打算告房东上法庭，我的情况胜算怎样？ - 未名空间MITBBS历史存档

打算告房东上法庭，我的情况胜算怎样？# WaterWorld - 未名水世界

y*g2014-02-28 08:02

1 楼

我们之前租的房子是属于小型的公司，一个比较大的community。我们住了2年，在租期
内都关系都良好，我们对这家公司的印象也比较不错。但在第二年中，这个公司把这个
property卖给了另外一个公司，所以我们在搬出去时其实是和这家新公司打交道。
这样问题就来了，我们搬进来的时候，这家旧公司是允许我们在墙上钉钉子，然后搬出
去前把墙补一下就好了。后来要搬出去前，我们问了property manager, office lady
，maintenance, 墙上的洞我们可以补，但如果不补的话我们需要付多少钱，结果他们
都告知我们说没有问题，他们会补，不收费。遗憾的是，我们缺乏经验，所以没有让他
们签字，结果现在property manager直接否定，然后说lease上面说了要把洞补起来。
但我们也详细读了lease agreement,没看到相关的描述，其条款是这样说的”如果搬出
去有任何damaged的话，我们需要同意他们对这些damage的charge并签字。但我们搬出
去后什么list也没有，只有$500账单，而且各项damage没有单独罗列，只有一个总额。
补充一下，我们lease到31号，但我们23号就搬出了，并且还了钥匙。所以如果说他们
没有足够的时间和我们沟通的话，是不成立的。
然后如下是我们猜测他们要charge我们的地方：
1. 墙上的洞。前面说了，不解释。
2. 洗衣间的floor. 这个很搞笑，他们洗衣机间非常小，这么说吧，把两个front
loader的washer and dryer并列放，第一，整个空间就填满了不说，而且推拉门是关不
起来的。所以那么狭小的空间，放很重的washer和dryer是非常难移动的。好笑的事，
他们的地板居然不是瓷砖，而是plastic vinyl，所以我们把waher dryer移出时，只能
用拖，然后那地上的塑料纸就华丽丽地detach了。。。
3. 其他都是小项目了，具我以往和其他公司打交道的经验，所以我也没费心折腾那些
。比如厨房的灶台，地毯清洁，厕所清洁，百叶窗。灶台其实就是那四个铁片要换，地
毯的话，这个又是个long story...我们搬进来之前，所有apartment地毯都upgrade到
那种长的厚的，但因为 for some reason,他们给我们安排到之前的样板房，我们觉得
位置不错，而且之前也没人住，也就从了。但他们当时没有来得及换地毯，而我们也不
愿麻烦。但等我们搬出去后，按道理来说是无论如何都要upgrade的，所以我都不清楚
他们到底有没有把这项算进去。正如我说的，账单非常模糊，我们之前租房公司都会给
明细。而这家就没有，所以现在只能猜。
其实说白了，主要是感觉被匡了。也和他们negotiate过了，他们说我们离开后那个地
方nasty...我保证，其实不那么糟，主要是墙和那个洗衣室的地。但他们口气很硬，就
是想让我们付那么多。而我们想如果去small claim court，一来，也学习如何就民事
纠纷打官司，二来，自己其实没啥经验，想问问有法律经验的xdjm，我们在法庭上到底
有没有胜算或者settlement charge.

m*g2014-02-28 08:02

2 楼

告过前房东，本来说好打扫完，就给退押金，结果人家没来，打电话也不接。觉得不对
，就拍照留证。房东在两三个月后才退了一点说没有提前一个月通知，没打扫干净，还
有各种损坏之类。开始也担心输赢，不过觉得我要公正，哪怕法官判我赔更多也认了,
当学费了。最后法官判他返回我大部分押金和利息。
我的印象是调解员通常会给一个相对偏向强势方的方案，毕竟人家不是法官，目的就是
让事了了。而法官的判决通看起来更常倾向于房客，因为有的费用应该是房东的经营成
本不应加到房客身上。
Good Luck!

a*u2014-02-28 08:02

3 楼

没错，有的房东就你妈利用房客怕麻烦的心理坑个几百刀

,

【在 m********g 的大作中提到】

: 告过前房东，本来说好打扫完，就给退押金，结果人家没来，打电话也不接。觉得不对
: ，就拍照留证。房东在两三个月后才退了一点说没有提前一个月通知，没打扫干净，还
: 有各种损坏之类。开始也担心输赢，不过觉得我要公正，哪怕法官判我赔更多也认了,
: 当学费了。最后法官判他返回我大部分押金和利息。
: 我的印象是调解员通常会给一个相对偏向强势方的方案，毕竟人家不是法官，目的就是
: 让事了了。而法官的判决通看起来更常倾向于房客，因为有的费用应该是房东的经营成
: 本不应加到房客身上。
: Good Luck!

k*42014-02-28 08:02

4 楼

Go to small claims court, fill out some forms,
no sweat.

lady

【在 y*******g 的大作中提到】

: 我们之前租的房子是属于小型的公司，一个比较大的community。我们住了2年，在租期
: 内都关系都良好，我们对这家公司的印象也比较不错。但在第二年中，这个公司把这个
: property卖给了另外一个公司，所以我们在搬出去时其实是和这家新公司打交道。
: 这样问题就来了，我们搬进来的时候，这家旧公司是允许我们在墙上钉钉子，然后搬出
: 去前把墙补一下就好了。后来要搬出去前，我们问了property manager, office lady
: ，maintenance, 墙上的洞我们可以补，但如果不补的话我们需要付多少钱，结果他们
: 都告知我们说没有问题，他们会补，不收费。遗憾的是，我们缺乏经验，所以没有让他
: 们签字，结果现在property manager直接否定，然后说lease上面说了要把洞补起来。
: 但我们也详细读了lease agreement,没看到相关的描述，其条款是这样说的”如果搬出
: 去有任何damaged的话，我们需要同意他们对这些damage的charge并签字。但我们搬出

l*t2014-02-28 08:02

5 楼

你要先联系他，用certified mail, 要damage的具体列表和发票。
不管他替补提供，然后再去告，

l*t2014-02-28 08:02

6 楼

收集证据，保留证据。

S*n2014-02-28 08:02

7 楼

哪个州和county? 都不太一样.

