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今天才搞清楚no cost refinancing不花钱是扯淡

今天才搞清楚no cost refinancing不花钱是扯淡# Living

m*i2015-01-12 08:01

1 楼

上礼拜4个月checkup，打了疫苗，并且开始在母乳中加polyvisol，结果这几天宝宝每
天都吐奶，有时候吃完拍完嗝都一个多小时了，tummy的时候还会吐。有点怀疑是
polyvisol里面的铁令他吐。不知道有没有jm的宝宝也吃polyvisol，大家说一下吧。再
这样吐下去，就考虑换trivisol或者dvisol了。

h*g2015-01-12 08:01

2 楼

不是加在利率中就是加在本金中，每次refinance的费用都不少

i*y2015-01-12 08:01

3 楼

你家宝宝还小，吃trivisol吧。我们ped是9个月后让换的polyvisol

m*s2015-01-12 08:01

4 楼

多明白啊。
借钱就得付利息。

【在 h*****g 的大作中提到】

: 不是加在利率中就是加在本金中，每次refinance的费用都不少

m*i2015-01-12 08:01

5 楼

谢谢mm。明天就去买trivisol。我这个糊涂妈，可把宝宝害惨。

【在 i*****y 的大作中提到】

: 你家宝宝还小，吃trivisol吧。我们ped是9个月后让换的polyvisol

s*a2015-01-12 08:01

6 楼

而且不过是借了31年INSTEAD OF 30年，看着好像APR小了
但年头多了，不降个0.5%,根本不值得做

a*t2015-01-12 08:01

7 楼

我们宝宝也是四个月开始吃polyvisol,儿医推荐的,之后吐奶也很频繁,但我从未将两者
联系起来.
你问过医生这个问题吗?

N*d2015-01-12 08:01

8 楼

不一定吧！
我也刚无费用refin
30年转15年固定，利率3% (是不是太高啦？）
另外确实没收钱啊

【在 h*****g 的大作中提到】

: 不是加在利率中就是加在本金中，每次refinance的费用都不少

b*e2015-01-12 08:01

9 楼

我们家宝宝从一个月开始吃trivosol，基本不吐奶。四个月后有一段时间每天白天每吃
必吐，不多，一两口，过了一个多星期就好了。

K*s2015-01-12 08:01

10 楼

仔细再学习一下吧，不难。

【在 s****a 的大作中提到】

: 而且不过是借了31年INSTEAD OF 30年，看着好像APR小了
: 但年头多了，不降个0.5%,根本不值得做

s*g2015-01-12 08:01

11 楼

Our five-and-a-half-month baby has been taking Tri-vi-sol since the two-
month check up. He first kind of enjoyed it, but starting about a month ago
, he does not like it but still swallows it.

s*d2015-01-12 08:01

12 楼

一般no cost利息高一点。
但付cost就跟花钱买点一样，能不干就不干。

【在 N**********d 的大作中提到】

: 不一定吧！
: 我也刚无费用refin
: 30年转15年固定，利率3% (是不是太高啦？）
: 另外确实没收钱啊

s*d2015-01-12 08:01

13 楼

你错了。

【在 s****a 的大作中提到】

: 而且不过是借了31年INSTEAD OF 30年，看着好像APR小了
: 但年头多了，不降个0.5%,根本不值得做

d*t2015-01-12 08:01

14 楼

你没找对人

【在 h*****g 的大作中提到】

: 不是加在利率中就是加在本金中，每次refinance的费用都不少

d*t2015-01-12 08:01

15 楼

需要好好再学习一下

【在 s****a 的大作中提到】

: 而且不过是借了31年INSTEAD OF 30年，看着好像APR小了
: 但年头多了，不降个0.5%,根本不值得做

t*t2015-01-12 08:01

16 楼

真正的 no cost refinance 不加本金。但是你不能按照新的方案付，那样的话最后还
是多付。如果按照前一个mortgage的方案付（付的interest比以前多,以为你利率降了
），最后总的支付就比原来少了。

【在 h*****g 的大作中提到】

: 不是加在利率中就是加在本金中，每次refinance的费用都不少

z*n2015-01-12 08:01

17 楼

世界上没有免费的午餐，refi的cost本来就不低，所谓no cost就是把这些cost折进去
了啊
如果折进去以后折算下来的利率合算就是合算，对于你，把lender想成black box，你
管他们内部怎么计算呢，反正最终输出就是你不出钱，拿到了那个利率的贷款，你觉得
合算就是合算
如果你的agent把cost给你加到本金里的话，你这是被黑了，呵呵

