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劫车犯搓掉了裤子，光了 (转载)

劫车犯搓掉了裤子，光了 (转载)# Joke - 肚皮舞运动

n*d2017-08-29 07:08

1 楼

【以下文字转载自 Joke 讨论区】
发信人: killGerm2 (kill germ), 信区: Joke
标题: 哎呀，REFIANCE 在总体上并不一定合算是不是。 (转载)
发信站: BBS 未名空间站 (Thu Nov 15 16:04:40 2012, 美东)
发信人: lana1972 (lana), 信区: Money
标题: 哎呀，REFIANCE 在总体上并不一定合算是不是。
发信站: BBS 未名空间站 (Thu Nov 15 15:57:06 2012, 美东)
哎呀，REFIANCE 在总体上并不一定合算是不是。
Current mortgage: Premium and interest break down to each month: $1012,
30 year fixed rate 5.75
Paid already 1012*55 (months)=55660. Still Need to pay =1012*(360-55)=
308660
Proposed mortgage: interest break down to each month: $743, 30 year fixed
rate 3.25
Then need to pay=743*360=267480, Considering I already paid for 55 months,
so at the end of mortgage I will pay the total=55660+267480=323140
If doing refinance as proposed I will pay more (323140-308660)=14480
如果做REFINANCE，在总数上（三十年中）我要多付出14000（30年后的现金）。
再考虑通货膨胀，现在每个月要少付300元。现在的每月300元能顶30年后的多少钱？3
倍？如果这样我今后四年省下300*55*3＝66600 （相当于30年后的现金）那还是
REFINANCE 合算。不过我家房子现在的价格是20年前的一点没长，所以这个通膨胀很难
估计。Price of Food energy increased a lot.
然后付房子利息可以减税。”A home mortgage interest deduction allows
taxpayers who own their homes to reduce their taxable income by the amount
of interest” . 就是说付多少MORGAGE INTEREST 给贷款银行，年末的时候IRS 都还
给你？那还纠结啥呢？不用做了就是.
不做REFINANCE 了？

C*X2017-08-29 07:08

2 楼

【以下文字转载自 USANews 讨论区】
发信人: zhang88 (david), 信区: USANews
标题: 劫车犯搓掉了裤子，光了
发信站: BBS 未名空间站 (Tue Aug 29 12:24:31 2017, 美东)
劫车犯搓掉了裤子，光了
https://hygo.com/news/carjacker-got-dragged-out-of-his-pants/
https://facebook.com/HygoNews/videos/1487971607952023/
https://youtu.be/G-qH_GjR06g

g*c2017-08-29 07:08

3 楼

你refinance个15年的不就完了

t*o2017-08-29 07:08

4 楼

is this India?

【在 C*********X 的大作中提到】

: 【以下文字转载自 USANews 讨论区】
: 发信人: zhang88 (david), 信区: USANews
: 标题: 劫车犯搓掉了裤子，光了
: 发信站: BBS 未名空间站 (Tue Aug 29 12:24:31 2017, 美东)
: 劫车犯搓掉了裤子，光了
: https://hygo.com/news/carjacker-got-dragged-out-of-his-pants/
: https://facebook.com/HygoNews/videos/1487971607952023/
: https://youtu.be/G-qH_GjR06g

j*i2017-08-29 07:08

5 楼

这是一个最常见的似是而非的数学题，我曾经在访谈中有过解答。
正确答案是：只要是 NO Points, No Costs, Fixed 的loan，差0.125% 都值得做，
ARM的loan，如果lender 没意见，同样的利息都值得做。
你一定要做 apple to apple 的比较，和不 refinance 比，两个方法，可以验证
答案， 1）在同样时间内付完， refinance 后，每个月省了钱；
2） If you keep the same payment as NOT refinance, you will payoff your
principal earlier.
本人是如假包换的精算子，为每一个计算负责的。