lady

【在 y*******g 的大作中提到】

: 我们之前租的房子是属于小型的公司，一个比较大的community。我们住了2年，在租期
: 内都关系都良好，我们对这家公司的印象也比较不错。但在第二年中，这个公司把这个
: property卖给了另外一个公司，所以我们在搬出去时其实是和这家新公司打交道。
: 这样问题就来了，我们搬进来的时候，这家旧公司是允许我们在墙上钉钉子，然后搬出
: 去前把墙补一下就好了。后来要搬出去前，我们问了property manager, office lady
: ，maintenance, 墙上的洞我们可以补，但如果不补的话我们需要付多少钱，结果他们
: 都告知我们说没有问题，他们会补，不收费。遗憾的是，我们缺乏经验，所以没有让他
: 们签字，结果现在property manager直接否定，然后说lease上面说了要把洞补起来。
: 但我们也详细读了lease agreement,没看到相关的描述，其条款是这样说的”如果搬出
: 去有任何damaged的话，我们需要同意他们对这些damage的charge并签字。但我们搬出

w*u2014-02-28 08:02

8 楼

500块钱感觉不多啊

y*g2014-02-28 08:02

9 楼

谢谢大家给我打气!!!其实500块也不算少了,主要是如果他们之前告诉我们洞一定要填
不填你们就要付多少的话,我们就自己填了,也不用搞得大家都不愉快。而且口气还很难
听,说我们把那个地方搞得nasty...在我打扫完卫生后,感觉是对人格的侮辱。再者,自
己也该学会如何用法律武器保护自己。可问题是,像墙上上的钉子不用补这些都算口头
协议,会有问题吗?其次那个地上的塑料也确实是damage了,这我的counter argument法
官会买账吗?我打算给property manager发封邮件,请帮忙看看提提宝贵意见好吗??非
常感谢版上各位热心的xdjm!
邮件如下:
Hi Christi,
I have been waiting for your email and still haven't received it. I found
this online so please reply if this is correct or I will call tomorrow.
Please keep in mind, this email will be a legal document for both of parties
. And hereby, I am requesting the itemized charge on the bill for property
damage. The bill we received only had an overall amount for damage. We have
disputed with you and the collection agency many times because we believe
some of those, the holes on the wall for example, should be taken care
of at no cost of ours based on our oral agreement. Due to the previous
experience, we found out that by just talking in person or over the phone
but not carefully get those documented and signed obviously caused problems
occur in the first place. Since we are going to carry this dispute to small
claim court, it is our right to request for the billing details. And we
would also like to request the previous rental bills since the first day we
move in on Dec 1, 2011 till December 31st, 2013. Thank you and have a nice
day.

y*g2014-02-28 08:02

10 楼

自己顶一下，在线等大家建议！

n*e2014-02-28 08:02

11 楼

support

填

【在 y*******g 的大作中提到】

: 谢谢大家给我打气!!!其实500块也不算少了,主要是如果他们之前告诉我们洞一定要填
: 不填你们就要付多少的话,我们就自己填了,也不用搞得大家都不愉快。而且口气还很难
: 听,说我们把那个地方搞得nasty...在我打扫完卫生后,感觉是对人格的侮辱。再者,自
: 己也该学会如何用法律武器保护自己。可问题是,像墙上上的钉子不用补这些都算口头
: 协议,会有问题吗?其次那个地上的塑料也确实是damage了,这我的counter argument法
: 官会买账吗?我打算给property manager发封邮件,请帮忙看看提提宝贵意见好吗??非
: 常感谢版上各位热心的xdjm!
: 邮件如下:
: Hi Christi,
: I have been waiting for your email and still haven't received it. I found

A*l2014-02-28 08:02

12 楼

I think not giving you itemized list of charges is wrong. You should ask for
it.
Regarding the damage to the vinay floor underneath the washer, Ｉ think it
is your fault.
The hole on the wall? It is hard for you to argue. There is nothing to prove
the verbal agreement you claimed, and it is the tenants' duty to return the
rental premises to the same condition when you move in (normal wear and
teal expected).
By focusing on them not giving you the itemized list, you might win. But as
the other ID suggested here, ask them to give you the list first.

lady

【在 y*******g 的大作中提到】

: 我们之前租的房子是属于小型的公司，一个比较大的community。我们住了2年，在租期
: 内都关系都良好，我们对这家公司的印象也比较不错。但在第二年中，这个公司把这个
: property卖给了另外一个公司，所以我们在搬出去时其实是和这家新公司打交道。
: 这样问题就来了，我们搬进来的时候，这家旧公司是允许我们在墙上钉钉子，然后搬出
: 去前把墙补一下就好了。后来要搬出去前，我们问了property manager, office lady
: ，maintenance, 墙上的洞我们可以补，但如果不补的话我们需要付多少钱，结果他们
: 都告知我们说没有问题，他们会补，不收费。遗憾的是，我们缺乏经验，所以没有让他
: 们签字，结果现在property manager直接否定，然后说lease上面说了要把洞补起来。
: 但我们也详细读了lease agreement,没看到相关的描述，其条款是这样说的”如果搬出
: 去有任何damaged的话，我们需要同意他们对这些damage的charge并签字。但我们搬出