【在 h*****g 的大作中提到】

: 不是加在利率中就是加在本金中，每次refinance的费用都不少

s*a2015-01-12 08:01

18 楼

划算不划算是有标准，多数人认为，最后总的利息少了就是划算
但是问题在于，谁也住不满15年30年，再加上INTEREST DEDUCTION
有些东西就是一笔糊涂账，有些人差0.1%都要去做，羊毛出在羊
身上，肯定是不划算的

N*d2015-01-12 08:01

19 楼

“请问加在本金中”是什么意思？
是指比实际需要的多贷几千块吗？

【在 h*****g 的大作中提到】

: 不是加在利率中就是加在本金中，每次refinance的费用都不少

s*a2015-01-12 08:01

20 楼

请看NO COST REFI的真相
http://www.thetruthaboutmortgage.com/no-cost-refinance-loans/

c*o2015-01-12 08:01

21 楼

是，那又咋了？对你个人来说的确是“no cost”

m*s2015-01-12 08:01

22 楼

真相？
银行是最挣钱的私企之一。
钱是怎么整出来的？
找银行借钱？傻帽的行为啊。

【在 s****a 的大作中提到】

: 请看NO COST REFI的真相
: http://www.thetruthaboutmortgage.com/no-cost-refinance-loans/

t*y2015-01-12 08:01

23 楼

标准是每月月供相同的情况下，还清时间短的划算。

【在 s****a 的大作中提到】

: 划算不划算是有标准，多数人认为，最后总的利息少了就是划算
: 但是问题在于，谁也住不满15年30年，再加上INTEREST DEDUCTION
: 有些东西就是一笔糊涂账，有些人差0.1%都要去做，羊毛出在羊
: 身上，肯定是不划算的

s*d2015-01-12 08:01

24 楼

no cost 差0.125%也合算。如果不考虑你花的时间和精力。

【在 s****a 的大作中提到】

d*t2015-01-12 08:01

25 楼

哪怕你住一个月也是划算的。就像上面谁说的，你保持refi 之前的月供，由于你的利
率低了，你付的利息就少了，那就是本金付多了，你还钱的速度就比refi前快了。

【在 s****a 的大作中提到】

n*n2015-01-12 08:01

26 楼

什么不一定？贷款经纪、银行是做慈善的？原帖说的很清楚，羊毛出在羊身上。没收钱
是因为利率高了。

【在 N**********d 的大作中提到】

: 不一定吧！
: 我也刚无费用refin
: 30年转15年固定，利率3% (是不是太高啦？）
: 另外确实没收钱啊

n*n2015-01-12 08:01

27 楼

未必。你付利息的时间变长了。
30年贷款，5年后refin，你要35年才能还清。

【在 d**t 的大作中提到】

: 哪怕你住一个月也是划算的。就像上面谁说的，你保持refi 之前的月供，由于你的利
: 率低了，你付的利息就少了，那就是本金付多了，你还钱的速度就比refi前快了。

h*g2015-01-12 08:01

28 楼

Refinance当时好象lender给了credit用来付这些cost，实际上你得到的利率也要高一
些，相当于每个月付了一点closing cost，从长远看这笔数目比close的时候付这些
cost要多得多。

【在 c****o 的大作中提到】

: 是，那又咋了？对你个人来说的确是“no cost”

n*r2015-01-12 08:01

29 楼

可以贷20年或25年的。

【在 n******n 的大作中提到】

: 未必。你付利息的时间变长了。
: 30年贷款，5年后refin，你要35年才能还清。

z*n2015-01-12 08:01

30 楼

说了，你别考虑这个因素，只考虑把lender当成黑箱，降低的利率值得不值得就行了
你说的因素用计算器按按，对比一下现在的就能看出差别了
不过，的确这个差距很小，折腾半天一个月便宜几十块。还得考虑因为便宜这几十块而
降低了一点点tax deduction
所以你的结论倒也没打错，利率降低很小的话真的不值得。如果降得多，一个月几十也
是一顿饭呢，且几十年每个月一顿饭，呵呵

