h*u
2 楼
相信买过房子的人都知道，不管去哪里看房子，在看的时候都会问置业顾问：
“这房子公摊多少？”
公摊在国人心中一直是个饱受诟病的存在，几乎每个买过房子的人对此都有一肚子的抱
怨。
而且不同的城市甚至不同的小区，公摊的具体数值都不一样，花了100平的钱，可能你
买到的是90平的小三居，也可能只是70平的两居，并且整体看来，这几年公摊面积有普
遍上涨的趋势。
那么公摊面积到底是怎么计算的，又是否合理呢？要说清这个问题我们就要先来说一下
到底什么是公摊。
通常看房的时候，开发商会这样和你说：
销售面积（就是建筑面积）=套内建筑面积（也就是使用面积）+公摊面积
建筑面积大家都懂，就是绕着自己的房子最外沿转一圈，所有的墙体、柱体都算上。
使用面积也很好理解，就是真正能摆放家具的面积， 香港叫做地毯面积，也就是说真
正能铺上地毯的面积。
公摊面积的说法就比较多了，每个地方的标准也不太一样，通常来说会包括：大堂、公
共门厅、走廊、过道、电(楼)梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、
水泵房、消防通道、变(配)电室、值班警卫室等，以及为整幢服务的公共用房和物业管
理用房以及其他功能上为该建筑服务的专用设备用房。
另外还包括每套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙(包括山墙)，为墙体水平投影面积
的一半。
也就是说，不管是不是能使用的部分，摊到你头上的都要计算在总房款之内。
而且公摊面积的计算十分复杂，各地情况还不同，消费者很难能理清这里的弯弯绕，基
本是开发商说多少就是多少。在2007年的时候，山东高密一个名为“贵宾首府”的楼盘
，曾经因为高达52%的公摊系数被称为“史上最强公摊”小区。
据当地购房者说，样板间是宽敞精致的小二居，厨房卫生间一应俱全；收房时，看到的
却是狭窄简陋的一居室，房里只能放下一张床。
二百多户业主好不容易买到房，收房时，房子的面积和看房时相比竟然缩水了一半。
后来根据调查：该楼盘从3层到20层，公摊系数达52．35%！
在开发商通知业主收房后，部分业主由于公摊面积过大不愿收房，也有业主表示要上诉
维权。
可是在当前的法律环境下，国家对于公摊上限并无明确规定，因此很多人只能自认倒霉。
更让购房者们不爽的是，公摊这回事在很多国家都已经不流行了（几乎成了中国特色）
，国际上基本都是按照使用面积来计价的。
国内房价这几年像坐了火箭一样嗖嗖的往上窜，实际上我们进入商品房时代也不过20年
（以前都是福利分房），这个奇葩的规矩应该不是我们自己发明的。
那为什么我们要大费周章地搞出这些全球其它国家都嫌啰嗦的体系呢？还得“感谢”精
明的香港地产商。
香港是鼻祖
这里就要提到两个人，一个是吴多泰，另一个就是霍英东。
吴多泰是一位从广州移居香港的海南人，战前就从事地产生意，是香港房地产业崛起的
关键人物。
战后的香港，在头几年的时候，政府卖地只卖一个买家，也只和这一个收钱，所以在这
块地上盖的房子，也只能有一个业主。
也就是说，那个时候的香港，买楼都是一栋一栋的买，俗称“一个Number”，每栋售价
约二三十万元港币，便宜的也要10万。
虽然当时的社会对于房子是有需求的，可是能买得起房的人万中无一。
即便是有钱人想要买来进行投资，要是靠着收房租一点点收回整栋楼的成本，还不知道
要租到猴年马月，回笼资金实在是太慢了。
于是吴多泰首创了把楼盘分层出售的方法。
香港当时的唐楼一般都是五层，分层出售就是把每栋楼的契约分成五份，一层一个业主
，再另做一份屋契说明各业主之间的权益。
计划好之后，吴多泰向田土厅提出了申请，顺利的得到了批准。
然后他立即购入了山林道46至48号，兴建了两栋五层楼，以分层出售的方式推出。
登报出售后，头一天就有40多人前来询问，第二天更是激增到200多人，最后在三天内
，这两栋楼就全部卖出去了。
紧接着，吴多泰又买下了尖沙咀柯士甸路22号至26号A的旧楼，全部重建为五层住宅，
很快就以140万港币全部售罄。
这样的方式不仅让吴多泰自己赚的盆满钵满，更启发了香港另一位楼市大亨——霍英东
。尽管分层出售已大大降低了买楼的门槛，但霍英东认为还不够，能够一掷千金买走一
层的豪客仍然还是少数，让普罗大众都能来买房， 才是他的目标。
于是霍英东在吴多泰的基础上又独创了两招。
第一招就是卖楼花，可以称为是房地产史上第一次的分期付款。
卖楼花是以“开花结果”作为比喻，意思是指买房的时候仿佛买了一朵刚刚绽放的“花
”，分期支付的房款就仿佛是给这朵“花”输送的养料，等到钱交齐了，“花”也结成
