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买房遇到纠纷，求助。

买房遇到纠纷，求助。# Living

p*t2013-09-15 07:09

1 楼

一周前看上一个房子,当时这个房子刚从pending到relist，我觉得房子不错，所以第二
天就下了Offer,当天就被接受了。
当时因为market很hot，而且seller的inspection report和termite report的结果都非
常好,所以我们就只加了loan contingency。(疏忽了，以为roof没事，buyer agent也
没提醒)
之后第二天，我们收到了seller's disclosure并且签字。
出人意料的是，三天以后seller agent送出了roof report,结果很差，inspector建议
直接换屋顶。现在非常确定的是，seller和seller agent知道roof有问题，roof
report显示是两周前做的roof inspection。
现在我们打算和seller negotiate价格，但是现在seller和seller agent不干。他们认
为这个roof report是前一任退出的买家做的，seller agent认为自己没有义务去透露
这个信息，而且现在态度异常强硬。
我觉得seller agent的做法非常Unprofessional,这是典型的material fact，隐藏了可
能影响买家出价的信息。但另一方面，我们自己确实疏忽了，没重新做inspection, 就
匆忙地签了disclosre。鉴于这种情况，接下来应该咋办？现在唯一的Contingency是
loan contingency。而且也想拿到这个房子，只是想适当negotiate价格。
请各位大拿出出主意。谢谢

n*l2013-09-15 07:09

2 楼

不懂，帮顶！

J*S2013-09-15 07:09

3 楼

都签了CONTRACT，
CONTRACT上怎么写，就怎么办。。
如果不想要，LOAN CONTIGENCY还可以退出。

【在 p*****t 的大作中提到】

: 一周前看上一个房子,当时这个房子刚从pending到relist，我觉得房子不错，所以第二
: 天就下了Offer,当天就被接受了。
: 当时因为market很hot，而且seller的inspection report和termite report的结果都非
: 常好,所以我们就只加了loan contingency。(疏忽了，以为roof没事，buyer agent也
: 没提醒)
: 之后第二天，我们收到了seller's disclosure并且签字。
: 出人意料的是，三天以后seller agent送出了roof report,结果很差，inspector建议
: 直接换屋顶。现在非常确定的是，seller和seller agent知道roof有问题，roof
: report显示是两周前做的roof inspection。
: 现在我们打算和seller negotiate价格，但是现在seller和seller agent不干。他们认

n*e2013-09-15 07:09

4 楼

都需要换roof的房子，你们还想要啊？没明白的是，既然你们都waive了inspection,
seller 和 seller agent没道理再给你发roof inspection的啊，这不是自找麻烦嘛。
如果问题确实比较大，MOVE ON吧，
loan contingency 退出

c*o2013-09-15 07:09

5 楼

不懂该怎么办，bless一下吧。第一次买房吗？感觉代理好重要，还好我们代理每次第
一个问题就是房顶。做了30年了，圈子里的人品都比较熟了。

c*o2013-09-15 07:09

6 楼

个人觉得啊，如果真的很喜欢这个房子，换个最便宜的顶也就一万多吧，比起房价来说
很小一部分花销。要找到喜欢的房子真不容易。

t*m2013-09-15 07:09

7 楼

Give the roof report to the Bank who is doing your loan application. Tell
them you don't have money to replace the roof. They should decline your loan
application then.
Good luck!

p*t2013-09-15 07:09

8 楼

good idea. thanks.

loan

【在 t*******m 的大作中提到】

: Give the roof report to the Bank who is doing your loan application. Tell
: them you don't have money to replace the roof. They should decline your loan
: application then.
: Good luck!

k*a2013-09-15 07:09

9 楼

不建议waive inspection contingency。除非已有所有的inespection reports，你出
offer时已看过，比较满意。

p*t2013-09-15 07:09

10 楼

如果对方against the code呢？

【在 J**S 的大作中提到】

: 都签了CONTRACT，
: CONTRACT上怎么写，就怎么办。。
: 如果不想要，LOAN CONTIGENCY还可以退出。

p*t2013-09-15 07:09

11 楼

我也没明白，对方agent很有经验，我到现在都没整明白他的motivation是什么？这不
是把自己往火坑里推么

【在 n********e 的大作中提到】

: 都需要换roof的房子，你们还想要啊？没明白的是，既然你们都waive了inspection,
: seller 和 seller agent没道理再给你发roof inspection的啊，这不是自找麻烦嘛。
: 如果问题确实比较大，MOVE ON吧，
: loan contingency 退出

d*92013-09-15 07:09

12 楼

Maybe they have another buyer who has reviewed the report but still offered
a better price?

