N*1
2 楼
前一阵子在网上看上了一栋新建的房子，上市了3个月一直标价65万，查了一下周边类
似的房子以前的成交价和税务评估价都在75万以上，看来是由于市场不好而没人买，但
这栋房子在这个town里也算是比较贵的了。我听到说有人在盯着那个房子等着一降价就
出手，我想这也是seller对自己的房子很有自信而不肯降价的原因。独自去看open
house的时候见到了对方的agent，是个看上去很精明的白人老头，他暗示我如果要甩掉
我的agent跟他直接谈就可以考虑给我折扣，但我最终没听他的，回来就向我的agent提
起有这么一栋房子我很喜欢想出手买，让她试探一下有多大的砍价空间，她当时电话里
告诉我新房建筑商往往怕降价会影响其它名下房屋的销售所以很难讲价，不过还是会帮
我打听，她过了一周才给我回email说对方不肯降价，给的理由也差不多。
又过了2周，我觉得还是有必要有所行动，告诉她我准备出价63万试一试，她答应马上
给对方agent打电话，到了周末又约我一起去看房，也闭口不提到底对方是什么态度，
到了那里她好像跟对方agent也不是很熟，看上去也不像之前通过很多电话的样子。看
完了房子就出来了，跟她提起出offer，她又支支吾吾的说准备出价试一试。这两天一
直催她，但她又把我往别的房子上引，带我去看了另外一栋新建的房子，给我大讲特讲
别的该房子的好处，但这栋房子位置不好，在市场上挂了很久卖不出去，我也不想要。
返回来和她提我喜欢的那栋房子她依然推拖回避给我正面答复。
跟这个agent合作了半年多，之前谈过一栋房子，她也替我下了很大的功夫但没成功，
最终那栋房子以远低于我预期的价格卖给别人了，搞得我们都很沮丧。这次我不想同样
的事情再发生，所以跟她强调无论如何要让卖家知道我的出价及诚意，但她至今仍在推
拖没给我正式的回复。
我猜想也许她是在commission上了出了什么问题，我查了一下我签的exclusive
contract，上面写着佣金比例不少于2.5%，并且如果卖方不付的话必须由买方来承担。
难道是因为她拿不到合适的佣金所以不愿意替我工作？难道卖家可以随意减少给seller
' agent的佣金？
想不明白，大家帮我分析一下这到底是怎么回事？
似的房子以前的成交价和税务评估价都在75万以上，看来是由于市场不好而没人买，但
这栋房子在这个town里也算是比较贵的了。我听到说有人在盯着那个房子等着一降价就
出手，我想这也是seller对自己的房子很有自信而不肯降价的原因。独自去看open
house的时候见到了对方的agent，是个看上去很精明的白人老头，他暗示我如果要甩掉
我的agent跟他直接谈就可以考虑给我折扣，但我最终没听他的，回来就向我的agent提
起有这么一栋房子我很喜欢想出手买，让她试探一下有多大的砍价空间，她当时电话里
告诉我新房建筑商往往怕降价会影响其它名下房屋的销售所以很难讲价，不过还是会帮
我打听，她过了一周才给我回email说对方不肯降价，给的理由也差不多。
又过了2周，我觉得还是有必要有所行动，告诉她我准备出价63万试一试，她答应马上
给对方agent打电话，到了周末又约我一起去看房，也闭口不提到底对方是什么态度，
到了那里她好像跟对方agent也不是很熟，看上去也不像之前通过很多电话的样子。看
完了房子就出来了，跟她提起出offer，她又支支吾吾的说准备出价试一试。这两天一
直催她，但她又把我往别的房子上引，带我去看了另外一栋新建的房子，给我大讲特讲
别的该房子的好处，但这栋房子位置不好，在市场上挂了很久卖不出去，我也不想要。
返回来和她提我喜欢的那栋房子她依然推拖回避给我正面答复。
跟这个agent合作了半年多，之前谈过一栋房子，她也替我下了很大的功夫但没成功，
最终那栋房子以远低于我预期的价格卖给别人了，搞得我们都很沮丧。这次我不想同样
的事情再发生，所以跟她强调无论如何要让卖家知道我的出价及诚意，但她至今仍在推
拖没给我正式的回复。
我猜想也许她是在commission上了出了什么问题，我查了一下我签的exclusive
contract，上面写着佣金比例不少于2.5%，并且如果卖方不付的话必须由买方来承担。
难道是因为她拿不到合适的佣金所以不愿意替我工作？难道卖家可以随意减少给seller
' agent的佣金？
想不明白，大家帮我分析一下这到底是怎么回事？
c*s
3 楼
Cong!
y*n
4 楼
难道是因为她拿不到合适的佣金所以不愿意替我工作？难道卖家可以随意减少给seller
' agent的佣金？ 会。
' agent的佣金？ 会。
f*n
5 楼
why?
【在 c********s 的大作中提到】
: Cong!
【在 c********s 的大作中提到】
: Cong!
g*d
6 楼
By the way, why do you want to have an exclusive contract with a buyer agent
? Do not do that after the contract expired.
? Do not do that after the contract expired.
j*1
7 楼
下个月的排期肯定到了呗
【在 f**********n 的大作中提到】
: why?
【在 f**********n 的大作中提到】
: why?
N*1
8 楼
那这种情况下我又什么办法吗？
seller
【在 y******n 的大作中提到】
: 难道是因为她拿不到合适的佣金所以不愿意替我工作？难道卖家可以随意减少给seller
: ' agent的佣金？ 会。
seller
【在 y******n 的大作中提到】
: 难道是因为她拿不到合适的佣金所以不愿意替我工作？难道卖家可以随意减少给seller
: ' agent的佣金？ 会。
b*e
9 楼
终于current in May.