【在 n***d 的大作中提到】

: 【以下文字转载自 Joke 讨论区】
: 发信人: killGerm2 (kill germ), 信区: Joke
: 标题: 哎呀，REFIANCE 在总体上并不一定合算是不是。 (转载)
: 发信站: BBS 未名空间站 (Thu Nov 15 16:04:40 2012, 美东)
: 发信人: lana1972 (lana), 信区: Money
: 标题: 哎呀，REFIANCE 在总体上并不一定合算是不是。
: 发信站: BBS 未名空间站 (Thu Nov 15 15:57:06 2012, 美东)
: 哎呀，REFIANCE 在总体上并不一定合算是不是。
: Current mortgage: Premium and interest break down to each month: $1012,
: 30 year fixed rate 5.75

t*o2017-08-29 07:08

6 楼

劫匪的小弟弟很坚忍

【在 C*********X 的大作中提到】

d*e2017-08-29 07:08

7 楼

your math is incorrect: you should simply compare 308660 with 267480 (need
to pay between existing and new ones) and refinance as early as possible :D

【在 n***d 的大作中提到】

n*d2017-08-29 07:08

8 楼

还是你眼神好，我从joke转来警醒世人来的

【在 d**e 的大作中提到】

: your math is incorrect: you should simply compare 308660 with 267480 (need
: to pay between existing and new ones) and refinance as early as possible :D

w*n2017-08-29 07:08

9 楼

这个不一定。
如果是30年FIX的和ARM之间的转换，每次REFINANCE，看起来好象每个月
付的少了。其实合不合算，还是要看总共付的利息。
如果一个人已经付了5年了，本来只剩下25年的时间连本带利付清。
如果他又为了少0。125%而再去REFINANCE，还清的时间就从25年变到
30年。月付是少了，但是总共付的利息有没有变少就要具体算了。
因为本来利息在总月付中占的比例已经下降，现在又重新上升。
如果一个人不断REFINANCE，就几乎是一直在PAY利息占大比例的月供。

，

【在 j********i 的大作中提到】

: 这是一个最常见的似是而非的数学题，我曾经在访谈中有过解答。
: 正确答案是：只要是 NO Points, No Costs, Fixed 的loan，差0.125% 都值得做，
: ARM的loan，如果lender 没意见，同样的利息都值得做。
: 你一定要做 apple to apple 的比较，和不 refinance 比，两个方法，可以验证
: 答案， 1）在同样时间内付完， refinance 后，每个月省了钱；
: 2） If you keep the same payment as NOT refinance, you will payoff your
: principal earlier.
: 本人是如假包换的精算子，为每一个计算负责的。

j*i2017-08-29 07:08

10 楼

你还是没有理解正确的算法。
最简单的做法是：差了 0.125%，你用剩下的本金，虽然是30年的贷款，但是你用
25年付清的方法，看看每月月供多少，是不是比没有refinance省钱？
看来，贷款知识需要普及啊。

【在 w********n 的大作中提到】

: 这个不一定。
: 如果是30年FIX的和ARM之间的转换，每次REFINANCE，看起来好象每个月
: 付的少了。其实合不合算，还是要看总共付的利息。
: 如果一个人已经付了5年了，本来只剩下25年的时间连本带利付清。
: 如果他又为了少0。125%而再去REFINANCE，还清的时间就从25年变到
: 30年。月付是少了，但是总共付的利息有没有变少就要具体算了。
: 因为本来利息在总月付中占的比例已经下降，现在又重新上升。
: 如果一个人不断REFINANCE，就几乎是一直在PAY利息占大比例的月供。
:
: ，

d*n2017-08-29 07:08

11 楼

每次refinance都要付prorated interest。这笔利息是额外付的。所以如果refi后，过
没多久又refi，省下的钱不够cover prorated interest，就亏了。

r*s2017-08-29 07:08

12 楼

ms excel有个mortage refinance calculator 的template
自己input data 算算就知道了

【在 d********n 的大作中提到】

: 每次refinance都要付prorated interest。这笔利息是额外付的。所以如果refi后，过
: 没多久又refi，省下的钱不够cover prorated interest，就亏了。