【在 h*****g 的大作中提到】

: Refinance当时好象lender给了credit用来付这些cost，实际上你得到的利率也要高一
: 些，相当于每个月付了一点closing cost，从长远看这笔数目比close的时候付这些
: cost要多得多。

z*n2015-01-12 08:01

31 楼

当然如果refi 30年，的确得考虑考虑，因为房贷利息计算方法很evil，前几年的利息
是大头
如果已经贷了很多年了，好容易还钱的本金比例增加了，忽然又从头开始，一下子一开
始又是90%的利息，如果房子真不住那么久的话，的确就不划算了。因为对于大多数人
一个房子不会真住30年得

【在 z*********n 的大作中提到】

: 说了，你别考虑这个因素，只考虑把lender当成黑箱，降低的利率值得不值得就行了
: 你说的因素用计算器按按，对比一下现在的就能看出差别了
: 不过，的确这个差距很小，折腾半天一个月便宜几十块。还得考虑因为便宜这几十块而
: 降低了一点点tax deduction
: 所以你的结论倒也没打错，利率降低很小的话真的不值得。如果降得多，一个月几十也
: 是一顿饭呢，且几十年每个月一顿饭，呵呵

s*d2015-01-12 08:01

32 楼

不管时间长短利率低就比利率高合算。
你完全可以每个月多付一些还是30年还清还是会比原来少。

【在 n******n 的大作中提到】

: 未必。你付利息的时间变长了。
: 30年贷款，5年后refin，你要35年才能还清。

z*n2015-01-12 08:01

33 楼

这个逻辑有点问题
1.你每月多付一些，可能就超budget了
2，比如你房子已经贷了五六年了，再贷30年，又从零开始，然后你其实再住个几年就
卖房这种情况真的不合算的
计算基本上都是基于你的确贷30年算得
如果提前还款，不重贷提前换来对比，如果住不了几年互相对比真难说

【在 s**********d 的大作中提到】

: 不管时间长短利率低就比利率高合算。
: 你完全可以每个月多付一些还是30年还清还是会比原来少。

d*t2015-01-12 08:01

34 楼

我不是说了么，你保持refi前的月供，你就会提前还清贷款

【在 n******n 的大作中提到】

: 未必。你付利息的时间变长了。
: 30年贷款，5年后refin，你要35年才能还清。

d*t2015-01-12 08:01

35 楼

其实很简单，你去网上的mortgage caculater 上计算一下，得到illusitration ，对
比一下refi前后的利息总值，就可以看见了。
如果你refi前后的月供保持一样，那你refi后的利率低，所以每个月的利息比refi前少
，也就是说还的本金比refi前多了，那你肯定提前还清贷款了。
如果你按refi后计算出来的月供付钱，月供是要比refi前少些，还款期限就要长些，总
利息就不好说了，根据情况就不一样了

【在 z*********n 的大作中提到】

: 这个逻辑有点问题
: 1.你每月多付一些，可能就超budget了
: 2，比如你房子已经贷了五六年了，再贷30年，又从零开始，然后你其实再住个几年就
: 卖房这种情况真的不合算的
: 计算基本上都是基于你的确贷30年算得
: 如果提前还款，不重贷提前换来对比，如果住不了几年互相对比真难说

s*d2015-01-12 08:01

36 楼

1）每月多付一点保持原来付清的时间（贷款时间跟原来一样），那么你的月付比refi
前低。
2）每月跟原来一样月份，那么你付清贷款时间比原来短。
3）anywhere in between或者付更多。
不管怎么付，利率低就是比利率高的好。

【在 z*********n 的大作中提到】

f*n2015-01-12 08:01

37 楼

只要rate比refinancing前低了就是赚了。当然borker不是白干，他们的利润来自提高
你的rate。你如果付refinancing cost,你可以拿更低rate,不过一般人不乐意出钱，乐
意rate稍微高一点，只要比refinancing前低，本金不变就合适。最后是win win
situation.