a*i
10 楼
你这叫做自找无趣，赶快把buyer agent fire掉。
【在 N**********1 的大作中提到】
: 前一阵子在网上看上了一栋新建的房子，上市了3个月一直标价65万，查了一下周边类
: 似的房子以前的成交价和税务评估价都在75万以上，看来是由于市场不好而没人买，但
: 这栋房子在这个town里也算是比较贵的了。我听到说有人在盯着那个房子等着一降价就
: 出手，我想这也是seller对自己的房子很有自信而不肯降价的原因。独自去看open
: house的时候见到了对方的agent，是个看上去很精明的白人老头，他暗示我如果要甩掉
: 我的agent跟他直接谈就可以考虑给我折扣，但我最终没听他的，回来就向我的agent提
: 起有这么一栋房子我很喜欢想出手买，让她试探一下有多大的砍价空间，她当时电话里
: 告诉我新房建筑商往往怕降价会影响其它名下房屋的销售所以很难讲价，不过还是会帮
: 我打听，她过了一周才给我回email说对方不肯降价，给的理由也差不多。
: 又过了2周，我觉得还是有必要有所行动，告诉她我准备出价63万试一试，她答应马上
【在 N**********1 的大作中提到】
: 前一阵子在网上看上了一栋新建的房子，上市了3个月一直标价65万，查了一下周边类
: 似的房子以前的成交价和税务评估价都在75万以上，看来是由于市场不好而没人买，但
: 这栋房子在这个town里也算是比较贵的了。我听到说有人在盯着那个房子等着一降价就
: 出手，我想这也是seller对自己的房子很有自信而不肯降价的原因。独自去看open
: house的时候见到了对方的agent，是个看上去很精明的白人老头，他暗示我如果要甩掉
: 我的agent跟他直接谈就可以考虑给我折扣，但我最终没听他的，回来就向我的agent提
: 起有这么一栋房子我很喜欢想出手买，让她试探一下有多大的砍价空间，她当时电话里
: 告诉我新房建筑商往往怕降价会影响其它名下房屋的销售所以很难讲价，不过还是会帮
: 我打听，她过了一周才给我回email说对方不肯降价，给的理由也差不多。
: 又过了2周，我觉得还是有必要有所行动，告诉她我准备出价63万试一试，她答应马上
b*e
11 楼
eb3没人气. 看来还在等的人不多了.
g*d
12 楼
You cannot fire the agent unless she agrees if you have an exclusive
agreement.
During the valid period, she will get commision regardless who help you buy
the house, or you buy yourself.
I am a newly licensed and learned that in my course. You have to wait untile
the contract expires. It should be expire in 6 months, no longer than 1
year. No expiration date contract may not be valid in some states.
agreement.
During the valid period, she will get commision regardless who help you buy
the house, or you buy yourself.
I am a newly licensed and learned that in my course. You have to wait untile
the contract expires. It should be expire in 6 months, no longer than 1
year. No expiration date contract may not be valid in some states.
R*9
13 楼
cong!!
I am still waiting:(......
I am still waiting:(......
g*y
14 楼
没有contract得呢
buy
untile
【在 g****d 的大作中提到】
: You cannot fire the agent unless she agrees if you have an exclusive
: agreement.
: During the valid period, she will get commision regardless who help you buy
: the house, or you buy yourself.
: I am a newly licensed and learned that in my course. You have to wait untile
: the contract expires. It should be expire in 6 months, no longer than 1
: year. No expiration date contract may not be valid in some states.
buy
untile
【在 g****d 的大作中提到】
: You cannot fire the agent unless she agrees if you have an exclusive
: agreement.
: During the valid period, she will get commision regardless who help you buy
: the house, or you buy yourself.
: I am a newly licensed and learned that in my course. You have to wait untile
: the contract expires. It should be expire in 6 months, no longer than 1
: year. No expiration date contract may not be valid in some states.
b*e
15 楼
最近都很少看到报绿. 顶一下.
N*1
16 楼
是不是在这种情况下，我如果非要买这栋房子的话，假设最终不得不以65万成交，而她
又拿不到满意的佣金的话，她会要求我支付低于于2.5%的那部分，对吗？
buy
untile
【在 g****d 的大作中提到】
: You cannot fire the agent unless she agrees if you have an exclusive
: agreement.
: During the valid period, she will get commision regardless who help you buy
: the house, or you buy yourself.
: I am a newly licensed and learned that in my course. You have to wait untile
: the contract expires. It should be expire in 6 months, no longer than 1
: year. No expiration date contract may not be valid in some states.
又拿不到满意的佣金的话，她会要求我支付低于于2.5%的那部分，对吗？
buy
untile
【在 g****d 的大作中提到】
: You cannot fire the agent unless she agrees if you have an exclusive
: agreement.
: During the valid period, she will get commision regardless who help you buy
: the house, or you buy yourself.
: I am a newly licensed and learned that in my course. You have to wait untile
: the contract expires. It should be expire in 6 months, no longer than 1
: year. No expiration date contract may not be valid in some states.
b*e
17 楼
.... May 1st. hopefully i can hear good news soon.
K*i
18 楼
我身边刚发生了这么一件事情
A家与B家看上同一栋房子
listing price是690,000
A家直接找了seller agent做dual agent,
B家有自己的buyer agent
结果就是A家出了69万买到了房子,结果还拿到了5000 credit
B家出价70万,也没有买到房子.
我跟我的agent说过这件事情,她说很多人的确这么干, 尤其是在卖方市场的时候.
我觉得你的agent可能没有跟你说有些情况
另外还有一种可能就是seller agent根本就不屑于别人送进来的offer
【在 N**********1 的大作中提到】
: 前一阵子在网上看上了一栋新建的房子，上市了3个月一直标价65万，查了一下周边类
: 似的房子以前的成交价和税务评估价都在75万以上，看来是由于市场不好而没人买，但
: 这栋房子在这个town里也算是比较贵的了。我听到说有人在盯着那个房子等着一降价就
: 出手，我想这也是seller对自己的房子很有自信而不肯降价的原因。独自去看open
: house的时候见到了对方的agent，是个看上去很精明的白人老头，他暗示我如果要甩掉
: 我的agent跟他直接谈就可以考虑给我折扣，但我最终没听他的，回来就向我的agent提
: 起有这么一栋房子我很喜欢想出手买，让她试探一下有多大的砍价空间，她当时电话里
: 告诉我新房建筑商往往怕降价会影响其它名下房屋的销售所以很难讲价，不过还是会帮
: 我打听，她过了一周才给我回email说对方不肯降价，给的理由也差不多。
: 又过了2周，我觉得还是有必要有所行动，告诉她我准备出价63万试一试，她答应马上
A家与B家看上同一栋房子
listing price是690,000
A家直接找了seller agent做dual agent,
B家有自己的buyer agent
结果就是A家出了69万买到了房子,结果还拿到了5000 credit
B家出价70万,也没有买到房子.
