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发信人: adm (adm), 信区: Boston
标 题: 12万收入撑100万房子的对策
发信站: BBS 未名空间站 (Thu May 29 12:37:51 2014, 美东)
有人问12万收入可以买多贵的房子，我就把我当时的计算奉献出来。标题取的
比较夸张，12万收入撑100万房子不是不可能，但有点死撑。不过12万撑70-80万的还是
没有问题的。前提都是你有20%的downpay，没有其他贷款（车贷，房贷，学生贷款），
assume房产税大约为房价的1.2%（belmont的房子大约1%，newton更低）。我下面的计
算都基于房价80万，贷款64万，利率30 yr fixed, 4.125%， 报税是married jointly
。还有你上daycare的孩子只有0-1个。
先说银行会不会批？-会
大多数银行要求debt income ratio不大于40%，43%，或45%。比如Wells Fargo ARM 不
超过40%，fixed不超过43%，Citi也差不多。我知道一个银行jumbo可以做到45%，不管
是ARM还是fixed- citizen’s bank 417k以上。如果你选5/1 ARM，计算debt income
ratio 的qualifying rate 不是你拿到的rate（如2.75%），而是要加上2-3%，看银行
。所以一般来说，fixed或7/1ARM能贷到多一点。
如果你税前收入1万，43%为$4300。假设100是你信用卡的minimum payment（lender不
用full balance，只有minimum payment）。在你要申请贷款前1-2个月，最好只用1张
信用卡，哪怕balance 5000，minimum payment 也就60-80刀。因为你没有其他债务，
所以基本上$4200可以用在房子的贷款，保险，property tax, 和HOA。64万月付$3,102
, 每月税80万*.012/12=$800，保险$100, HOA $0, 加起来一共是$4,102, 没超过$4200
。所以银行批准没问题。（如果你贷款80万，就要找45% 的银行，而且贷7 ARM。）
你能不能负担？- 能！
银行批了，你会不会入不敷出呢？应该不会。当然前提是你过普通那个日子，孩子不送
私立啥的。你每月交的Mortgage, 有$2200是利息（这个数字会逐渐下降，但你的收入
会上升），所以每年（$2200利息和$800税）*12=$36,000 可以抵税。你还可以抵很多
pretax的：假设你们每年存1万的401K，每年的health insurance premium $4，200,
FSA存$1，800买药付copay, dependent care一年存满$5000, 这些加起来一共$21,000,
所以你的federal tax应税收入只有$120,000-$36,000-$21,000=$63,000, federal
tax是$18,150*10%+($63,000-$18,150)*15%=$8542.5。另外你还要交state tax 5%多一
点，the combined Social Security and Medicare employee tax rate 7.65% (6.20%
+ 1.45%), 加起来要交大概10万*13.65%=$13,650。用10万是因为这3种税的base都不
一样，具体说太复杂了，这个估计基本没问题。
所以你每年到手的收入是12万-$21,000 (pre-tax expenses)-$8542-$13,650= $76,808
, 每月就 是$6,400， 付掉mortgage，tax, insurance共$4,100, 还剩$2,300付日常生
活费用。别忘了你已经存了5000刀的dependent care, 这可以付部分childcare。上面
的计算还包括了每年1万刀的401k，如果你孩子上daycare, 暂时几年不存，你又多7500
刀付childcare。如果你选的是7/1ARM，每月可支配收入又增加几百刀。每月可用:
2300+410（FSA）+630（不存401K）+290（选7年arm)=$3630,生活也是够了的。当然，
长期收入要增加，孩子不用daycare,否则这个收入还是不宽裕，所以说是撑嘛。孩子生
病，大人看牙，FSA的每年1800差不多够了吧，大病另当别论。