h*g2015-01-12 08:01

38 楼

帐这样算道理上没有问题。
我在考虑是否对于家庭尤其是中国人家庭有无实际意义？
做refinance的起因是利率降了，比如说降了0.5%就已经很大了，但是真正做no cost的
时候，可能只能拿到降低0.375%的利率，因为broke会升高一点利率来cover付出的
closing cost。
以贷款额度10万为单位，对于30年的fixed来说利率降低0.37%每个月可以节省利息22元
，对于15年来说每个月可以节省利息19元。
很多家庭几年后换了房子或者搬了家，整个折腾实际上产生的价值在几年内其实就那么
一点。
相比较其它做refinance涉及的部门，比如broker、titile、appraisal、做一次
refinance填几张表就可以得到几百上千甚至几千，只能说refinance拉动了消费，实际
意义并不明显。

refi

【在 s**********d 的大作中提到】

: 1）每月多付一点保持原来付清的时间（贷款时间跟原来一样），那么你的月付比refi
: 前低。
: 2）每月跟原来一样月份，那么你付清贷款时间比原来短。
: 3）anywhere in between或者付更多。
: 不管怎么付，利率低就是比利率高的好。

h*g2015-01-12 08:01

39 楼

差0.125的话每10万块钱每个月利息差就是6块钱左右.......查credit、提供工资单、
税表、银行帐单......一大堆的事情，这也叫合算？

【在 s**********d 的大作中提到】

: no cost 差0.125%也合算。如果不考虑你花的时间和精力。

r*x2015-01-12 08:01

40 楼

10万每个月22元，一年260元。30多万的贷款就是至少800元。
一年800元，住5年就是4000元
就算说你花10个小时准备，也还是划算
不要考虑别人怎么挣钱，或者你没有拿到最低的利率怎样。
只要你自己投入产出，合适就可以了

【在 h*****g 的大作中提到】

: 帐这样算道理上没有问题。
: 我在考虑是否对于家庭尤其是中国人家庭有无实际意义？
: 做refinance的起因是利率降了，比如说降了0.5%就已经很大了，但是真正做no cost的
: 时候，可能只能拿到降低0.375%的利率，因为broke会升高一点利率来cover付出的
: closing cost。
: 以贷款额度10万为单位，对于30年的fixed来说利率降低0.37%每个月可以节省利息22元
: ，对于15年来说每个月可以节省利息19元。
: 很多家庭几年后换了房子或者搬了家，整个折腾实际上产生的价值在几年内其实就那么
: 一点。
: 相比较其它做refinance涉及的部门，比如broker、titile、appraisal、做一次

r*x2015-01-12 08:01

41 楼

你的逻辑不对，如果利率低的话，refi不会增加你的利息总额，利息的
比重高是因为你的月供低了，你可以还是按原来的月供额还，利息的比
重不会高的

【在 z*********n 的大作中提到】

: 当然如果refi 30年，的确得考虑考虑，因为房贷利息计算方法很evil，前几年的利息
: 是大头
: 如果已经贷了很多年了，好容易还钱的本金比例增加了，忽然又从头开始，一下子一开
: 始又是90%的利息，如果房子真不住那么久的话，的确就不划算了。因为对于大多数人
: 一个房子不会真住30年得

t*d2015-01-12 08:01

42 楼

楼主被人骗了。

【在 h*****g 的大作中提到】

: 不是加在利率中就是加在本金中，每次refinance的费用都不少

r*x2015-01-12 08:01

43 楼

你的工作hourly rate多少？现在很多信息都在网上，下载打印一下
也花不了一两个小时。

【在 h*****g 的大作中提到】

:
: 差0.125的话每10万块钱每个月利息差就是6块钱左右.......查credit、提供工资单、
: 税表、银行帐单......一大堆的事情，这也叫合算？

z*n2015-01-12 08:01

44 楼

30年以后不会，只比前几年未必啊
所以我说如果已经贷了五六年再从头开始，然后又只住几年就卖的话，仔细计算可能没
优势

【在 r***x 的大作中提到】

: 你的逻辑不对，如果利率低的话，refi不会增加你的利息总额，利息的
: 比重高是因为你的月供低了，你可以还是按原来的月供额还，利息的比
: 重不会高的

s*a2015-01-12 08:01

45 楼

而且REFIN之后的几个月，交的利息比率可能比以前可能更多了

【在 n******n 的大作中提到】

: 未必。你付利息的时间变长了。
: 30年贷款，5年后refin，你要35年才能还清。

m*s2015-01-12 08:01

46 楼

有本事你就现金一次性付清啊，干嘛找银行借钱呢？
很多人想让银行贷款，哪怕利率高些都行。但银行一查他的家底和信用，直接就让丫滚
蛋。

【在 h*****g 的大作中提到】

:
: 差0.125的话每10万块钱每个月利息差就是6块钱左右.......查credit、提供工资单、
: 税表、银行帐单......一大堆的事情，这也叫合算？

S*P2015-01-12 08:01

47 楼

说说我这的情况
刚买房,贷了$417,000, rate 3.75% (30 year), 一个月付$1931(不含proprtty tax
and i
nsurance)
现在refin的话, 还是30年, no cost rate 3.625% (closing cost 不计入loan a
mount), 月付$1901
一个月少$30, 真不值得做吗?