我跟我的agent说过这件事情,她说很多人的确这么干, 尤其是在卖方市场的时候.
我觉得你的agent可能没有跟你说有些情况
另外还有一种可能就是seller agent根本就不屑于别人送进来的offer
【在 N**********1 的大作中提到】
: 前一阵子在网上看上了一栋新建的房子，上市了3个月一直标价65万，查了一下周边类
: 似的房子以前的成交价和税务评估价都在75万以上，看来是由于市场不好而没人买，但
: 这栋房子在这个town里也算是比较贵的了。我听到说有人在盯着那个房子等着一降价就
: 出手，我想这也是seller对自己的房子很有自信而不肯降价的原因。独自去看open
: house的时候见到了对方的agent，是个看上去很精明的白人老头，他暗示我如果要甩掉
: 我的agent跟他直接谈就可以考虑给我折扣，但我最终没听他的，回来就向我的agent提
: 起有这么一栋房子我很喜欢想出手买，让她试探一下有多大的砍价空间，她当时电话里
: 告诉我新房建筑商往往怕降价会影响其它名下房屋的销售所以很难讲价，不过还是会帮
: 我打听，她过了一周才给我回email说对方不肯降价，给的理由也差不多。
: 又过了2周，我觉得还是有必要有所行动，告诉她我准备出价63万试一试，她答应马上
x*y
19 楼
我2008/1的EB3, 还没交485，但律师已经通知老板交钱了，呵呵。。。。。。。
N*1
20 楼
“另外还有一种可能就是seller agent根本就不屑于别人送进来的offer”这是为什么
，能不能展开说说？
【在 K***i 的大作中提到】
: 我身边刚发生了这么一件事情
: A家与B家看上同一栋房子
: listing price是690,000
: A家直接找了seller agent做dual agent,
: B家有自己的buyer agent
: 结果就是A家出了69万买到了房子,结果还拿到了5000 credit
: B家出价70万,也没有买到房子.
: 我跟我的agent说过这件事情,她说很多人的确这么干, 尤其是在卖方市场的时候.
: 我觉得你的agent可能没有跟你说有些情况
: 另外还有一种可能就是seller agent根本就不屑于别人送进来的offer
，能不能展开说说？
【在 K***i 的大作中提到】
: 我身边刚发生了这么一件事情
: A家与B家看上同一栋房子
: listing price是690,000
: A家直接找了seller agent做dual agent,
: B家有自己的buyer agent
: 结果就是A家出了69万买到了房子,结果还拿到了5000 credit
: B家出价70万,也没有买到房子.
: 我跟我的agent说过这件事情,她说很多人的确这么干, 尤其是在卖方市场的时候.
: 我觉得你的agent可能没有跟你说有些情况
: 另外还有一种可能就是seller agent根本就不屑于别人送进来的offer
w*2
21 楼
Cong
K*i
22 楼
就是他想做双方agent,吃双份啊
【在 N**********1 的大作中提到】
: “另外还有一种可能就是seller agent根本就不屑于别人送进来的offer”这是为什么
: ，能不能展开说说？
【在 N**********1 的大作中提到】
: “另外还有一种可能就是seller agent根本就不屑于别人送进来的offer”这是为什么
: ，能不能展开说说？
b*e
23 楼
EB3 PD5/14/2007 还在等待中....
N*1
24 楼
要是这样的话seller agent岂不是要总是通过最大限度地损害房主的利益来满足自己的
利益？就是说他宁可把房子折很多价卖给一个没有agent的买家也不愿意卖给出高价但
有自己agent的人？最终受害人是房主。有没有法律限制这种行为？
【在 K***i 的大作中提到】
: 就是他想做双方agent,吃双份啊
利益？就是说他宁可把房子折很多价卖给一个没有agent的买家也不愿意卖给出高价但
有自己agent的人？最终受害人是房主。有没有法律限制这种行为？
【在 K***i 的大作中提到】
: 就是他想做双方agent,吃双份啊
b*n
25 楼
bless!
【在 b******e 的大作中提到】
: EB3 PD5/14/2007 还在等待中....
【在 b******e 的大作中提到】
: EB3 PD5/14/2007 还在等待中....
g*y
26 楼
这个界限很模糊，基本没有办法说明问题。
【在 N**********1 的大作中提到】
: 要是这样的话seller agent岂不是要总是通过最大限度地损害房主的利益来满足自己的
: 利益？就是说他宁可把房子折很多价卖给一个没有agent的买家也不愿意卖给出高价但
: 有自己agent的人？最终受害人是房主。有没有法律限制这种行为？
【在 N**********1 的大作中提到】
: 要是这样的话seller agent岂不是要总是通过最大限度地损害房主的利益来满足自己的
: 利益？就是说他宁可把房子折很多价卖给一个没有agent的买家也不愿意卖给出高价但
: 有自己agent的人？最终受害人是房主。有没有法律限制这种行为？
b*e
27 楼
准备写信了.
N*1
28 楼
真应该早点来问你，我现在快被这个exclusive contract 折磨死了。
agent
【在 g****d 的大作中提到】
: By the way, why do you want to have an exclusive contract with a buyer agent
: ? Do not do that after the contract expired.
agent
【在 g****d 的大作中提到】
: By the way, why do you want to have an exclusive contract with a buyer agent
: ? Do not do that after the contract expired.
