出租房子如何能赚钱？ - 未名空间MITBBS历史存档

出租房子如何能赚钱？# Living

a*a2013-06-09 07:06

1 楼

我由于工作变动，需要把自己住的house出租或卖掉。房子值大约21万。
如出租，我想租金要$1500-$1700。可怎么算也赚不了几个钱。保险+贷款利息+地税就
得八九百。如果报税再扣上30%，也就剩个一两百了，还没算折旧。真不知道大家如何
出租赚钱？希望高人解惑。
拜谢！

r*22013-06-09 07:06

2 楼

还有管理费？降低月供，等待增值。

m*a2013-06-09 07:06

3 楼

出租的房子可以有27.5年straight line的折旧
加上其他开销基本上都是rental income报亏的

【在 a*****a 的大作中提到】

: 我由于工作变动，需要把自己住的house出租或卖掉。房子值大约21万。
: 如出租，我想租金要$1500-$1700。可怎么算也赚不了几个钱。保险+贷款利息+地税就
: 得八九百。如果报税再扣上30%，也就剩个一两百了，还没算折旧。真不知道大家如何
: 出租赚钱？希望高人解惑。
: 拜谢！

G*h2013-06-09 07:06

4 楼

别把一两百不当钱

【在 a*****a 的大作中提到】

: 我由于工作变动，需要把自己住的house出租或卖掉。房子值大约21万。
: 如出租，我想租金要$1500-$1700。可怎么算也赚不了几个钱。保险+贷款利息+地税就
: 得八九百。如果报税再扣上30%，也就剩个一两百了，还没算折旧。真不知道大家如何
: 出租赚钱？希望高人解惑。
: 拜谢！

a*a2013-06-09 07:06

5 楼

如果再算上中介的管理费，我似乎都快入不敷出了。而且也不敢确定一定升值啊。

a*a2013-06-09 07:06

6 楼

请详细说一下这个折旧怎么保税？谢谢。

【在 m*****a 的大作中提到】

: 出租的房子可以有27.5年straight line的折旧
: 加上其他开销基本上都是rental income报亏的

c*e2013-06-09 07:06

7 楼

那么大的房子，就租这么点钱？

【在 a*****a 的大作中提到】

: 我由于工作变动，需要把自己住的house出租或卖掉。房子值大约21万。
: 如出租，我想租金要$1500-$1700。可怎么算也赚不了几个钱。保险+贷款利息+地税就
: 得八九百。如果报税再扣上30%，也就剩个一两百了，还没算折旧。真不知道大家如何
: 出租赚钱？希望高人解惑。
: 拜谢！

m*62013-06-09 07:06

8 楼

出租房赚钱的是现金买房的，没有利息。
其实就赚点利息钱，你贷款了，出租盈利其实就是交了银行了。
除非是为了等房子升值，一般还是卖掉省事。

m*a2013-06-09 07:06

9 楼

rental income是要缴税的，
但是你可以用depreciation作为cost来降低你的income
一般采用的是27.5年直线折旧
简单点讲就是如果你的房子价值27.5万，那么就用27.5年完成折旧，每年1万
另外你还可以用其他的东西来抵消rental income
比如housing improvement什么的
具体的你可以去研究一下税表，或是问帮你保税的专业人士

