中国的房地产泡沫已近临界点# Stock
P*R
1 楼
最近一段时间,中国正在发生的一件大事,就是决策高层认识到,房地产泡沫已经接近
临界点。做出这一判断其实不难,因为所谓一线城市,即北京、上海、广州、深圳等大
都市,两年之间,房价在所谓“天价”水平之上,又翻了一番。这不仅令这些地方打工
的主力,也就是80、90后白领阶层在当地买房彻底绝望,而且形成了二、三线城市房价
也要大涨的预期。买不起房的打工者或开始逃离大都市,或用自己的积蓄在还没有严格
限购的地方买房,从而带动了更多城市对房价上涨的恐慌,中国房地产泡沫有全面升级
的巨大危险。
当权者应该看到,两年内中国的房价总水平若再翻一番,后果将不堪设想。因此可以预
期,决策当局今年内将不得不做出非常困难的选择。周小川最近在博鳌论坛上公开承认
货币政策导致楼市泡沫“不是预期的后果”,发出了政策将有重大改变的明确信号。
当局的困难选择之一,就是人民币一次性大幅贬值,以便一面稳住房地产的名义价格,
一面让工资和消费品价格的水平上升,逐步扭转房地产价格与工资收入者的购买力完全
失衡的格局。但是,这个选择不仅会带来严重的通胀风险,驱使更多资本外逃,而且也
会对世界经济带来冲击,尤其是可能刺激特朗普对中国采取严厉的贸易保护措施,以压
制中国对美国扩大出口。
尽管如此,笔者认为这比另一个选择,也就是主动捅破楼市泡沫,让楼价下跌的风险要
小一些。这是因为,中国的房地产价格并非真正由市场机制形成,而是地方财政体制的
产物,也就是所谓的土地财政的产物。这一安排让地方政府的收入高度依赖土地批租,
因此,房价大跌将带来巨大的政治问题,也会让整个国有银行陷入债务危机。
虽然人民币贬值不可避免,但只要当局维持房价不能跌的预期,一线城市楼市继续上涨
的压力就不可能消除,这是因为就业人口向大都市和权力中心集聚的趋势无法改变。人
们相信,只有在权力中心才能找到更多的就业机会。这就令权力中心的楼市经常性地处
于供不应求状态。
那为什么当局不能放弃限购,放开权力中心的土地供给,充分满足外来就业人口的住房
需求呢?因为这样做的结果,不仅会导致大都市越来越难以治理,而且也会造成人口大
量外流地区的治理危机。东北地区的危机就与这个因素有直接关系。
也就是说,中国的房地产泡沫,不仅是货币政策过于宽松的产物,而是有更深层的制度
原因,这个制度原因就是中央集权的大国,无法为人口的自由流动和空间分布提供一个
有效的调节机制。中央集权导致经济运行对行政权力的高度依赖,从而导致了房地产价
值对行政权力的高度依赖。经济普遍扩张时,这种格局似乎问题不大,一旦经济下行或
收缩,整个行政权力的空间分布格局无法对做出相应调整,因为行政权力扩张很容易,
收缩则很难。那些经济相对规模绝对和相对下降的地方政府,面临着无法克服的政治障
碍。这种“棘轮效应”正是中国房地产泡沫难解的根本原因,也是当局多年不敢正视房
地产泡沫难题的根本原因。
最近北京决定让几个发达省份对口解决东北三省的困境,说明当局已经在寻找解决地区
不平衡难题的办法。但房地产泡沫已经积聚的风险,依然可能会放出今年最大的黑天鹅。
临界点。做出这一判断其实不难,因为所谓一线城市,即北京、上海、广州、深圳等大
都市,两年之间,房价在所谓“天价”水平之上,又翻了一番。这不仅令这些地方打工
的主力,也就是80、90后白领阶层在当地买房彻底绝望,而且形成了二、三线城市房价
也要大涨的预期。买不起房的打工者或开始逃离大都市,或用自己的积蓄在还没有严格
限购的地方买房,从而带动了更多城市对房价上涨的恐慌,中国房地产泡沫有全面升级
的巨大危险。
当权者应该看到,两年内中国的房价总水平若再翻一番,后果将不堪设想。因此可以预
期,决策当局今年内将不得不做出非常困难的选择。周小川最近在博鳌论坛上公开承认
货币政策导致楼市泡沫“不是预期的后果”,发出了政策将有重大改变的明确信号。
当局的困难选择之一,就是人民币一次性大幅贬值,以便一面稳住房地产的名义价格,
一面让工资和消费品价格的水平上升,逐步扭转房地产价格与工资收入者的购买力完全
失衡的格局。但是,这个选择不仅会带来严重的通胀风险,驱使更多资本外逃,而且也
会对世界经济带来冲击,尤其是可能刺激特朗普对中国采取严厉的贸易保护措施,以压
制中国对美国扩大出口。
尽管如此,笔者认为这比另一个选择,也就是主动捅破楼市泡沫,让楼价下跌的风险要
小一些。这是因为,中国的房地产价格并非真正由市场机制形成,而是地方财政体制的
产物,也就是所谓的土地财政的产物。这一安排让地方政府的收入高度依赖土地批租,
因此,房价大跌将带来巨大的政治问题,也会让整个国有银行陷入债务危机。
虽然人民币贬值不可避免,但只要当局维持房价不能跌的预期,一线城市楼市继续上涨
的压力就不可能消除,这是因为就业人口向大都市和权力中心集聚的趋势无法改变。人
们相信,只有在权力中心才能找到更多的就业机会。这就令权力中心的楼市经常性地处
于供不应求状态。
那为什么当局不能放弃限购,放开权力中心的土地供给,充分满足外来就业人口的住房
需求呢?因为这样做的结果,不仅会导致大都市越来越难以治理,而且也会造成人口大
量外流地区的治理危机。东北地区的危机就与这个因素有直接关系。
也就是说,中国的房地产泡沫,不仅是货币政策过于宽松的产物,而是有更深层的制度
原因,这个制度原因就是中央集权的大国,无法为人口的自由流动和空间分布提供一个
有效的调节机制。中央集权导致经济运行对行政权力的高度依赖,从而导致了房地产价
值对行政权力的高度依赖。经济普遍扩张时,这种格局似乎问题不大,一旦经济下行或
收缩,整个行政权力的空间分布格局无法对做出相应调整,因为行政权力扩张很容易,
收缩则很难。那些经济相对规模绝对和相对下降的地方政府,面临着无法克服的政治障
碍。这种“棘轮效应”正是中国房地产泡沫难解的根本原因,也是当局多年不敢正视房
地产泡沫难题的根本原因。
最近北京决定让几个发达省份对口解决东北三省的困境,说明当局已经在寻找解决地区
不平衡难题的办法。但房地产泡沫已经积聚的风险,依然可能会放出今年最大的黑天鹅。