m*t
29 楼
bless
K*i
30 楼
是的. 所以找seller agent也要擦亮眼睛
什么人都可以当agent,选择不对了,千万要换
【在 N**********1 的大作中提到】
: 要是这样的话seller agent岂不是要总是通过最大限度地损害房主的利益来满足自己的
: 利益？就是说他宁可把房子折很多价卖给一个没有agent的买家也不愿意卖给出高价但
: 有自己agent的人？最终受害人是房主。有没有法律限制这种行为？
什么人都可以当agent,选择不对了,千万要换
【在 N**********1 的大作中提到】
: 要是这样的话seller agent岂不是要总是通过最大限度地损害房主的利益来满足自己的
: 利益？就是说他宁可把房子折很多价卖给一个没有agent的买家也不愿意卖给出高价但
: 有自己agent的人？最终受害人是房主。有没有法律限制这种行为？
N*1
31 楼
那具体到我的情况,有没有可能是seller agent对这个房子很有信心，于是等待时机找
到一个没有agent的买家，自己充当dual agent，然后把房价让到60万，在给个买方
几千块的rebate，双方皆大欢喜？把我这个准备出65万的买家晾到一边？
房地产市场太可怕了！！！！
【在 K***i 的大作中提到】
: 是的. 所以找seller agent也要擦亮眼睛
: 什么人都可以当agent,选择不对了,千万要换
到一个没有agent的买家，自己充当dual agent，然后把房价让到60万，在给个买方
几千块的rebate，双方皆大欢喜？把我这个准备出65万的买家晾到一边？
房地产市场太可怕了！！！！
【在 K***i 的大作中提到】
: 是的. 所以找seller agent也要擦亮眼睛
: 什么人都可以当agent,选择不对了,千万要换
f*t
32 楼
楼主被一次失败的买卖折磨的有点走火入魔了～～
g*d
33 楼
List (seller) agent has to present all offers to the seller by law. The
seller will decide who to sell.
In some states, dual agents are illegal.
What state is the property located?
seller will decide who to sell.
In some states, dual agents are illegal.
What state is the property located?
N*1
34 楼
MA
【在 g****d 的大作中提到】
: List (seller) agent has to present all offers to the seller by law. The
: seller will decide who to sell.
: In some states, dual agents are illegal.
: What state is the property located?
【在 g****d 的大作中提到】
: List (seller) agent has to present all offers to the seller by law. The
: seller will decide who to sell.
: In some states, dual agents are illegal.
: What state is the property located?
g*d
35 楼
If the house is new, the seller agent may be an employee of the builder, in
this case, he may not be paid by commission. He could sell it to a buyer
without agent so that he would save the commision.
In your case, your agent may sue you if she does not get 2.5% commission if
you buy a house before the contract expires.
You may want to try to terminate the contract first.
this case, he may not be paid by commission. He could sell it to a buyer
without agent so that he would save the commision.
In your case, your agent may sue you if she does not get 2.5% commission if
you buy a house before the contract expires.
You may want to try to terminate the contract first.
g*d
36 楼
If you do not have a contract, the agent will be paid only if the
transaction is resulting from the work of the agent. For instance, if an
agent show you a house and you buy the house without the agent, the agent
may sue you for commission.
Similarly, if you buy that house with another agent, the first agent who
show you that house first may also sue you for the commission.
If the agent does not show you the house, he cannot sue you for commission.
【在 g**y 的大作中提到】
: 没有contract得呢
:
: buy
: untile
transaction is resulting from the work of the agent. For instance, if an
agent show you a house and you buy the house without the agent, the agent
may sue you for commission.
Similarly, if you buy that house with another agent, the first agent who
show you that house first may also sue you for the commission.
If the agent does not show you the house, he cannot sue you for commission.
【在 g**y 的大作中提到】
: 没有contract得呢
:
: buy
: untile
g*d
37 楼
That is illegal. I do not believe anyone would do this in this buyers market.
【在 N**********1 的大作中提到】
: 那具体到我的情况,有没有可能是seller agent对这个房子很有信心，于是等待时机找
: 到一个没有agent的买家，自己充当dual agent，然后把房价让到60万，在给个买方
: 几千块的rebate，双方皆大欢喜？把我这个准备出65万的买家晾到一边？
: 房地产市场太可怕了！！！！
【在 N**********1 的大作中提到】
: 那具体到我的情况,有没有可能是seller agent对这个房子很有信心，于是等待时机找
: 到一个没有agent的买家，自己充当dual agent，然后把房价让到60万，在给个买方
: 几千块的rebate，双方皆大欢喜？把我这个准备出65万的买家晾到一边？
: 房地产市场太可怕了！！！！
N*1
38 楼
如果我的ａｇｅｎｔ不同意，就是说我在合同期内没可能结束合同？
in
if
【在 g****d 的大作中提到】
: If the house is new, the seller agent may be an employee of the builder, in
: this case, he may not be paid by commission. He could sell it to a buyer
: without agent so that he would save the commision.
: In your case, your agent may sue you if she does not get 2.5% commission if
: you buy a house before the contract expires.
: You may want to try to terminate the contract first.
in
if
【在 g****d 的大作中提到】
: If the house is new, the seller agent may be an employee of the builder, in
: this case, he may not be paid by commission. He could sell it to a buyer
: without agent so that he would save the commision.
: In your case, your agent may sue you if she does not get 2.5% commission if
: you buy a house before the contract expires.
: You may want to try to terminate the contract first.
a*i
39 楼
兄弟，你怎么签了这种卖身契，基本上除非你搬家，没有办法。不过没有办法也能想办
法，也许你可以拼命的折磨他，比如找一个很远的房子，然后让他带你去看，然后下
offer，然后退出，不断折磨他，也许他就让你走了，
【在 N**********1 的大作中提到】
: 如果我的ａｇｅｎｔ不同意，就是说我在合同期内没可能结束合同？
:
: in
: if
法，也许你可以拼命的折磨他，比如找一个很远的房子，然后让他带你去看，然后下
offer，然后退出，不断折磨他，也许他就让你走了，
【在 N**********1 的大作中提到】
: 如果我的ａｇｅｎｔ不同意，就是说我在合同期内没可能结束合同？
:
: in
: if
a*i
40 楼
什么legal不legal完全没有用处。比如已经有个offer了，但是没有签contract，理论
上agent是不能拒绝新的offer的，但是buyer打电话进来，agent可以说已经under
contract，你是buyer，你是搞不清楚怎么回事的，所以你不会去下offer，既然这样，
agent就没有必要把offer给seller。agent也可以说自己很忙，只能在下下星期日才能
和新buyer签offer，等到了那个时候，agent说已经contract了，
总而言之，agent制度是非常愚蠢的制度，卖主和买主本来就应该互相见面，价格面谈
，就和craigslist卖旧车一样，搞两个agent夹在中间，绝对增加了交易成本，制造了
作弊空间，却毫无益处。
market.
【在 g****d 的大作中提到】
: That is illegal. I do not believe anyone would do this in this buyers market.