f*p2014-02-28 08:02

13 楼

这个问题，你得去找肛男们来帮你解决！

y*g2014-02-28 08:02

14 楼

你说的我也明白，但问题是这种前后不一致，发生过不止一次，除了我们要move出去，
之前我们refer 另外一家人住进来，那时候是有referral bonus的。过了几个月，我朋
友打电话去问为什么我还没有得到referral,结果他们说根本没有documented.这件事我
是有人证的，如果用这些到法庭上来质疑他们的honesty,会对case有帮助吗？
另外，至于vinyl floor,我们之前也住过其他的公寓，那时候还是洗衣机是包括在公寓
内的，他们的也是vinyl floor,然后别人professional的维修工换的时候，也一拖，就
撕裂了。由于这种材料是粘合的，而且之前这个房子一直是样板房，所以这个vinyl
floor算是12年没换过了，塑料应该老话得很厉害，容易撕裂应该算normal wear and
tear吧？更何况空间那么小，根本不容许人能进到里面去，然后抬。我觉得虽然是我们
的fault,但从道理上来讲，这种材料撕裂的可能性本来就不小，因为洗衣机烘干机毕竟
是这么重的东西（我今天才和我的2个朋友说起，他们就都不约而同地告诉了我这个他
们也发生了，当然是其他地产公司，然后别人都是不收费换的），我们难道就要承担
100%？
另外，update一下，已经发了邮件了。

for
prove
the
as

【在 A*********l 的大作中提到】

: I think not giving you itemized list of charges is wrong. You should ask for
: it.
: Regarding the damage to the vinay floor underneath the washer, Ｉ think it
: is your fault.
: The hole on the wall? It is hard for you to argue. There is nothing to prove
: the verbal agreement you claimed, and it is the tenants' duty to return the
: rental premises to the same condition when you move in (normal wear and
: teal expected).
: By focusing on them not giving you the itemized list, you might win. But as
: the other ID suggested here, ask them to give you the list first.

U*52014-02-28 08:02

15 楼

你太把他们当回事了。美国这种管理公寓的manager一般都只有中学文化,素质高不到哪
去。
他们要钱，你回信严肃而正式地告诉他们fuck off就可以了，还没到打官司的地步。

lady

【在 y*******g 的大作中提到】

: 我们之前租的房子是属于小型的公司，一个比较大的community。我们住了2年，在租期
: 内都关系都良好，我们对这家公司的印象也比较不错。但在第二年中，这个公司把这个
: property卖给了另外一个公司，所以我们在搬出去时其实是和这家新公司打交道。
: 这样问题就来了，我们搬进来的时候，这家旧公司是允许我们在墙上钉钉子，然后搬出
: 去前把墙补一下就好了。后来要搬出去前，我们问了property manager, office lady
: ，maintenance, 墙上的洞我们可以补，但如果不补的话我们需要付多少钱，结果他们
: 都告知我们说没有问题，他们会补，不收费。遗憾的是，我们缺乏经验，所以没有让他
: 们签字，结果现在property manager直接否定，然后说lease上面说了要把洞补起来。
: 但我们也详细读了lease agreement,没看到相关的描述，其条款是这样说的”如果搬出
: 去有任何damaged的话，我们需要同意他们对这些damage的charge并签字。但我们搬出

y*g2014-02-28 08:02

16 楼

刚他们property manager回了信，信内容如下
Attached is the Cleaning and Damages Cost that you signed when you moved in.
This outlines all the charges and if you need anything further, you will
need to file a claim with the court. If you choose to do so, please know
that pictures were taken and they will used as back up.
然后我看了账单，墙上的洞是150，那个floor是100.其他的就是2014年1月份的水费还
有什么杂费。。。。我12月31号就租期到了。。。所以说其他不属于damage的费用160。

y*g2014-02-28 08:02

17 楼

如果不付的话，对我们credit损害很大。以后还想买房呢

【在 U***5 的大作中提到】

: 你太把他们当回事了。美国这种管理公寓的manager一般都只有中学文化,素质高不到哪
: 去。
: 他们要钱，你回信严肃而正式地告诉他们fuck off就可以了，还没到打官司的地步。
:
: lady

U*52014-02-28 08:02

18 楼

你的问题就是太把这个当回事了。这种业余的讨账方式可以直接ignore掉。
楼上都说了让你发certified mail.你应该停止用email电话等等其他形式跟他们联系。
他们给你寄账单，又不是已经扣了你的deposit,只要不是certified mail,你可以当没
看见。
而且你去request damage list也显得比较没经验，这个是他们必须要提供的，你根本
没必要去指正他们工作上的失误。

【在 y*******g 的大作中提到】

: 你说的我也明白，但问题是这种前后不一致，发生过不止一次，除了我们要move出去，
: 之前我们refer 另外一家人住进来，那时候是有referral bonus的。过了几个月，我朋
: 友打电话去问为什么我还没有得到referral,结果他们说根本没有documented.这件事我
: 是有人证的，如果用这些到法庭上来质疑他们的honesty,会对case有帮助吗？
: 另外，至于vinyl floor,我们之前也住过其他的公寓，那时候还是洗衣机是包括在公寓
: 内的，他们的也是vinyl floor,然后别人professional的维修工换的时候，也一拖，就
: 撕裂了。由于这种材料是粘合的，而且之前这个房子一直是样板房，所以这个vinyl
: floor算是12年没换过了，塑料应该老话得很厉害，容易撕裂应该算normal wear and
: tear吧？更何况空间那么小，根本不容许人能进到里面去，然后抬。我觉得虽然是我们
: 的fault,但从道理上来讲，这种材料撕裂的可能性本来就不小，因为洗衣机烘干机毕竟

