房屋贷款的几个问题# Living
l*6
1 楼
最近在办理房屋贷款，找了几家，现在有下面几个问题不是特别清楚，想请教一下大家：
1.broker和银行贷款有什么区别呢，各有什么优缺点？
2.是选利率低的呢，还是选利率稍高，但给credit的？给多少credit才能满足高利息带
来的坏处呢？
1.broker和银行贷款有什么区别呢，各有什么优缺点？
2.是选利率低的呢，还是选利率稍高，但给credit的？给多少credit才能满足高利息带
来的坏处呢？
y*n
2 楼
You need an excel sheet to put those numbers in to work out yourself.
家：
【在 l*****6 的大作中提到】
: 最近在办理房屋贷款，找了几家，现在有下面几个问题不是特别清楚，想请教一下大家：
: 1.broker和银行贷款有什么区别呢，各有什么优缺点？
: 2.是选利率低的呢，还是选利率稍高，但给credit的？给多少credit才能满足高利息带
: 来的坏处呢？
家：
【在 l*****6 的大作中提到】
: 最近在办理房屋贷款，找了几家，现在有下面几个问题不是特别清楚，想请教一下大家：
: 1.broker和银行贷款有什么区别呢，各有什么优缺点？
: 2.是选利率低的呢，还是选利率稍高，但给credit的？给多少credit才能满足高利息带
: 来的坏处呢？
M*e
3 楼
1.broker和银行贷款有什么区别呢，各有什么优缺点？
broker可以代理几个银行，你直接和银行交涉的话，得和银行一个个打交道。毫无疑问，
broker的加入，增加了成本，但是减少了你的工作量。尤其是，当你的自身贷款条件在
某些银行那里符合，在某些银行那里却不符合的时候，broker可以帮你判断和选择，自
己找银行的话，得一个个的试错。
2.是选利率低的呢，还是选利率稍高，但给credit的？给多少credit才能满足高利息带
来的坏处呢？
break even 需要居住的时间，要用你quote到的实际的数值计算出来
家：
【在 l*****6 的大作中提到】
: 最近在办理房屋贷款，找了几家，现在有下面几个问题不是特别清楚，想请教一下大家：
: 1.broker和银行贷款有什么区别呢，各有什么优缺点？
: 2.是选利率低的呢，还是选利率稍高，但给credit的？给多少credit才能满足高利息带
: 来的坏处呢？
broker可以代理几个银行，你直接和银行交涉的话，得和银行一个个打交道。毫无疑问，
broker的加入，增加了成本，但是减少了你的工作量。尤其是，当你的自身贷款条件在
某些银行那里符合，在某些银行那里却不符合的时候，broker可以帮你判断和选择，自
己找银行的话，得一个个的试错。
2.是选利率低的呢，还是选利率稍高，但给credit的？给多少credit才能满足高利息带
来的坏处呢？
break even 需要居住的时间，要用你quote到的实际的数值计算出来
家：
【在 l*****6 的大作中提到】
: 最近在办理房屋贷款，找了几家，现在有下面几个问题不是特别清楚，想请教一下大家：
: 1.broker和银行贷款有什么区别呢，各有什么优缺点？
: 2.是选利率低的呢，还是选利率稍高，但给credit的？给多少credit才能满足高利息带
: 来的坏处呢？
c*4
4 楼
（1）Broker vs.Bank
Broker背后往往代理几家或者十几家的不同的银行，能够根据你不同的情况选择一家最
好的给你，不用你一家家的去问，其代理银行很多都只房贷而不吸储，规模很大但是不
一定有很高的知名度（无branch office），broker可以省去自己一家家去问银行的时
间。大银行的话产品会单一一些，但是优势是某一特定program有可能会好一些。另外
，在服务方面，broker一般会好一些，因为大银行规模大，不太在乎一两个case的得失
，而broker由于规模小，对声誉的在乎程度比之大银行要看重的多，所以各种follow
up会紧一些，也不会那么拖沓。不过，最终还是要看接你case的那一组人怎么样，有好
有坏，运气也很重要，所以多打几个电话，综合比较一下：
1.整体利率怎么样？（当然是越低越好）
2.是否主动及时的给你利率的update，而不是等到你去催问？
3.打电话是否总有人接？是否有认真在case by case的认真处理你的申请？
4.Email是否总是及时回复？
5.是否及时主动的给你update贷款申请的进度？
6.在送银行审核之前是否在认真帮你把握质量关？而不是敷衍了事。
7.专业知识是否过硬？对客人提出的问题的回答是不是全面？
（2）高利率 vs. 低利率
首先，要明白一个基本的规则 - 即利率越高，银行给贷款申请人的credit就越多。让
我们举例来说明，假设某贷款申请人的所申请的贷款金额是$400K，期限为30年固定，
银行在4%的利率水平下给$2,000的credit来cover closing cost；而在4.125%的利率水
平下则能够给出$5,000的credit。4%利率下每个月的月供是$1,909.66，4.125%每个月
则是$1,938.60，两者的差值是$28.94。用5000减去2000等于3000。3000除以28.94等于