上agent是不能拒绝新的offer的，但是buyer打电话进来，agent可以说已经under
contract，你是buyer，你是搞不清楚怎么回事的，所以你不会去下offer，既然这样，
agent就没有必要把offer给seller。agent也可以说自己很忙，只能在下下星期日才能
和新buyer签offer，等到了那个时候，agent说已经contract了，
总而言之，agent制度是非常愚蠢的制度，卖主和买主本来就应该互相见面，价格面谈
，就和craigslist卖旧车一样，搞两个agent夹在中间，绝对增加了交易成本，制造了
作弊空间，却毫无益处。
market.
【在 g****d 的大作中提到】
: That is illegal. I do not believe anyone would do this in this buyers market.
T*U
41 楼
没看见前提条件--卖方市场？
【在 N**********1 的大作中提到】
: 要是这样的话seller agent岂不是要总是通过最大限度地损害房主的利益来满足自己的
: 利益？就是说他宁可把房子折很多价卖给一个没有agent的买家也不愿意卖给出高价但
: 有自己agent的人？最终受害人是房主。有没有法律限制这种行为？
【在 N**********1 的大作中提到】
: 要是这样的话seller agent岂不是要总是通过最大限度地损害房主的利益来满足自己的
: 利益？就是说他宁可把房子折很多价卖给一个没有agent的买家也不愿意卖给出高价但
: 有自己agent的人？最终受害人是房主。有没有法律限制这种行为？
T*U
42 楼
说明卖家agent不待见你的agent, 说不定以前打过交道，有过节。
你是在哪里啊，不保证agent的3%在我们这是不可能发生的，居然还要加注条款。
【在 N**********1 的大作中提到】
: 前一阵子在网上看上了一栋新建的房子，上市了3个月一直标价65万，查了一下周边类
: 似的房子以前的成交价和税务评估价都在75万以上，看来是由于市场不好而没人买，但
: 这栋房子在这个town里也算是比较贵的了。我听到说有人在盯着那个房子等着一降价就
: 出手，我想这也是seller对自己的房子很有自信而不肯降价的原因。独自去看open
: house的时候见到了对方的agent，是个看上去很精明的白人老头，他暗示我如果要甩掉
: 我的agent跟他直接谈就可以考虑给我折扣，但我最终没听他的，回来就向我的agent提
: 起有这么一栋房子我很喜欢想出手买，让她试探一下有多大的砍价空间，她当时电话里
: 告诉我新房建筑商往往怕降价会影响其它名下房屋的销售所以很难讲价，不过还是会帮
: 我打听，她过了一周才给我回email说对方不肯降价，给的理由也差不多。
: 又过了2周，我觉得还是有必要有所行动，告诉她我准备出价63万试一试，她答应马上
你是在哪里啊，不保证agent的3%在我们这是不可能发生的，居然还要加注条款。
【在 N**********1 的大作中提到】
: 前一阵子在网上看上了一栋新建的房子，上市了3个月一直标价65万，查了一下周边类
: 似的房子以前的成交价和税务评估价都在75万以上，看来是由于市场不好而没人买，但
: 这栋房子在这个town里也算是比较贵的了。我听到说有人在盯着那个房子等着一降价就
: 出手，我想这也是seller对自己的房子很有自信而不肯降价的原因。独自去看open
: house的时候见到了对方的agent，是个看上去很精明的白人老头，他暗示我如果要甩掉
: 我的agent跟他直接谈就可以考虑给我折扣，但我最终没听他的，回来就向我的agent提
: 起有这么一栋房子我很喜欢想出手买，让她试探一下有多大的砍价空间，她当时电话里
: 告诉我新房建筑商往往怕降价会影响其它名下房屋的销售所以很难讲价，不过还是会帮
: 我打听，她过了一周才给我回email说对方不肯降价，给的理由也差不多。
: 又过了2周，我觉得还是有必要有所行动，告诉她我准备出价63万试一试，她答应马上
a*i
43 楼
不完全准确，如果你没有buyer agent，你打电话找seller's agent看房子，并不代表
那个seller's agent就一定是你的dual agent。所以你需要做的事情是这样的。
你先去找一个agent，然后跟他说，我不需要你show house，你只负责给我rebate，这
种agent是存在的。一般至少可以拿到1.5-2%以上的rebate。然后你自己去找seller
agent，seller agent 一般会要你签表格想做你的dual agent，你要严词斥责，表示顶
多只能让他做“facilitator"，在buyer's market，seller's agent只能同意。你用这
种方法加上open house自己去看上十几个房子，然后下两三个试探性offers练手， 对
本地房地产市场了解后，然后正式开始选房买房，最后让你的buyer's agent出现走过
场，拿rebate。
【在 g****d 的大作中提到】
: If you do not have a contract, the agent will be paid only if the
: transaction is resulting from the work of the agent. For instance, if an
: agent show you a house and you buy the house without the agent, the agent
: may sue you for commission.
: Similarly, if you buy that house with another agent, the first agent who
: show you that house first may also sue you for the commission.
: If the agent does not show you the house, he cannot sue you for commission.
那个seller's agent就一定是你的dual agent。所以你需要做的事情是这样的。
你先去找一个agent，然后跟他说，我不需要你show house，你只负责给我rebate，这
种agent是存在的。一般至少可以拿到1.5-2%以上的rebate。然后你自己去找seller
agent，seller agent 一般会要你签表格想做你的dual agent，你要严词斥责，表示顶
多只能让他做“facilitator"，在buyer's market，seller's agent只能同意。你用这
种方法加上open house自己去看上十几个房子，然后下两三个试探性offers练手， 对
本地房地产市场了解后，然后正式开始选房买房，最后让你的buyer's agent出现走过
场，拿rebate。
【在 g****d 的大作中提到】
: If you do not have a contract, the agent will be paid only if the
: transaction is resulting from the work of the agent. For instance, if an
: agent show you a house and you buy the house without the agent, the agent
: may sue you for commission.
: Similarly, if you buy that house with another agent, the first agent who
: show you that house first may also sue you for the commission.
: If the agent does not show you the house, he cannot sue you for commission.
