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同学们,关于refinance,你们也要有点常识
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同学们,关于refinance,你们也要有点常识# WaterWorld - 未名水世界
n*r
1
第一,不是低利率refinance就省钱的
第二,要看房价涨跌的情况
你们要好好算算才清楚,在房价不变的前提下,如果你已经换了四五年的贷款,都换了
很多利息,这时候再refinance,比如同样的三十年fix,即使利率低一下,你也亏大了
,因为你从refinance这天起,又要换三十年的利息。
第二,房价大涨,refinance往出套钱,相当于增加贷款
refinance,就对刚买房头几年有点优势,这就是一个套,你想想,没便宜,银行凭啥
给你refinance?而且,refinance对银行几乎是零风险,银行给你做个账,转手打包加
几个点,全部卖给政府的两个冤大头了。纯做贷款和refinance对银行来说是包赚不赔
的买卖。
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a*e
2
我不厚道的说,他们也许真是早几年做过很多次equity loan了。。。。比如在房价涨
到50多万接近60万的时候,以后就骑虎难下了。但这有啥好说的呢,套现了也不算亏。
。。

【在 n***r 的大作中提到】
: 第一,不是低利率refinance就省钱的
: 第二,要看房价涨跌的情况
: 你们要好好算算才清楚,在房价不变的前提下,如果你已经换了四五年的贷款,都换了
: 很多利息,这时候再refinance,比如同样的三十年fix,即使利率低一下,你也亏大了
: ,因为你从refinance这天起,又要换三十年的利息。
: 第二,房价大涨,refinance往出套钱,相当于增加贷款
: refinance,就对刚买房头几年有点优势,这就是一个套,你想想,没便宜,银行凭啥
: 给你refinance?而且,refinance对银行几乎是零风险,银行给你做个账,转手打包加
: 几个点,全部卖给政府的两个冤大头了。纯做贷款和refinance对银行来说是包赚不赔
: 的买卖。

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m*e
3
你帐算的糊涂,就别发帖误导新同学了。
如果你已经还了五年的贷款,再refinance成30年的低利率,你可以选择25年还清啊,
总共还是30年,你付的利息少了。如果refinance后你选择30年还清,那你一共借了35
年,当然要多交利息了。
记住:只要是免费refinance,refinance 成低利率总是划算的: 要么你少付了利息(保
持总贷款年数不变),要么你贷款年限加长从而月供压力减轻(但你可能要多付利息)

【在 n***r 的大作中提到】
: 第一,不是低利率refinance就省钱的
: 第二,要看房价涨跌的情况
: 你们要好好算算才清楚,在房价不变的前提下,如果你已经换了四五年的贷款,都换了
: 很多利息,这时候再refinance,比如同样的三十年fix,即使利率低一下,你也亏大了
: ,因为你从refinance这天起,又要换三十年的利息。
: 第二,房价大涨,refinance往出套钱,相当于增加贷款
: refinance,就对刚买房头几年有点优势,这就是一个套,你想想,没便宜,银行凭啥
: 给你refinance?而且,refinance对银行几乎是零风险,银行给你做个账,转手打包加
: 几个点,全部卖给政府的两个冤大头了。纯做贷款和refinance对银行来说是包赚不赔
: 的买卖。

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n*y
4
这个帐完全可以自己算清楚
对自己有没有利的
也不是太复杂就能算出来

35

【在 m*******e 的大作中提到】
: 你帐算的糊涂,就别发帖误导新同学了。
: 如果你已经还了五年的贷款,再refinance成30年的低利率,你可以选择25年还清啊,
: 总共还是30年,你付的利息少了。如果refinance后你选择30年还清,那你一共借了35
: 年,当然要多交利息了。
: 记住:只要是免费refinance,refinance 成低利率总是划算的: 要么你少付了利息(保
: 持总贷款年数不变),要么你贷款年限加长从而月供压力减轻(但你可能要多付利息)

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n*r
5
你丫看清了在回帖,好好算算

35

【在 m*******e 的大作中提到】
: 你帐算的糊涂,就别发帖误导新同学了。
: 如果你已经还了五年的贷款,再refinance成30年的低利率,你可以选择25年还清啊,
: 总共还是30年,你付的利息少了。如果refinance后你选择30年还清,那你一共借了35
: 年,当然要多交利息了。
: 记住:只要是免费refinance,refinance 成低利率总是划算的: 要么你少付了利息(保
: 持总贷款年数不变),要么你贷款年限加长从而月供压力减轻(但你可能要多付利息)

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x*a
6
虽然你是黑的那边的,也终于说了一句靠谱的话,玩股票的从房子套现很可能。钱进了
股市就很难预料了。
房子卖了,只怕租房比这个房贷还贵吧。前头还利息,后面才是 equity,干吗要套现?

【在 a******e 的大作中提到】
: 我不厚道的说,他们也许真是早几年做过很多次equity loan了。。。。比如在房价涨
: 到50多万接近60万的时候,以后就骑虎难下了。但这有啥好说的呢,套现了也不算亏。
: 。。

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n*r
7
利息都是头几年付的大头,和你25年和30年付清关系不大,一看就是没买过房子的在胡说

35

【在 m*******e 的大作中提到】
: 你帐算的糊涂,就别发帖误导新同学了。
: 如果你已经还了五年的贷款,再refinance成30年的低利率,你可以选择25年还清啊,
: 总共还是30年,你付的利息少了。如果refinance后你选择30年还清,那你一共借了35
: 年,当然要多交利息了。
: 记住:只要是免费refinance,refinance 成低利率总是划算的: 要么你少付了利息(保
: 持总贷款年数不变),要么你贷款年限加长从而月供压力减轻(但你可能要多付利息)

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m*e
8
我房子都换了几个了,投资房也有。你可以发到living版问问,这种糊涂问题时不时冒
出来

胡说

【在 n***r 的大作中提到】
: 利息都是头几年付的大头,和你25年和30年付清关系不大,一看就是没买过房子的在胡说
:
: 35

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n*r
9
你再好好算算,付贷款5到10年后,refinance划算不?

【在 m*******e 的大作中提到】
: 我房子都换了几个了,投资房也有。你可以发到living版问问,这种糊涂问题时不时冒
: 出来
:
: 胡说

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o*d
10
你买过房子吗

【在 n***r 的大作中提到】
: 你丫看清了在回帖,好好算算
:
: 35

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h*o
11
这。。。。买房子的事都可以掐一架。。。。

【在 o*d 的大作中提到】
: 你买过房子吗
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n*y
12
掐一掐也问题不大的

【在 h**o 的大作中提到】
: 这。。。。买房子的事都可以掐一架。。。。
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t*r
13
作为家庭男出纳(没办法,俺家俩 CFO,总有一个要暂时沦落成出纳,
悲催的俺。。。)。俺不得不说,您的 financial 常识太悲催了
。。。
(1)refi 不会导致你瞬间多付利息。
(2)每个月,你付给银行的利息就是你不可追回的 expense,跟你
是不是 refi 没有一丁点儿关系。
(3)如果重新 refi 成 30 年,如果你按照每月最少的 payment
付钱,的确会导致最后 pay-off 的时候,总利息付的更多。但是
因为没有 pre-payment penalty,你完全可以重新计算,每月
多付一点本金(多付的都进入本金),使得整个 pay-off 时间
不变。。。
(4)综上所述,如果是 no-cost no-fee refi,只要利息更低,
refi 就划算,当然,re-fi 之后,如果要保持总付的利息更低,
可能每月要比最低要求多付一些本金。
(5)refi 以后的另一个好处是,每月最低需要付的降低了。
增加了灵活性。也就是,如果手头没现金,那就付最低要求,
用利息换时间。如果有现金,就多付点本金,用时间换利息。
大妈团不知道这些,可以理解。你给大妈团 100 张奶票,
人会 pdpd 地搞一堆奶粉回来。你给大妈团 20 万块钱
去买撞房子,人可能立马就蒙了,然后就给无良 agent
骗了。。。当然,楼主这 financial 水准,让我不得不
从心底里鄙视一下。。。

【在 n***r 的大作中提到】
: 第一,不是低利率refinance就省钱的
: 第二,要看房价涨跌的情况
: 你们要好好算算才清楚,在房价不变的前提下,如果你已经换了四五年的贷款,都换了
: 很多利息,这时候再refinance,比如同样的三十年fix,即使利率低一下,你也亏大了
: ,因为你从refinance这天起,又要换三十年的利息。
: 第二,房价大涨,refinance往出套钱,相当于增加贷款
: refinance,就对刚买房头几年有点优势,这就是一个套,你想想,没便宜,银行凭啥
: 给你refinance?而且,refinance对银行几乎是零风险,银行给你做个账,转手打包加
: 几个点,全部卖给政府的两个冤大头了。纯做贷款和refinance对银行来说是包赚不赔
: 的买卖。

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f*p
14

他的政治成分。。。OK,他一开始偏康粉。。。现在应该属于康黑。

【在 o*d 的大作中提到】
: 你买过房子吗
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o*d
15
保守的中国人大多是六七年付清房贷, 不保守的有投资,房贷更不是什么压力
但是无论那种情况,equity 都不是你这么理解的,对别人来说的是常识,对你来说好
象就很难一样。不过我也没有义务教育你,笨就笨点吧.

