十年的小地主生涯# Stock
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1 楼
十年前左右想买房子投资，但又不敢下海当地主，就这么犹犹豫豫有一搭没一搭的看房
子，一磨蹭就看到了房市一路下冲到底，再回升，再double dip，某天到了离家开车40
分钟路的一个中产蓝领社区，发现那里房价离高点已经跌了快70%，一个干干净净漂漂
亮亮的3室/2.5卫的TH只要15万，都低于造价了，那个区家庭收入10万左右，安全干净
，重要的是，竟然符合了1% rule，在北加这不是做梦嘛，所以一闭眼就跳下海了。这
一下海就收不住手了，连续在那一带（叫它B区吧）进了一批房。这是第一阶段。
运气好的是，进了几个房3个月后房市就开始复苏了，因为便宜，投资者们大量进入，
这些TH价钱直线上升，2年内房价翻番了。我觉得再买B区就不合算了，好在那时从几个
房里拿出来了钱，有了equity，就开始看离家只有10分钟路的好区（A区）的房了。当
然A区的SFH已经涨不少了，租售比不好，但是MFH刚开始起步，租售比还不错，于是就
进入了MFH市场，当时有一个4家庭房里有两家住了十几年的section 8，租金大大低于
市场不说，而且骄横跋扈的不许买家看房，卖家中介要求先下offer才能看房，大家都
被吓跑了，我去研究了一下section 8的法律后下了offer，以比市价低20万的价钱拿了
下来，看房后发现房子里面条件很好，又大又宽敞。买下来后与housing和两家租客经
过了6个月的交涉，和平的让两家section 8搬走了，大致修了一下，租金翻倍后，连广
告都不用打就被人追着租掉了，那个房子我就再也没操心找过房客。
这期间经历了湾区高科技经济起飞，大量IT worker进驻，周围小城市们极速的
gentrification，MFH的房客们从中南美的劳模们一夜变成了有硕士学位的年轻工程师
们，房租更是每月都涨，有过广告出去1小时内租出的疯狂场景。这期间房价房租都直
线增加，附近各城市rent control运动也风起云涌，地主大有变成人民公敌的趋势。
到了2016年后半期，我感觉到出租市场突然走平，没有大群房客找租的情况了，貌似
labor market达到了平衡的状态。那时我在B区的房子平均都比买价涨了3倍，但是发现
那里投资者已经不再进场了，购买的人群变成了first time home buyer自住的人，而
这批人的购买力及其有限，使得B区房价在一年半左右没有实质性的增加。于是开始考
虑调整portfolio，趁房市还没有下降时把有缺点的房子出售。正好一个租客搬走，就
把房子放到市场卖，发现B区的购买力真低啊，A区那时抢房抬价都是十几二十万的抬，
而B区的抬价最多只有一万两万的抬，首付能出10%的都少见，怪不得当年跌70%，如果
再来一次下跌，这里肯定还是比别人跌的多。这样想了以后，决定退出B区里最远的城
市。年底正好有两家租客搬出，两房同时上市，然后做1031 exchange，运气好，换到
了A区一个MFH，一年后，这个房涨了20万，租金也double，觉得这个决定还是正确的。
2017，2018继续做1031，现在已经告一段落，B区只剩一个不错的房，里面是长期租客
，已经住了8年，估计还会住至少7，8年，女主人勤劳诚恳，家里布置得漂亮干净，从
来不吵我，就不动他家了。A区的房子还在抢，估价房市下行那边最差也是持平。租客
们都是受过高等教育的工程师们，平时只交租不找事，有几家我都忘了他们名字了。
我是那种不求上进的小地主，小打小闹就满足了，虽然银行愿意offer贷款，2014年后
买的房都是空手套白狼买的，但是自己不愿意再扩大了，到现在当年买房投入的钱已经
全部收回到手里了，等于说手里的房子都是零投入买下的了。这些房子就这么收租等老
了。钱嘛，够用就行了，有时间宁愿去玩，不愿意在租客身上花时间。下面几年也就这
