t*a
1 楼
已经付了1年，refi然后在30年，这样不是总共31年了，虽然每月省了100，不过
closing
cost加起来还要3千多，不过可以roll到贷款里，可我怎么觉得不是很划算？数学不
好，脑子转不过来了。
closing
cost加起来还要3千多，不过可以roll到贷款里，可我怎么觉得不是很划算？数学不
好，脑子转不过来了。
g*e
2 楼
家有无花果树一颗。果子一直结就是不长个，大概1.7米左右。请教:
1. 如何让它往上长？是把分支剪掉些吗？
2. 果树根的底部又长出来些分支（从土地下面出来的）。请问这些要除掉吗？我觉得
他们会分掉果树营养。
谢谢。
1. 如何让它往上长？是把分支剪掉些吗？
2. 果树根的底部又长出来些分支（从土地下面出来的）。请问这些要除掉吗？我觉得
他们会分掉果树营养。
谢谢。
h*s
3 楼
on average, we sell the house after 6 years....
【在 t*******a 的大作中提到】
: 已经付了1年，refi然后在30年，这样不是总共31年了，虽然每月省了100，不过
: closing
: cost加起来还要3千多，不过可以roll到贷款里，可我怎么觉得不是很划算？数学不
: 好，脑子转不过来了。
【在 t*******a 的大作中提到】
: 已经付了1年，refi然后在30年，这样不是总共31年了，虽然每月省了100，不过
: closing
: cost加起来还要3千多，不过可以roll到贷款里，可我怎么觉得不是很划算？数学不
: 好，脑子转不过来了。
g*e
4 楼
如图
【在 g******e 的大作中提到】
: 家有无花果树一颗。果子一直结就是不长个，大概1.7米左右。请教:
: 1. 如何让它往上长？是把分支剪掉些吗？
: 2. 果树根的底部又长出来些分支（从土地下面出来的）。请问这些要除掉吗？我觉得
: 他们会分掉果树营养。
: 谢谢。
【在 g******e 的大作中提到】
: 家有无花果树一颗。果子一直结就是不长个，大概1.7米左右。请教:
: 1. 如何让它往上长？是把分支剪掉些吗？
: 2. 果树根的底部又长出来些分支（从土地下面出来的）。请问这些要除掉吗？我觉得
: 他们会分掉果树营养。
: 谢谢。
t*a
5 楼
其实closing cost要4千了，这样当初seller给的不是全部浪费了，又要重付一编，
当然我现在refi,也不用另外交现金，每个月少付100多，然后就是多付一年，变31年
了。
当然我现在refi,也不用另外交现金，每个月少付100多，然后就是多付一年，变31年
了。
m*c
6 楼
据我观察，树张的不好，缺水缺养分阳光太多太少时就会从根部长新枝，是不是物种的
自我保护？
自我保护？
f*i
7 楼
明天付清最划算
【在 t*******a 的大作中提到】
: 已经付了1年，refi然后在30年，这样不是总共31年了，虽然每月省了100，不过
: closing
: cost加起来还要3千多，不过可以roll到贷款里，可我怎么觉得不是很划算？数学不
: 好，脑子转不过来了。
【在 t*******a 的大作中提到】
: 已经付了1年，refi然后在30年，这样不是总共31年了，虽然每月省了100，不过
: closing
: cost加起来还要3千多，不过可以roll到贷款里，可我怎么觉得不是很划算？数学不
: 好，脑子转不过来了。
p*8
8 楼
嘿嘿，你可以用断根法养新果数了
t*a
9 楼
没钱啊，而且也不是自己很喜欢的房子，只是当时觉得自己经济能力有限，觉得还过得
去
去
g*e
10 楼
是要施肥吗？鸡粪可否？ 谢谢
★ 发自iPhone App: ChineseWeb 1.0.2
【在 m******c 的大作中提到】
: 据我观察，树张的不好，缺水缺养分阳光太多太少时就会从根部长新枝，是不是物种的
: 自我保护？
★ 发自iPhone App: ChineseWeb 1.0.2
【在 m******c 的大作中提到】
: 据我观察，树张的不好，缺水缺养分阳光太多太少时就会从根部长新枝，是不是物种的
: 自我保护？
f*i
11 楼
已经买了，想想怎么省钱吧
如果是no cost refi，能降利率，可以做
每月还多少看你的习惯
【在 t*******a 的大作中提到】
: 没钱啊，而且也不是自己很喜欢的房子，只是当时觉得自己经济能力有限，觉得还过得
: 去
如果是no cost refi，能降利率，可以做
每月还多少看你的习惯
【在 t*******a 的大作中提到】
: 没钱啊，而且也不是自己很喜欢的房子，只是当时觉得自己经济能力有限，觉得还过得
: 去
g*e
12 楼
呵呵一颗都还没种好呢。还有一颗树主枝死了旁边长出好几根
★ 发自iPhone App: ChineseWeb 1.0.2
【在 p********8 的大作中提到】
: 嘿嘿，你可以用断根法养新果数了
★ 发自iPhone App: ChineseWeb 1.0.2
【在 p********8 的大作中提到】
: 嘿嘿，你可以用断根法养新果数了
t*a