【在 x*******a 的大作中提到】
: 虽然你是黑的那边的,也终于说了一句靠谱的话,玩股票的从房子套现很可能。钱进了
: 股市就很难预料了。
: 房子卖了,只怕租房比这个房贷还贵吧。前头还利息,后面才是 equity,干吗要套现?

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m*e
16
再说一遍:
只要是 0 cost refinance,只要保持总贷款年数不变 (比如说你2000买房,计划2030年
还清,那么不管你什么时候refinace,refinance 几次,都要在2030年还清),refinance成
低利率总是划算的.如果你refinance后到2040年还清了,那么你很可能多付了利息,但同
样是划算的,因为你多借了10年贷款,你的月供减轻了.

【在 n***r 的大作中提到】
: 你再好好算算,付贷款5到10年后,refinance划算不?
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t*r
17
碰到我这种唐僧,每次给人解释,大妈团还不领情。
其实大部分人懒的说,心里都已经把大妈团鄙视得不行,大妈团也不知道,
在一边傻乐。。。
这世道,简直是劣币驱逐良币啊。。。

【在 o*d 的大作中提到】
: 保守的中国人大多是六七年付清房贷, 不保守的有投资,房贷更不是什么压力
: 但是无论那种情况,equity 都不是你这么理解的,对别人来说的是常识,对你来说好
: 象就很难一样。不过我也没有义务教育你,笨就笨点吧.

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n*r
18
你的前四条都已经算的很明白了,怎么后面又糊涂了?

【在 t*******r 的大作中提到】
: 作为家庭男出纳(没办法,俺家俩 CFO,总有一个要暂时沦落成出纳,
: 悲催的俺。。。)。俺不得不说,您的 financial 常识太悲催了
: 。。。
: (1)refi 不会导致你瞬间多付利息。
: (2)每个月,你付给银行的利息就是你不可追回的 expense,跟你
: 是不是 refi 没有一丁点儿关系。
: (3)如果重新 refi 成 30 年,如果你按照每月最少的 payment
: 付钱,的确会导致最后 pay-off 的时候,总利息付的更多。但是
: 因为没有 pre-payment penalty,你完全可以重新计算,每月
: 多付一点本金(多付的都进入本金),使得整个 pay-off 时间

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x*a
19
再问一句,上回说人房子付清的上哪儿去了?
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n*y
20
恩,这个有道理
refinance之后,月供少了是一个硬性标准

【在 m*******e 的大作中提到】
: 再说一遍:
: 只要是 0 cost refinance,只要保持总贷款年数不变 (比如说你2000买房,计划2030年
: 还清,那么不管你什么时候refinace,refinance 几次,都要在2030年还清),refinance成
: 低利率总是划算的.如果你refinance后到2040年还清了,那么你很可能多付了利息,但同
: 样是划算的,因为你多借了10年贷款,你的月供减轻了.

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h*o
21
这贴要火!!!

【在 n***r 的大作中提到】
: 第一,不是低利率refinance就省钱的
: 第二,要看房价涨跌的情况
: 你们要好好算算才清楚,在房价不变的前提下,如果你已经换了四五年的贷款,都换了
: 很多利息,这时候再refinance,比如同样的三十年fix,即使利率低一下,你也亏大了
: ,因为你从refinance这天起,又要换三十年的利息。
: 第二,房价大涨,refinance往出套钱,相当于增加贷款
: refinance,就对刚买房头几年有点优势,这就是一个套,你想想,没便宜,银行凭啥
: 给你refinance?而且,refinance对银行几乎是零风险,银行给你做个账,转手打包加
: 几个点,全部卖给政府的两个冤大头了。纯做贷款和refinance对银行来说是包赚不赔
: 的买卖。

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x*a
22
搞笑吧?都这么聪明,杠杆没听说过?有病的人才6年付清。银行给你低息贷款,你拿
着干啥不好? 自住房还到25%,拿了Equity loan买投资房或者买股票是正经。

【在 o*d 的大作中提到】
: 保守的中国人大多是六七年付清房贷, 不保守的有投资,房贷更不是什么压力
: 但是无论那种情况,equity 都不是你这么理解的,对别人来说的是常识,对你来说好
: 象就很难一样。不过我也没有义务教育你,笨就笨点吧.

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w*3
23
你都还没考虑一个重要的因素-通货膨胀。
只要通胀率高于贷款利率,贷款都是划算的,而且时间越长越划算。何况资金还有个无
风险利率。
多出来的钱,可以再投资,拿到比利率高的回报,就是多赚。
20年前一个5万块的房子,假设地段热度不变,现在要20万,这就是通胀。先用钱的人
永远划算。

【在 t*******r 的大作中提到】
: 作为家庭男出纳(没办法,俺家俩 CFO,总有一个要暂时沦落成出纳,
: 悲催的俺。。。)。俺不得不说,您的 financial 常识太悲催了
: 。。。
: (1)refi 不会导致你瞬间多付利息。
: (2)每个月,你付给银行的利息就是你不可追回的 expense,跟你
: 是不是 refi 没有一丁点儿关系。
: (3)如果重新 refi 成 30 年,如果你按照每月最少的 payment
: 付钱,的确会导致最后 pay-off 的时候,总利息付的更多。但是
: 因为没有 pre-payment penalty,你完全可以重新计算,每月
: 多付一点本金(多付的都进入本金),使得整个 pay-off 时间

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n*r
24
sigh,你们都没弄明白,啥是划算,这个定义
比如,有人强调利息低,聪明的人都套钱去做别的投资,这叫划算
你呢,多付了利息,觉得划算,因为多贷了十年款。。。
所以,你们喷人的时候要有个统一的标准,比如,我买个30万的房,目标是最后还清时
付出45万,定这么个线,你来算refinance话不划算才有意义,另外,refinance的利率
差多少值得你折腾,比如,3.5折腾到3.25就不值得

【在 m*******e 的大作中提到】
: 再说一遍:
: 只要是 0 cost refinance,只要保持总贷款年数不变 (比如说你2000买房,计划2030年
: 还清,那么不管你什么时候refinace,refinance 几次,都要在2030年还清),refinance成
: 低利率总是划算的.如果你refinance后到2040年还清了,那么你很可能多付了利息,但同
: 样是划算的,因为你多借了10年贷款,你的月供减轻了.

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o*d
25
你还说你是奥八他表姐姐呢,不过先染黑点再说
有个地方,你写的啥都有记录的,你以为老刑傻?
xinyuemba
2013-03-04 17:55:08
来自: 0.0.
1
在自己喜欢的小区看到一个房子,随便扔了个OFFER,结果被接受了。
现在感觉压力山大。月付要比我现在租房子贵一倍多。唉。。。
被雷得头晕眼花的。

【在 x*******a 的大作中提到】
: 搞笑吧?都这么聪明,杠杆没听说过?有病的人才6年付清。银行给你低息贷款,你拿
: 着干啥不好? 自住房还到25%,拿了Equity loan买投资房或者买股票是正经。

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C*r
26
lz有严重误导。30年的不可以refinance15年吗? 20年的也不是没有。太误导了。
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x*a
27
楼上的人说6年就要付清呢。你们讨论一下先?

【在 w******3 的大作中提到】
: 你都还没考虑一个重要的因素-通货膨胀。
: 只要通胀率高于贷款利率,贷款都是划算的,而且时间越长越划算。何况资金还有个无
: 风险利率。
: 多出来的钱,可以再投资,拿到比利率高的回报,就是多赚。
: 20年前一个5万块的房子,假设地段热度不变,现在要20万,这就是通胀。先用钱的人
: 永远划算。

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n*y
28
不矛盾的吧

【在 o*d 的大作中提到】
: 你还说你是奥八他表姐姐呢,不过先染黑点再说
: 有个地方,你写的啥都有记录的,你以为老刑傻?
: xinyuemba
: 2013-03-04 17:55:08
: 来自: 0.0.
: 1
: 在自己喜欢的小区看到一个房子,随便扔了个OFFER,结果被接受了。
: 现在感觉压力山大。月付要比我现在租房子贵一倍多。唉。。。
: 被雷得头晕眼花的。

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n*y
29
这哪个划算,还真不是只用利息支出总额来算的

【在 n***r 的大作中提到】
: sigh,你们都没弄明白,啥是划算,这个定义
: 比如,有人强调利息低,聪明的人都套钱去做别的投资,这叫划算
: 你呢,多付了利息,觉得划算,因为多贷了十年款。。。
: 所以,你们喷人的时候要有个统一的标准,比如,我买个30万的房,目标是最后还清时
: 付出45万,定这么个线,你来算refinance话不划算才有意义,另外,refinance的利率
: 差多少值得你折腾,比如,3.5折腾到3.25就不值得

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n*r
30
你们看帖,都只看一句,然后就回帖,不看看逻辑?
啥东西都的有个前提,何况我说的是个常识性的问题,怎么就被喷了无数唾沫星子呢?