U*52014-02-28 08:02

19 楼

这个谁告诉你的？
首先，Credit reporting service要花钱的，不是每个房东都愿意花这笔钱。
其次，他们给你寄账单要钱是要走一个合理的程序的，不给你明细表就是不符合程序。
你去要了，OK，他们给你现编一套就是了，容易得很。这种花费是要看收据的，而不是
随便整出来的list。

【在 y*******g 的大作中提到】

: 如果不付的话，对我们credit损害很大。以后还想买房呢

y*g2014-02-28 08:02

20 楼

忘了说,是有security deposit的,已经扣掉了,还要向我们讨380刀!
还把我们的账单发到讨债公司了,威胁我们说不付就report to credit.

【在 U***5 的大作中提到】

: 你的问题就是太把这个当回事了。这种业余的讨账方式可以直接ignore掉。
: 楼上都说了让你发certified mail.你应该停止用email电话等等其他形式跟他们联系。
: 他们给你寄账单，又不是已经扣了你的deposit,只要不是certified mail,你可以当没
: 看见。
: 而且你去request damage list也显得比较没经验，这个是他们必须要提供的，你根本
: 没必要去指正他们工作上的失误。

y*g2014-02-28 08:02

21 楼

是一个扫描的文件。就是那种一张纸上有很多item,然后换了的就打了个勾,并写了多少
钱。

【在 U***5 的大作中提到】

: 这个谁告诉你的？
: 首先，Credit reporting service要花钱的，不是每个房东都愿意花这笔钱。
: 其次，他们给你寄账单要钱是要走一个合理的程序的，不给你明细表就是不符合程序。
: 你去要了，OK，他们给你现编一套就是了，容易得很。这种花费是要看收据的，而不是
: 随便整出来的list。

e*n2014-02-28 08:02

22 楼

1.啥时候收到的消息，如果超过一定时间很多州都要全退deposit的。
2.再certified mail让管理公司给出明细
3. 住了两年，是有不少折旧的，不可能和入住时比较，有些州超过两年一般折损都不
算了，即使算也要折旧。
4. 最后考虑去small court告他，有些州可以同时申请限制令，这样他的房子在案件
settle前不能出租，你就稳操胜算了。

lady

【在 y*******g 的大作中提到】

: 我们之前租的房子是属于小型的公司，一个比较大的community。我们住了2年，在租期
: 内都关系都良好，我们对这家公司的印象也比较不错。但在第二年中，这个公司把这个
: property卖给了另外一个公司，所以我们在搬出去时其实是和这家新公司打交道。
: 这样问题就来了，我们搬进来的时候，这家旧公司是允许我们在墙上钉钉子，然后搬出
: 去前把墙补一下就好了。后来要搬出去前，我们问了property manager, office lady
: ，maintenance, 墙上的洞我们可以补，但如果不补的话我们需要付多少钱，结果他们
: 都告知我们说没有问题，他们会补，不收费。遗憾的是，我们缺乏经验，所以没有让他
: 们签字，结果现在property manager直接否定，然后说lease上面说了要把洞补起来。
: 但我们也详细读了lease agreement,没看到相关的描述，其条款是这样说的”如果搬出
: 去有任何damaged的话，我们需要同意他们对这些damage的charge并签字。但我们搬出

y*g2014-02-28 08:02

23 楼

12月下旬搬出,一月多就收到账单了,他们的property是一整个小区,不出租也没多大损
失。另外墙啊vinyl floor应该已经修整好了,而且从12月23号把钥匙还了,就没有
access.然后12月底回国度假,1月16号回来,结果就收到collection agency直接发来的
没有明细的账单。

【在 e******n 的大作中提到】

: 1.啥时候收到的消息，如果超过一定时间很多州都要全退deposit的。
: 2.再certified mail让管理公司给出明细
: 3. 住了两年，是有不少折旧的，不可能和入住时比较，有些州超过两年一般折损都不
: 算了，即使算也要折旧。
: 4. 最后考虑去small court告他，有些州可以同时申请限制令，这样他的房子在案件
: settle前不能出租，你就稳操胜算了。
:
: lady