【在 p*****t 的大作中提到】

: 我也没明白，对方agent很有经验，我到现在都没整明白他的motivation是什么？这不
: 是把自己往火坑里推么

p*t2013-09-15 07:09

13 楼

what they did is against the code of conduct.
No matter what their motivation is, it is illegal.

offered

【在 d*****9 的大作中提到】

: Maybe they have another buyer who has reviewed the report but still offered
: a better price?

J*S2013-09-15 07:09

14 楼

首先按CONTRACT规则，你可以选择拿回你的EM退出；但是要人家降价，人家可以同意
，也可以选择不同意。所以你们双方都有自由。。平等。。
如果你站在卖方的角度，你递OFFER的时候，选择REMOVE INSPECTION CONTINGENCY，
接受了你的OFFER，拒绝了别人的OFFER，你再提出INSPECTION有问题，要求降价，这
你就自己违反了你自己签的CONTRACT。而你的OFFER被接受以后，又以INSPECTION有问
题要求降价，对卖方不平等。
当然，你要觉得对方违规，你可以起诉，但这不能帮你强迫卖家接受，降价把房子卖给
你（我知道你是这个目的）。当然你可以搞你精神损失啥的，你可以有另外的补偿。

【在 p*****t 的大作中提到】

: 如果对方against the code呢？

J*S2013-09-15 07:09

15 楼

你明确一下违反啥CODE?
你要告别人故意骗你的，让你损失了，你要有证据。。
你的意思是，他们有前买家ROOF INSPECTION REPORT之前没给你看是对你的违规隐瞒
？首先，人家有没有义务给你看前买家的ROOF INSPECTION REPORT？卖家/LIST AGENT
有义务DISCLOSE别人做的INSPECTION结果吗？？我怎么觉得DISCLOSE的，都是卖家找
LIST AGENT卖房的时候，卖家DISCLOSE自己知道的。而这些信息是在前买家ROOF
INSPECTION REPORT之前。还有你要搞别人“故意”隐瞒，让你损失了，你很难。 ROOF
都摆在那里，有没有遮盖或者不让你看。你看了，你自己去掉的INSPECTION
CONTINGENCY。所以，你要以这个告别人，你没有机会赢，而且你以这位借口，砍价，
卖家肯定不鸟你。
但是CONTRACT在那里，你要违反，那你就被CONTRACT的规定惩罚的。

【在 p*****t 的大作中提到】

: what they did is against the code of conduct.
: No matter what their motivation is, it is illegal.
:
: offered

J*S2013-09-15 07:09

16 楼

他们认
为这个roof report是前一任退出的买家做的，seller agent认为自己没有义务去透露
这个信息，而且现在态度异常强硬。
===========
你看，人家说的对卖家没有义务透露前买家的INSPECTION REPORT。。
公平的来说，如果你不满意，你还有LOAN CONTINGENCY，你还是拿回的EM退出。

【在 p*****t 的大作中提到】

r*s2013-09-15 07:09

17 楼

seller 第二天给的disclosure有可能有义务disclose(每个州不一样)。
LZ的agent有问题，现在用loan contingency拖拖 back out就是了。Seller和seller
agent脑子有问题，等房子在市面上两个月后，他们就消停了。

【在 J**S 的大作中提到】

: 他们认
: 为这个roof report是前一任退出的买家做的，seller agent认为自己没有义务去透露
: 这个信息，而且现在态度异常强硬。
: ===========
: 你看，人家说的对卖家没有义务透露前买家的INSPECTION REPORT。。
: 公平的来说，如果你不满意，你还有LOAN CONTINGENCY，你还是拿回的EM退出。

t*a2013-09-15 07:09

18 楼

我的agent跟我说德州如果seller拿到buyer的report后，如果有重大问题，他必须要
disclose。我下offer的时候seller提供前buyer的inspection report，但是他的
disclosure是旧的，说没有任何inspection report。我的offer都被接受之后，我的
agent还让seller重新写一份disclouser让我签名。