13 楼
我急匆匆的学习了下，如果是付同样的钱每个月，或者就只refi29年，那反正管cost
or not，都是省钱的，对吧？因为lender说我还是要付比如title insurance fee,
record fee, settlement fee等，
or not，都是省钱的，对吧？因为lender说我还是要付比如title insurance fee,
record fee, settlement fee等，
f*i
14 楼
打回重学
【在 t*******a 的大作中提到】
: 我急匆匆的学习了下，如果是付同样的钱每个月，或者就只refi29年，那反正管cost
: or not，都是省钱的，对吧？因为lender说我还是要付比如title insurance fee,
: record fee, settlement fee等，
【在 t*******a 的大作中提到】
: 我急匆匆的学习了下，如果是付同样的钱每个月，或者就只refi29年，那反正管cost
: or not，都是省钱的，对吧？因为lender说我还是要付比如title insurance fee,
: record fee, settlement fee等，
m*c
15 楼
所以做no closing cost就比较简单。
【在 t*******a 的大作中提到】
: 已经付了1年，refi然后在30年，这样不是总共31年了，虽然每月省了100，不过
: closing
: cost加起来还要3千多，不过可以roll到贷款里，可我怎么觉得不是很划算？数学不
: 好，脑子转不过来了。
【在 t*******a 的大作中提到】
: 已经付了1年，refi然后在30年，这样不是总共31年了，虽然每月省了100，不过
: closing
: cost加起来还要3千多，不过可以roll到贷款里，可我怎么觉得不是很划算？数学不
: 好，脑子转不过来了。
b*d
16 楼
你要做的事情就是Lower每个月交给银行的利息，所以只要你的利率变低了，就一定省
到钱了。
【在 t*******a 的大作中提到】
: 已经付了1年，refi然后在30年，这样不是总共31年了，虽然每月省了100，不过
: closing
: cost加起来还要3千多，不过可以roll到贷款里，可我怎么觉得不是很划算？数学不
: 好，脑子转不过来了。
到钱了。
【在 t*******a 的大作中提到】
: 已经付了1年，refi然后在30年，这样不是总共31年了，虽然每月省了100，不过
: closing
: cost加起来还要3千多，不过可以roll到贷款里，可我怎么觉得不是很划算？数学不
: 好，脑子转不过来了。
y*a
17 楼
你和我开始的困惑一样。不要直接找银行，而要找 mortgage agent。
代理能拿到rebate，cover closing cost,如果直接找银行，无论closing cost是否
rolling进balance还是用points来cover结果肯定都是立刻亏一比，要若干年后才呢能
转赢。
★ 发自iPhone App: ChineseWeb - 中文网站浏览器
【在 t*******a 的大作中提到】
: 已经付了1年，refi然后在30年，这样不是总共31年了，虽然每月省了100，不过
: closing
: cost加起来还要3千多，不过可以roll到贷款里，可我怎么觉得不是很划算？数学不
: 好，脑子转不过来了。
代理能拿到rebate，cover closing cost,如果直接找银行，无论closing cost是否
rolling进balance还是用points来cover结果肯定都是立刻亏一比，要若干年后才呢能
转赢。
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【在 t*******a 的大作中提到】
: 已经付了1年，refi然后在30年，这样不是总共31年了，虽然每月省了100，不过
: closing
: cost加起来还要3千多，不过可以roll到贷款里，可我怎么觉得不是很划算？数学不
: 好，脑子转不过来了。
b*2
18 楼
loan amount: $410000, term 30 year fixed, rate 4.875%
半年以后做refinance，term还是30 year fixed,no closing cost,不考虑tax等其它因
素.
*****************************************************************
rate = 4.75% (利率降0.125)
少付利息$23145.88,并且提早半年付清贷款
rate = 4.625% (利率降0.25)
少付利息$44284.33,并且提早一年二个月付清贷款
*****************************************************************
如果loan amount越大，rate降的越多，那少付的利息就会更多.