【在 C**********r 的大作中提到】
: lz有严重误导。30年的不可以refinance15年吗? 20年的也不是没有。太误导了。
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n*r
31
从房子里低利息套出钱来,投到股市里亏掉,聪明人都觉得划算的很

【在 n***y 的大作中提到】
: 这哪个划算,还真不是只用利息支出总额来算的
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n*y
32
人当时可能觉得就看准了的呢,呵呵

【在 n***r 的大作中提到】
: 从房子里低利息套出钱来,投到股市里亏掉,聪明人都觉得划算的很
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n*y
33
扯这些没边的做什么呢
人为了孩子租学区房
另外买了投资方在别处
也大有可能

【在 o*d 的大作中提到】
: 你还说你是奥八他表姐姐呢,不过先染黑点再说
: 有个地方,你写的啥都有记录的,你以为老刑傻?
: xinyuemba
: 2013-03-04 17:55:08
: 来自: 0.0.
: 1
: 在自己喜欢的小区看到一个房子,随便扔了个OFFER,结果被接受了。
: 现在感觉压力山大。月付要比我现在租房子贵一倍多。唉。。。
: 被雷得头晕眼花的。

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x*a
34
主贴的观点确实和我的理解不一样。但可笑的是后面坚持一定要6年付清房贷还出来喷
大妈的。都散了吧,该忙啥忙啥去。其实房子买几个也没用,不涨价,就是给银行打工
。还是趁年轻好好忙事业吧。
我认识一大妈,就是从主房里翻的钱买投资房几十个了,现在比6位数年薪高。不要看
不起大妈。
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n*r
35
其实,你后半句话正确表达了我的意思,我都说的很清楚了,第一条假设房价不变,可
惜,他们忽略了。直接骂智商了,我也木有办法

【在 x*******a 的大作中提到】
: 主贴的观点确实和我的理解不一样。但可笑的是后面坚持一定要6年付清房贷还出来喷
: 大妈的。都散了吧,该忙啥忙啥去。其实房子买几个也没用,不涨价,就是给银行打工
: 。还是趁年轻好好忙事业吧。
: 我认识一大妈,就是从主房里翻的钱买投资房几十个了,现在比6位数年薪高。不要看
: 不起大妈。

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C*r
36
你说还了5年白还了。我说不会白还,可以重贷年数低一点的。哪里喷你了。

【在 n***r 的大作中提到】
: 你们看帖,都只看一句,然后就回帖,不看看逻辑?
: 啥东西都的有个前提,何况我说的是个常识性的问题,怎么就被喷了无数唾沫星子呢?

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x*a
37
没错, 房价涨幅 > 利率+地产税率,要不就是白打工或者赔钱。
关于refinance, 上面那个Tidewater和 Water123算的没错。

【在 n***r 的大作中提到】
: 其实,你后半句话正确表达了我的意思,我都说的很清楚了,第一条假设房价不变,可
: 惜,他们忽略了。直接骂智商了,我也木有办法

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l*g
38
如果有好的投资收益,真的不需要先还房贷,房贷利息基本上是说有利息中最低的了,
另外,自住房的利息比投资房低,所以要先还,肯定是还投资房。

【在 x*******a 的大作中提到】
: 主贴的观点确实和我的理解不一样。但可笑的是后面坚持一定要6年付清房贷还出来喷
: 大妈的。都散了吧,该忙啥忙啥去。其实房子买几个也没用,不涨价,就是给银行打工
: 。还是趁年轻好好忙事业吧。
: 我认识一大妈,就是从主房里翻的钱买投资房几十个了,现在比6位数年薪高。不要看
: 不起大妈。

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o*d
39
你就别跟她绕了,她就一倒奶票的大妈,你说了,她也不懂的

【在 l*****g 的大作中提到】
: 如果有好的投资收益,真的不需要先还房贷,房贷利息基本上是说有利息中最低的了,
: 另外,自住房的利息比投资房低,所以要先还,肯定是还投资房。

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n*r
40
你仔细看看,我啥时候说白还了,我说前几年付的都是利息,你重新贷,头几年还是付
利息,所以过了5到10年后,你refinance,如果利率不是差的特别多,已经没有意义了
我还说refinance只对买房没多长时间的有意义,就是这个意思,同学们乱喷我早习惯
了,所以都是一笑了之。

【在 C**********r 的大作中提到】
: 你说还了5年白还了。我说不会白还,可以重贷年数低一点的。哪里喷你了。
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n*r
41
你还真眼拙了,我是倒股票的大叔,所以不愿意跟你扯高深的东西。

【在 o*d 的大作中提到】
: 你就别跟她绕了,她就一倒奶票的大妈,你说了,她也不懂的
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x*a
42
对哦,你说了,她也不懂的
发信人: ond (ond), 信区: WaterWorld
标 题: Re: 同学们,关于refinance,你们也要有点常识
发信站: BBS 未名空间站 (Wed Apr 10 13:27:57 2013, 美东)
保守的中国人大多是六七年付清房贷, 不保守的有投资,房贷更不是什么压力
但是无论那种情况,equity 都不是你这么理解的,对别人来说的是常识,对你来说好
象就很难一样。不过我也没有义务教育你,笨就笨点吧.

【在 o*d 的大作中提到】
: 你就别跟她绕了,她就一倒奶票的大妈,你说了,她也不懂的
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s*1
43
totally 误导,难道不能算一下总数?

【在 n***r 的大作中提到】
: 第一,不是低利率refinance就省钱的
: 第二,要看房价涨跌的情况
: 你们要好好算算才清楚,在房价不变的前提下,如果你已经换了四五年的贷款,都换了
: 很多利息,这时候再refinance,比如同样的三十年fix,即使利率低一下,你也亏大了
: ,因为你从refinance这天起,又要换三十年的利息。
: 第二,房价大涨,refinance往出套钱,相当于增加贷款
: refinance,就对刚买房头几年有点优势,这就是一个套,你想想,没便宜,银行凭啥
: 给你refinance?而且,refinance对银行几乎是零风险,银行给你做个账,转手打包加
: 几个点,全部卖给政府的两个冤大头了。纯做贷款和refinance对银行来说是包赚不赔
: 的买卖。

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a*a
44
膜拜
avatar
m*e
45
我的回答LZ请一字一字读读,对你有好处.一遍不行读两遍,实在不行读一百遍.
记住:只要是0 cost refinance到低利率,你总是划算的:要么省利息,要么月供降低,完
全由你决定.如果不refinance, 你永远不划算,因为你没有选择.
LZ领会不了不要紧,希望对他人有帮助.

【在 n***r 的大作中提到】
: sigh,你们都没弄明白,啥是划算,这个定义
: 比如,有人强调利息低,聪明的人都套钱去做别的投资,这叫划算
: 你呢,多付了利息,觉得划算,因为多贷了十年款。。。
: 所以,你们喷人的时候要有个统一的标准,比如,我买个30万的房,目标是最后还清时
: 付出45万,定这么个线,你来算refinance话不划算才有意义,另外,refinance的利率
: 差多少值得你折腾,比如,3.5折腾到3.25就不值得

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n*r
46
不和康大妈挂钩,还有得讨论,不然,全是喷红了眼的ID
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a*a
47
康妈为什么说有20w房贷?投资房?
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h*n
48
先说啊,我没这本事,是梦版贴子里链过去的。

【在 a****a 的大作中提到】
: 膜拜
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a*a
49
deed上的名字是康蕾

【在 n***r 的大作中提到】
: 不和康大妈挂钩,还有得讨论,不然,全是喷红了眼的ID
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h*n
50
我不懂。

【在 a****a 的大作中提到】
: 康妈为什么说有20w房贷?投资房?
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n*r
51
sigh,啥话都不能说的太过了啊,过犹不及啊
俺都给你说的清清楚楚,你先把你自己认为划算省钱的定义搞清楚再说
这都有一个折中的,你是为了减轻生活压力少付月供做refinance还是为了少付利息做
前提是和你原来的贷款做对比,同样三十年或者同样十五年,有人非要拿三十年换十五
年来对比,甚至要6年付清来比,不都是扯淡吗?
你真以为,这点屁事我不明白,还用你来解释?

【在 m*******e 的大作中提到】
: 我的回答LZ请一字一字读读,对你有好处.一遍不行读两遍,实在不行读一百遍.
: 记住:只要是0 cost refinance到低利率,你总是划算的:要么省利息,要么月供降低,完
: 全由你决定.如果不refinance, 你永远不划算,因为你没有选择.
: LZ领会不了不要紧,希望对他人有帮助.

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n*y
52
呵呵

【在 n***r 的大作中提到】
: sigh,啥话都不能说的太过了啊,过犹不及啊
: 俺都给你说的清清楚楚,你先把你自己认为划算省钱的定义搞清楚再说
: 这都有一个折中的,你是为了减轻生活压力少付月供做refinance还是为了少付利息做
: 前提是和你原来的贷款做对比,同样三十年或者同样十五年,有人非要拿三十年换十五
: 年来对比,甚至要6年付清来比,不都是扯淡吗?
: 你真以为,这点屁事我不明白,还用你来解释?

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a*a
53
指鹿为马没听说过?你怎么说是鹿也没有

【在 m*******e 的大作中提到】
: 我的回答LZ请一字一字读读,对你有好处.一遍不行读两遍,实在不行读一百遍.
: 记住:只要是0 cost refinance到低利率,你总是划算的:要么省利息,要么月供降低,完
: 全由你决定.如果不refinance, 你永远不划算,因为你没有选择.
: LZ领会不了不要紧,希望对他人有帮助.

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t*r
54
我倒,三十年贷款,不等于说你 have to 30 年才付清。
你签贷款的 document 的时候有没有看那个 no prepayment
penalty 那一行,如果不看的话,万一被无良 agent 骗了哭
都来不及了,此生不能 refi 了。。。我老是好心才在这里唐僧
。。。

【在 n***r 的大作中提到】
: 你们看帖,都只看一句,然后就回帖,不看看逻辑?
: 啥东西都的有个前提,何况我说的是个常识性的问题,怎么就被喷了无数唾沫星子呢?