N*1
44 楼
MA,合同中那个“minimum of 2.5%”是手填上去的，不是标准的合同条款。
【在 T*U 的大作中提到】
: 说明卖家agent不待见你的agent, 说不定以前打过交道，有过节。
: 你是在哪里啊，不保证agent的3%在我们这是不可能发生的，居然还要加注条款。
【在 T*U 的大作中提到】
: 说明卖家agent不待见你的agent, 说不定以前打过交道，有过节。
: 你是在哪里啊，不保证agent的3%在我们这是不可能发生的，居然还要加注条款。
N*1
45 楼
牛人，崇拜中。。。
【在 a****i 的大作中提到】
: 不完全准确，如果你没有buyer agent，你打电话找seller's agent看房子，并不代表
: 那个seller's agent就一定是你的dual agent。所以你需要做的事情是这样的。
: 你先去找一个agent，然后跟他说，我不需要你show house，你只负责给我rebate，这
: 种agent是存在的。一般至少可以拿到1.5-2%以上的rebate。然后你自己去找seller
: agent，seller agent 一般会要你签表格想做你的dual agent，你要严词斥责，表示顶
: 多只能让他做“facilitator"，在buyer's market，seller's agent只能同意。你用这
: 种方法加上open house自己去看上十几个房子，然后下两三个试探性offers练手， 对
: 本地房地产市场了解后，然后正式开始选房买房，最后让你的buyer's agent出现走过
: 场，拿rebate。
【在 a****i 的大作中提到】
: 不完全准确，如果你没有buyer agent，你打电话找seller's agent看房子，并不代表
: 那个seller's agent就一定是你的dual agent。所以你需要做的事情是这样的。
: 你先去找一个agent，然后跟他说，我不需要你show house，你只负责给我rebate，这
: 种agent是存在的。一般至少可以拿到1.5-2%以上的rebate。然后你自己去找seller
: agent，seller agent 一般会要你签表格想做你的dual agent，你要严词斥责，表示顶
: 多只能让他做“facilitator"，在buyer's market，seller's agent只能同意。你用这
: 种方法加上open house自己去看上十几个房子，然后下两三个试探性offers练手， 对
: 本地房地产市场了解后，然后正式开始选房买房，最后让你的buyer's agent出现走过
: 场，拿rebate。
N*1
46 楼
很想知道，seller's agent的佣金到底是怎么定下来的？是像谈房价一样和对方谈判出
一个价格来，还是seller 在listing房价时就已经决定好的一个比例，只不过不对买家
公开？抑或是法律就已经规定好的一个比例？
【在 a****i 的大作中提到】
: 不完全准确，如果你没有buyer agent，你打电话找seller's agent看房子，并不代表
: 那个seller's agent就一定是你的dual agent。所以你需要做的事情是这样的。
: 你先去找一个agent，然后跟他说，我不需要你show house，你只负责给我rebate，这
: 种agent是存在的。一般至少可以拿到1.5-2%以上的rebate。然后你自己去找seller
: agent，seller agent 一般会要你签表格想做你的dual agent，你要严词斥责，表示顶
: 多只能让他做“facilitator"，在buyer's market，seller's agent只能同意。你用这
: 种方法加上open house自己去看上十几个房子，然后下两三个试探性offers练手， 对
: 本地房地产市场了解后，然后正式开始选房买房，最后让你的buyer's agent出现走过
: 场，拿rebate。
一个价格来，还是seller 在listing房价时就已经决定好的一个比例，只不过不对买家
公开？抑或是法律就已经规定好的一个比例？
【在 a****i 的大作中提到】
: 不完全准确，如果你没有buyer agent，你打电话找seller's agent看房子，并不代表
: 那个seller's agent就一定是你的dual agent。所以你需要做的事情是这样的。
: 你先去找一个agent，然后跟他说，我不需要你show house，你只负责给我rebate，这
: 种agent是存在的。一般至少可以拿到1.5-2%以上的rebate。然后你自己去找seller
: agent，seller agent 一般会要你签表格想做你的dual agent，你要严词斥责，表示顶
: 多只能让他做“facilitator"，在buyer's market，seller's agent只能同意。你用这
: 种方法加上open house自己去看上十几个房子，然后下两三个试探性offers练手， 对
: 本地房地产市场了解后，然后正式开始选房买房，最后让你的buyer's agent出现走过
: 场，拿rebate。
s*y
47 楼
我们的agent上来就给我们2% rebate，我们看的房不多，1个多月就下offer了。这个
Agent之前的客户我也认识，他们看了大概200多套（没写错），历时1年多。。。这1%
拿的真辛苦，呵呵
【在 a****i 的大作中提到】
: 不完全准确，如果你没有buyer agent，你打电话找seller's agent看房子，并不代表
: 那个seller's agent就一定是你的dual agent。所以你需要做的事情是这样的。
: 你先去找一个agent，然后跟他说，我不需要你show house，你只负责给我rebate，这
: 种agent是存在的。一般至少可以拿到1.5-2%以上的rebate。然后你自己去找seller
: agent，seller agent 一般会要你签表格想做你的dual agent，你要严词斥责，表示顶
: 多只能让他做“facilitator"，在buyer's market，seller's agent只能同意。你用这
: 种方法加上open house自己去看上十几个房子，然后下两三个试探性offers练手， 对
: 本地房地产市场了解后，然后正式开始选房买房，最后让你的buyer's agent出现走过
: 场，拿rebate。
N*1
48 楼
我买房半年多一共才去看了２０多套房子，其实买家没必要把自己弄得这么辛苦，大部
分房子在网上查查资料就基本上可以大致决定值不值得买了，我每次去看房都头疼怎们
才能攒够了４，５套房子一天之内看完。
【在 s******y 的大作中提到】
:
: 我们的agent上来就给我们2% rebate，我们看的房不多，1个多月就下offer了。这个
: Agent之前的客户我也认识，他们看了大概200多套（没写错），历时1年多。。。这1%
: 拿的真辛苦，呵呵
分房子在网上查查资料就基本上可以大致决定值不值得买了，我每次去看房都头疼怎们
才能攒够了４，５套房子一天之内看完。
【在 s******y 的大作中提到】
:
: 我们的agent上来就给我们2% rebate，我们看的房不多，1个多月就下offer了。这个
: Agent之前的客户我也认识，他们看了大概200多套（没写错），历时1年多。。。这1%
: 拿的真辛苦，呵呵
s*y
49 楼
Most new construction will not give buyer agent commission whether you have
one buyer agent or not. Your agent dont' want to ask for the commission from
you. That's the reason she doesn't want to present your offer.