103.66。也就是说，低利率的好处要在103.66个月也就是差不多9年以后才能体现出来
。如果说在9年之内，房子卖掉了或者做了一次no cost refinance的话，选择低利率就
亏了。当然，如果说高利率比低利率给的credit比较少，比如才几百块钱，那当然是选
择低利率比较好。
另外，一般来说，对于能拿到手的现金，一定是争取先拿到手再说，因为一是没有人能
够预测生活以后会有什么变化，二是现金的当前价值相对于分摊到未来的价值一定是比
较高的。（即使考虑通货膨胀）举例来说，很多卖新房的建筑商（builder）会承诺给
贷款申请人大几千块钱的credit（假设closing cost差不多），如果申请人选用跟
builder有关系的银行来贷款的话。虽说这些银行的利率也许会稍高一些，但是一般都
允许贷款申请人在房子过户以后马上做refinance。在这种情况下，可以选择先用指定
的银行，把几千块钱的credit拿到手再说。在close之后再找其它broker做一个no cost
的refinance把利率降下来。这样钱和利率就都拿到手了。
综上所述，贷款申请人主要要比较一下能在多长时间内把低利率损失的credit收回，如
果时间短且自己能够接受，那么选择低利率；否则选择多拿credit。
家：
【在 l*****6 的大作中提到】
: 最近在办理房屋贷款，找了几家，现在有下面几个问题不是特别清楚，想请教一下大家：
: 1.broker和银行贷款有什么区别呢，各有什么优缺点？
: 2.是选利率低的呢，还是选利率稍高，但给credit的？给多少credit才能满足高利息带
: 来的坏处呢？
Broker背后往往代理几家或者十几家的不同的银行，能够根据你不同的情况选择一家最
好的给你，不用你一家家的去问，其代理银行很多都只房贷而不吸储，规模很大但是不
一定有很高的知名度（无branch office），broker可以省去自己一家家去问银行的时
间。大银行的话产品会单一一些，但是优势是某一特定program有可能会好一些。另外
，在服务方面，broker一般会好一些，因为大银行规模大，不太在乎一两个case的得失
，而broker由于规模小，对声誉的在乎程度比之大银行要看重的多，所以各种follow
up会紧一些，也不会那么拖沓。不过，最终还是要看接你case的那一组人怎么样，有好
有坏，运气也很重要，所以多打几个电话，综合比较一下：
1.整体利率怎么样？（当然是越低越好）
2.是否主动及时的给你利率的update，而不是等到你去催问？
3.打电话是否总有人接？是否有认真在case by case的认真处理你的申请？
4.Email是否总是及时回复？
5.是否及时主动的给你update贷款申请的进度？
6.在送银行审核之前是否在认真帮你把握质量关？而不是敷衍了事。
7.专业知识是否过硬？对客人提出的问题的回答是不是全面？
（2）高利率 vs. 低利率
首先，要明白一个基本的规则 - 即利率越高，银行给贷款申请人的credit就越多。让
我们举例来说明，假设某贷款申请人的所申请的贷款金额是$400K，期限为30年固定，
银行在4%的利率水平下给$2,000的credit来cover closing cost；而在4.125%的利率水
平下则能够给出$5,000的credit。4%利率下每个月的月供是$1,909.66，4.125%每个月
则是$1,938.60，两者的差值是$28.94。用5000减去2000等于3000。3000除以28.94等于
103.66。也就是说，低利率的好处要在103.66个月也就是差不多9年以后才能体现出来
。如果说在9年之内，房子卖掉了或者做了一次no cost refinance的话，选择低利率就
亏了。当然，如果说高利率比低利率给的credit比较少，比如才几百块钱，那当然是选
择低利率比较好。
另外，一般来说，对于能拿到手的现金，一定是争取先拿到手再说，因为一是没有人能
够预测生活以后会有什么变化，二是现金的当前价值相对于分摊到未来的价值一定是比
较高的。（即使考虑通货膨胀）举例来说，很多卖新房的建筑商（builder）会承诺给
贷款申请人大几千块钱的credit（假设closing cost差不多），如果申请人选用跟
builder有关系的银行来贷款的话。虽说这些银行的利率也许会稍高一些，但是一般都
允许贷款申请人在房子过户以后马上做refinance。在这种情况下，可以选择先用指定
的银行，把几千块钱的credit拿到手再说。在close之后再找其它broker做一个no cost
的refinance把利率降下来。这样钱和利率就都拿到手了。
综上所述，贷款申请人主要要比较一下能在多长时间内把低利率损失的credit收回，如
果时间短且自己能够接受，那么选择低利率；否则选择多拿credit。
家：
【在 l*****6 的大作中提到】
: 最近在办理房屋贷款，找了几家，现在有下面几个问题不是特别清楚，想请教一下大家：
: 1.broker和银行贷款有什么区别呢，各有什么优缺点？
: 2.是选利率低的呢，还是选利率稍高，但给credit的？给多少credit才能满足高利息带
: 来的坏处呢？
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