k*a
2 楼
几年来房子出租共收租金2万多。
今年把房子给卖掉了。
今年还找原来的会计师报税时，会计师说要把以前的租金2万多当作今年的收入来报税。
就是说在今年的收入上要加多2万多。
觉得不对劲，又找了一个新会计师问问，新会计师说，这个房租是算作房子的增值部分，
由于夫妻有50万的免税额，不用报。
高手说说：
哪个说的对？
谢谢！
今年把房子给卖掉了。
今年还找原来的会计师报税时，会计师说要把以前的租金2万多当作今年的收入来报税。
就是说在今年的收入上要加多2万多。
觉得不对劲，又找了一个新会计师问问，新会计师说，这个房租是算作房子的增值部分，
由于夫妻有50万的免税额，不用报。
高手说说：
哪个说的对？
谢谢！
E*A
3 楼
我汗，不带这样的
w*7
4 楼
那个交的少就找哪个，你管他对不对呢，合理避税是硬道理。
税。
分，
【在 k****a 的大作中提到】
: 几年来房子出租共收租金2万多。
: 今年把房子给卖掉了。
: 今年还找原来的会计师报税时，会计师说要把以前的租金2万多当作今年的收入来报税。
: 就是说在今年的收入上要加多2万多。
: 觉得不对劲，又找了一个新会计师问问，新会计师说，这个房租是算作房子的增值部分，
: 由于夫妻有50万的免税额，不用报。
: 高手说说：
: 哪个说的对？
: 谢谢！
税。
分，
【在 k****a 的大作中提到】
: 几年来房子出租共收租金2万多。
: 今年把房子给卖掉了。
: 今年还找原来的会计师报税时，会计师说要把以前的租金2万多当作今年的收入来报税。
: 就是说在今年的收入上要加多2万多。
: 觉得不对劲，又找了一个新会计师问问，新会计师说，这个房租是算作房子的增值部分，
: 由于夫妻有50万的免税额，不用报。
: 高手说说：
: 哪个说的对？
: 谢谢！
c*u
5 楼
ft，兴冲冲进来一看嘛都没有////
【在 t*****e 的大作中提到】
: 占个位
【在 t*****e 的大作中提到】
: 占个位
N*s
6 楼
you did not report your rental income at all for several years?
i report all rental income each year. when i dispose a rental property, i
just need to reverse depreciation i have claimed over the years, never
worried about rental income.
i report all rental income each year. when i dispose a rental property, i
just need to reverse depreciation i have claimed over the years, never
worried about rental income.
M*u
7 楼
罚包子！
j*k
8 楼
how could you not report your rental income for several years?
Both accountants are wrong. But the 1st one is better. You need to report
the $20K as income , and pay the
penalty for failing to report in previous years.
The 2nd account was completely BS. rental income cannot be counted as a part
of capital gain calculation. Is he
a real CPA?
税。
分，
【在 k****a 的大作中提到】
: 几年来房子出租共收租金2万多。
: 今年把房子给卖掉了。
: 今年还找原来的会计师报税时，会计师说要把以前的租金2万多当作今年的收入来报税。
: 就是说在今年的收入上要加多2万多。
: 觉得不对劲，又找了一个新会计师问问，新会计师说，这个房租是算作房子的增值部分，
: 由于夫妻有50万的免税额，不用报。
: 高手说说：
: 哪个说的对？
: 谢谢！
Both accountants are wrong. But the 1st one is better. You need to report
the $20K as income , and pay the
penalty for failing to report in previous years.
The 2nd account was completely BS. rental income cannot be counted as a part
of capital gain calculation. Is he
a real CPA?
税。
分，
【在 k****a 的大作中提到】
: 几年来房子出租共收租金2万多。
: 今年把房子给卖掉了。
: 今年还找原来的会计师报税时，会计师说要把以前的租金2万多当作今年的收入来报税。
: 就是说在今年的收入上要加多2万多。
: 觉得不对劲，又找了一个新会计师问问，新会计师说，这个房租是算作房子的增值部分，
: 由于夫妻有50万的免税额，不用报。
: 高手说说：
: 哪个说的对？
: 谢谢！
t*e
9 楼
谨以此文纪念我在饼版学会的第一个菜。
这是一年前的链接。
http://www.mitbbs.com/article/Food/31890429_3.html
【在 t*****e 的大作中提到】
: 占个位
这是一年前的链接。
http://www.mitbbs.com/article/Food/31890429_3.html
【在 t*****e 的大作中提到】
: 占个位
o*o
10 楼
楼上说得对，两个都错。这个应该哪年的收入，哪年报。。现在应该amend前几年的税
表，把这个租房的净收入加进去。因为是净收入，就是收入去掉地产税，利息什么的，
房子折旧什么的，最后可能没有多少收入，利息罚款加一起也不见得有多少。。
你把以前的租房收入加到今年，万一前两年被audit了，你还是得交罚款，然后今年的
你还得amend,还不如索性都搞对了。。找个稍微正规点的accounting firm吧
表，把这个租房的净收入加进去。因为是净收入，就是收入去掉地产税，利息什么的，
房子折旧什么的，最后可能没有多少收入，利息罚款加一起也不见得有多少。。
你把以前的租房收入加到今年，万一前两年被audit了，你还是得交罚款，然后今年的
你还得amend,还不如索性都搞对了。。找个稍微正规点的accounting firm吧
t*e
11 楼
http://www.flickr.com/gp/[email protected]/76R5f8
【在 t*****e 的大作中提到】
: 谨以此文纪念我在饼版学会的第一个菜。
: 这是一年前的链接。
: http://www.mitbbs.com/article/Food/31890429_3.html
g*7
12 楼
地产税，利息什么的，
房子折旧什么的
说不定LZ没忘,已经报了.
