美国私有土地还不如中国公有自由# Living
m*h
1 楼
国内不少人认为，在美国买了房子，房子就永远属于自己的了，因为土地私有。
这样理解就错了。首先，房子是有寿命的，中国民房的设计寿命一般为50-70年，设计
寿命到了，房子即使不倒也不能住了，因为那就成了危房。所以，不管土地是公有还是
私有，自己永远拥有这所房子是不可能的。
美国法律允许土地私有，但私有土地的面积也就占国土面积的一半左右，剩余的一半归
联邦政府、州政府、县政府和市镇政府所有。
在美国，你有块私有土地，绝对没有在中国有块公有土地更能自由使用你这块土地。例
如，你买了块土地要盖房子，但房子的高度、式样、建筑材料，甚至连玻璃的厚度、房
屋的颜色都要经过地方规划部门审批，你没任何权利在你的土地上随心所欲地盖房子。
如果你买的是一处带地产的独立住房，除一般清洗、按要求的颜色和涂料粉刷外，你不
得改动任何墙体，增加一个浴盆都要向市政部门报批。
你有栋别墅，想种花草，花草也不许你随便种，一定要按照政府规定的种类种。院子里
不能随便养宠物，狗、鸡、羊、猪等大动物和啼叫的动物都不许饲养。还有，院子里不
准拉晾衣绳，不准立电视天线，国旗也不准挂在高高的杆子上。
你看，你在中国的房子没有地产所有权，可这些事情你随便做，没人管你。在美国虽然
土地归自己所有，但政府不让你做这做那，其实就是租用的，因为每年还要交土地税。
不但是城市的住宅土地管理这么严，农民的农场也是这样。如果你在美国买了块农场，
并不是你想种什么就种什么，种任何作物都需要有政府的特许证，让你种玉米，你不能
种大豆，更不能改变农田的性质。
有人说，美国土地私有，在土地下面发现石油，也是自己的。这也理解错了。在自己的
土地上发现了石油，要开采，照样需要特许证，要交一大笔费用。其实美国地下储藏着
很多煤炭和石油，但政府都不允许开采，而是要留给子孙后代使用。
不少人知道资产阶级革命的口号是“私有财产神圣不可侵犯”，但那只是个口号而已，
在美国各种法律中，找不到任何一条法律说“私有财产神圣不可侵犯”，美国宪法照样
规定政府为了公共目的，对私有财产给予公平补偿后可以征用。
你看，从严格的物权意义上来说，在美国找不到一块土地是私有，也就是具有独占性，
有处置权。其实，那些说有自己土地的人，从本质上讲就是从政府那里租来的，每年交
的土地税就是租金，政府如果需要这块土地，根据法律就给征用了。
我们再回过头来说房子与土地的产权关系。楼房住户没有土地产权
在美国，如果是独立住房，也就是我们所说的别墅，那好办，你可以买块土地自己盖，
因为那块土地上只盖你自己的房子，土地的产权和房子的产权可以统一起来。买的独立
住房也是如此。
城市的楼房就不同了，一栋楼房几十层高，就下面那点宅基地，怎么把那点土地分配给
几百户人家呢？那块土地上的任何一个人，都无法认定哪一平方米是属于他的。宅基地
无法划分边界，不管怎么分配，都不具备物权所要求的边界清晰和排他性，也就是说，
对楼房居民户来讲，拥有个人的私有土地所有权从法理上讲是不可能的。所以，美国有
关法律规定，公寓楼的产权仅仅是空间的产权（ownership of only the air space）
，不包括土地的产权。
那楼房下面的土地算谁的呢？和英国一样，由于楼房的宅基地无法私有，所以，法律允
许同一楼的业主如果有超过2/3的人同意，可以先成立一个公司，大家掏钱，把那栋楼
宅基地和院落以及出入道路买下来，这时，土地的所有权就归公司所有，也就是公司的
股东共同所有。如果一栋楼的业主没有超过2/3的多数人想购买宅基地，那土地所有权
就在开发商手里攥着，如果是他买来的话，当然，也许是他租来的，这时，土地所有权
就在第三方手里。
这只是处理楼房宅基地所有权的解决方案之一，美国楼房住户有多种形式的选择，还有
住房合作社形式的楼房，也就相当于中国的集资建房，大家掏钱买地盖楼，然后分配，
但这时就需要由业主出资聘用专门人员进行物业管理，交纳各种税费，因为土地所有权
还是不在私人手里，仍然需要以单位的名义交纳土地税、房产税。
美国有城市分区制度，哪里是商业区，哪里是住宅区，哪里是工业区，都有明确的划分
，不可交叉使用。所以，住宅地很少有机会改变用途，这样，土地的升值空间很小。我
们可以从统计数据上看出，美国的房地产价格，其实主要就是房子的价格。2009年，美
国独立住房新房销售平均价为270900美元/套，838.9美元/平方米，而当年美国独立住