G*92014-02-28 08:02

24 楼

我以前多次做过相关科普，现在太忙了，没有时间写得很细。这里转发我的一个旧帖子
，背景不一样，但是有借鉴意义。
发信人: Great2009 (栀子园主，诚招助手), 信区: SanDiego
标题: Re: 请问房东总是不修东西怎么办？
发信站: BBS 未名空间站 (Sun Sep 29 10:38:59 2013, 美东)
首先，感谢版主MirrorJJ的信任和推荐。
楼主这类事情不是我们的主业，我对于欠房租，克扣Deposit，房屋保险和汽车保险索
赔的处理相对更熟悉一些。不过我对你的这些情况分析之后，仍然有一些建议，或许对
你有用，或许对大家有用，所以这里说一下。
第一，美国做事情非常强调契约精神，所以凡是有协议的地方就守协议，所以一旦有事
，最先查看的就是那个租房协议的相关部分。你把这个弄清楚，才能够正本清源。
第二，美国做事非常重视程序正义，所以做事情需要按部就班，要按照他们的常理出牌
，而不能强调自己的用意是好的。具体到你的情况，很可能有什么东西坏了，你需要通
知Property Manager，而不能直接自己修。你先通知他，他不作为，就是他的问题；在
你没有通知/警告他的情况下，你自己去修，费事费力，而且不讨好，因为修那些东西
可能需要执照，对方如果说是你修坏的，就麻烦了。
第三，辩论时说什么事情都要讲证据，怎么证明你通知他了？电话里面说的话都不算数
的。我因为职业原因，和很多司机和很多保险公司打交道，发现凡是有可能牵涉到责任
的东西就不要用电话说，因为你以后可能没有证据。这里用不久以前的一个客户朋友的
实际例子来说明。马里兰有个华人司机租车的时候问自己的保险公司是否可以用自己车
的全保来保租来的车，保险公司说可以。结果他租了4个月，没有给租车额外买保险。
租车45天之后他追尾别人发生车祸，他给保险公司打电话要保险公司负责。保险公司说
30天之外都不负责。他责问保险公司事先怎么说要负责，现在又改口了。其实保险公司
不是有意骗他，因为保险公司接电话的人粗心大意了一下，怎么也没有料到他租车这么
久。而他手头又没有保险公司的承诺的文本，没有办法让保险公司吞下这个苦果，所以
只好自掏腰包了。当然他既然找到我们，我们也想方设法帮他挽回了大部分损失，只是
比较麻烦，而且这个麻烦是事先可以避免的。
具体到你的问题，你最好发信给他通知，或者复印你的通知，当面让他签收你的那个
Copy，他以后就不能抵赖了，而且你这样郑重其事，对方或许就知道你玩儿真的，不敢
敷衍了事。
同理，怎么证明不同时间，Property的新旧好坏？照片，录像。不要图省事。
Home Depot你不一定需要Receipt，你只要有电话号码和信用卡记录，他们也接受这样
的证据。
第四，凡是有法律的就守法律，不知道SD的情况是什么样子的，但是很多州都有是否适
合居住的定义（Inhabitable VS Uninhabitable），如果你找到的定义说你现在的情况
不适合居住，那么你完全可以不付房租。比如说，北方冬天暖气不够热。你Google一下
Tenants Right California San Diego看看？你也可以到当地的Civil Court网站看看
，Small Claim Court 或许还有专门的Landlord/tenant规定。
具体到你的问题，或许没有到这么严重的地步，但是很可能法律会规定房东/Property
Manager有义务保持住房的舒适可用程度和你签约时一样。你可以援引这个法律或者当
初的协议，说他违约“Breach of contract”。你用这个严肃的词通知他，明确告诉他
你准备相应少交房租，直到他修好为止；再加一条，如果你无法忍受，你准备请人修，
账单从你的房租里面扣除。这样你就把责任推到他那里去了。
采取这些步骤之后，以后即使上法庭，你就立于不败之地。
另外，如果房东/Property Manager没有尽到他的维修责任，造成了您的财产损失或者
别的损失，数额超过1000美元，那么我可能会提供完全不同而且更简单的解决办法。

lady

d*n2014-02-28 08:02

25 楼

主要看你有没有这个精力，为你对应的钱。
有精力就更他们死磕，没有精力就付钱。不存在谁对谁错的问题。
几个洞看起来无所谓，要请个人来填，还真要1，2百。
另外那个report不report 到信用卡公司的那个问题，就要看那个公司的实力了，要真
给你report一个，以后你要去修改，花的钱绝对超过这个。
个人以为，租了两年，那边要个2，3百刀，真是应该在预算之内。
另外想用法律武装自己的思路是对的，但是法律武装也是有成本的，所以法律对于民事
纠纷，其实是个法律成本和事件本生成本的一个核算问题。

lady

【在 y*******g 的大作中提到】

: 我们之前租的房子是属于小型的公司，一个比较大的community。我们住了2年，在租期
: 内都关系都良好，我们对这家公司的印象也比较不错。但在第二年中，这个公司把这个
: property卖给了另外一个公司，所以我们在搬出去时其实是和这家新公司打交道。
: 这样问题就来了，我们搬进来的时候，这家旧公司是允许我们在墙上钉钉子，然后搬出
: 去前把墙补一下就好了。后来要搬出去前，我们问了property manager, office lady
: ，maintenance, 墙上的洞我们可以补，但如果不补的话我们需要付多少钱，结果他们
: 都告知我们说没有问题，他们会补，不收费。遗憾的是，我们缺乏经验，所以没有让他
: 们签字，结果现在property manager直接否定，然后说lease上面说了要把洞补起来。
: 但我们也详细读了lease agreement,没看到相关的描述，其条款是这样说的”如果搬出
: 去有任何damaged的话，我们需要同意他们对这些damage的charge并签字。但我们搬出

t*92014-02-28 08:02

26 楼

挺折腾的，我也打算上小额法庭，4000多，都觉得真心麻烦。但是好大一笔钱，不得不
上呀。有精力就去折腾罗，不过最好到图书馆借一本小额法庭的工具书，仔细研究下流
程。到图书馆看下州法律，关系房东和租客的章节，大概就1页纸。