下面是详细分析:
设开始付的日期是2010年1月，付清日期是2040年12月，每个月付$2169.75.利息总共是
$371,111.34.
到了2011年7月，已经付了六次.利息总共付了$9962.86，本金还剩$406,944.34
=====================================================================
假设一：在2011年7月开始新的贷款，rate是4.75%，no closing cost.
每月应付$2122.81，利息总共是$357,268.81，付清日期是2041年6月，
每月少付 $2169.75-$2122.81=$46.94.
总利息少付 $371,111.34- $9962.86-$357,268.81=$3879.67
但是如果每个月还是付2169.75，也就是将多余的$46.94付本金，那贷款将在2040年2月
还清，比不做refin提前了半年，利息总共是$338,002.60，
总利息比不做refin少付$371,111.34-$9962.86-$338,002.60=$23145.88
======================================================================
假设二：在2011年7月开始新的贷款，rate是4.625%，no closing cost.
每个月付$2092.26，利息总共是$346.269.86，付清日期是2041年6月，每月少付$
2169.75-$2092.26=$77.49. 总利息少付 $371,111.34 - $9962.86 -$346,269.86 = $
14878.62
但是如果每个月还是付2169.75，也就是将多余的77.49付本金，那贷款将在2039年4月
还清，比不做refin提前了一年二个月，利息总共是$316,864.15，
总利息比不做refin少付 $371,111.34-$9962.86-$316,864.15=$44284.33.
半年以后做refinance，term还是30 year fixed,no closing cost,不考虑tax等其它因
素.
*****************************************************************
rate = 4.75% (利率降0.125)
少付利息$23145.88,并且提早半年付清贷款
rate = 4.625% (利率降0.25)
少付利息$44284.33,并且提早一年二个月付清贷款
*****************************************************************
如果loan amount越大，rate降的越多，那少付的利息就会更多.
下面是详细分析:
设开始付的日期是2010年1月，付清日期是2040年12月，每个月付$2169.75.利息总共是
$371,111.34.
到了2011年7月，已经付了六次.利息总共付了$9962.86，本金还剩$406,944.34
=====================================================================
假设一：在2011年7月开始新的贷款，rate是4.75%，no closing cost.
每月应付$2122.81，利息总共是$357,268.81，付清日期是2041年6月，
每月少付 $2169.75-$2122.81=$46.94.
总利息少付 $371,111.34- $9962.86-$357,268.81=$3879.67
但是如果每个月还是付2169.75，也就是将多余的$46.94付本金，那贷款将在2040年2月
还清，比不做refin提前了半年，利息总共是$338,002.60，
总利息比不做refin少付$371,111.34-$9962.86-$338,002.60=$23145.88
======================================================================
假设二：在2011年7月开始新的贷款，rate是4.625%，no closing cost.
每个月付$2092.26，利息总共是$346.269.86，付清日期是2041年6月，每月少付$
2169.75-$2092.26=$77.49. 总利息少付 $371,111.34 - $9962.86 -$346,269.86 = $
14878.62
但是如果每个月还是付2169.75，也就是将多余的77.49付本金，那贷款将在2039年4月
还清，比不做refin提前了一年二个月，利息总共是$316,864.15，
总利息比不做refin少付 $371,111.34-$9962.86-$316,864.15=$44284.33.
y*n
19 楼
选择no point, no cost的，如果利息低，就划得来。
b*d
20 楼
对，这样没有风险。
【在 y******n 的大作中提到】
: 选择no point, no cost的，如果利息低，就划得来。
【在 y******n 的大作中提到】
: 选择no point, no cost的，如果利息低，就划得来。
l*d
21 楼
你这算法没有考虑实际居住年限，比如房子打算6年后卖掉。那样的话refi的是否有意
义就不一定了。实际上refi降利率后的还款计划同以前的计划是两条相交的曲线，搞清
楚相交点在哪里很重要。
【在 b********2 的大作中提到】
: loan amount: $410000, term 30 year fixed, rate 4.875%
: 半年以后做refinance，term还是30 year fixed,no closing cost,不考虑tax等其它因
: 素.
: *****************************************************************
: rate = 4.75% (利率降0.125)
: 少付利息$23145.88,并且提早半年付清贷款
: rate = 4.625% (利率降0.25)
: 少付利息$44284.33,并且提早一年二个月付清贷款
: *****************************************************************
: 如果loan amount越大，rate降的越多，那少付的利息就会更多.
义就不一定了。实际上refi降利率后的还款计划同以前的计划是两条相交的曲线，搞清
楚相交点在哪里很重要。
【在 b********2 的大作中提到】
: loan amount: $410000, term 30 year fixed, rate 4.875%
: 半年以后做refinance，term还是30 year fixed,no closing cost,不考虑tax等其它因
: 素.
