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新手请教利率选择
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新手请教利率选择# Living
z*8
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是自主房,但5年后很大可能会搬走,现在给到的利率如下:
30 years fixed @ 3.875%
5 year fixed ARM @ 3.5% with only 10.1% down payment and no mortgage
insurance or escrows required –
Or a 5 year fixed rate with your 20% downpayment at 3.25% -
哪个比较适合呢?
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c*4
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分析一下ARM和fixed的利率选择:
一. 风险偏好
众所周知,除非发生经济滞胀,ARM的利率肯定会比fixed要低,那么关键问题是:这个
低利率在5年或7年的固定期过了以后会不会涨?会涨多少?事实是没有人能够回答这个
问题,就如股票市场的涨跌几乎无法预测一样。所以说,如果你是一个保守的人,一个
厌恶风险的人,担心ARM利率在固定期过了以后会涨的很厉害,那么最好还是选择固定
利率;如果你对风险不是很厌恶,那么不妨选择ARM。
二.既得利益
ARM利率有一个好处,就是至少前5或7年的利率低很多,也就是说这个好处在前5年或者
7年是锁定的,没有人能够改变。那么之后呢?生活有时候就如利率,是不能预测的,
小孩的教育支出,换工作,unemployment甚至是死亡。那么何妨不在这能够预测的5至7
年以内把利率先拿到手呢?再者,在ARM的固定期内,如果整体利率能够降低,ARM利率
总是可以refinance成fixed利率或者一个更低的ARM利率的(固定期重新算)。再者,
如果不考虑每个月节省的payment而只考虑节省的总利息,假设是7年ARM且利率在固定
期结束之后确实涨了,那么总有一个时间点是一个breakeven point,在这个时间点上
,7年ARM利率固定期里节省的总利息被固定期结束之后ARM上涨的利率“吃掉”了,使
得在这个时间点上fixed的利率和ARM的利率已经付出总利息相等。(例如ARM的固定期
利率是3%,后来预测涨到了6%,而fixed利率是4%,breakeven point是第12年)如果12
年在你心里是一个能够接受的底线的话,那么选择ARM,否则就选择fixed。
三.生活压力
如果贷款金额比较大,越是高的金额ARM每个月能够节省的payment越多,有时甚至是$
400-$500,一笔不小的金额,所以如果生活压力比较大,平常的支出比较多,ARM之于
fixed能够缓解一些。
四.持房时间
一般来说,长期持有的房子fixed的利率比较好;如果5-7年以内肯定会卖房子,那么一
定就是选ARM利率了。这点不用多说。
五.Fixed利率和ARM利率的利差
如果ARM与fixed利率的利差不大,那么选fixed当然比较好因为ARM利率不能够实际上节
省多少利息,还有利率上涨风险(例如2012年初那样);如果ARM与fixed利率差别比较
大,那么应该结合上述四点来选择

【在 z****8 的大作中提到】
: 是自主房,但5年后很大可能会搬走,现在给到的利率如下:
: 30 years fixed @ 3.875%
: 5 year fixed ARM @ 3.5% with only 10.1% down payment and no mortgage
: insurance or escrows required –
: Or a 5 year fixed rate with your 20% downpayment at 3.25% -
: 哪个比较适合呢?

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