【在 a*****a 的大作中提到】

: 请详细说一下这个折旧怎么保税？谢谢。

m*a2013-06-09 07:06

10 楼

现在的利息只有2%-3%
首付月底回报越高

【在 m**6 的大作中提到】

: 出租房赚钱的是现金买房的，没有利息。
: 其实就赚点利息钱，你贷款了，出租盈利其实就是交了银行了。
: 除非是为了等房子升值，一般还是卖掉省事。

x*q2013-06-09 07:06

11 楼

投资房的贷款利息是不是比一般的要高些？

【在 m*****a 的大作中提到】

: 现在的利息只有2%-3%
: 首付月底回报越高

m*62013-06-09 07:06

12 楼

这个depreciation以后还是要还的。
就是说房子折旧后COST降低，以后卖房，价格超过这个COST之后，要交盈利税。
盈利税现在15%，明年可能20%，后年可能25%了，谁知道呢。
但是你不折旧depreciation的话，到时候卖房子时，还是要给你算降低的成本的。
举个例子，27.5万的新房子，27.5年后折旧价为0了，因为每年depreciation掉一万，
那时卖房子即使是10万的话，也算你capital gain了10万了，要交盈利税。
如果你即使每年报税时没有扣这个depreciation，到时卖房子有收入时，还是按10万的
盈利交税。
所以，投资房27.5年龄之内的，报税时一定记得去抵掉这个depreciation。
还有，27.5年是指新房子，如果20年的房子，就只能抵7.5年。

【在 m*****a 的大作中提到】

: rental income是要缴税的，
: 但是你可以用depreciation作为cost来降低你的income
: 一般采用的是27.5年直线折旧
: 简单点讲就是如果你的房子价值27.5万，那么就用27.5年完成折旧，每年1万
: 另外你还可以用其他的东西来抵消rental income
: 比如housing improvement什么的
: 具体的你可以去研究一下税表，或是问帮你保税的专业人士

l*c2013-06-09 07:06

13 楼

full of misleading info

【在 m**6 的大作中提到】

: 这个depreciation以后还是要还的。
: 就是说房子折旧后COST降低，以后卖房，价格超过这个COST之后，要交盈利税。
: 盈利税现在15%，明年可能20%，后年可能25%了，谁知道呢。
: 但是你不折旧depreciation的话，到时候卖房子时，还是要给你算降低的成本的。
: 举个例子，27.5万的新房子，27.5年后折旧价为0了，因为每年depreciation掉一万，
: 那时卖房子即使是10万的话，也算你capital gain了10万了，要交盈利税。
: 如果你即使每年报税时没有扣这个depreciation，到时卖房子有收入时，还是按10万的
: 盈利交税。
: 所以，投资房27.5年龄之内的，报税时一定记得去抵掉这个depreciation。
: 还有，27.5年是指新房子，如果20年的房子，就只能抵7.5年。

n*r2013-06-09 07:06

14 楼

就是，你可不可以卖前一年让他appreciate回来，多交点地产税，然后卖的时候差价就
少了。

【在 l******c 的大作中提到】

: full of misleading info

m*a2013-06-09 07:06

15 楼

你说得对
但是
1，deferred tax liability总比现在缴税强
2，long term capital gain的税率要比income的低

【在 m**6 的大作中提到】

: 这个depreciation以后还是要还的。
: 就是说房子折旧后COST降低，以后卖房，价格超过这个COST之后，要交盈利税。
: 盈利税现在15%，明年可能20%，后年可能25%了，谁知道呢。
: 但是你不折旧depreciation的话，到时候卖房子时，还是要给你算降低的成本的。
: 举个例子，27.5万的新房子，27.5年后折旧价为0了，因为每年depreciation掉一万，
: 那时卖房子即使是10万的话，也算你capital gain了10万了，要交盈利税。
: 如果你即使每年报税时没有扣这个depreciation，到时卖房子有收入时，还是按10万的
: 盈利交税。
: 所以，投资房27.5年龄之内的，报税时一定记得去抵掉这个depreciation。
: 还有，27.5年是指新房子，如果20年的房子，就只能抵7.5年。

f*i2013-06-09 07:06

16 楼

出租房必须depreciate，别跟irs过不去

【在 m**6 的大作中提到】

: 这个depreciation以后还是要还的。
: 就是说房子折旧后COST降低，以后卖房，价格超过这个COST之后，要交盈利税。
: 盈利税现在15%，明年可能20%，后年可能25%了，谁知道呢。
: 但是你不折旧depreciation的话，到时候卖房子时，还是要给你算降低的成本的。
: 举个例子，27.5万的新房子，27.5年后折旧价为0了，因为每年depreciation掉一万，
: 那时卖房子即使是10万的话，也算你capital gain了10万了，要交盈利税。
: 如果你即使每年报税时没有扣这个depreciation，到时卖房子有收入时，还是按10万的
: 盈利交税。
: 所以，投资房27.5年龄之内的，报税时一定记得去抵掉这个depreciation。
: 还有，27.5年是指新房子，如果20年的房子，就只能抵7.5年。

c*l2013-06-09 07:06

17 楼

for tax. I found "every landlord's tax deductin guide" by NOLO is an
excellent book. I learned a lot from it.