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t*r
55
我再贴一遍吧,三十年贷款,不等于说你 have to 30 年才付清。
你签贷款的 document 的时候有没有看那个 no prepayment
penalty 那一行,如果不看的话,万一被无良 agent 骗了哭
都来不及了,此生不能 refi 了。。。我老是好心才在这里唐僧
。。。

【在 n***r 的大作中提到】
: sigh,啥话都不能说的太过了啊,过犹不及啊
: 俺都给你说的清清楚楚,你先把你自己认为划算省钱的定义搞清楚再说
: 这都有一个折中的,你是为了减轻生活压力少付月供做refinance还是为了少付利息做
: 前提是和你原来的贷款做对比,同样三十年或者同样十五年,有人非要拿三十年换十五
: 年来对比,甚至要6年付清来比,不都是扯淡吗?
: 你真以为,这点屁事我不明白,还用你来解释?

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s*e
56
自己用mortgage amortization calculator算一下
2003 买的35万, down pay 20%, 28万刀贷款,30 year fixed, 4% rate (他们刚
开始肯定更高),现在还剩多少,不就知道了吗?

【在 a****a 的大作中提到】
: 康妈为什么说有20w房贷?投资房?
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n*r
57
你这个前提其实错了,你如果房价过低,人家根本不给你做refinance
你买个40万的房,假设你还剩20万贷款,人家根本就不给你做0 cost refinance,有最
低限额的,这是0 cost refinance的前提,除非你往出拿钱,增加贷款,等于继续在付
利息。何况现在银行都不让往出套钱了。
你以为有那么便宜的事?

【在 m*******e 的大作中提到】
: 我的回答LZ请一字一字读读,对你有好处.一遍不行读两遍,实在不行读一百遍.
: 记住:只要是0 cost refinance到低利率,你总是划算的:要么省利息,要么月供降低,完
: 全由你决定.如果不refinance, 你永远不划算,因为你没有选择.
: LZ领会不了不要紧,希望对他人有帮助.

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n*y
58
不一定非要20%的downpay吧,尤其是那个时候?

【在 s********e 的大作中提到】
: 自己用mortgage amortization calculator算一下
: 2003 买的35万, down pay 20%, 28万刀贷款,30 year fixed, 4% rate (他们刚
: 开始肯定更高),现在还剩多少,不就知道了吗?

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n*r
59
你别跟着瞎搅和了,如果你在讨论问题的时候没个前提,还怎么讨论,怎么算?
你愣说你可以提前还清,多少年随你自己定,那还算个头啊

【在 t*******r 的大作中提到】
: 我倒,三十年贷款,不等于说你 have to 30 年才付清。
: 你签贷款的 document 的时候有没有看那个 no prepayment
: penalty 那一行,如果不看的话,万一被无良 agent 骗了哭
: 都来不及了,此生不能 refi 了。。。我老是好心才在这里唐僧
: 。。。

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a*a
60
http://arcc.co.san-diego.ca.us/services/grantorgrantee/search.a
康蕾房子的deed

【在 s********e 的大作中提到】
: 自己用mortgage amortization calculator算一下
: 2003 买的35万, down pay 20%, 28万刀贷款,30 year fixed, 4% rate (他们刚
: 开始肯定更高),现在还剩多少,不就知道了吗?

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P*G
61
呵呵,我老好心提醒你一句,这贴您还是删了吧。
不管你怎么定义这个“统一的标准”,只要是0-cost refi,no prepayment penalty,
利息低总是划算的。最低限度,你照着原先的SCHEDULE还钱就是了,保证你还得比原先
快,总付出比原先少。

【在 n***r 的大作中提到】
: sigh,你们都没弄明白,啥是划算,这个定义
: 比如,有人强调利息低,聪明的人都套钱去做别的投资,这叫划算
: 你呢,多付了利息,觉得划算,因为多贷了十年款。。。
: 所以,你们喷人的时候要有个统一的标准,比如,我买个30万的房,目标是最后还清时
: 付出45万,定这么个线,你来算refinance话不划算才有意义,另外,refinance的利率
: 差多少值得你折腾,比如,3.5折腾到3.25就不值得

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s*e
63
你是对的,所以还剩20万贷款有啥奇怪的?

【在 n***y 的大作中提到】
: 不一定非要20%的downpay吧,尤其是那个时候?
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n*r
64
你们都没做过refinance吧,0 cost不是白给你的,低利率也不是白给你的
都有贷款最低限额的,跟你们扯了半天,白费劲
我说了,你还了十几年的贷款再做refinance不一定划算,你们根本不明白怎么回事

【在 P*G 的大作中提到】
: 呵呵,我老好心提醒你一句,这贴您还是删了吧。
: 不管你怎么定义这个“统一的标准”,只要是0-cost refi,no prepayment penalty,
: 利息低总是划算的。最低限度,你照着原先的SCHEDULE还钱就是了,保证你还得比原先
: 快,总付出比原先少。

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l*0
66
同学,refinance后你过去几年已经交的本金拿出来了

第一,不是低利率refinance就省钱的第二,要看房价涨跌的情况你们要好好算算才清
楚,在房价不变的前提下,如果你已经换了四五年的贷款,都换了很多利息,这时候再
refinanc........

【在 n***r 的大作中提到】
: 第一,不是低利率refinance就省钱的
: 第二,要看房价涨跌的情况
: 你们要好好算算才清楚,在房价不变的前提下,如果你已经换了四五年的贷款,都换了
: 很多利息,这时候再refinance,比如同样的三十年fix,即使利率低一下,你也亏大了
: ,因为你从refinance这天起,又要换三十年的利息。
: 第二,房价大涨,refinance往出套钱,相当于增加贷款
: refinance,就对刚买房头几年有点优势,这就是一个套,你想想,没便宜,银行凭啥
: 给你refinance?而且,refinance对银行几乎是零风险,银行给你做个账,转手打包加
: 几个点,全部卖给政府的两个冤大头了。纯做贷款和refinance对银行来说是包赚不赔
: 的买卖。

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s*e
67
要不能做,当然就不做了。但是只要能做0 cost, 利率低,就肯定划算。大家不都是这
个意思吗?

【在 n***r 的大作中提到】
: 你们都没做过refinance吧,0 cost不是白给你的,低利率也不是白给你的
: 都有贷款最低限额的,跟你们扯了半天,白费劲
: 我说了,你还了十几年的贷款再做refinance不一定划算,你们根本不明白怎么回事

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z*a
68
RE

35

【在 m*******e 的大作中提到】
: 你帐算的糊涂,就别发帖误导新同学了。
: 如果你已经还了五年的贷款,再refinance成30年的低利率,你可以选择25年还清啊,
: 总共还是30年,你付的利息少了。如果refinance后你选择30年还清,那你一共借了35
: 年,当然要多交利息了。
: 记住:只要是免费refinance,refinance 成低利率总是划算的: 要么你少付了利息(保
: 持总贷款年数不变),要么你贷款年限加长从而月供压力减轻(但你可能要多付利息)

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t*r
69
stamp

【在 n***r 的大作中提到】
: 你们看帖,都只看一句,然后就回帖,不看看逻辑?
: 啥东西都的有个前提,何况我说的是个常识性的问题,怎么就被喷了无数唾沫星子呢?

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n*r
70
那都是老黄历了,07年以前的玩法,你看现在哪家银行跟你怎么玩?
做个refinance都要把你查个底朝天,还让你往出套钱?

【在 l*****0 的大作中提到】
: 同学,refinance后你过去几年已经交的本金拿出来了
:
: 第一,不是低利率refinance就省钱的第二,要看房价涨跌的情况你们要好好算算才清
: 楚,在房价不变的前提下,如果你已经换了四五年的贷款,都换了很多利息,这时候再
: refinanc........

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M*M
71
唉,LZ还是删贴吧,自己不懂真的不要误导别人
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n*r
72
我看你们真没几个真懂我在说什么的

【在 M*M 的大作中提到】
: 唉,LZ还是删贴吧,自己不懂真的不要误导别人
avatar
t*r
73
其实我们刚买房时也不是太懂,然后家里两 CFO 意见经常不一致。
不过两家庭 CFO 对吼一阵,然后各自拿出 excel 刷刷刷算
一遍,基本能搞明白。。。
但楼主那样的,好像不是不太懂的问题。。。搞不好是数学老师的
问题。。。
不过俩家庭 CFO 还是有好处的,至少俺不用管 mortgage
利率 watch。。。那是另一个家庭 CFO 的事。。。

【在 h**o 的大作中提到】
: 这。。。。买房子的事都可以掐一架。。。。
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s*8
74
LZ你这个常识是在太脑残了,
比如你借30万,还了许多年已经还掉了20万,还剩10万,利息5%,一年利息5000,
现在利息4%,最低贷款额20万,no cost,no prepay penalty,于是你贷了30年的20万
,得到10万cash,因为没有prepay penalty,所以你在贷款第二天就把到手的10万cash
全部还进去,结果你的新贷款还是10万,利息一年4000,你可以按照原贷款的月付交,
将会比原贷款更早付清。
只要是no-cost, no prepay penalty,利息降了,refinance必然有利。