【在 r*****s 的大作中提到】

: seller 第二天给的disclosure有可能有义务disclose(每个州不一样)。
: LZ的agent有问题，现在用loan contingency拖拖 back out就是了。Seller和seller
: agent脑子有问题，等房子在市面上两个月后，他们就消停了。

c*o2013-09-15 07:09

19 楼

如果你还是喜欢，而对方强硬，你有几个呕不行：
1. 向你的agent强烈抱怨，威胁退出，有些时候两边的agent愿意牺牲一些自己的
commission而部分或者全部给你credit
2. 买下来，然后天天烧香祈祷冰雹，然后保险公司给你换
3. 忍了

b*h2013-09-15 07:09

20 楼

这样的有才回复还差不多。我借鉴了。

【在 c****o 的大作中提到】

: 如果你还是喜欢，而对方强硬，你有几个呕不行：
: 1. 向你的agent强烈抱怨，威胁退出，有些时候两边的agent愿意牺牲一些自己的
: commission而部分或者全部给你credit
: 2. 买下来，然后天天烧香祈祷冰雹，然后保险公司给你换
: 3. 忍了

y*d2013-09-15 07:09

21 楼

如果roof leak，必须disclose，如果是保温层，在大多数jurisdiction，不需要。

【在 p*****t 的大作中提到】

: 如果对方against the code呢？

b*12013-09-15 07:09

22 楼

说起屋顶，我家的房子刚卖了也是因为屋顶等了半个月没有close，其实普通的屋顶最
便宜的大约1万，2500平方ft左右的。说我家屋顶有雹子砸的痕迹，其实一点也没有什
么漏，找了个换屋顶的也说要修还不如全换，这一下就至少1万吧。02年20万的房子不
漏雨谁给他换，至少还能撑4，5年没有问题，我们就找了保险公司来处理，说雹子痕迹
，他们同意就修，不同意就给出个检查的结果，他们经过检查说没有发现什么问题，实
际也是没有任何的漏，给了个证明，买家是住院医生，家里也很有钱，直接现金，没有
追究就顺利卖了。
买房子屋顶是要考虑，但是要看你们当地的情况，都那样你也没有办法，当时我们那城
市都是那样的便宜屋顶 Shingle，感觉大约20年左右就该换了。要是房价很高的地方，
只要价格合理，自己花1，2万换个好的也非常好。

【在 p*****t 的大作中提到】

m*o2013-09-15 07:09

23 楼

我们这里的标准合约中,除非买方在提purchase offer时有特别提出,任何的material
defects一定要disclose,但卖方通常只要在接受offer的7天之内disclose给买方就行了.
再来如果你说的roofer的意见认为屋顶需要换是有关接近end of life span,对seller
而言自然就不认为是"defects",这个市场的seller也不会因为buyer没钱换就同情降价
卖.

【在 p*****t 的大作中提到】

: what they did is against the code of conduct.
: No matter what their motivation is, it is illegal.
:
: offered

rh2013-09-15 07:09

24 楼

roof全换的话大概要多少钱？

p*u2013-09-15 07:09

25 楼

住院医生都快穷死了，怎么可能很有钱

【在 b*****1 的大作中提到】

: 说起屋顶，我家的房子刚卖了也是因为屋顶等了半个月没有close，其实普通的屋顶最
: 便宜的大约1万，2500平方ft左右的。说我家屋顶有雹子砸的痕迹，其实一点也没有什
: 么漏，找了个换屋顶的也说要修还不如全换，这一下就至少1万吧。02年20万的房子不
: 漏雨谁给他换，至少还能撑4，5年没有问题，我们就找了保险公司来处理，说雹子痕迹
: ，他们同意就修，不同意就给出个检查的结果，他们经过检查说没有发现什么问题，实
: 际也是没有任何的漏，给了个证明，买家是住院医生，家里也很有钱，直接现金，没有
: 追究就顺利卖了。
: 买房子屋顶是要考虑，但是要看你们当地的情况，都那样你也没有办法，当时我们那城
: 市都是那样的便宜屋顶 Shingle，感觉大约20年左右就该换了。要是房价很高的地方，
: 只要价格合理，自己花1，2万换个好的也非常好。

c*o2013-09-15 07:09

26 楼

恭喜，排包子

y*n2013-09-15 07:09

27 楼

恭喜LZ。实际上，大多数州，卖主如果知道有缺陷，是必须说的。不说，是卖方违法。

p*t2013-09-15 07:09

28 楼

正解！所以大家还是要多研读法律条文关键时候一定要据理力争

【在 y******n 的大作中提到】

: 恭喜LZ。实际上，大多数州，卖主如果知道有缺陷，是必须说的。不说，是卖方违法。