房的建造合同价格中位数为860.2美元/平方米，平均为936.9美元/平方米。从数字上看
出，美国新房的销售价格连建造成本都不够，也就是说土地一分不要，白送。
我们中国人似乎很在乎宅基地的70年大限，但我们首先要明白一个大前提，那就是中国
宪法规定土地不得私有，买卖土地是犯法的，是要坐牢的。房屋产权证上写得很清楚，
土地使用期限是多少年，从什么时候开始，到什么时候终止。还有，我们住房的设计寿
命不会超过70年，土地还没被政府收回，房子就倒了，考虑70年后的问题根本就没这个
必要。
那美国人是怎么认识这个问题的呢？ 美国人对宅基地所有权很淡漠
美国虽然允许土地私有，在美国，人们对宅基地的土地所有权看得很淡。写本文时，我
给朋友Jessica打电话，问她买的那所房子土地有产权吗？她疑惑不解，根本就没在这
个问题上费过心思，住了几年也不知道自己有没有宅基地所有权。
美国人在一所房子里居住的时间平均为7年，7年搬一次家，就图房子住得舒服，谁还在
意土地的所有权是谁的呢。
也许读者会说，有了宅基地所有权，就可以作为遗产留给后代呀。美国的遗产税实行累
进税率，房子的价值越高，纳税比例越大，高达55%。在美国，继承房产相当复杂，要
填写的报税表格就有60页，据说需要一个月才能填完。所以，美国人也不希望土地价值
增加到房子上，不然遗产税很高，借钱也费劲。在美国，遗产税不交，房子就要充公。
在美国，有96%的人在一年内就会把继承的房产卖掉，因为自己有房子住，空着房子还
要交房地产税，不合算。如果继承的是老房子，还要经常维修，不但费钱，还劳神，确
实没必要保有，不如变现实惠，腰包里有钱，想到哪里花就到哪里花。即使那些盖得很
结实的房子，能几代相传，一两百年后，那可说不准是谁的了，因为美国有这样的法律
，政府可把私有财产认定为古迹，从此，原私有产权者仅有使用权，还要负责维护，任
何时候不得改变古迹财产的面貌，产权收归政府。
纽约市的宾夕法尼亚中央车站是私人财产，有上百年历史，纽约市政府心血来潮，决定
把它划入古迹保护起来，而此时车站的主人准备把老车站进行扩建。车站主人觉得那是
自己的房子，想怎么改建就怎么改建，就把纽约市政府告上了法庭，官司一直打到联邦
最高法院也没打赢。
这样理解就错了。首先，房子是有寿命的，中国民房的设计寿命一般为50-70年，设计
寿命到了，房子即使不倒也不能住了，因为那就成了危房。所以，不管土地是公有还是
私有，自己永远拥有这所房子是不可能的。
美国法律允许土地私有，但私有土地的面积也就占国土面积的一半左右，剩余的一半归
联邦政府、州政府、县政府和市镇政府所有。
在美国，你有块私有土地，绝对没有在中国有块公有土地更能自由使用你这块土地。例
如，你买了块土地要盖房子，但房子的高度、式样、建筑材料，甚至连玻璃的厚度、房
屋的颜色都要经过地方规划部门审批，你没任何权利在你的土地上随心所欲地盖房子。
如果你买的是一处带地产的独立住房，除一般清洗、按要求的颜色和涂料粉刷外，你不
得改动任何墙体，增加一个浴盆都要向市政部门报批。
你有栋别墅，想种花草，花草也不许你随便种，一定要按照政府规定的种类种。院子里
不能随便养宠物，狗、鸡、羊、猪等大动物和啼叫的动物都不许饲养。还有，院子里不
准拉晾衣绳，不准立电视天线，国旗也不准挂在高高的杆子上。
你看，你在中国的房子没有地产所有权，可这些事情你随便做，没人管你。在美国虽然
土地归自己所有，但政府不让你做这做那，其实就是租用的，因为每年还要交土地税。
不但是城市的住宅土地管理这么严，农民的农场也是这样。如果你在美国买了块农场，
并不是你想种什么就种什么，种任何作物都需要有政府的特许证，让你种玉米，你不能
种大豆，更不能改变农田的性质。
有人说，美国土地私有，在土地下面发现石油，也是自己的。这也理解错了。在自己的
土地上发现了石油，要开采，照样需要特许证，要交一大笔费用。其实美国地下储藏着
很多煤炭和石油，但政府都不允许开采，而是要留给子孙后代使用。
不少人知道资产阶级革命的口号是“私有财产神圣不可侵犯”，但那只是个口号而已，
在美国各种法律中，找不到任何一条法律说“私有财产神圣不可侵犯”，美国宪法照样
规定政府为了公共目的，对私有财产给予公平补偿后可以征用。
你看，从严格的物权意义上来说，在美国找不到一块土地是私有，也就是具有独占性，