【在 n***r 的大作中提到】
: 你们都没做过refinance吧,0 cost不是白给你的,低利率也不是白给你的
: 都有贷款最低限额的,跟你们扯了半天,白费劲
: 我说了,你还了十几年的贷款再做refinance不一定划算,你们根本不明白怎么回事

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b*7
75
最简单的方法保证你refinance以后也不亏, 就是保持refinance之前的每月付款数额
。 比如refinance之前每月付2000(本金加利息), refinance之后虽然利息降低了,
但是还是每月付2000。这样就不会亏了。
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n*r
76
原来是刚买房的,难怪你算不明白,呵呵

【在 t*******r 的大作中提到】
: 其实我们刚买房时也不是太懂,然后家里两 CFO 意见经常不一致。
: 不过两家庭 CFO 对吼一阵,然后各自拿出 excel 刷刷刷算
: 一遍,基本能搞明白。。。
: 但楼主那样的,好像不是不太懂的问题。。。搞不好是数学老师的
: 问题。。。
: 不过俩家庭 CFO 还是有好处的,至少俺不用管 mortgage
: 利率 watch。。。那是另一个家庭 CFO 的事。。。

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t*r
77
广播里说有一辆车逆行,请大家注意。。。
结果某人发现有几千辆车逆行,正在琢磨广播是错在哪里。。。

【在 n***r 的大作中提到】
: 我看你们真没几个真懂我在说什么的
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z*a
78
嘿嘿

【在 t*******r 的大作中提到】
: 广播里说有一辆车逆行,请大家注意。。。
: 结果某人发现有几千辆车逆行,正在琢磨广播是错在哪里。。。

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t*r
79
漏打了一个“时”,应该是“刚买房时”。。。现在已经有相当一段
时间了。。。我去改了那个笔误。。。

【在 n***r 的大作中提到】
: 原来是刚买房的,难怪你算不明白,呵呵
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l*0
80
这些本金重新放入新贷款中。我去年就refinance六万出来,虽然被查了很久。做饭去了

那都是老黄历了,07年以前的玩法,你看现在哪家银行跟你怎么玩?做个refinance都
要把你查个底朝天,还让你往出套钱?

【在 n***r 的大作中提到】
: 那都是老黄历了,07年以前的玩法,你看现在哪家银行跟你怎么玩?
: 做个refinance都要把你查个底朝天,还让你往出套钱?

avatar
P*G
81
呵呵,看楼主不断转进,从“因为你从refinance这天起,又要换三十年的利息”到“0
cost不是白给你的”到“做个refinance都要把你查个底朝天,还让你往出套钱”,我
等确实是看不懂在说什么了,撤了。

【在 n***r 的大作中提到】
: 我看你们真没几个真懂我在说什么的
avatar
M*M
82
这么多人都搞不懂你在说啥,那你真要考虑一下是不是你有问题了

【在 n***r 的大作中提到】
: 我看你们真没几个真懂我在说什么的
avatar
n*r
83
呵呵,不是你傻,就是银行傻,你知道07年以前为啥可以这样玩吗?那是因为房价看涨
才可以。
现在哪家银行让你往出套钱?给你0 cost,还给你现金,都不要太想当然了啊,你先去
办一个再来骂人,好吧?

cash

【在 s*8 的大作中提到】
: LZ你这个常识是在太脑残了,
: 比如你借30万,还了许多年已经还掉了20万,还剩10万,利息5%,一年利息5000,
: 现在利息4%,最低贷款额20万,no cost,no prepay penalty,于是你贷了30年的20万
: ,得到10万cash,因为没有prepay penalty,所以你在贷款第二天就把到手的10万cash
: 全部还进去,结果你的新贷款还是10万,利息一年4000,你可以按照原贷款的月付交,
: 将会比原贷款更早付清。
: 只要是no-cost, no prepay penalty,利息降了,refinance必然有利。

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n*r
84
我信你

【在 t*******r 的大作中提到】
: 漏打了一个“时”,应该是“刚买房时”。。。现在已经有相当一段
: 时间了。。。我去改了那个笔误。。。

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n*r
85
现在大银行根本不允许这么玩了,小的agent可以偷梁换柱,最后打包卖给银行也许还
能过关

去了

【在 l*****0 的大作中提到】
: 这些本金重新放入新贷款中。我去年就refinance六万出来,虽然被查了很久。做饭去了
:
: 那都是老黄历了,07年以前的玩法,你看现在哪家银行跟你怎么玩?做个refinance都
: 要把你查个底朝天,还让你往出套钱?

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z*a
86
自己做做功课
0 COST AGENTS 不要太多

【在 n***r 的大作中提到】
: 呵呵,不是你傻,就是银行傻,你知道07年以前为啥可以这样玩吗?那是因为房价看涨
: 才可以。
: 现在哪家银行让你往出套钱?给你0 cost,还给你现金,都不要太想当然了啊,你先去
: 办一个再来骂人,好吧?
:
: cash

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n*r
87
sigh,我只能长叹一声

“0

【在 P*G 的大作中提到】
: 呵呵,看楼主不断转进,从“因为你从refinance这天起,又要换三十年的利息”到“0
: cost不是白给你的”到“做个refinance都要把你查个底朝天,还让你往出套钱”,我
: 等确实是看不懂在说什么了,撤了。

avatar
n*r
88
都说了一百遍了,这是有贷款数额限制的,怎么就不明白呢?
俺开贴说付了多年贷款后refinance不一定划算,无数人断章取义来喷,不可思议

【在 z*****a 的大作中提到】
: 自己做做功课
: 0 COST AGENTS 不要太多

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t*r
89
楼主要保证不要删首贴啊。。。
avatar
t*r
90
真正意义上的 0 cost 0 fee,利息低 .25,都值得做的,
省多省少的差别。
当然,自己算一下每月付多少,不需要按照最低月付款要求付
就是了。。。

【在 n***r 的大作中提到】
: 都说了一百遍了,这是有贷款数额限制的,怎么就不明白呢?
: 俺开贴说付了多年贷款后refinance不一定划算,无数人断章取义来喷,不可思议

avatar
n*r
91
呵呵,你现在好像说的就不那么理直气壮了哦?慢慢会转过弯来的
在会原帖,看看我的前提,所以吗,不要随便就骂人

【在 t*******r 的大作中提到】
: 真正意义上的 0 cost 0 fee,利息低 .25,都值得做的,
: 省多省少的差别。
: 当然,自己算一下每月付多少,不需要按照最低月付款要求付
: 就是了。。。

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h*a
92
呵呵

“0

【在 P*G 的大作中提到】
: 呵呵,看楼主不断转进,从“因为你从refinance这天起,又要换三十年的利息”到“0
: cost不是白给你的”到“做个refinance都要把你查个底朝天,还让你往出套钱”,我
: 等确实是看不懂在说什么了,撤了。

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t*r
93
贷款数额问题是,如果贷款数额太低,不一定有 agent 愿意做
真正意义上的 0 cost 0 fee,因为 agent 赚不到钱。
而不是说 agent 肯做,你算下来觉得不划算。。。

【在 n***r 的大作中提到】
: 都说了一百遍了,这是有贷款数额限制的,怎么就不明白呢?
: 俺开贴说付了多年贷款后refinance不一定划算,无数人断章取义来喷,不可思议

avatar
t*r
94
老实说,我是敲字敲累了。。。没脾气了。。。

【在 n***r 的大作中提到】
: 呵呵,你现在好像说的就不那么理直气壮了哦?慢慢会转过弯来的
: 在会原帖,看看我的前提,所以吗,不要随便就骂人

avatar
n*r
95
你终于明白了,承认算下来不划算了,呵呵,这就好,唾沫星子我都收着了

【在 t*******r 的大作中提到】
: 贷款数额问题是,如果贷款数额太低,不一定有 agent 愿意做
: 真正意义上的 0 cost 0 fee,因为 agent 赚不到钱。
: 而不是说 agent 肯做,你算下来觉得不划算。。。

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n*r
96
你看我就不爱喷人,要不然,等你明白了,多不好意思啊

【在 t*******r 的大作中提到】
: 老实说,我是敲字敲累了。。。没脾气了。。。
avatar
t*r
97
其实真正意义上的 0 cost 0 fee,利息低 0.01 也值得做。
至于一般人认为 .25 的 threshold,主要是对双职工来说,
考虑做一次 refi 也要花力气,0.01 的好处太少。另外更重要的
是 agent 那里做一次要 commit 半年不能 refi,有机会成本。
而不是 0.01 没有好处的问题。。。

【在 n***r 的大作中提到】
: 呵呵,你现在好像说的就不那么理直气壮了哦?慢慢会转过弯来的
: 在会原帖,看看我的前提,所以吗,不要随便就骂人

avatar
t*r
98
数学是语文老师教的 + 语文是数学老师教的 。。。

【在 n***r 的大作中提到】
: 你终于明白了,承认算下来不划算了,呵呵,这就好,唾沫星子我都收着了
avatar
t*r
99
我家两家庭 CFO + 我们有无比复杂的 excel 表算 financial/tax
planning 。。。我们就是懒的拿我们的 excel 表格出来,私人
信息太多了而已。。。

【在 n***r 的大作中提到】
: 你看我就不爱喷人,要不然,等你明白了,多不好意思啊
avatar
n*r
100
问题是,你这个所谓的真正意义的0 cost是没意义的,银行又不是傻子
所以我回某个ID的帖子说,不是你傻,就是银行傻,房价不看涨的前提下,你指望银行
给你倒贴嫖资,那都是幻想
07年以前,0首付,房子年年涨,年年refinance往出套钱的好日子没了

【在 t*******r 的大作中提到】
: 其实真正意义上的 0 cost 0 fee,利息低 0.01 也值得做。
: 至于一般人认为 .25 的 threshold,主要是对双职工来说,
: 考虑做一次 refi 也要花力气,0.01 的好处太少。另外更重要的
: 是 agent 那里做一次要 commit 半年不能 refi,有机会成本。
: 而不是 0.01 没有好处的问题。。。

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s*8
101
这大不了贷不出来,你的前提不是可以贷出来么?你的逻辑很有问题啊,

【在 n***r 的大作中提到】
: 呵呵,不是你傻,就是银行傻,你知道07年以前为啥可以这样玩吗?那是因为房价看涨
: 才可以。
: 现在哪家银行让你往出套钱?给你0 cost,还给你现金,都不要太想当然了啊,你先去
: 办一个再来骂人,好吧?
:
: cash

avatar
n*r
102
你也不能总觉得你自己划算,让人家银行也的觉得划算啊?
你划算了,银行不划算,人不干,对不?