【在 a*****a 的大作中提到】

: 请详细说一下这个折旧怎么保税？谢谢。

c*72013-06-09 07:06

18 楼

mark

【在 c**l 的大作中提到】

: for tax. I found "every landlord's tax deductin guide" by NOLO is an
: excellent book. I learned a lot from it.

c*l2013-06-09 07:06

19 楼

from my understanding, I agree with most, except the last sentence.
27.5年是指新房子，如果20年的房子，就只能抵7.5年。
my understanding is when you buy a house, the depreciation clock is re-set,
i.e., you purchased a house (build in 1900) in 2010, the 27.5 year
depreciation began after your purchase in 2010 again.

【在 m**6 的大作中提到】

: 这个depreciation以后还是要还的。
: 就是说房子折旧后COST降低，以后卖房，价格超过这个COST之后，要交盈利税。
: 盈利税现在15%，明年可能20%，后年可能25%了，谁知道呢。
: 但是你不折旧depreciation的话，到时候卖房子时，还是要给你算降低的成本的。
: 举个例子，27.5万的新房子，27.5年后折旧价为0了，因为每年depreciation掉一万，
: 那时卖房子即使是10万的话，也算你capital gain了10万了，要交盈利税。
: 如果你即使每年报税时没有扣这个depreciation，到时卖房子有收入时，还是按10万的
: 盈利交税。
: 所以，投资房27.5年龄之内的，报税时一定记得去抵掉这个depreciation。
: 还有，27.5年是指新房子，如果20年的房子，就只能抵7.5年。

s*n2013-06-09 07:06

20 楼

after 30 years, the house is yours. but you didn't pay a dime. I think that'
s great!

,

【在 c**l 的大作中提到】

: from my understanding, I agree with most, except the last sentence.
: 27.5年是指新房子，如果20年的房子，就只能抵7.5年。
: my understanding is when you buy a house, the depreciation clock is re-set,
: i.e., you purchased a house (build in 1900) in 2010, the 27.5 year
: depreciation began after your purchase in 2010 again.

m*s2013-06-09 07:06

21 楼

只要一直有人租住，帮你还贷，N年后你至少可以能得到房子传世

q*62013-06-09 07:06

22 楼

Mark

【在 c**l 的大作中提到】

: for tax. I found "every landlord's tax deductin guide" by NOLO is an
: excellent book. I learned a lot from it.

g*r2013-06-09 07:06

23 楼

"after 30 years, the house is yours. but you didn't pay a dime. I think that'
s great!"
You paid 20% down payment which has no other interest for 30 years.
If your down payment is $30000, and your interest rate in ETF stock is 6%.
After 30 years, your total gain plus down payment is $172,304 which will be
more than the value of the house.

y*w2013-06-09 07:06

24 楼

你的情况房价不升无法赚钱，21万房子租2000以上才可能

【在 a*****a 的大作中提到】

: 我由于工作变动，需要把自己住的house出租或卖掉。房子值大约21万。
: 如出租，我想租金要$1500-$1700。可怎么算也赚不了几个钱。保险+贷款利息+地税就
: 得八九百。如果报税再扣上30%，也就剩个一两百了，还没算折旧。真不知道大家如何
: 出租赚钱？希望高人解惑。
: 拜谢！

i*e2013-06-09 07:06

25 楼

how much is the insurance of the home every year

y*n2013-06-09 07:06

26 楼

Where are you?
In my area, the rent fee of 200K house only $1000-1200 per month.