“果实”了。
第一期交50%、第二期交10%、然后按照工程进度继续交第三期、第四期......最后一期
再付清10%的尾款，大家一别两宽，各自收房的收房，拿钱的拿钱。
第二招就是编印楼盘说明书。
香港历史上第一份售楼说明书——“九龙油麻地公众四方街新楼分层出售说明书”，就
是在霍英东手中诞生的。
在此之前，大家买的都是成品楼盘，从未有过先交钱后收房的说法。
但是有了这份说明书，大家可以清楚的了解房子的结构、朝向、面积、格局、价格，包
括交房日期等等信息。
有了了解，自然会对自己提前花出去的钱更有信心，这种方法也很快成为了房地产行业
的标配。
“这房子公摊多少？”
公摊在国人心中一直是个饱受诟病的存在，几乎每个买过房子的人对此都有一肚子的抱
怨。
而且不同的城市甚至不同的小区，公摊的具体数值都不一样，花了100平的钱，可能你
买到的是90平的小三居，也可能只是70平的两居，并且整体看来，这几年公摊面积有普
遍上涨的趋势。
那么公摊面积到底是怎么计算的，又是否合理呢？要说清这个问题我们就要先来说一下
到底什么是公摊。
通常看房的时候，开发商会这样和你说：
销售面积（就是建筑面积）=套内建筑面积（也就是使用面积）+公摊面积
建筑面积大家都懂，就是绕着自己的房子最外沿转一圈，所有的墙体、柱体都算上。
使用面积也很好理解，就是真正能摆放家具的面积， 香港叫做地毯面积，也就是说真
正能铺上地毯的面积。
公摊面积的说法就比较多了，每个地方的标准也不太一样，通常来说会包括：大堂、公
共门厅、走廊、过道、电(楼)梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、
水泵房、消防通道、变(配)电室、值班警卫室等，以及为整幢服务的公共用房和物业管
理用房以及其他功能上为该建筑服务的专用设备用房。
另外还包括每套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙(包括山墙)，为墙体水平投影面积
的一半。
也就是说，不管是不是能使用的部分，摊到你头上的都要计算在总房款之内。
而且公摊面积的计算十分复杂，各地情况还不同，消费者很难能理清这里的弯弯绕，基
本是开发商说多少就是多少。在2007年的时候，山东高密一个名为“贵宾首府”的楼盘
，曾经因为高达52%的公摊系数被称为“史上最强公摊”小区。
据当地购房者说，样板间是宽敞精致的小二居，厨房卫生间一应俱全；收房时，看到的
却是狭窄简陋的一居室，房里只能放下一张床。
二百多户业主好不容易买到房，收房时，房子的面积和看房时相比竟然缩水了一半。
后来根据调查：该楼盘从3层到20层，公摊系数达52．35%！
在开发商通知业主收房后，部分业主由于公摊面积过大不愿收房，也有业主表示要上诉
维权。
可是在当前的法律环境下，国家对于公摊上限并无明确规定，因此很多人只能自认倒霉。
更让购房者们不爽的是，公摊这回事在很多国家都已经不流行了（几乎成了中国特色）
，国际上基本都是按照使用面积来计价的。
国内房价这几年像坐了火箭一样嗖嗖的往上窜，实际上我们进入商品房时代也不过20年
（以前都是福利分房），这个奇葩的规矩应该不是我们自己发明的。
那为什么我们要大费周章地搞出这些全球其它国家都嫌啰嗦的体系呢？还得“感谢”精
明的香港地产商。
香港是鼻祖
这里就要提到两个人，一个是吴多泰，另一个就是霍英东。
吴多泰是一位从广州移居香港的海南人，战前就从事地产生意，是香港房地产业崛起的
关键人物。
战后的香港，在头几年的时候，政府卖地只卖一个买家，也只和这一个收钱，所以在这
块地上盖的房子，也只能有一个业主。
也就是说，那个时候的香港，买楼都是一栋一栋的买，俗称“一个Number”，每栋售价
约二三十万元港币，便宜的也要10万。
虽然当时的社会对于房子是有需求的，可是能买得起房的人万中无一。
即便是有钱人想要买来进行投资，要是靠着收房租一点点收回整栋楼的成本，还不知道
要租到猴年马月，回笼资金实在是太慢了。
于是吴多泰首创了把楼盘分层出售的方法。
香港当时的唐楼一般都是五层，分层出售就是把每栋楼的契约分成五份，一层一个业主
，再另做一份屋契说明各业主之间的权益。
计划好之后，吴多泰向田土厅提出了申请，顺利的得到了批准。
然后他立即购入了山林道46至48号，兴建了两栋五层楼，以分层出售的方式推出。
登报出售后，头一天就有40多人前来询问，第二天更是激增到200多人，最后在三天内
，这两栋楼就全部卖出去了。
紧接着，吴多泰又买下了尖沙咀柯士甸路22号至26号A的旧楼，全部重建为五层住宅，