【在 o****o 的大作中提到】
: 楼上说得对，两个都错。这个应该哪年的收入，哪年报。。现在应该amend前几年的税
: 表，把这个租房的净收入加进去。因为是净收入，就是收入去掉地产税，利息什么的，
: 房子折旧什么的，最后可能没有多少收入，利息罚款加一起也不见得有多少。。
: 你把以前的租房收入加到今年，万一前两年被audit了，你还是得交罚款，然后今年的
: 你还得amend,还不如索性都搞对了。。找个稍微正规点的accounting firm吧
房子折旧什么的
说不定LZ没忘,已经报了.
【在 o****o 的大作中提到】
: 楼上说得对，两个都错。这个应该哪年的收入，哪年报。。现在应该amend前几年的税
: 表，把这个租房的净收入加进去。因为是净收入，就是收入去掉地产税，利息什么的，
: 房子折旧什么的，最后可能没有多少收入，利息罚款加一起也不见得有多少。。
: 你把以前的租房收入加到今年，万一前两年被audit了，你还是得交罚款，然后今年的
: 你还得amend,还不如索性都搞对了。。找个稍微正规点的accounting firm吧
d*2
13 楼
不明白， 你以前的房租收入有据可查吗？
正常老美不是事先withheld， broker那里的或者跟licence相关的，
哪有主动报税的。
税。
分，
【在 k****a 的大作中提到】
: 几年来房子出租共收租金2万多。
: 今年把房子给卖掉了。
: 今年还找原来的会计师报税时，会计师说要把以前的租金2万多当作今年的收入来报税。
: 就是说在今年的收入上要加多2万多。
: 觉得不对劲，又找了一个新会计师问问，新会计师说，这个房租是算作房子的增值部分，
: 由于夫妻有50万的免税额，不用报。
: 高手说说：
: 哪个说的对？
: 谢谢！
正常老美不是事先withheld， broker那里的或者跟licence相关的，
哪有主动报税的。
税。
分，
【在 k****a 的大作中提到】
: 几年来房子出租共收租金2万多。
: 今年把房子给卖掉了。
: 今年还找原来的会计师报税时，会计师说要把以前的租金2万多当作今年的收入来报税。
: 就是说在今年的收入上要加多2万多。
: 觉得不对劲，又找了一个新会计师问问，新会计师说，这个房租是算作房子的增值部分，
: 由于夫妻有50万的免税额，不用报。
: 高手说说：
: 哪个说的对？
: 谢谢！
h*b
14 楼
不同年的租金收入应按不同年来报，忘了报可以 file amendment。但把几年来的租金
，用一年来报是不对的。
如果2万多是 "gross"，减掉 rental exp, depreciation, etc. "Net" 应该也剩不多
。所以，补报问题也不大。
至于50万的 "capital gain" 免税额，是用于 "primary residence"，而且要拥有和住
满 2 of the last 5 yrs. 这 rule 不适用于 rental prop.
欢迎访问＂言之有屋＂Irvine Mortgage & RE 俱乐部和我的博客
http://www.mitbbs.com/club_bbsdoc/charles.html
http://www.mitbbs.com/pc/index/hkmbb
税。
分，
【在 k****a 的大作中提到】
: 几年来房子出租共收租金2万多。
: 今年把房子给卖掉了。
: 今年还找原来的会计师报税时，会计师说要把以前的租金2万多当作今年的收入来报税。
: 就是说在今年的收入上要加多2万多。
: 觉得不对劲，又找了一个新会计师问问，新会计师说，这个房租是算作房子的增值部分，
: 由于夫妻有50万的免税额，不用报。
: 高手说说：
: 哪个说的对？
: 谢谢！
，用一年来报是不对的。
如果2万多是 "gross"，减掉 rental exp, depreciation, etc. "Net" 应该也剩不多
。所以，补报问题也不大。
至于50万的 "capital gain" 免税额，是用于 "primary residence"，而且要拥有和住
满 2 of the last 5 yrs. 这 rule 不适用于 rental prop.