【在 t*******r 的大作中提到】
: 数学是语文老师教的 + 语文是数学老师教的 。。。
avatar
n*r
103
呵呵呵,你看又有来挑刺了吧?他非要说0 cost,那不0 cost还不行吗?
我花钱,死活要贷,成吧/

【在 s*8 的大作中提到】
: 这大不了贷不出来,你的前提不是可以贷出来么?你的逻辑很有问题啊,
avatar
f*p
104
一破房子也能掐这么久?~擦。。。
avatar
n*r
105
科普一下,不然白接了那么多吐沫星子,人家喷完就走了,我不“划算”

【在 f****p 的大作中提到】
: 一破房子也能掐这么久?~擦。。。
avatar
f*p
106

所以站队最重要!你地明白?~

【在 n***r 的大作中提到】
: 科普一下,不然白接了那么多吐沫星子,人家喷完就走了,我不“划算”
avatar
n*r
107
你看,你又不明白了,这要不是0 cost refinance,这个cost要算的,你也不一定拿得
到低多少的利率,这就要计算你的cost能不能cover你的利率差节省的利息,我说的够
明白了吧?

了。

【在 s*8 的大作中提到】
: 这大不了贷不出来,你的前提不是可以贷出来么?你的逻辑很有问题啊,
avatar
t*r
108
真正意义的 0 fee 0 cost 是这么算的:
(1)0 fee
(2)0 cost
(3)“agent rebate” - “appraisal 等等不定义在 0 cost 里的 cost” = 0
这种真正意义上的 0 fee 0 cost 多了。。。跟 local 房价涨不涨关系不大,
跟 federal financial policy 关系才大。。。

【在 n***r 的大作中提到】
: 问题是,你这个所谓的真正意义的0 cost是没意义的,银行又不是傻子
: 所以我回某个ID的帖子说,不是你傻,就是银行傻,房价不看涨的前提下,你指望银行
: 给你倒贴嫖资,那都是幻想
: 07年以前,0首付,房子年年涨,年年refinance往出套钱的好日子没了

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t*r
109
cost 跟你所能拿到的实际利率是相关的,也就是所谓的 points。
所以任何时候都是能做到真正意义上的 0 cost 0 fee 的,只是
所得到的利率是不是被你现有的利率更低的问题。。。

【在 n***r 的大作中提到】
: 你看,你又不明白了,这要不是0 cost refinance,这个cost要算的,你也不一定拿得
: 到低多少的利率,这就要计算你的cost能不能cover你的利率差节省的利息,我说的够
: 明白了吧?
:
: 了。

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n*r
110
你这有绕回来了,0 cost可以做,但是有贷款数额的限制,你都付了十年的房贷了,利
息付了大多数,这时候再做refinance,如果不是差别特别大,而且你是豪宅,还剩好
几十万贷款,真没必要折腾了

【在 t*******r 的大作中提到】
: 真正意义的 0 fee 0 cost 是这么算的:
: (1)0 fee
: (2)0 cost
: (3)“agent rebate” - “appraisal 等等不定义在 0 cost 里的 cost” = 0
: 这种真正意义上的 0 fee 0 cost 多了。。。跟 local 房价涨不涨关系不大,
: 跟 federal financial policy 关系才大。。。

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n*r
111
呵呵呵,我很高兴你能这么说,不是上来就脑残,弱智了

【在 t*******r 的大作中提到】
: cost 跟你所能拿到的实际利率是相关的,也就是所谓的 points。
: 所以任何时候都是能做到真正意义上的 0 cost 0 fee 的,只是
: 所得到的利率是不是被你现有的利率更低的问题。。。

avatar
t*r
112
值不值得折腾,跟已经付了多少利息没有关系。跟将来付多少利息,以及
是不是缺现金流的考虑,才有关系。

【在 n***r 的大作中提到】
: 你这有绕回来了,0 cost可以做,但是有贷款数额的限制,你都付了十年的房贷了,利
: 息付了大多数,这时候再做refinance,如果不是差别特别大,而且你是豪宅,还剩好
: 几十万贷款,真没必要折腾了

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t*r
113
你被抨的不是你现在说的这句,而是你首帖里的这句话,我这里
quote 一下:
“在房价不变的前提下,如果你已经换了四五年的贷款,都换了
很多利息,这时候再refinance,比如同样的三十年fix,
即使利率低一下,你也亏大了,因为你从refinance这天起,
又要换三十年的利息。”
上面你帖子里那句话,放哪里都被拍在地板上很扁很扁没商量
。。。

【在 n***r 的大作中提到】
: 呵呵呵,我很高兴你能这么说,不是上来就脑残,弱智了
avatar
n*r
114
如果你已经付了70%到80%的利息,真没必要再为剩下的节省0.25%的利率折腾了
现在refinance不往出拿钱的话,解决不了现金流的问题,利率降的不是特别多,也就
每月少付一两百块的事

【在 t*******r 的大作中提到】
: 值不值得折腾,跟已经付了多少利息没有关系。跟将来付多少利息,以及
: 是不是缺现金流的考虑,才有关系。

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P*0
115
what the heck are you talking about?

【在 n***r 的大作中提到】
: 第一,不是低利率refinance就省钱的
: 第二,要看房价涨跌的情况
: 你们要好好算算才清楚,在房价不变的前提下,如果你已经换了四五年的贷款,都换了
: 很多利息,这时候再refinance,比如同样的三十年fix,即使利率低一下,你也亏大了
: ,因为你从refinance这天起,又要换三十年的利息。
: 第二,房价大涨,refinance往出套钱,相当于增加贷款
: refinance,就对刚买房头几年有点优势,这就是一个套,你想想,没便宜,银行凭啥
: 给你refinance?而且,refinance对银行几乎是零风险,银行给你做个账,转手打包加
: 几个点,全部卖给政府的两个冤大头了。纯做贷款和refinance对银行来说是包赚不赔
: 的买卖。

avatar
t*r
116
另外你首贴里还有这句话:
“refinance,就对刚买房头几年有点优势,这就是一个套,你想想,
没便宜,银行凭啥给你refinance?”
我这里解释一下,你是银行的 customer,而银行还有后面的
supply。银行赚钱不一定通过压榨 customer,也能够通过
换后面的 supply 来赚。
银行后面最大的 supply 是 federal monetary policy。
Federal 改 monetary policy 其实就是通过银行向某一
部分群众发钱,其代价是符合 federal 所期待的行为
(比如好好呆着,别卖房子。)。有钱不去拿,还是有点傻
的说。。。

【在 n***r 的大作中提到】
: 呵呵呵,我很高兴你能这么说,不是上来就脑残,弱智了
avatar
n*r
117
可能不是很严谨,但是应该没啥大错误
我说的很清楚,一,房价不变,二,同样是三十年fix做对比,三,利率变化不大
这里很多人可能理解错了,就是你refinance后,从你refinance那天算继续三十年。
其实,你真的算算,比如3.5的利息付三十年的总额,和付了五年利息后,再重新以3.
25贷三十年最后的总额差多少?

【在 t*******r 的大作中提到】
: 你被抨的不是你现在说的这句,而是你首帖里的这句话,我这里
: quote 一下:
: “在房价不变的前提下,如果你已经换了四五年的贷款,都换了
: 很多利息,这时候再refinance,比如同样的三十年fix,
: 即使利率低一下,你也亏大了,因为你从refinance这天起,
: 又要换三十年的利息。”
: 上面你帖子里那句话,放哪里都被拍在地板上很扁很扁没商量
: 。。。

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t*r
118
refi 不拿钱,也能解决一部分现金流的问题。
就比如现在手上的 30 年,已经付了 10 年,剩下的是 20 年。这个
每月最少付款要求是按照当初那个 30 年算的。
如果你现在改成另一个 30 年,即使利息不变,每月最低还款要求变了。
以 refi 时的 outstanding loan,按 30 年 fixed,重新算
(实际还款期变长了)。这样最低还款额度更低了,给了更多
financial planning 的空间。
虽然这空间也不是太大,但是苍蝇肉也是肉,financial planning
难道不就是一块块苍蝇肉拼起来的?

