那个关于refi的帖子很误导,几点常识# WaterWorld - 未名水世界
g*g
1 楼
原帖有两个非常误导新人的根本错误:
首先那个帖子把房价涨跌考虑进来,但是这跟房价一点关系也没有,只跟你还欠银行多
少钱有关。你不是重新按现在的价钱买房,只是用新的贷款还原先的贷款而已。
第二,帖子说如果开始几年还了很多利息,那后面利息就少了,这时候refi,又要开始
忍受利息大的阶段,不划算。这显然又是基本概念错误。在贷款周期的任何一个时刻,
你的利息都是按照当时欠的本金乘以贷款利率计算的,refi以后当期利息瞬间就会减少
。之所以在还款周期初期利息大,是因为当时欠的本金多。后来本金少了,每月还的利
息少,那还本金的速度就加快了。
之所以觉得refi之后利息又大了,还有一个原因是你refi之后,由于本金小,所以每月
的还款额减少了很多,但是利率改变没这么大,然后你就觉得突然间利息的比例在每月
还款中又提高了,其实不是的,你当期利息的绝对值是减小的,唯一的区别是这个利息
要付30年,还钱还得慢一些,那这个还得慢,付利息时间长的经济效应怎么量化,究竟
什么影响,我来解释:
那个帖子说的唯一有道理的地方,是说,如果你贷款只剩15年,但是refi成30年,由于
还款周期由15年变成30年,总体要付更多的利息。这是没错,但是忽略了一个重要概念
,那就是钱的时间价值,换句话说就是这钱你不还给银行,存着,或者投资,是多少收
益,要拿这个收益率和贷款利率比。为什么?因为把15年refi成30年,数学上就是相当
于你手头多出一部分现金——换得慢了——但是你持有这些现金每年要付refi之后的利
息,如果你投资这些现金的收益比refi之后的利率要高,那就应该refi,因为虽然你30
年付的总利息比15年多,但是你在这30年内利用多余现金赚的钱也更多。
最后,如果考虑到通货膨胀,工资上涨,那refi慢慢还,就更加划算了,因为现在的
100块买的东西,30年以后可能需要200块来买,你的工资和福利可能都翻倍了,但是你
仍然只需要还100块而已。这也是为什么现在鼓励大家refi,因为现在的利率环境可能
几十年也遇不到,当然你可以说我不会投资,存银行利率也很低,那我也没办法。但是
对多少有些投资的人来说,现在refi是史上最划算了。
最后这一点比较复杂,不过前两点至少要搞清楚,不能误导新人。
首先那个帖子把房价涨跌考虑进来,但是这跟房价一点关系也没有,只跟你还欠银行多
少钱有关。你不是重新按现在的价钱买房,只是用新的贷款还原先的贷款而已。
第二,帖子说如果开始几年还了很多利息,那后面利息就少了,这时候refi,又要开始
忍受利息大的阶段,不划算。这显然又是基本概念错误。在贷款周期的任何一个时刻,
你的利息都是按照当时欠的本金乘以贷款利率计算的,refi以后当期利息瞬间就会减少
。之所以在还款周期初期利息大,是因为当时欠的本金多。后来本金少了,每月还的利
息少,那还本金的速度就加快了。
之所以觉得refi之后利息又大了,还有一个原因是你refi之后,由于本金小,所以每月
的还款额减少了很多,但是利率改变没这么大,然后你就觉得突然间利息的比例在每月
还款中又提高了,其实不是的,你当期利息的绝对值是减小的,唯一的区别是这个利息
要付30年,还钱还得慢一些,那这个还得慢,付利息时间长的经济效应怎么量化,究竟
什么影响,我来解释:
那个帖子说的唯一有道理的地方,是说,如果你贷款只剩15年,但是refi成30年,由于
还款周期由15年变成30年,总体要付更多的利息。这是没错,但是忽略了一个重要概念
,那就是钱的时间价值,换句话说就是这钱你不还给银行,存着,或者投资,是多少收
益,要拿这个收益率和贷款利率比。为什么?因为把15年refi成30年,数学上就是相当
于你手头多出一部分现金——换得慢了——但是你持有这些现金每年要付refi之后的利
息,如果你投资这些现金的收益比refi之后的利率要高,那就应该refi,因为虽然你30
年付的总利息比15年多,但是你在这30年内利用多余现金赚的钱也更多。
最后,如果考虑到通货膨胀,工资上涨,那refi慢慢还,就更加划算了,因为现在的
100块买的东西,30年以后可能需要200块来买,你的工资和福利可能都翻倍了,但是你
仍然只需要还100块而已。这也是为什么现在鼓励大家refi,因为现在的利率环境可能
几十年也遇不到,当然你可以说我不会投资,存银行利率也很低,那我也没办法。但是
对多少有些投资的人来说,现在refi是史上最划算了。
最后这一点比较复杂,不过前两点至少要搞清楚,不能误导新人。