受政策收紧影响，一线城市中上海、深
圳上半年的成交量已经大幅下跌，下半年将低位企稳。但受需求外溢影响，从一线和部
分强二线城市涌出的购房需求来看，下半年继续上涨的概率可能会加大。
房价要上天？
刚刚过去的第二季度，上海新房交易单价创下了历史最高纪录。
第一太平戴维斯7月12日公布的信息显示，上海华侨城苏河湾11号楼在4月份卖出了
一套房子，其成交单价高达34.5万/平方米。
记者了解到，华侨城开发的这套住宅是在今年4月19日成交的，该联排别墅总面积
为700平方米，总价2.42亿元。“创下了上海历史上新房的最高单价纪录。”第一太平
戴维斯中国市场研究部助理董事张琳表示。
不仅如此，上海华侨城的这套房子也刷新了中国大陆的房价坐标系。“香港有些豪
宅的成交价格可能更高一些，但这个单价应该是目前大陆地区最高的，以后会不会被超
过还不知道。”上海一位分析师表示。
此前在上海对外报单价最高的房子，是郭广昌 旗下的复星地产控股在上海外滩8-1
项目。外滩国际金融中心B、F、C三栋临江写字楼最高报价35万元/平方米，在2014年年
底获得了黄浦区房管局的预售许可。但至今为止，这个项目仍没有一套房子是以35万元
/平方米的价格成交的。
分析师指出，同区域写字楼的销售和报价远高于住宅。复星地控35万元/平方米的
报价虽然已经奇高，但报价水平仍比住宅高一大截。
“同地段区域较成熟的写字楼，办公楼的销售报价一般会比住宅高一到二成的水平
。按这种估价方法，复星地产项目如果卖到35万/平方米，黄浦区外滩延线的住宅均价
可能会在30万元/平方米左右的水平。虽然我已经做了十多年房地产，但依然很难想象
黄浦区一套房子的单价能卖到30万元/平方米。”上海一家房企市场部经理表示。
1个月前舆论被周浦未来项目将卖到8万而引来一片哗然，然而紧接着上海远郊一大
波地王汹涌而来，一次次刷新着公众对房价的新认知：松江将卖到7万、嘉定房价将至7
万、顾村7万，连距离市中心30多公里的新场镇，未来的房价可能会涨到5.7万元/平方
米。
有券商研究员认为，从如此高的地价中来看未来的房价，实在离谱。然而华侨城成
交的这套房子，让人更加惊愕。在投资者眼中，华侨城开发的这一项目，其销售价格似
乎又开始让更多的人对房价继续上扬充满期待。
在很多上海本地人看来，由央企华侨城所开发的苏河湾并非上乘的豪宅居住区，该
项目位于原闸北苏州河以北的区域，但距离市中心人民广场并不远。
“如果苏河湾的房子每平方米能卖到30多万，比苏河湾位置更好的楼盘，完全有可
能卖到更高的价格。”上海一家机构分析师表示。
半年成交110宗地王
虽然投资者对楼市持续乐观，然而在研究人员看来，华侨城单价卖到34.4万元/平
方米只是个案，不代表周边房价就能卖到这个水平。
张琳向记者表示，今年房价涨幅已经相当惊人，市场需要消化较长一段时间才能恢
复元气。“下半年不太可能继续大幅上涨，涨幅应该会放缓。明年走势如何，现在还不
好说。有投资者就此预期短期时间里上海内环内的房价将普遍上涨到20万，并不符合市
场规律。”张琳说。
但汹涌而来的地王潮，还是不得不让人产生这样的预期：地价已经如此高，房价低
得了吗。
今年的确是地王的大年，开发商在热点城市不计成本价疯狂举牌拿地，造就了一大
批地王。
据克瑞最新数据，今年上半年全国共计成交了110宗总价、单价地王。短短半年的
时间里，地王的数量就已经超过2009年72幅的记录，刷新了年度地王数量的纪录。分区
域来看，这些地王主要集中在上海、南京、杭州和合肥等热门的一、二线城市。3月末
以来，虽然这些热点城市的调控有所收紧，但开发商拍地的热度仍然有增无减。
上周末南京土地拍卖现场，甚至出现拍卖系统跟不上现场举牌速度的混乱场现，土
地市场之火爆由此可见一斑。“今年是继2009年地王潮之后，中国房地产史上第二大地
王潮之年。甚至有可能超过2009年，成为历史上地王数量最多的一年。”张琳说。
地方政府成为本轮地王潮中最大的受益者之一。
今年土地市场成交规模持续走热，4月以来同比增速指标更是显著提升。克而瑞监
测数据显示，二季度全国经营性土地成交建筑面积为8490万平方米，比去年同期上涨了
二成，而二季度全国土地出让金的成交金额高达4690亿元，同比大幅增长了104%。
就地王产生的原因，广发证券地产行业首席研究员乐加栋指出，每轮地王潮的到来
，均产生于货币宽松周期。“本轮货币周期中，共出现了6次降息6次降准，市场流动性
明显。但每轮资金进入土地市场的渠道有所差异。本轮拿地王的企业，整体资金成本都
处于低位，央企、国企资金成本优势尤其显著。”乐加栋认为，在资产荒的背景下，寻
求较高收益的各类资金借道资产管理公司、基金公司，通过上市房企定增等方式参与到
房企土地投资中，流入到地产市场。
对于今年下半场房地产走势，于丹丹认为一线城市继续大涨的概率较小。但受一线
城市溢出效应影响，珠三角、环上海、环北京的三四线城市，如深圳周边的佛山、东莞
、惠州，上海周边的昆山、太仓、嘉兴，以及北京周边的廊坊、唐山等城市，成交量不
跌反涨的可能性较大。