欢迎访问＂言之有屋＂Irvine Mortgage & RE 俱乐部和我的博客
http://www.mitbbs.com/club_bbsdoc/charles.html
http://www.mitbbs.com/pc/index/hkmbb
税。
分，
【在 k****a 的大作中提到】
: 几年来房子出租共收租金2万多。
: 今年把房子给卖掉了。
: 今年还找原来的会计师报税时，会计师说要把以前的租金2万多当作今年的收入来报税。
: 就是说在今年的收入上要加多2万多。
: 觉得不对劲，又找了一个新会计师问问，新会计师说，这个房租是算作房子的增值部分，
: 由于夫妻有50万的免税额，不用报。
: 高手说说：
: 哪个说的对？
: 谢谢！
d*2
15 楼
这个primary residence的问题。
譬如说我１０年后卖。
头５年里我住了２年。 后５年我没有住。
卖的时候能拿到500K的exemption吗？
【在 h***b 的大作中提到】
: 不同年的租金收入应按不同年来报，忘了报可以 file amendment。但把几年来的租金
: ，用一年来报是不对的。
: 如果2万多是 "gross"，减掉 rental exp, depreciation, etc. "Net" 应该也剩不多
: 。所以，补报问题也不大。
: 至于50万的 "capital gain" 免税额，是用于 "primary residence"，而且要拥有和住
: 满 2 of the last 5 yrs. 这 rule 不适用于 rental prop.
: 欢迎访问＂言之有屋＂Irvine Mortgage & RE 俱乐部和我的博客
: http://www.mitbbs.com/club_bbsdoc/charles.html
: http://www.mitbbs.com/pc/index/hkmbb
:
譬如说我１０年后卖。
头５年里我住了２年。 后５年我没有住。
卖的时候能拿到500K的exemption吗？
【在 h***b 的大作中提到】
: 不同年的租金收入应按不同年来报，忘了报可以 file amendment。但把几年来的租金
: ，用一年来报是不对的。
: 如果2万多是 "gross"，减掉 rental exp, depreciation, etc. "Net" 应该也剩不多
: 。所以，补报问题也不大。
: 至于50万的 "capital gain" 免税额，是用于 "primary residence"，而且要拥有和住
: 满 2 of the last 5 yrs. 这 rule 不适用于 rental prop.
: 欢迎访问＂言之有屋＂Irvine Mortgage & RE 俱乐部和我的博客
: http://www.mitbbs.com/club_bbsdoc/charles.html
: http://www.mitbbs.com/pc/index/hkmbb
:
h*b
16 楼
2 out of the "last" 5 yrs
only the last 5 count... :p
【在 d*********2 的大作中提到】
: 这个primary residence的问题。
: 譬如说我１０年后卖。
: 头５年里我住了２年。 后５年我没有住。
: 卖的时候能拿到500K的exemption吗？
only the last 5 count... :p
【在 d*********2 的大作中提到】
: 这个primary residence的问题。
: 譬如说我１０年后卖。
: 头５年里我住了２年。 后５年我没有住。
: 卖的时候能拿到500K的exemption吗？
m*t
17 楼
两个都不对。
租金按照“CASH METHOD"按照当年收入当年报计算。 夫妻50万的免税额是针对PRIMARY
RESIDENCE来说的， 对RENTAL不适合。
但是LZ没有说上下文，如果这个房子是你的PRIMARY RESIDENCE，你出租了其中一部分
，比如说出租一间。。。。。。
如果原先没报的话，那只能继续不报，或者FILE1040X去修改当年的TAX RETURN。
税。
分，
【在 k****a 的大作中提到】
: 几年来房子出租共收租金2万多。
: 今年把房子给卖掉了。
: 今年还找原来的会计师报税时，会计师说要把以前的租金2万多当作今年的收入来报税。
: 就是说在今年的收入上要加多2万多。
: 觉得不对劲，又找了一个新会计师问问，新会计师说，这个房租是算作房子的增值部分，
: 由于夫妻有50万的免税额，不用报。
: 高手说说：
: 哪个说的对？
: 谢谢！
租金按照“CASH METHOD"按照当年收入当年报计算。 夫妻50万的免税额是针对PRIMARY
RESIDENCE来说的， 对RENTAL不适合。
但是LZ没有说上下文，如果这个房子是你的PRIMARY RESIDENCE，你出租了其中一部分
，比如说出租一间。。。。。。
如果原先没报的话，那只能继续不报，或者FILE1040X去修改当年的TAX RETURN。
税。
分，
【在 k****a 的大作中提到】
: 几年来房子出租共收租金2万多。
: 今年把房子给卖掉了。
: 今年还找原来的会计师报税时，会计师说要把以前的租金2万多当作今年的收入来报税。
: 就是说在今年的收入上要加多2万多。
: 觉得不对劲，又找了一个新会计师问问，新会计师说，这个房租是算作房子的增值部分，
: 由于夫妻有50万的免税额，不用报。
: 高手说说：
: 哪个说的对？
: 谢谢！
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