【在 c*********e 的大作中提到】

: 那么大的房子，就租这么点钱？

t*e2013-06-09 07:06

27 楼

A rule of thumb is: If you purchased your house at $210k, your rent must be
$2,100 per month to have a 9-10% return of your investments or you can do
better investing some where else.

【在 a*****a 的大作中提到】

: 我由于工作变动，需要把自己住的house出租或卖掉。房子值大约21万。
: 如出租，我想租金要$1500-$1700。可怎么算也赚不了几个钱。保险+贷款利息+地税就
: 得八九百。如果报税再扣上30%，也就剩个一两百了，还没算折旧。真不知道大家如何
: 出租赚钱？希望高人解惑。
: 拜谢！

v*p2013-06-09 07:06

28 楼

The clock starts when you put your house in service for rental. So you
bought in 2000, but didn't rent it until 2010, then your depreciation starts
in 2010, 'In service date'.

,

【在 c**l 的大作中提到】

: from my understanding, I agree with most, except the last sentence.
: 27.5年是指新房子，如果20年的房子，就只能抵7.5年。
: my understanding is when you buy a house, the depreciation clock is re-set,
: i.e., you purchased a house (build in 1900) in 2010, the 27.5 year
: depreciation began after your purchase in 2010 again.

p*n2013-06-09 07:06

29 楼

starts
★ 发自iPhone App: ChineseWeb 7.8

【在 v*********p 的大作中提到】

: The clock starts when you put your house in service for rental. So you
: bought in 2000, but didn't rent it until 2010, then your depreciation starts
: in 2010, 'In service date'.
:
: ,

V*a2013-06-09 07:06

30 楼

found it.
http://media.wix.com/ugd/837e2b_1f51d2171dee6d1c01c526a75ba0983

【在 c**l 的大作中提到】

: for tax. I found "every landlord's tax deductin guide" by NOLO is an
: excellent book. I learned a lot from it.

w*42013-06-09 07:06

31 楼

xue xi

d*u2013-06-09 07:06

32 楼

租金不算低了，是个不错的稳定投资。那些把租金跟股票市场比的，都是不切实际的，
谁给你保证6-10%回报啊，利息现在这么低，借的越多，赚的越多，通胀都起码2%一年
。不过如果你不能自己打理的话，还是三思吧。

【在 a*****a 的大作中提到】

: 我由于工作变动，需要把自己住的house出租或卖掉。房子值大约21万。
: 如出租，我想租金要$1500-$1700。可怎么算也赚不了几个钱。保险+贷款利息+地税就
: 得八九百。如果报税再扣上30%，也就剩个一两百了，还没算折旧。真不知道大家如何
: 出租赚钱？希望高人解惑。
: 拜谢！

x*e2013-06-09 07:06

33 楼

important, the land cannot be depreciated. only the building part can be
depreciated

,

【在 c**l 的大作中提到】

: from my understanding, I agree with most, except the last sentence.
: 27.5年是指新房子，如果20年的房子，就只能抵7.5年。
: my understanding is when you buy a house, the depreciation clock is re-set,
: i.e., you purchased a house (build in 1900) in 2010, the 27.5 year
: depreciation began after your purchase in 2010 again.

n*v2013-06-09 07:06

34 楼

Mark.我们面临一样的问题，不清楚该留还是该卖，周围人给的意见也都不一样。我们
这学区非常好，出租的话应该不难；也不会有什么烂人租，对房子的损坏应该不会太大
。