T*s2017-08-29 07:08

13 楼

结果这边还是跑题越弄越复杂
：）

【在 n***d 的大作中提到】

: 还是你眼神好，我从joke转来警醒世人来的

j*i2017-08-29 07:08

14 楼

没有，你skip 了一个mortgage payment，如果你把本金精确一下，按原来的payment
，就知道答案了。
我突然有个想法，看来，这个坛子里有太多人有各种问题。而我老时间有限，都是
牺牲睡觉的时间灌水的。
要不，我以后每个月牺牲一个周日下午在公司里给个答疑活动。先给我发到BBS信箱，
超过20人，我就答疑。

【在 d********n 的大作中提到】

: 每次refinance都要付prorated interest。这笔利息是额外付的。所以如果refi后，过
: 没多久又refi，省下的钱不够cover prorated interest，就亏了。

g*s2017-08-29 07:08

15 楼

diamondfan说的是有一到两天的重叠利息吧。比如40W的LOAN，现在3.5%，4个月后一看
利率3.375%, refi, 多掏两天利息120块，每个月省30块；过两个月跌到3.25%了，又没
法REFI，只好再等2个月refi到3.25%，又掏了两天利息120块。如果4个月的时候不refi
,到6个月的时候refi,只要掏一个120块，4-6月两个月每月亏28块左右，6-8月两个月每
月赚28块左右，整体是少掏了120块。当然您老每个REFI给$200 discount的话就不亏了！

payment

【在 j********i 的大作中提到】

: 没有，你skip 了一个mortgage payment，如果你把本金精确一下，按原来的payment
: ，就知道答案了。
: 我突然有个想法，看来，这个坛子里有太多人有各种问题。而我老时间有限，都是
: 牺牲睡觉的时间灌水的。
: 要不，我以后每个月牺牲一个周日下午在公司里给个答疑活动。先给我发到BBS信箱，
: 超过20人，我就答疑。

j*i2017-08-29 07:08

16 楼

我们会补overlap interest的。

refi
了！

【在 g*s 的大作中提到】

: diamondfan说的是有一到两天的重叠利息吧。比如40W的LOAN，现在3.5%，4个月后一看
: 利率3.375%, refi, 多掏两天利息120块，每个月省30块；过两个月跌到3.25%了，又没
: 法REFI，只好再等2个月refi到3.25%，又掏了两天利息120块。如果4个月的时候不refi
: ,到6个月的时候refi,只要掏一个120块，4-6月两个月每月亏28块左右，6-8月两个月每
: 月赚28块左右，整体是少掏了120块。当然您老每个REFI给$200 discount的话就不亏了！
:
: payment

p*q2017-08-29 07:08

17 楼

原贴主缺乏基本的逻辑。其实refi以后完全可以省钱：
1. 按原来的月供额继续供，可以比原来的日子提早结束供款。（如精算子所说的）
2. 另外一个更容易接受的方法，还按原来的剩余期数供款，而每期供款额比原来的下
降了。
3. Refi的时候，如果剩余的期数比较少，完全可以做年份更短的贷款，省得更多。
只有傻瓜才会想省钱而又按多花钱的方式去付。（重新按30年付，适合那些想减少每个
月的绝对供款额，而不是想省钱的人）
（想起一事：我买房前打过电话问精算子，她说我贷不了。可能我的情况比较复杂，她
那有的是生意，不想接这种麻烦的Case。后来我在别的Agent那贷的。）

N*82017-08-29 07:08

18 楼

想请教专家，现在买condo自住,过一两年出租，换house, 现在的condo应该贷5年arm,
还是30年fix?
换自住房时必须把condo refi成投资房的利率吗?