【在 N**********1 的大作中提到】
: 那具体到我的情况,有没有可能是seller agent对这个房子很有信心，于是等待时机找
: 到一个没有agent的买家，自己充当dual agent，然后把房价让到60万，在给个买方
: 几千块的rebate，双方皆大欢喜？把我这个准备出65万的买家晾到一边？
: 房地产市场太可怕了！！！！
one buyer agent or not. Your agent dont' want to ask for the commission from
you. That's the reason she doesn't want to present your offer.
【在 N**********1 的大作中提到】
: 那具体到我的情况,有没有可能是seller agent对这个房子很有信心，于是等待时机找
: 到一个没有agent的买家，自己充当dual agent，然后把房价让到60万，在给个买方
: 几千块的rebate，双方皆大欢喜？把我这个准备出65万的买家晾到一边？
: 房地产市场太可怕了！！！！
s*y
50 楼
Everthing is negotiated with seller.
【在 N**********1 的大作中提到】
: 很想知道，seller's agent的佣金到底是怎么定下来的？是像谈房价一样和对方谈判出
: 一个价格来，还是seller 在listing房价时就已经决定好的一个比例，只不过不对买家
: 公开？抑或是法律就已经规定好的一个比例？
【在 N**********1 的大作中提到】
: 很想知道，seller's agent的佣金到底是怎么定下来的？是像谈房价一样和对方谈判出
: 一个价格来，还是seller 在listing房价时就已经决定好的一个比例，只不过不对买家
: 公开？抑或是法律就已经规定好的一个比例？
N*1
51 楼
明白了，那就是说我要想买下这栋房子，很有可能的结果就是要出全价６５万，再额外
掏２．５％的佣金给我的ａｇｅｎｔ，还不一定保证能拿下这个房子。
have
from
【在 s*******y 的大作中提到】
: Most new construction will not give buyer agent commission whether you have
: one buyer agent or not. Your agent dont' want to ask for the commission from
: you. That's the reason she doesn't want to present your offer.
掏２．５％的佣金给我的ａｇｅｎｔ，还不一定保证能拿下这个房子。
have
from
【在 s*******y 的大作中提到】
: Most new construction will not give buyer agent commission whether you have
: one buyer agent or not. Your agent dont' want to ask for the commission from
: you. That's the reason she doesn't want to present your offer.
g*d
52 楼
What kind of agent is that?
You should never sign any contract like that. It may be legal but it is not
ethic for an agent to add such terms in the contract.
if she does not agree, you cannot end the contract.
What you may want to do is to check the expiration date and then wait for
the contract to expire. You may tell her you changed your mind and do not
want to buy a house now
You may still work with the agent, but you do have limitation. If the seller
does not up to 2.5%, you may have to pay the difference.
【在 N**********1 的大作中提到】
: MA,合同中那个“minimum of 2.5%”是手填上去的，不是标准的合同条款。
You should never sign any contract like that. It may be legal but it is not
ethic for an agent to add such terms in the contract.
if she does not agree, you cannot end the contract.
What you may want to do is to check the expiration date and then wait for
the contract to expire. You may tell her you changed your mind and do not
want to buy a house now
You may still work with the agent, but you do have limitation. If the seller
does not up to 2.5%, you may have to pay the difference.
【在 N**********1 的大作中提到】
: MA,合同中那个“minimum of 2.5%”是手填上去的，不是标准的合同条款。
g*d
53 楼
Total commission is negoatiated between Seller and Seller agent (official
term: Listing agent). The listing agent then decides how to split the
commission between the listing agent and the Buyers agent (official term:
Selling agent). The seller may have the right to decide how to split the
commission in selling contract. Normally, commision is split 50-50 between
listing agent and selling agent.
Even though seller normally pay all commision but it is not unusual for
buyer to pay commission.
LZ has signed a contract to pay his agent 2.5% commision if the seller does
not pay. :(
【在 N**********1 的大作中提到】
: 很想知道，seller's agent的佣金到底是怎么定下来的？是像谈房价一样和对方谈判出
: 一个价格来，还是seller 在listing房价时就已经决定好的一个比例，只不过不对买家
: 公开？抑或是法律就已经规定好的一个比例？
term: Listing agent). The listing agent then decides how to split the
commission between the listing agent and the Buyers agent (official term:
Selling agent). The seller may have the right to decide how to split the
commission in selling contract. Normally, commision is split 50-50 between
listing agent and selling agent.
Even though seller normally pay all commision but it is not unusual for
buyer to pay commission.
LZ has signed a contract to pay his agent 2.5% commision if the seller does
not pay. :(
【在 N**********1 的大作中提到】
: 很想知道，seller's agent的佣金到底是怎么定下来的？是像谈房价一样和对方谈判出
: 一个价格来，还是seller 在listing房价时就已经决定好的一个比例，只不过不对买家
: 公开？抑或是法律就已经规定好的一个比例？
g*d
54 楼
I have a pretty good pay full time Job as a software architect but I got a
licensee, mainly for myself to buy investment properties. I would love to do
what you said here as far as the commision I get can pay my expense in the
transaction + a few dollars for gas.
Transactions cost agent money too. Broker charges agent fee for each
transaction. There are also fees like insurance, etc.
【在 a****i 的大作中提到】
: 不完全准确，如果你没有buyer agent，你打电话找seller's agent看房子，并不代表
: 那个seller's agent就一定是你的dual agent。所以你需要做的事情是这样的。
: 你先去找一个agent，然后跟他说，我不需要你show house，你只负责给我rebate，这
: 种agent是存在的。一般至少可以拿到1.5-2%以上的rebate。然后你自己去找seller
: agent，seller agent 一般会要你签表格想做你的dual agent，你要严词斥责，表示顶
: 多只能让他做“facilitator"，在buyer's market，seller's agent只能同意。你用这
: 种方法加上open house自己去看上十几个房子，然后下两三个试探性offers练手， 对
: 本地房地产市场了解后，然后正式开始选房买房，最后让你的buyer's agent出现走过
: 场，拿rebate。
licensee, mainly for myself to buy investment properties. I would love to do
what you said here as far as the commision I get can pay my expense in the
transaction + a few dollars for gas.