w*12014-02-28 08:02

27 楼

我下个月就准备告房东了，超过30天不退押金，没音信，有时候他们就欺负你是外国人
，学生什么的，以为你不懂，他们其实也很怕这个的

d*u2014-02-28 08:02

28 楼

我最近也是遇到同样的问题，房东说我们搬出来以后（住了约2年）木地板太脏，卫生
间，厨房太脏。然后把木地板翻新（磨掉一层再打蜡），厨房卫生间地板翻新（非瓷砖
非木地板，类似于地板纸？）。告诉我他总共花了2000多，所以把我们的1400$押金全
扣。
非常气愤，幸好搬进去搬出来的时候留有地板照片。然后就气愤的先给他写了第一封
certified mail：
621 N. Stanley Ave.
Los Angeles, CA90036
Hi Joseph Sauer,
This is 。。。, who rent your apartment (address) from March 19, 2012 to
February 9, 2014. I’m writing to you to request full refund of my security
deposit (1395$, after deducting 400$ rent for Feb. 2014 from total 1795$
deposit, as evidenced in attached contract copy) since as of now I have not
received any of the deposit from you.
Under California law (Civil Code Section 1950.5(g)(1)), 21 calendar days or
less after my move, by February 30, 2014, you the landlord must either:
• Send me a full refund of your security deposit, or
• Mail or personally deliver to me an itemized statement that lists
the amounts of any deductions from my security deposit and the reasons for
the deductions, together with a refund of any amounts not deducted.
For the deduction of the full amount of the security deposit, if deduction
are necessary, you the landlord must send an itemized statement, copies of
invoices or receipts to me at the address that I provided (Civil Code
Section 1950.5(g)(6)). The law also stipulates:
• If the landlord or the landlord's employees did the work - The
itemized statement must describe the work performed, including the time
spent and the hourly rate charged. The hourly rate must be reasonable.
• If another person or business did the work - The landlord must
provide copies of the person's or business' invoice or receipt. The landlord
must provide the person's or business' name, address, and telephone number
on the invoice or receipt, or in the itemized statement.
• If the landlord deducted for materials or supplies - The landlord
must provide a copy of the invoice or receipt. If the item used to repair
or clean the unit is something that the landlord purchases regularly or in
bulk, the landlord must reasonably document the item's cost (for example, by
an invoice, a receipt or a vendor's price list) Civil Code Section 1950.5(g
)(2).
If you the landlord do not provide a full refund, or a statement of
deductions and a refund of amounts not deducted, by the end of the 21-day
period (Feb 30, 2014) as required by law, you lose the right to keep any of
the security deposit and must return the entire deposit to me according to a
California Supreme Court decision. Granberry v. Islay Investments (1995) 9
Cal.4th 738, 745 [38 Cal.Rptr.2d 650, 653]. See California Practice Guide,
Landlord-Tenant, Paragraphs 2:783-2:783.6 (Rutter Group 2011).
If you the landlord act in "bad faith" in refusing to return my security
deposit, I will sue you in court for the amount of the improperly withheld
deposit, court costs, plus up to twice the amount of the security deposit as
a "bad faith" penalty (Civil Code Section 1950.5(l).) and attorney fee (if
I am represented by lawyer) (Jacobson v. Simmons Real Estate (1994) 23 Cal.
App.4th 1285 [28 Cal.Rptr.2d 699]; Trope v. Katz (1995) 11 Cal.4th 274 [45
Cal.Rptr.2d 241]; see California Practice Guide, Landlord-Tenant, Paragraphs
9:391.1-9:391.4, 9:391.10 and following (Rutter Group 2011)).
Please sign this document and mail it back to me once you receive it.
Thank you,
结果房东非常淡定，坚决不退我房租。。。
正在蕴量第二封邮件,主体意思是附上搬进搬出时地板照片，强调normal wear and
tear。如果一周内再不给我钱，我们只好法庭见，要求的不只是1400押金，还有2倍的
罚款。
If I do not receive the rest money (total $1395) within the next week, I
will regard the retention of this deposit as showing "bad faith" on your
part and shall sue you, not only for the $1395 deposit plus interest, but
also for the $2790 punitive damages allowed by law (Civil Code Section 1950.
5(l)).
但感觉房东死猪不怕开水烫，非常有自信。。。我扪心自问真的没有损坏他的东西啊！
我搬走了为啥地板翻新要扣我的deposit，而且是全部1400$。太气人了！

lady

【在 y*******g 的大作中提到】

: 我们之前租的房子是属于小型的公司，一个比较大的community。我们住了2年，在租期
: 内都关系都良好，我们对这家公司的印象也比较不错。但在第二年中，这个公司把这个
: property卖给了另外一个公司，所以我们在搬出去时其实是和这家新公司打交道。
: 这样问题就来了，我们搬进来的时候，这家旧公司是允许我们在墙上钉钉子，然后搬出
: 去前把墙补一下就好了。后来要搬出去前，我们问了property manager, office lady
: ，maintenance, 墙上的洞我们可以补，但如果不补的话我们需要付多少钱，结果他们
: 都告知我们说没有问题，他们会补，不收费。遗憾的是，我们缺乏经验，所以没有让他
: 们签字，结果现在property manager直接否定，然后说lease上面说了要把洞补起来。
: 但我们也详细读了lease agreement,没看到相关的描述，其条款是这样说的”如果搬出
: 去有任何damaged的话，我们需要同意他们对这些damage的charge并签字。但我们搬出

z*e2014-02-28 08:02

29 楼

加州啊，不怕，要我就不提醒他们日期，等他三十天之内没有退押金，又没有给你明细
表再告他（也可以先理论，但最好造成他程序违规的既成事实）。还有就是法律规定你
可以要求Final Walkthrough，他没有给的话就理亏。你有地板照片很好。届时他拿不
出来翻新前的照片当然就是按你的来
仔细研究加州有关法律。程序上违规的话一定要抓住，一下占了很多理，加州法律是倾
向保护访客的。这边不会英文不知道斗争的人太多，把地主都惯坏了。这个Bad Faith
Estimate一定要讲，即使最后如果你觉得和解较好