样了，多一事不如少一事。也许等房市走低有了好deal，再进去把卖掉的房再低价买回
来。
子，一磨蹭就看到了房市一路下冲到底，再回升，再double dip，某天到了离家开车40
分钟路的一个中产蓝领社区，发现那里房价离高点已经跌了快70%，一个干干净净漂漂
亮亮的3室/2.5卫的TH只要15万，都低于造价了，那个区家庭收入10万左右，安全干净
，重要的是，竟然符合了1% rule，在北加这不是做梦嘛，所以一闭眼就跳下海了。这
一下海就收不住手了，连续在那一带（叫它B区吧）进了一批房。这是第一阶段。
运气好的是，进了几个房3个月后房市就开始复苏了，因为便宜，投资者们大量进入，
这些TH价钱直线上升，2年内房价翻番了。我觉得再买B区就不合算了，好在那时从几个
房里拿出来了钱，有了equity，就开始看离家只有10分钟路的好区（A区）的房了。当
然A区的SFH已经涨不少了，租售比不好，但是MFH刚开始起步，租售比还不错，于是就
进入了MFH市场，当时有一个4家庭房里有两家住了十几年的section 8，租金大大低于
市场不说，而且骄横跋扈的不许买家看房，卖家中介要求先下offer才能看房，大家都
被吓跑了，我去研究了一下section 8的法律后下了offer，以比市价低20万的价钱拿了
下来，看房后发现房子里面条件很好，又大又宽敞。买下来后与housing和两家租客经
过了6个月的交涉，和平的让两家section 8搬走了，大致修了一下，租金翻倍后，连广
告都不用打就被人追着租掉了，那个房子我就再也没操心找过房客。
这期间经历了湾区高科技经济起飞，大量IT worker进驻，周围小城市们极速的
gentrification，MFH的房客们从中南美的劳模们一夜变成了有硕士学位的年轻工程师
们，房租更是每月都涨，有过广告出去1小时内租出的疯狂场景。这期间房价房租都直
线增加，附近各城市rent control运动也风起云涌，地主大有变成人民公敌的趋势。
到了2016年后半期，我感觉到出租市场突然走平，没有大群房客找租的情况了，貌似
labor market达到了平衡的状态。那时我在B区的房子平均都比买价涨了3倍，但是发现
那里投资者已经不再进场了，购买的人群变成了first time home buyer自住的人，而
这批人的购买力及其有限，使得B区房价在一年半左右没有实质性的增加。于是开始考
虑调整portfolio，趁房市还没有下降时把有缺点的房子出售。正好一个租客搬走，就
把房子放到市场卖，发现B区的购买力真低啊，A区那时抢房抬价都是十几二十万的抬，
而B区的抬价最多只有一万两万的抬，首付能出10%的都少见，怪不得当年跌70%，如果
再来一次下跌，这里肯定还是比别人跌的多。这样想了以后，决定退出B区里最远的城
市。年底正好有两家租客搬出，两房同时上市，然后做1031 exchange，运气好，换到
了A区一个MFH，一年后，这个房涨了20万，租金也double，觉得这个决定还是正确的。
2017，2018继续做1031，现在已经告一段落，B区只剩一个不错的房，里面是长期租客
，已经住了8年，估计还会住至少7，8年，女主人勤劳诚恳，家里布置得漂亮干净，从
来不吵我，就不动他家了。A区的房子还在抢，估价房市下行那边最差也是持平。租客
们都是受过高等教育的工程师们，平时只交租不找事，有几家我都忘了他们名字了。
我是那种不求上进的小地主，小打小闹就满足了，虽然银行愿意offer贷款，2014年后
买的房都是空手套白狼买的，但是自己不愿意再扩大了，到现在当年买房投入的钱已经
全部收回到手里了，等于说手里的房子都是零投入买下的了。这些房子就这么收租等老
了。钱嘛，够用就行了，有时间宁愿去玩，不愿意在租客身上花时间。下面几年也就这
样了，多一事不如少一事。也许等房市走低有了好deal，再进去把卖掉的房再低价买回
来。