【在 n***r 的大作中提到】
: 如果你已经付了70%到80%的利息,真没必要再为剩下的节省0.25%的利率折腾了
: 现在refinance不往出拿钱的话,解决不了现金流的问题,利率降的不是特别多,也就
: 每月少付一两百块的事

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n*r
119
喷,继续喷

【在 P******0 的大作中提到】
: what the heck are you talking about?
avatar
n*r
120
这样讨论就有意义,而且也真说明了我的那个问题,你付了十年,在refinance 成30年
,等于付了四十年的利息,只不过一部分付的是高利息,一部分的是低利息,算下来不
一定值得,所以我说不值,这才是我原帖的意思,很多人真的是误解了

【在 t*******r 的大作中提到】
: refi 不拿钱,也能解决一部分现金流的问题。
: 就比如现在手上的 30 年,已经付了 10 年,剩下的是 20 年。这个
: 每月最少付款要求是按照当初那个 30 年算的。
: 如果你现在改成另一个 30 年,即使利息不变,每月最低还款要求变了。
: 以 refi 时的 outstanding loan,按 30 年 fixed,重新算
: (实际还款期变长了)。这样最低还款额度更低了,给了更多
: financial planning 的空间。
: 虽然这空间也不是太大,但是苍蝇肉也是肉,financial planning
: 难道不就是一块块苍蝇肉拼起来的?

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t*r
121
首先:所谓 30 年,是指 maximum 30 年。因为 no pre-payment
penalty 条款的存在,实际上你可以 pay off 在 0->30 年中的
任何一点。
其次:所谓 monthly payment 的数字,实际上是指 minimal monthly
payment。同样因为 no pre-payment penalty 条款的存在,每月
你可以 pay 比 minimal 高的任何金额,多付出的金额付进本金。
第三:由于上面两点,你这个比较这是 apple vs orange,两个的实际
还款期限不同,实际上是时间和利率的交换。或者 financial 术语,
cash flow vs interest cost。
第四:如果要 apple vs apple,你应该确定新 refi 的 loan 的
expected pay-off 年份跟买房子时候做的 load 的 expected
pay-off 年份一致,然后返回去重算 refi 以后每月应该付多少,
然后依据那个算 total interest cost,再行比较。。。
第五:要注意的是,对于 fixed loan,即使上个月多付钱进去,
也不能减少下个月的 minimal monthly payment requirement
的,那个在 underwriting 的时候就定下了,以后不能改,除非
refi。。。这个也会影响对 cash flow vs interest cost
的 planning 的考虑。。。
其实这个争论俺家也不是没有过,两家庭 CFO 对吼然后各自上 excel
外加查条款,回来继续对吼。。。

【在 n***r 的大作中提到】
: 可能不是很严谨,但是应该没啥大错误
: 我说的很清楚,一,房价不变,二,同样是三十年fix做对比,三,利率变化不大
: 这里很多人可能理解错了,就是你refinance后,从你refinance那天算继续三十年。
: 其实,你真的算算,比如3.5的利息付三十年的总额,和付了五年利息后,再重新以3.
: 25贷三十年最后的总额差多少?

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a*a
122
你还有完没完啊
信不信我跟你老板举报你上班时间灌水

【在 t*******r 的大作中提到】
: 首先:所谓 30 年,是指 maximum 30 年。因为 no pre-payment
: penalty 条款的存在,实际上你可以 pay off 在 0->30 年中的
: 任何一点。
: 其次:所谓 monthly payment 的数字,实际上是指 minimal monthly
: payment。同样因为 no pre-payment penalty 条款的存在,每月
: 你可以 pay 比 minimal 高的任何金额,多付出的金额付进本金。
: 第三:由于上面两点,你这个比较这是 apple vs orange,两个的实际
: 还款期限不同,实际上是时间和利率的交换。或者 financial 术语,
: cash flow vs interest cost。
: 第四:如果要 apple vs apple,你应该确定新 refi 的 loan 的

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t*r
123
也不能全怪别人吧。。。跟语文是数学老师教的有一定的关系 // run
另外俺又把一天的灌水 quota 用完了外加欠下明天的了。。。
你们继续对轰对射对炸。。。我晚上过来清点。。。

【在 n***r 的大作中提到】
: 这样讨论就有意义,而且也真说明了我的那个问题,你付了十年,在refinance 成30年
: ,等于付了四十年的利息,只不过一部分付的是高利息,一部分的是低利息,算下来不
: 一定值得,所以我说不值,这才是我原帖的意思,很多人真的是误解了

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t*r
124
我信我信。。。我上面不是说了么,你们继续对轰。。。我晚上过来清点。。。

【在 a****a 的大作中提到】
: 你还有完没完啊
: 信不信我跟你老板举报你上班时间灌水

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n*r
125
你说的这些我都明白,但是咱不就的假设你三十年时还清,才能计算吗,如果那年还清
没定数,就没法讨论,万一房子大涨,大跌,不都成了争论的地方?

【在 t*******r 的大作中提到】
: 首先:所谓 30 年,是指 maximum 30 年。因为 no pre-payment
: penalty 条款的存在,实际上你可以 pay off 在 0->30 年中的
: 任何一点。
: 其次:所谓 monthly payment 的数字,实际上是指 minimal monthly
: payment。同样因为 no pre-payment penalty 条款的存在,每月
: 你可以 pay 比 minimal 高的任何金额,多付出的金额付进本金。
: 第三:由于上面两点,你这个比较这是 apple vs orange,两个的实际
: 还款期限不同,实际上是时间和利率的交换。或者 financial 术语,
: cash flow vs interest cost。
: 第四:如果要 apple vs apple,你应该确定新 refi 的 loan 的

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n*r
126
不看帖上来就喷的人太多,当然理解能力也值得考虑

【在 t*******r 的大作中提到】
: 也不能全怪别人吧。。。跟语文是数学老师教的有一定的关系 // run
: 另外俺又把一天的灌水 quota 用完了外加欠下明天的了。。。
: 你们继续对轰对射对炸。。。我晚上过来清点。。。

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t*r
127
房子大涨是 market fluctuation 。。。 financial planning 里面
要算相当的 risk。
refi 以后每月实际付多少,没有任何 risk,是 financial planning
里面钉是钉铆是铆的东西。
没有可比性。
当然,我实在不能再灌了,再灌要有人举报我上班灌水了。。。
btw:没人举报您么?

【在 n***r 的大作中提到】
: 你说的这些我都明白,但是咱不就的假设你三十年时还清,才能计算吗,如果那年还清
: 没定数,就没法讨论,万一房子大涨,大跌,不都成了争论的地方?

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t*r
128
我觉得是你看了大家的科普贴,于是转进了。。。可惜不能改首贴的文字啊。。。

【在 n***r 的大作中提到】
: 不看帖上来就喷的人太多,当然理解能力也值得考虑
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n*r
129
算了,你们都高高在上习惯了,其实甩金融那些词汇,我比你们在行,但我就喜欢大老
粗式的讲大道理。

【在 t*******r 的大作中提到】
: 我觉得是你看了大家的科普贴,于是转进了。。。可惜不能改首贴的文字啊。。。
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n*r
130
而且我觉得,自从你意识到问题后,改口很快,就比如你那个绝对的0 cost refinance
,我要是不指出来,你就不会这么心平气和了吧,呵呵呵,人都是要个面子的,我打住
了啊,今天就灌到这了,我还得去捣腾“奶票”呢。

【在 t*******r 的大作中提到】
: 我觉得是你看了大家的科普贴,于是转进了。。。可惜不能改首贴的文字啊。。。
avatar
b*h
131
同学,refinance不是你这样操作的。

【在 n***r 的大作中提到】
: 第一,不是低利率refinance就省钱的
: 第二,要看房价涨跌的情况
: 你们要好好算算才清楚,在房价不变的前提下,如果你已经换了四五年的贷款,都换了
: 很多利息,这时候再refinance,比如同样的三十年fix,即使利率低一下,你也亏大了
: ,因为你从refinance这天起,又要换三十年的利息。
: 第二,房价大涨,refinance往出套钱,相当于增加贷款
: refinance,就对刚买房头几年有点优势,这就是一个套,你想想,没便宜,银行凭啥
: 给你refinance?而且,refinance对银行几乎是零风险,银行给你做个账,转手打包加
: 几个点,全部卖给政府的两个冤大头了。纯做贷款和refinance对银行来说是包赚不赔
: 的买卖。

avatar
L*n
132
Low inteligence without low limit :-)!

【在 n***r 的大作中提到】
: sigh,你们都没弄明白,啥是划算,这个定义
: 比如,有人强调利息低,聪明的人都套钱去做别的投资,这叫划算
: 你呢,多付了利息,觉得划算,因为多贷了十年款。。。
: 所以,你们喷人的时候要有个统一的标准,比如,我买个30万的房,目标是最后还清时
: 付出45万,定这么个线,你来算refinance话不划算才有意义,另外,refinance的利率
: 差多少值得你折腾,比如,3.5折腾到3.25就不值得

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S*m
133
Joke of the day, 已转Living版,坐等LZ被扁的满地找牙. LZ千万别删主贴啊, 特别是
第二段.