j*i2017-08-29 07:08

19 楼

我不接的case一般有几种：
1） downpay 不够20%，要做 FHA 或买PMI；
2） Value 明显有问题， borrower 要自己拿出很多钱 paydown, 就为省点利息。
这种loan，虽可以做，但我老不愿意做，心情不爽，我替客人不值。咱不差钱，
不会为了挣点小钱，就做这种损人不利己的事，谁爱做，谁做去；
3）loan太小，没办法做 NO Points, No Costs。我一贯提倡做 No Points, No
Costs, 我用自己的 commission 给borrower cover了所有的costs, 又降了利息，一
好换两好， WIN-WIN，站着说话腰就是不疼！
4）明显是损人利己的贷款。
想起一例，我还在访谈里专门讲过，题目叫：《一个贷款经纪的经验和良心》, 如
何在２年多的时间里，　给人省了４万多美金的实例。
有个客人2009年3月来找我，她当时是 1-month LIBOR 的贷款，72万，前三个月固
定， 3.5%，以后是每月变，　based　ｏｎ　2.25% margin + 1-month LIBOR index．
她的agent 催她做，她电话打了一圈，所有的agent 都吓唬她，　叫她赶快做，　好
不容易打到我，　我实话实说，　千万别做，前三个月３.５％到期后，你的利息会每
月在３.０％以下，当时市场上所有的贷款program，　包括　５／１　ARM都是　５.０
％　以上！她问我，　为什么别人的说法不一致，　都要她做，我说，　两个原因：
第一，　不懂这个　１－ｍｏｎｔｈ　ＬＩＢＯＲ　的program；　第二，　就是懂了
，　也不告诉你，　想做你的生意。
她将信将疑，两月后，打电话来，她的利息3.0%了，到2009年底吧，就成了 2.5%-2.
75%，左右了。她每过几个月都来问问，该不该做，我只要看到 5/1 ARM还是比她
的每月浮动的贷款高个0.5% 以上，我这个小气鬼还是替她算算帐。直到2011年5月，
PF 突然能做到 5/1 ARM, 2.625%了，我第一时间就通知她，又让她安心了5年，但
是前面两年
多的有惊无险， 4万多美金就省下来了。
“精算子” 之所以精，因为我们是本着天下第一小气鬼的精神算账，把银行算得死
死的，客人都是天下第二，第三小气鬼，看到第一小气鬼的账，第二，第三小气
鬼们岂不笑开颜？

【在 p***q 的大作中提到】

: 原贴主缺乏基本的逻辑。其实refi以后完全可以省钱：
: 1. 按原来的月供额继续供，可以比原来的日子提早结束供款。（如精算子所说的）
: 2. 另外一个更容易接受的方法，还按原来的剩余期数供款，而每期供款额比原来的下
: 降了。
: 3. Refi的时候，如果剩余的期数比较少，完全可以做年份更短的贷款，省得更多。
: 只有傻瓜才会想省钱而又按多花钱的方式去付。（重新按30年付，适合那些想减少每个
: 月的绝对供款额，而不是想省钱的人）
: （想起一事：我买房前打过电话问精算子，她说我贷不了。可能我的情况比较复杂，她
: 那有的是生意，不想接这种麻烦的Case。后来我在别的Agent那贷的。）

x*e2017-08-29 07:08

20 楼

看来贷款精技不仅要惊艳，更重要还要有良心。

【在 j********i 的大作中提到】

: 我不接的case一般有几种：
: 1） downpay 不够20%，要做 FHA 或买PMI；
: 2） Value 明显有问题， borrower 要自己拿出很多钱 paydown, 就为省点利息。
: 这种loan，虽可以做，但我老不愿意做，心情不爽，我替客人不值。咱不差钱，
: 不会为了挣点小钱，就做这种损人不利己的事，谁爱做，谁做去；
: 3）loan太小，没办法做 NO Points, No Costs。我一贯提倡做 No Points, No
: Costs, 我用自己的 commission 给borrower cover了所有的costs, 又降了利息，一
: 好换两好， WIN-WIN，站着说话腰就是不疼！
: 4）明显是损人利己的贷款。
: 想起一例，我还在访谈里专门讲过，题目叫：《一个贷款经纪的经验和良心》, 如