Transactions cost agent money too. Broker charges agent fee for each
transaction. There are also fees like insurance, etc.
【在 a****i 的大作中提到】
: 不完全准确，如果你没有buyer agent，你打电话找seller's agent看房子，并不代表
: 那个seller's agent就一定是你的dual agent。所以你需要做的事情是这样的。
: 你先去找一个agent，然后跟他说，我不需要你show house，你只负责给我rebate，这
: 种agent是存在的。一般至少可以拿到1.5-2%以上的rebate。然后你自己去找seller
: agent，seller agent 一般会要你签表格想做你的dual agent，你要严词斥责，表示顶
: 多只能让他做“facilitator"，在buyer's market，seller's agent只能同意。你用这
: 种方法加上open house自己去看上十几个房子，然后下两三个试探性offers练手， 对
: 本地房地产市场了解后，然后正式开始选房买房，最后让你的buyer's agent出现走过
: 场，拿rebate。
g*d
55 楼
This is not true in my state (Georgia).
The builders pay the selling agent commission, especially in this buyer's
market.
By the way, the buyer's agent commission is pre-determined and it is
normally listed in MLS. Buyer cannot see it but agen can see it.
【在 N**********1 的大作中提到】
: 明白了，那就是说我要想买下这栋房子，很有可能的结果就是要出全价６５万，再额外
: 掏２．５％的佣金给我的ａｇｅｎｔ，还不一定保证能拿下这个房子。
:
: have
: from
The builders pay the selling agent commission, especially in this buyer's
market.
By the way, the buyer's agent commission is pre-determined and it is
normally listed in MLS. Buyer cannot see it but agen can see it.
【在 N**********1 的大作中提到】
: 明白了，那就是说我要想买下这栋房子，很有可能的结果就是要出全价６５万，再额外
: 掏２．５％的佣金给我的ａｇｅｎｔ，还不一定保证能拿下这个房子。
:
: have
: from
K*i
56 楼
就是的,我发觉很多有经验的agent很喜欢打擦边球.
非常同意你的最后一段话.
lz同学也不要太激动了,错过了还有更好的房子等着你呢
【在 a****i 的大作中提到】
: 什么legal不legal完全没有用处。比如已经有个offer了，但是没有签contract，理论
: 上agent是不能拒绝新的offer的，但是buyer打电话进来，agent可以说已经under
: contract，你是buyer，你是搞不清楚怎么回事的，所以你不会去下offer，既然这样，
: agent就没有必要把offer给seller。agent也可以说自己很忙，只能在下下星期日才能
: 和新buyer签offer，等到了那个时候，agent说已经contract了，
: 总而言之，agent制度是非常愚蠢的制度，卖主和买主本来就应该互相见面，价格面谈
: ，就和craigslist卖旧车一样，搞两个agent夹在中间，绝对增加了交易成本，制造了
: 作弊空间，却毫无益处。
:
: market.
非常同意你的最后一段话.
lz同学也不要太激动了,错过了还有更好的房子等着你呢
【在 a****i 的大作中提到】
: 什么legal不legal完全没有用处。比如已经有个offer了，但是没有签contract，理论
: 上agent是不能拒绝新的offer的，但是buyer打电话进来，agent可以说已经under
: contract，你是buyer，你是搞不清楚怎么回事的，所以你不会去下offer，既然这样，
: agent就没有必要把offer给seller。agent也可以说自己很忙，只能在下下星期日才能
: 和新buyer签offer，等到了那个时候，agent说已经contract了，
: 总而言之，agent制度是非常愚蠢的制度，卖主和买主本来就应该互相见面，价格面谈
: ，就和craigslist卖旧车一样，搞两个agent夹在中间，绝对增加了交易成本，制造了
: 作弊空间，却毫无益处。
:
: market.
K*i
57 楼
你还是看得不够多,
【在 N**********1 的大作中提到】
: 我买房半年多一共才去看了２０多套房子，其实买家没必要把自己弄得这么辛苦，大部
: 分房子在网上查查资料就基本上可以大致决定值不值得买了，我每次去看房都头疼怎们
: 才能攒够了４，５套房子一天之内看完。
【在 N**********1 的大作中提到】
: 我买房半年多一共才去看了２０多套房子，其实买家没必要把自己弄得这么辛苦，大部
: 分房子在网上查查资料就基本上可以大致决定值不值得买了，我每次去看房都头疼怎们
: 才能攒够了４，５套房子一天之内看完。
c*e
58 楼
是的， 我们买的也是新房子。 builder规定给buyer's agent的commission就是固定的
， 连2.5%都不到。我们没有用agent,就是和builder讨价还价直接把这部分从房价里扣掉
了。
LZ的agent估计知道这个commission少， 以后和你追讨2.5%的差额也麻烦， 所以不递
offer最直接。
若是她拒绝给你submit offer, 你是不是可以书面fire她？
要是我， 这个房子我就只能pass掉了， 然后fire掉agent。她带你看过的房子你最好
都不要碰， 免得以后官司。
然后自己换个agent看房子， 注意不要再签exclusive的卖身契, 居然还有这个minimum
2.5%的条款， 黑
【在 g****d 的大作中提到】
: This is not true in my state (Georgia).
: The builders pay the selling agent commission, especially in this buyer's
: market.
: By the way, the buyer's agent commission is pre-determined and it is
: normally listed in MLS. Buyer cannot see it but agen can see it.
， 连2.5%都不到。我们没有用agent,就是和builder讨价还价直接把这部分从房价里扣掉
了。
LZ的agent估计知道这个commission少， 以后和你追讨2.5%的差额也麻烦， 所以不递
offer最直接。
若是她拒绝给你submit offer, 你是不是可以书面fire她？
要是我， 这个房子我就只能pass掉了， 然后fire掉agent。她带你看过的房子你最好
都不要碰， 免得以后官司。
然后自己换个agent看房子， 注意不要再签exclusive的卖身契, 居然还有这个minimum
2.5%的条款， 黑
【在 g****d 的大作中提到】
: This is not true in my state (Georgia).
: The builders pay the selling agent commission, especially in this buyer's
: market.
: By the way, the buyer's agent commission is pre-determined and it is
: normally listed in MLS. Buyer cannot see it but agen can see it.
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