: *****************************************************************
: rate = 4.75% (利率降0.125)
: 少付利息$23145.88,并且提早半年付清贷款
: rate = 4.625% (利率降0.25)
: 少付利息$44284.33,并且提早一年二个月付清贷款
: *****************************************************************
: 如果loan amount越大，rate降的越多，那少付的利息就会更多.
b*5
22 楼
利息降就是省嘛。 每月付款利息以未付本金为基准， 乘上利息率。 剩下的是本金偿
付。 利息越低， 本金还的越快。 而且没人规定一定要30年还。关键是利息高低。 懂
行的看看我的分析对嘛？
但最好别付COST。 我就刚做REFI， no cost 多好。光降利息。 发邮件给我， 我可以
给你我AGENT的联系方式。
付。 利息越低， 本金还的越快。 而且没人规定一定要30年还。关键是利息高低。 懂
行的看看我的分析对嘛？
但最好别付COST。 我就刚做REFI， no cost 多好。光降利息。 发邮件给我， 我可以
给你我AGENT的联系方式。
k*o
23 楼
版上大多数同学都是no point no fee的refi,不需要roll任何closing clost到贷款里
面去的，LZ你在哪个州，看看版上有没有你那里的mortgage broker可以帮助你省钱的
【在 t*******a 的大作中提到】
: 已经付了1年，refi然后在30年，这样不是总共31年了，虽然每月省了100，不过
: closing
: cost加起来还要3千多，不过可以roll到贷款里，可我怎么觉得不是很划算？数学不
: 好，脑子转不过来了。
面去的，LZ你在哪个州，看看版上有没有你那里的mortgage broker可以帮助你省钱的
【在 t*******a 的大作中提到】
: 已经付了1年，refi然后在30年，这样不是总共31年了，虽然每月省了100，不过
: closing
: cost加起来还要3千多，不过可以roll到贷款里，可我怎么觉得不是很划算？数学不
: 好，脑子转不过来了。
c*e
24 楼
一、现在做Refinance，建议尽量避免做有closing cost的。
二、至于说做refi划不划算，建议用网上的refinance calculator算一下，看看在做了
no cost refinance降低了贷款利率后，如果仍然按原来的月付款来付，能提前几年（
或几个月）付清，总共能省多少利息。如果觉得缩短的年限及节省的利息值得折腾一下
的话，就值得做。
【在 t*******a 的大作中提到】
: 已经付了1年，refi然后在30年，这样不是总共31年了，虽然每月省了100，不过
: closing
: cost加起来还要3千多，不过可以roll到贷款里，可我怎么觉得不是很划算？数学不
: 好，脑子转不过来了。
二、至于说做refi划不划算，建议用网上的refinance calculator算一下，看看在做了
no cost refinance降低了贷款利率后，如果仍然按原来的月付款来付，能提前几年（
或几个月）付清，总共能省多少利息。如果觉得缩短的年限及节省的利息值得折腾一下
的话，就值得做。
【在 t*******a 的大作中提到】
: 已经付了1年，refi然后在30年，这样不是总共31年了，虽然每月省了100，不过
: closing
: cost加起来还要3千多，不过可以roll到贷款里，可我怎么觉得不是很划算？数学不
: 好，脑子转不过来了。
p*y
25 楼
如果pay cost的话，官方算法是，看看是否4年内可以回本。如果可以就划算。
通常没有哪个borrower是足足还到30年才把贷款还完的，因此，看眼前就可以了。
通常没有哪个borrower是足足还到30年才把贷款还完的，因此，看眼前就可以了。
s*a
26 楼
到卖房子的时候，两三千块钱的差价，也就是一封 email 一念之差。
【在 h***s 的大作中提到】
: on average, we sell the house after 6 years....
【在 h***s 的大作中提到】
: on average, we sell the house after 6 years....
b*2
27 楼
我这个算法只是对LZ的问题有效.
【在 l******d 的大作中提到】
: 你这算法没有考虑实际居住年限，比如房子打算6年后卖掉。那样的话refi的是否有意
: 义就不一定了。实际上refi降利率后的还款计划同以前的计划是两条相交的曲线，搞清
: 楚相交点在哪里很重要。
【在 l******d 的大作中提到】
: 你这算法没有考虑实际居住年限，比如房子打算6年后卖掉。那样的话refi的是否有意
: 义就不一定了。实际上refi降利率后的还款计划同以前的计划是两条相交的曲线，搞清
: 楚相交点在哪里很重要。
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