很快就以140万港币全部售罄。
这样的方式不仅让吴多泰自己赚的盆满钵满，更启发了香港另一位楼市大亨——霍英东
。尽管分层出售已大大降低了买楼的门槛，但霍英东认为还不够，能够一掷千金买走一
层的豪客仍然还是少数，让普罗大众都能来买房， 才是他的目标。
于是霍英东在吴多泰的基础上又独创了两招。
第一招就是卖楼花，可以称为是房地产史上第一次的分期付款。
卖楼花是以“开花结果”作为比喻，意思是指买房的时候仿佛买了一朵刚刚绽放的“花
”，分期支付的房款就仿佛是给这朵“花”输送的养料，等到钱交齐了，“花”也结成
“果实”了。
第一期交50%、第二期交10%、然后按照工程进度继续交第三期、第四期......最后一期
再付清10%的尾款，大家一别两宽，各自收房的收房，拿钱的拿钱。
第二招就是编印楼盘说明书。
香港历史上第一份售楼说明书——“九龙油麻地公众四方街新楼分层出售说明书”，就
是在霍英东手中诞生的。
在此之前，大家买的都是成品楼盘，从未有过先交钱后收房的说法。
但是有了这份说明书，大家可以清楚的了解房子的结构、朝向、面积、格局、价格，包
括交房日期等等信息。
有了了解，自然会对自己提前花出去的钱更有信心，这种方法也很快成为了房地产行业
的标配。
H*g
3 楼
【 以下文字转载自 Military 讨论区 】
发信人: Karcas2 (______), 信区: Military
标 题: 末世皇帝谁最爽
发信站: BBS 未名空间站 (Sat Mar 11 21:11:31 2017, 美东)
我来提名几个：
汉献帝，不用说了，日了曹操的n多女儿
刘禅，乐不思蜀，吃香喝辣，气死司马昭
前燕慕容暐，被前秦灭掉以后，苻坚也没把他怎么样，在长安城吃香喝辣，直到苻坚倒
霉了，他造反被杀
南宋恭帝，云游整个亚洲，到过西伯利亚和青藏高原旅游，最后因与导游强买强卖的财
物纠纷，被杀
元顺帝，本来想当个汉族皇帝，最后发现读书害死人，还是放羊好
明朝建文帝，把烂摊子扔给叔叔，自己去东非的肯尼亚和坦桑尼亚搞黑妞
溥仪，四朝老皇，笑看大炮、大头、光头、大林、太祖一众牛人，如过眼云烟灰飞烟灭
发信人: Karcas2 (______), 信区: Military
标 题: 末世皇帝谁最爽
发信站: BBS 未名空间站 (Sat Mar 11 21:11:31 2017, 美东)
我来提名几个：
汉献帝，不用说了，日了曹操的n多女儿
刘禅，乐不思蜀，吃香喝辣，气死司马昭
前燕慕容暐，被前秦灭掉以后，苻坚也没把他怎么样，在长安城吃香喝辣，直到苻坚倒
霉了，他造反被杀
南宋恭帝，云游整个亚洲，到过西伯利亚和青藏高原旅游，最后因与导游强买强卖的财
物纠纷，被杀
元顺帝，本来想当个汉族皇帝，最后发现读书害死人，还是放羊好
明朝建文帝，把烂摊子扔给叔叔，自己去东非的肯尼亚和坦桑尼亚搞黑妞
溥仪，四朝老皇，笑看大炮、大头、光头、大林、太祖一众牛人，如过眼云烟灰飞烟灭
r*i
5 楼
溥仪没活过老毛、老蒋，也没活过昭和天皇。
o*p
6 楼
杨广不是很爽么？什么都玩过了，死得潇洒
【在 H********g 的大作中提到】
: 【 以下文字转载自 Military 讨论区 】
: 发信人: Karcas2 (______), 信区: Military
: 标 题: 末世皇帝谁最爽
: 发信站: BBS 未名空间站 (Sat Mar 11 21:11:31 2017, 美东)
: 我来提名几个：
: 汉献帝，不用说了，日了曹操的n多女儿
: 刘禅，乐不思蜀，吃香喝辣，气死司马昭
: 前燕慕容暐，被前秦灭掉以后，苻坚也没把他怎么样，在长安城吃香喝辣，直到苻坚倒
: 霉了，他造反被杀
: 南宋恭帝，云游整个亚洲，到过西伯利亚和青藏高原旅游，最后因与导游强买强卖的财
【在 H********g 的大作中提到】
: 【 以下文字转载自 Military 讨论区 】
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: 发信站: BBS 未名空间站 (Sat Mar 11 21:11:31 2017, 美东)
: 我来提名几个：
: 汉献帝，不用说了，日了曹操的n多女儿
: 刘禅，乐不思蜀，吃香喝辣，气死司马昭
: 前燕慕容暐，被前秦灭掉以后，苻坚也没把他怎么样，在长安城吃香喝辣，直到苻坚倒
: 霉了，他造反被杀
: 南宋恭帝，云游整个亚洲，到过西伯利亚和青藏高原旅游，最后因与导游强买强卖的财
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