【在 d******u 的大作中提到】

: 我最近也是遇到同样的问题，房东说我们搬出来以后（住了约2年）木地板太脏，卫生
: 间，厨房太脏。然后把木地板翻新（磨掉一层再打蜡），厨房卫生间地板翻新（非瓷砖
: 非木地板，类似于地板纸？）。告诉我他总共花了2000多，所以把我们的1400$押金全
: 扣。
: 非常气愤，幸好搬进去搬出来的时候留有地板照片。然后就气愤的先给他写了第一封
: certified mail：
: 621 N. Stanley Ave.
: Los Angeles, CA90036
: Hi Joseph Sauer,
: This is 。。。, who rent your apartment (address) from March 19, 2012 to

z*e2014-02-28 08:02

30 楼

善意提醒一下，there is no Feb 30th :)

【在 d******u 的大作中提到】

: 我最近也是遇到同样的问题，房东说我们搬出来以后（住了约2年）木地板太脏，卫生
: 间，厨房太脏。然后把木地板翻新（磨掉一层再打蜡），厨房卫生间地板翻新（非瓷砖
: 非木地板，类似于地板纸？）。告诉我他总共花了2000多，所以把我们的1400$押金全
: 扣。
: 非常气愤，幸好搬进去搬出来的时候留有地板照片。然后就气愤的先给他写了第一封
: certified mail：
: 621 N. Stanley Ave.
: Los Angeles, CA90036
: Hi Joseph Sauer,
: This is 。。。, who rent your apartment (address) from March 19, 2012 to

d*u2014-02-28 08:02

31 楼

我本本份，奈何遇上恶房东，活生生要把我逼上法庭，nnd，人生第一次上法庭，我去
。。。
最开始真的很惶恐，写这封cetified mail可费了九牛二虎之力，正在琢磨第二封。贡
献到版上，希望对大家有用。

Faith

【在 z***e 的大作中提到】

: 加州啊，不怕，要我就不提醒他们日期，等他三十天之内没有退押金，又没有给你明细
: 表再告他（也可以先理论，但最好造成他程序违规的既成事实）。还有就是法律规定你
: 可以要求Final Walkthrough，他没有给的话就理亏。你有地板照片很好。届时他拿不
: 出来翻新前的照片当然就是按你的来
: 仔细研究加州有关法律。程序上违规的话一定要抓住，一下占了很多理，加州法律是倾
: 向保护访客的。这边不会英文不知道斗争的人太多，把地主都惯坏了。这个Bad Faith
: Estimate一定要讲，即使最后如果你觉得和解较好

d*u2014-02-28 08:02

32 楼

哈哈，估计当时被房东气昏了头。。。

【在 z***e 的大作中提到】

: 善意提醒一下，there is no Feb 30th :)

z*e2014-02-28 08:02

33 楼

恶房东，可能自己对法律也不懂，说不定也没什么文化。你研究做足，法庭上从容自信
，看看谁最后软蛋

【在 d******u 的大作中提到】

: 我本本份，奈何遇上恶房东，活生生要把我逼上法庭，nnd，人生第一次上法庭，我去
: 。。。
: 最开始真的很惶恐，写这封cetified mail可费了九牛二虎之力，正在琢磨第二封。贡
: 献到版上，希望对大家有用。
:
: Faith

d*u2014-02-28 08:02

34 楼

写给房东的第二封certified mail。不知道合不合适，因为毕竟到时候可能都得拿给法
官看。
Feb. 27, 2014
Joseph Sauer
621 N. Stanley Ave
Los Angeles, CA90036
Hi Joseph Sauer,
Regarding the mail I sent you on Feb. 14, 2014, I requested you the landlord
either send me a full refund of my security deposit (total 1,395$), or give
me an itemized statement that lists the amounts of any deductions from my
security deposit and the reasons for the deductions, together with a refund
of any amounts not deducted in 21 days after my move out from your apartment
(Colgate Ave. Los Angeles, CA90048) on Feb. 9, 2014. Today you showed me
several invoices indicating you spent over 2,000$ for refinishing hardwood
floor in the living room and remodeling floor for kitchen and bathroom but
without itemized statement. And you refused to refund my security deposit
even I said I could offer part of the cleaning fee. The deduction is
unreasonable and I totally disagree to your decision for the following
reasons:
First, I did not damage any of your property as I checked out together with
you and returned you the keys on Feb. 10, 2014 (evidenced by photos in the
first mail);
Second, normal wear and tear. Normal wear and tear is the expected decline
in the condition of a property due to normal everyday use. It is
deterioration that occurs in the course of living in a property that is not
due to abuse or neglect. For your big concerning of the hardwood floor, as
proofed by photos taken at different time points (attached below, the
original time information of photo is available in digital file), it was
treated well considering we family lived there for almost 2 years. Same
situation applied to kitchen and bathroom (photos attached below).
Third, (I’m trying to contact our neighbour who moved out in the same
building one month ago. The owner did same thing in her apartment,
refinishing floor etc. Maybe could be a reference how much money he can
deduct. I believe he didn’t deduct so much money from our neighbour. Don
’t know whether I should include this part).
Please be aware I know my rights under Civil Code Section 1950.5(g). If I do
not receive the deposit (total $1395) within the next week, I will regard
the retention of this deposit as showing "bad faith" on your part and shall
sue you, not only for the $1395 deposit plus interest, but also for the $
2790 punitive damages allowed by law (Civil Code Section 1950.5(l)).
Thank you!

y*g2014-02-28 08:02

35 楼

Good!一起加油,估计你的case没问题,我的可能不那么容易,他们照了不少照片不知道
有没有很exggeratted.我没照

y*32014-02-28 08:02

36 楼

You should take pictures before you move. They just bully us not
understanding their law.