T*u2013-06-09 07:06

35 楼

那如果超过27.5年的房子是不是就一点都不能抵了？

【在 m**6 的大作中提到】

: 这个depreciation以后还是要还的。
: 就是说房子折旧后COST降低，以后卖房，价格超过这个COST之后，要交盈利税。
: 盈利税现在15%，明年可能20%，后年可能25%了，谁知道呢。
: 但是你不折旧depreciation的话，到时候卖房子时，还是要给你算降低的成本的。
: 举个例子，27.5万的新房子，27.5年后折旧价为0了，因为每年depreciation掉一万，
: 那时卖房子即使是10万的话，也算你capital gain了10万了，要交盈利税。
: 如果你即使每年报税时没有扣这个depreciation，到时卖房子有收入时，还是按10万的
: 盈利交税。
: 所以，投资房27.5年龄之内的，报税时一定记得去抵掉这个depreciation。
: 还有，27.5年是指新房子，如果20年的房子，就只能抵7.5年。

h*s2013-06-09 07:06

36 楼

20% down pay

that'

【在 s********n 的大作中提到】

: after 30 years, the house is yours. but you didn't pay a dime. I think that'
: s great!
:
: ,

c*l2013-06-09 07:06

37 楼

agree

starts

【在 v*********p 的大作中提到】

: The clock starts when you put your house in service for rental. So you
: bought in 2000, but didn't rent it until 2010, then your depreciation starts
: in 2010, 'In service date'.
:
: ,

c*l2013-06-09 07:06

38 楼

can't agree more.
the book recommended has a detailed method on how to determine the values of
land/building

【在 x*******e 的大作中提到】

: important, the land cannot be depreciated. only the building part can be
: depreciated
:
: ,

m*f2013-06-09 07:06

39 楼

这已经很好了。。。

【在 a*****a 的大作中提到】

: 我由于工作变动，需要把自己住的house出租或卖掉。房子值大约21万。
: 如出租，我想租金要$1500-$1700。可怎么算也赚不了几个钱。保险+贷款利息+地税就
: 得八九百。如果报税再扣上30%，也就剩个一两百了，还没算折旧。真不知道大家如何
: 出租赚钱？希望高人解惑。
: 拜谢！

t*e2013-06-09 07:06

40 楼

昨天看了下，
有些事不太容易、
需要学习小组

【在 V*****a 的大作中提到】

: found it.
: http://media.wix.com/ugd/837e2b_1f51d2171dee6d1c01c526a75ba0983

l*t2013-06-09 07:06

41 楼

Mark

l*t2013-06-09 07:06

42 楼

Mark

h*92013-06-09 07:06

43 楼

you assume the house price stays flat for 30 years?

that'
be

【在 g*********r 的大作中提到】

: "after 30 years, the house is yours. but you didn't pay a dime. I think that'
: s great!"
: You paid 20% down payment which has no other interest for 30 years.
: If your down payment is $30000, and your interest rate in ETF stock is 6%.
: After 30 years, your total gain plus down payment is $172,304 which will be
: more than the value of the house.

m*62013-06-09 07:06

44 楼

对，是这样的。

【在 T*****u 的大作中提到】

: 那如果超过27.5年的房子是不是就一点都不能抵了？

m*62013-06-09 07:06

45 楼

第二点也不一定。
现在是15%，但是这个税率每年都变的，没准你卖房子的那年收20%，25%了呢？

【在 m*****a 的大作中提到】

: 你说得对
: 但是
: 1，deferred tax liability总比现在缴税强
: 2，long term capital gain的税率要比income的低

m*62013-06-09 07:06

46 楼

赞总结，我说的其实就是这个意思~~~

【在 f****i 的大作中提到】

: 出租房必须depreciate，别跟irs过不去

m*62013-06-09 07:06

47 楼

你不要自己去瞎understand,我这个是给我报税的会计师说的。
照你这么说，一套1900年的房子，几经转手给投资人，每人持有27年，
折旧到后来房子的value变负值了，IRS不是亏大了？

,

【在 c**l 的大作中提到】

: from my understanding, I agree with most, except the last sentence.
: 27.5年是指新房子，如果20年的房子，就只能抵7.5年。
: my understanding is when you buy a house, the depreciation clock is re-set,
: i.e., you purchased a house (build in 1900) in 2010, the 27.5 year
: depreciation began after your purchase in 2010 again.

f*t2013-06-09 07:06

48 楼

totally agree with u.

【在 l******c 的大作中提到】

: full of misleading info