【在 n***r 的大作中提到】
: 而且我觉得,自从你意识到问题后,改口很快,就比如你那个绝对的0 cost refinance
: ,我要是不指出来,你就不会这么心平气和了吧,呵呵呵,人都是要个面子的,我打住
: 了啊,今天就灌到这了,我还得去捣腾“奶票”呢。

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H*s
134
看明白了.

cash

【在 s*8 的大作中提到】
: LZ你这个常识是在太脑残了,
: 比如你借30万,还了许多年已经还掉了20万,还剩10万,利息5%,一年利息5000,
: 现在利息4%,最低贷款额20万,no cost,no prepay penalty,于是你贷了30年的20万
: ,得到10万cash,因为没有prepay penalty,所以你在贷款第二天就把到手的10万cash
: 全部还进去,结果你的新贷款还是10万,利息一年4000,你可以按照原贷款的月付交,
: 将会比原贷款更早付清。
: 只要是no-cost, no prepay penalty,利息降了,refinance必然有利。

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h*d
135
一个常识是30年贷款不是非要30年才付清

【在 n***r 的大作中提到】
: 第一,不是低利率refinance就省钱的
: 第二,要看房价涨跌的情况
: 你们要好好算算才清楚,在房价不变的前提下,如果你已经换了四五年的贷款,都换了
: 很多利息,这时候再refinance,比如同样的三十年fix,即使利率低一下,你也亏大了
: ,因为你从refinance这天起,又要换三十年的利息。
: 第二,房价大涨,refinance往出套钱,相当于增加贷款
: refinance,就对刚买房头几年有点优势,这就是一个套,你想想,没便宜,银行凭啥
: 给你refinance?而且,refinance对银行几乎是零风险,银行给你做个账,转手打包加
: 几个点,全部卖给政府的两个冤大头了。纯做贷款和refinance对银行来说是包赚不赔
: 的买卖。

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H*s
136
赞了解政策:-))

【在 t*******r 的大作中提到】
: 另外你首贴里还有这句话:
: “refinance,就对刚买房头几年有点优势,这就是一个套,你想想,
: 没便宜,银行凭啥给你refinance?”
: 我这里解释一下,你是银行的 customer,而银行还有后面的
: supply。银行赚钱不一定通过压榨 customer,也能够通过
: 换后面的 supply 来赚。
: 银行后面最大的 supply 是 federal monetary policy。
: Federal 改 monetary policy 其实就是通过银行向某一
: 部分群众发钱,其代价是符合 federal 所期待的行为
: (比如好好呆着,别卖房子。)。有钱不去拿,还是有点傻

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H*s
137
果然很有营养!

【在 t*******r 的大作中提到】
: 首先:所谓 30 年,是指 maximum 30 年。因为 no pre-payment
: penalty 条款的存在,实际上你可以 pay off 在 0->30 年中的
: 任何一点。
: 其次:所谓 monthly payment 的数字,实际上是指 minimal monthly
: payment。同样因为 no pre-payment penalty 条款的存在,每月
: 你可以 pay 比 minimal 高的任何金额,多付出的金额付进本金。
: 第三:由于上面两点,你这个比较这是 apple vs orange,两个的实际
: 还款期限不同,实际上是时间和利率的交换。或者 financial 术语,
: cash flow vs interest cost。
: 第四:如果要 apple vs apple,你应该确定新 refi 的 loan 的

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f*j
138
彻底崩溃了
这又不是主观题,个人立场不同看法不同争来争去
这种有正确答案的,被几乎所有人纠正了,竟然情愿舌战群雄也不愿花2分钟自己算一下
avatar
f*g
139
OMG,你是真傻还是假傻?
就是按你的这个意思,借30年和借40年能一样么?

【在 n***r 的大作中提到】
: 这样讨论就有意义,而且也真说明了我的那个问题,你付了十年,在refinance 成30年
: ,等于付了四十年的利息,只不过一部分付的是高利息,一部分的是低利息,算下来不
: 一定值得,所以我说不值,这才是我原帖的意思,很多人真的是误解了

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f*g
140
呵呵,同学,早点删了吧,只要花几分钟算算你就知道太悲愤了。

【在 n***r 的大作中提到】
: 你们都没做过refinance吧,0 cost不是白给你的,低利率也不是白给你的
: 都有贷款最低限额的,跟你们扯了半天,白费劲
: 我说了,你还了十几年的贷款再做refinance不一定划算,你们根本不明白怎么回事

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s*h
141
其他人都没说清楚,上来就讽刺,
我来说个你容易理解的例子:
你30 fix loan 5%,付了15年。还欠N元,还剩15年。
这时候你的选择有:
1.继续这个loan,5%,15年付完。
2.no cost refi成30年,4.75,30年付完N元。
3.no cost refi成15年,4.75,15年付完N元。
明显是2>3>1,这个没疑问吧。
按你的逻辑,就是1>2。

【在 n***r 的大作中提到】
: 不看帖上来就喷的人太多,当然理解能力也值得考虑
avatar
n*r
142
不用再解释了,我就是算了一下,利差不够大,refinance成35年贷款付的利息比原来
三十年多一些,所以说不值得折腾,引起了极大的争论
其实,这也是一个非常简单的事实

【在 s****h 的大作中提到】
: 其他人都没说清楚,上来就讽刺,
: 我来说个你容易理解的例子:
: 你30 fix loan 5%,付了15年。还欠N元,还剩15年。
: 这时候你的选择有:
: 1.继续这个loan,5%,15年付完。
: 2.no cost refi成30年,4.75,30年付完N元。
: 3.no cost refi成15年,4.75,15年付完N元。
: 明显是2>3>1,这个没疑问吧。
: 按你的逻辑,就是1>2。

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F*y
143
refi长换短比较保险, 比如从30年换到15年, 利息一定省.
同样的还款期限, rate降0.5个点以上, 利息也基本一定省.
但如果已经还了些年, 剩下的loan amount不太大, 不太容易拿到no cost refi.

【在 n***r 的大作中提到】
: 不用再解释了,我就是算了一下,利差不够大,refinance成35年贷款付的利息比原来
: 三十年多一些,所以说不值得折腾,引起了极大的争论
: 其实,这也是一个非常简单的事实

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y*e
144
monoprice说的一点没错,搞不懂这么简单的算术问题,总是有人一遍又一遍的犯这种
错误。难道都是文科生吗?

胡说

【在 n***r 的大作中提到】
: 利息都是头几年付的大头,和你25年和30年付清关系不大,一看就是没买过房子的在胡说
:
: 35

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D*1
145
“但如果已经还了些年, 剩下的loan amount不太大, 不太容易拿到no cost refi.”
这才是正解。

【在 F**********y 的大作中提到】
: refi长换短比较保险, 比如从30年换到15年, 利息一定省.
: 同样的还款期限, rate降0.5个点以上, 利息也基本一定省.
: 但如果已经还了些年, 剩下的loan amount不太大, 不太容易拿到no cost refi.

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g*g
146
你的原帖可不是这么写的,原帖有两个非常误导新人的根本错误:
首先你把房价涨跌考虑进来,但是这跟房价一点关系也没有,只跟你还欠银行多少钱有
关。你不是重新按现在的价钱买房,只是用新的贷款还原先的贷款而已。
第二你说如果开始几年还了很多利息,那后面利息就少了,这时候refi,又要开始忍受
利息大的阶段,不划算。这显然又是基本概念错误。在贷款周期的任何一个时刻,你的
利息都是按照当时欠的本金乘以贷款利率计算的,refi以后当期利息瞬间就会减少。之
所以在还款周期初期利息大,是因为当时欠的本金多。后来本金少了,每月还的利息少
,那还本金的速度就加快了。
你之所以觉得refi之后利息又大了,还有一个原因是你refi之后,由于本金小,所以每
月的还款额减少了很多,但是利率改变没这么大,然后你就觉得突然间利息的比例在每
月还款中又提高了,其实不是的,唯一的区别是这个利息要付30年,还钱还得慢一些,
那这个还得慢,付利息时间长的经济效应怎么量化,对你究竟什么影响,我来给你解释:
你说的唯一有道理的地方,是说,如果你贷款只剩15年,但是refi成30年,由于还款周
期由15年变成30年,总体要付更多的利息。这是没错,但是你忽略了一个重要概念,那
就是钱的时间价值,换句话说就是这钱你不还给银行,存着,或者投资,是多少收益,
要拿这个收益率和贷款利率比。为什么?因为把15年refi成30年,数学上就是相当于你
手头多出一部分现金——换得慢了——但是你持有这些现金每年要付refi之后的利息,
如果你投资这些现金的收益比refi之后的利率要高,那就应该refi,因为虽然你30年付
的总利息比15年多,但是你在这30年内利用多余现金赚的钱也更多。
最后,如果考虑到通货膨胀,工资上涨,那refi慢慢还,就更加划算了,因为现在的
100块买的东西,30年以后可能需要200块来买,你的工资和福利可能都翻倍了,但是你
仍然只需要还100块而已。这也是为什么现在鼓励大家refi,因为现在的利率环境可能
几十年也遇不到,当然你可以说我不会投资,存银行利率也很低,那我也没办法。但是
对多少有些投资的人来说,现在refi是史上最划算了。
最后这一点比较复杂,不过前两点至少要搞清楚,不能误导新人。

【在 n***r 的大作中提到】
: 不用再解释了,我就是算了一下,利差不够大,refinance成35年贷款付的利息比原来
: 三十年多一些,所以说不值得折腾,引起了极大的争论
: 其实,这也是一个非常简单的事实

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