N*E2014-02-28 08:02

37 楼

老中写信的一个普遍毛病是口气太大，话太罗索。所谓言多必失。

landlord
give

【在 d******u 的大作中提到】

: 写给房东的第二封certified mail。不知道合不合适，因为毕竟到时候可能都得拿给法
: 官看。
: Feb. 27, 2014
: Joseph Sauer
: 621 N. Stanley Ave
: Los Angeles, CA90036
: Hi Joseph Sauer,
: Regarding the mail I sent you on Feb. 14, 2014, I requested you the landlord
: either send me a full refund of my security deposit (total 1,395$), or give
: me an itemized statement that lists the amounts of any deductions from my

N*E2014-02-28 08:02

38 楼

这个根本没必要.楼上说的是对的,等30天.没消息的话,直接告，一告一个准。

landlord
give

【在 d******u 的大作中提到】

: 写给房东的第二封certified mail。不知道合不合适，因为毕竟到时候可能都得拿给法
: 官看。
: Feb. 27, 2014
: Joseph Sauer
: 621 N. Stanley Ave
: Los Angeles, CA90036
: Hi Joseph Sauer,
: Regarding the mail I sent you on Feb. 14, 2014, I requested you the landlord
: either send me a full refund of my security deposit (total 1,395$), or give
: me an itemized statement that lists the amounts of any deductions from my

N*E2014-02-28 08:02

39 楼

没戏。赢不了，或者赢了也不是对方全责。所以平均下来拿不回多少钱。你那些理由法
庭上都没用。

lady

【在 y*******g 的大作中提到】

: 我们之前租的房子是属于小型的公司，一个比较大的community。我们住了2年，在租期
: 内都关系都良好，我们对这家公司的印象也比较不错。但在第二年中，这个公司把这个
: property卖给了另外一个公司，所以我们在搬出去时其实是和这家新公司打交道。
: 这样问题就来了，我们搬进来的时候，这家旧公司是允许我们在墙上钉钉子，然后搬出
: 去前把墙补一下就好了。后来要搬出去前，我们问了property manager, office lady
: ，maintenance, 墙上的洞我们可以补，但如果不补的话我们需要付多少钱，结果他们
: 都告知我们说没有问题，他们会补，不收费。遗憾的是，我们缺乏经验，所以没有让他
: 们签字，结果现在property manager直接否定，然后说lease上面说了要把洞补起来。
: 但我们也详细读了lease agreement,没看到相关的描述，其条款是这样说的”如果搬出
: 去有任何damaged的话，我们需要同意他们对这些damage的charge并签字。但我们搬出

a*a2014-02-28 08:02

40 楼

【在 y*******g 的大作中提到】

: 你说的我也明白，但问题是这种前后不一致，发生过不止一次，除了我们要move出去，
: 之前我们refer 另外一家人住进来，那时候是有referral bonus的。过了几个月，我朋
: 友打电话去问为什么我还没有得到referral,结果他们说根本没有documented.这件事我
: 是有人证的，如果用这些到法庭上来质疑他们的honesty,会对case有帮助吗？
: 另外，至于vinyl floor,我们之前也住过其他的公寓，那时候还是洗衣机是包括在公寓
: 内的，他们的也是vinyl floor,然后别人professional的维修工换的时候，也一拖，就
: 撕裂了。由于这种材料是粘合的，而且之前这个房子一直是样板房，所以这个vinyl
: floor算是12年没换过了，塑料应该老话得很厉害，容易撕裂应该算normal wear and
: tear吧？更何况空间那么小，根本不容许人能进到里面去，然后抬。我觉得虽然是我们
: 的fault,但从道理上来讲，这种材料撕裂的可能性本来就不小，因为洗衣机烘干机毕竟

a*a2014-02-28 08:02

41 楼

有免费LAWYER就直接去问,学校一般有的.
没有,只能自己GOOGLE 了.
一般可以要求3倍的押金REFUND．　ＬＡＷＹＥＲ　ＦＥＥ　也可以要求房东出.

p*12014-02-28 08:02

42 楼

楼主，不用惧怕上庭。你的security deposit都已经扣掉了，他们还收$380。这个到底
和不合理，你自己应该先罗列一下你是如何反驳列出的收费理由。
我不赞同前面的那位号称说“不要理睬”的回帖。首相，你没必要为了你不该付的钱，
去东躲西藏的。因为如果房东有你的社保号，理论上讲他是可以给你找点麻烦。而且，
有些地方的租房是有一个信息系统，所有房东都可以查，你要是上了黑名单，以后租房
会有点麻烦。你的具体情况你自己也没说清楚，所以，我建议你自己把房东收费的条目
拿的手上，一边列出你如何反驳，你有什么证据。证据很重要！！！
祝楼主顺利

【在 y*******g 的大作中提到】

: 如果不付的话，对我们credit损害很大。以后还想买房呢

m*82014-02-28 08:02

43 楼

上法庭说个明白，华人就是太软才遭人欺负的。我从公寓搬出来的时候也被多扣了五十
块钱，然后哥直接把电话打到他们总公司那里，让他们一个月不消停，最后给个寄了个
支票才算完。

x*22014-02-28 08:02

44 楼

华人要学会去法庭。如果英文没有问题，去输赢没关系。就当学习了。
入乡随俗。最重要的是，华人遇事不能要忍！在国内可能忍是美德，在外面，这就成了
软弱可欺了！不能给他们这种印像。

y*g2014-02-28 08:02

45 楼

恩谢谢大家的支持啊!我也是抱着学习的心态走出这一步,其实想着万一以后遇到比这
大的事怎么办?也不是凡事都只能靠着别人,自己也要能handle这种tough situation.