有处置权。其实，那些说有自己土地的人，从本质上讲就是从政府那里租来的，每年交
的土地税就是租金，政府如果需要这块土地，根据法律就给征用了。
我们再回过头来说房子与土地的产权关系。楼房住户没有土地产权
在美国，如果是独立住房，也就是我们所说的别墅，那好办，你可以买块土地自己盖，
因为那块土地上只盖你自己的房子，土地的产权和房子的产权可以统一起来。买的独立
住房也是如此。
城市的楼房就不同了，一栋楼房几十层高，就下面那点宅基地，怎么把那点土地分配给
几百户人家呢？那块土地上的任何一个人，都无法认定哪一平方米是属于他的。宅基地
无法划分边界，不管怎么分配，都不具备物权所要求的边界清晰和排他性，也就是说，
对楼房居民户来讲，拥有个人的私有土地所有权从法理上讲是不可能的。所以，美国有
关法律规定，公寓楼的产权仅仅是空间的产权（ownership of only the air space）
，不包括土地的产权。
那楼房下面的土地算谁的呢？和英国一样，由于楼房的宅基地无法私有，所以，法律允
许同一楼的业主如果有超过2/3的人同意，可以先成立一个公司，大家掏钱，把那栋楼
宅基地和院落以及出入道路买下来，这时，土地的所有权就归公司所有，也就是公司的
股东共同所有。如果一栋楼的业主没有超过2/3的多数人想购买宅基地，那土地所有权
就在开发商手里攥着，如果是他买来的话，当然，也许是他租来的，这时，土地所有权
就在第三方手里。
这只是处理楼房宅基地所有权的解决方案之一，美国楼房住户有多种形式的选择，还有
住房合作社形式的楼房，也就相当于中国的集资建房，大家掏钱买地盖楼，然后分配，
但这时就需要由业主出资聘用专门人员进行物业管理，交纳各种税费，因为土地所有权
还是不在私人手里，仍然需要以单位的名义交纳土地税、房产税。
美国有城市分区制度，哪里是商业区，哪里是住宅区，哪里是工业区，都有明确的划分
，不可交叉使用。所以，住宅地很少有机会改变用途，这样，土地的升值空间很小。我
们可以从统计数据上看出，美国的房地产价格，其实主要就是房子的价格。2009年，美
国独立住房新房销售平均价为270900美元/套，838.9美元/平方米，而当年美国独立住
房的建造合同价格中位数为860.2美元/平方米，平均为936.9美元/平方米。从数字上看
出，美国新房的销售价格连建造成本都不够，也就是说土地一分不要，白送。
我们中国人似乎很在乎宅基地的70年大限，但我们首先要明白一个大前提，那就是中国
宪法规定土地不得私有，买卖土地是犯法的，是要坐牢的。房屋产权证上写得很清楚，
土地使用期限是多少年，从什么时候开始，到什么时候终止。还有，我们住房的设计寿
命不会超过70年，土地还没被政府收回，房子就倒了，考虑70年后的问题根本就没这个
必要。
那美国人是怎么认识这个问题的呢？ 美国人对宅基地所有权很淡漠
美国虽然允许土地私有，在美国，人们对宅基地的土地所有权看得很淡。写本文时，我
给朋友Jessica打电话，问她买的那所房子土地有产权吗？她疑惑不解，根本就没在这
个问题上费过心思，住了几年也不知道自己有没有宅基地所有权。
美国人在一所房子里居住的时间平均为7年，7年搬一次家，就图房子住得舒服，谁还在
意土地的所有权是谁的呢。
也许读者会说，有了宅基地所有权，就可以作为遗产留给后代呀。美国的遗产税实行累
进税率，房子的价值越高，纳税比例越大，高达55%。在美国，继承房产相当复杂，要
填写的报税表格就有60页，据说需要一个月才能填完。所以，美国人也不希望土地价值
增加到房子上，不然遗产税很高，借钱也费劲。在美国，遗产税不交，房子就要充公。
在美国，有96%的人在一年内就会把继承的房产卖掉，因为自己有房子住，空着房子还
要交房地产税，不合算。如果继承的是老房子，还要经常维修，不但费钱，还劳神，确
实没必要保有，不如变现实惠，腰包里有钱，想到哪里花就到哪里花。即使那些盖得很
结实的房子，能几代相传，一两百年后，那可说不准是谁的了，因为美国有这样的法律
，政府可把私有财产认定为古迹，从此，原私有产权者仅有使用权，还要负责维护，任
何时候不得改变古迹财产的面貌，产权收归政府。
纽约市的宾夕法尼亚中央车站是私人财产，有上百年历史，纽约市政府心血来潮，决定
把它划入古迹保护起来，而此时车站的主人准备把老车站进行扩建。车站主人觉得那是
自己的房子，想怎么改建就怎么改建，就把纽约市政府告上了法庭，官司一直打到联邦
最高法院也没打赢。