B*G2017-08-29 07:08

21 楼

真正的亮点是那哥们以为“ 付多少MORGAGE INTEREST 给贷款银行，年末的时候IRS
都还给你”

【在 p***q 的大作中提到】

p*q2017-08-29 07:08

22 楼

我的case不是这4种情况。细节涉及个人信息我就不说了。
在看房之前我先去搞preapproval letter。两个Agent跟我说做不了，去别人那也做不
了，因为现在的贷款的条件，而且都是统一的。我差点放弃了，后来一个老外朋友说找
他的Agent试试。该Agent告诉我比较麻烦但是可以，出了preapproval。然后我才去找
买房Agent看房子，看中房子后，买房Agent也介绍了个loan agent，也是说可以贷款，
但是要的资料比较多。在closing之前，underwriter要了很多document，有的是我自己
可以提供，有的让找第三方写reference，来回好几次才把commitment letter上的条件
全满足了。顺利close了。

【在 j********i 的大作中提到】

p*q2017-08-29 07:08

23 楼

哈哈。。。还有这样的糊涂虫。估计是没看懂“to reduce their taxable income”

【在 B*G 的大作中提到】

: 真正的亮点是那哥们以为“ 付多少MORGAGE INTEREST 给贷款银行，年末的时候IRS
: 都还给你”

l*c2017-08-29 07:08

24 楼

refiance for two reasons
1. save money
2. borrow more money
Chinese prefer 1.
White prefer 2.
Mainstream is 2, cash out to pay college fee for kids, remodel kitchen, etc.
Note, in US, you have no way to pay off for your house because of property
tax and insurance... That is, you will not own your property 100% anytime.
Pay off the mortgage or not, there is no big differene.
Why 2 is better? When the housing markets crash, just return the key to the
bank, do not worry anything.

【在 n***d 的大作中提到】

: 还是你眼神好，我从joke转来警醒世人来的

j*i2017-08-29 07:08

25 楼

昨天写的急，漏了一种case，因为这是很明显不接的case，信用或收入有问题的，
很难符合目前苛刻的贷款条件的。
如果是refinance，我们还敢试试，做不了，大不了浪费点人工而已；
要是purchase，没有100% 的把握，我们是坚决不接的，因为怕误别人的事。

【在 p***q 的大作中提到】

: 我的case不是这4种情况。细节涉及个人信息我就不说了。
: 在看房之前我先去搞preapproval letter。两个Agent跟我说做不了，去别人那也做不
: 了，因为现在的贷款的条件，而且都是统一的。我差点放弃了，后来一个老外朋友说找
: 他的Agent试试。该Agent告诉我比较麻烦但是可以，出了preapproval。然后我才去找
: 买房Agent看房子，看中房子后，买房Agent也介绍了个loan agent，也是说可以贷款，
: 但是要的资料比较多。在closing之前，underwriter要了很多document，有的是我自己
: 可以提供，有的让找第三方写reference，来回好几次才把commitment letter上的条件
: 全满足了。顺利close了。

o*s2017-08-29 07:08

26 楼

能开发一个app吗？我们把精算子下载到手机上。然后自己输入算一下，把几个loan
agent的offer都对比一下？

【在 j********i 的大作中提到】

: 昨天写的急，漏了一种case，因为这是很明显不接的case，信用或收入有问题的，
: 很难符合目前苛刻的贷款条件的。
: 如果是refinance，我们还敢试试，做不了，大不了浪费点人工而已；
: 要是purchase，没有100% 的把握，我们是坚决不接的，因为怕误别人的事。