【在 s****a 的大作中提到】

: 而且不过是借了31年INSTEAD OF 30年，看着好像APR小了
: 但年头多了，不降个0.5%,根本不值得做

s*d2015-01-12 08:01

48 楼

你刚买lender会愤怒的。
否则30也是少啊。唯一损失是你的精力和credit pull。

【在 S***P 的大作中提到】

: 说说我这的情况
: 刚买房,贷了$417,000, rate 3.75% (30 year), 一个月付$1931(不含proprtty tax
: and i
: nsurance)
: 现在refin的话, 还是30年, no cost rate 3.625% (closing cost 不计入loan a
: mount), 月付$1901
: 一个月少$30, 真不值得做吗?

s*d2015-01-12 08:01

49 楼

我的时间不值钱，看电视睡觉又不挣钱。
用工作时间就更合算了。

【在 h*****g 的大作中提到】

:
: 差0.125的话每10万块钱每个月利息差就是6块钱左右.......查credit、提供工资单、
: 税表、银行帐单......一大堆的事情，这也叫合算？

S*P2015-01-12 08:01

50 楼

LENDER愤怒可以理解,不过这不是我们borrower需要关心的
很多东西都是现成的(刚弄过一遍嘛),因该不会占用多少时间和精力,credit pull多一次
也几乎不会影响credit score

【在 s**********d 的大作中提到】

: 你刚买lender会愤怒的。
: 否则30也是少啊。唯一损失是你的精力和credit pull。

z*n2015-01-12 08:01

51 楼

没任何人愤怒，你上次finance已经做账做进去了，你再refi又一比可以做账坐进去，
然后银行背书，各种recording，外加agent赚大头，皆大欢喜
gdp就这么上来的

一次

【在 S***P 的大作中提到】

: LENDER愤怒可以理解,不过这不是我们borrower需要关心的
: 很多东西都是现成的(刚弄过一遍嘛),因该不会占用多少时间和精力,credit pull多一次
: 也几乎不会影响credit score

f*i2015-01-12 08:01

52 楼

明天全部还清最省钱

【在 h*****g 的大作中提到】

: 不是加在利率中就是加在本金中，每次refinance的费用都不少

d*t2015-01-12 08:01

53 楼

高credit 不就是现在用的吗，谈不上损失吧

【在 s**********d 的大作中提到】

: 你刚买lender会愤怒的。
: 否则30也是少啊。唯一损失是你的精力和credit pull。

w*o2015-01-12 08:01

54 楼

让俺给你算算，不对之处大家指正。
按目前利率3.75%，30年，那你总还款额是1931*360=$695160
假定你已经还了6个月，1931*6=$11586
重新30年贷款，3.625%，最后要还1901*360=$684360
加上已还的，总共$684360+$11586=$695946
总额不省，每月就少30刀，所以俺的结论是不划算，还是别折腾了。
。。。。。。。。。。
(695160-11586)/360=1898
你这种情况如果refi能做到$1868/month就值得了。

【在 S***P 的大作中提到】

z*n2015-01-12 08:01

55 楼

算的还是住满30年的情况，大部分人六七年就换房，只算前六七年估计更不合算

【在 w***o 的大作中提到】

: 让俺给你算算，不对之处大家指正。
: 按目前利率3.75%，30年，那你总还款额是1931*360=$695160
: 假定你已经还了6个月，1931*6=$11586
: 重新30年贷款，3.625%，最后要还1901*360=$684360
: 加上已还的，总共$684360+$11586=$695946
: 总额不省，每月就少30刀，所以俺的结论是不划算，还是别折腾了。
: 。。。。。。。。。。
: (695160-11586)/360=1898
: 你这种情况如果refi能做到$1868/month就值得了。

m*s2015-01-12 08:01

56 楼

贷不到款的想利率高些都没戏。

【在 z*********n 的大作中提到】

: 算的还是住满30年的情况，大部分人六七年就换房，只算前六七年估计更不合算

d*t2015-01-12 08:01

57 楼

你再算算refi 后还是按1931月供来付款，可以提前多久还清，省了多少利息.

【在 w***o 的大作中提到】