湾区地产市场的近期观察和买房攻略,# Living
s*3
1 楼
昨天南湾天气热得接近历史最高， 但是看房的人却是冷冷清清。不可否认湾区的房市
比夏天是平稳一点了，俗话说秋江水凉鹅先知。 从我们业内人士来讲， balance
market 是最好。或者春天涨10%， 冬天跌5%， 每年平均上涨5%, 买家， 卖家 皆大欢
喜。 但是地产市场， 特别是湾区，从来不是一个prefect market， 西瓜偎大边，
turn over 时间往往只有几个星期。虽然说房子买卖要一个月才能close，大众才能知
道房价是升了还是降了， 但是业内人士往往先有察觉。 表要忘了， 据说在加州从事
房地产相关人士达就业人口的10%左右， 包括地产经纪， 贷款经纪， 估价师，过户公
司，贷款银行，建商, 律师，会计师， accountant， 政府有关部门，验屋师， 修理
工等等。 这几天和这些合作过的人员交流了一下， 每个人都说 Definitely slow
down。 All activity cut in half. 如果秒拍今天湾区地产市场，可以用一句话来代
表：panic 买家不见了， panic 卖家还没有出现。下一步往哪走？下面几个月就比较
关键了，虽然房价走下行通道的充分条件已经具备， 利息已经上升，Affordability
已经下降， 买家也少了一些， 但是必要条件 （inventory up）还没有出现。 市场上
的情形是： 加价没有那么猛了， 一个房子5个以上的offer情形不多见了， 房子卖了
慢了，个别有硬伤的房子（地处地震带， 洪水区，或者后院有高压线， 紧挨高速，铁
路，大马路，医院急救室，墓地等等）价格略有下调。房价下降往往有个质变到量变的
过程。先是没有人加价了，然后各种condition 慢慢加回去了，过户时间由原来的20天
以内变到30天甚至更长， 可以和卖家商量修理费用了， 最后才是减价。这个过程往往
需要3～6个月的时间。那个时候已经是明年春天了， 如果到时候又有人出来抢房， 譬
如说为了孩子上学的原因, 那房价就又开始上升。如果明年春天一直没有出现抢房潮，
那到明天夏天以后房价就真的要下降了。
如何面对这个市场呢？ 大家知道股市在熊市的时候，dividend 高的股票比较受欢迎。
什么是dividen 高的房子呢？ 譬如说好学区（可以省下小孩上私立的费用， 特别是有
2个以上小孩的家庭）， 比较新的房子 （可以省下或减少房子的维护修理费用），离
上班近的房子（ 可以省了上下班的开车时间和汽油费），等等。 在湾区买房是消费和
投资的组合行为。如果市场真的转向， 那买房就要多考虑一些消费需求，减少投资因
素的比例。譬如说单身买一个5房， 6房的大house。 当然你可以分租赚钱， 但是如果
房市down turn的话， 租屋市场也会受影响， 万一空屋， 你的经济压力就很大了，或
者房客的质量也会下降。
我目前手上大都是大肚子（ 或者刚刚生了小孩）客户 （绝没有取笑任何人的意思），
也就是说是刚需买家. 华人的文化， 做父母的， 再穷， 再苦也不能亏待了孩子，孩
子一出生， 父母就要给孩子一个自己的家。也有一些国内买家， 他们的主要考虑是财
产分配和分散， 对冲货币汇率， 只要不是太亏就行。
比夏天是平稳一点了，俗话说秋江水凉鹅先知。 从我们业内人士来讲， balance
market 是最好。或者春天涨10%， 冬天跌5%， 每年平均上涨5%, 买家， 卖家 皆大欢
喜。 但是地产市场， 特别是湾区，从来不是一个prefect market， 西瓜偎大边，
turn over 时间往往只有几个星期。虽然说房子买卖要一个月才能close，大众才能知
道房价是升了还是降了， 但是业内人士往往先有察觉。 表要忘了， 据说在加州从事
房地产相关人士达就业人口的10%左右， 包括地产经纪， 贷款经纪， 估价师，过户公
司，贷款银行，建商, 律师，会计师， accountant， 政府有关部门，验屋师， 修理
工等等。 这几天和这些合作过的人员交流了一下， 每个人都说 Definitely slow
down。 All activity cut in half. 如果秒拍今天湾区地产市场，可以用一句话来代
表：panic 买家不见了， panic 卖家还没有出现。下一步往哪走？下面几个月就比较
关键了，虽然房价走下行通道的充分条件已经具备， 利息已经上升，Affordability
已经下降， 买家也少了一些， 但是必要条件 （inventory up）还没有出现。 市场上
的情形是： 加价没有那么猛了， 一个房子5个以上的offer情形不多见了， 房子卖了
慢了，个别有硬伤的房子（地处地震带， 洪水区，或者后院有高压线， 紧挨高速，铁
路，大马路，医院急救室，墓地等等）价格略有下调。房价下降往往有个质变到量变的
过程。先是没有人加价了，然后各种condition 慢慢加回去了，过户时间由原来的20天
以内变到30天甚至更长， 可以和卖家商量修理费用了， 最后才是减价。这个过程往往
需要3～6个月的时间。那个时候已经是明年春天了， 如果到时候又有人出来抢房， 譬
如说为了孩子上学的原因, 那房价就又开始上升。如果明年春天一直没有出现抢房潮，
那到明天夏天以后房价就真的要下降了。
如何面对这个市场呢？ 大家知道股市在熊市的时候，dividend 高的股票比较受欢迎。
什么是dividen 高的房子呢？ 譬如说好学区（可以省下小孩上私立的费用， 特别是有
2个以上小孩的家庭）， 比较新的房子 （可以省下或减少房子的维护修理费用），离
上班近的房子（ 可以省了上下班的开车时间和汽油费），等等。 在湾区买房是消费和
投资的组合行为。如果市场真的转向， 那买房就要多考虑一些消费需求，减少投资因
素的比例。譬如说单身买一个5房， 6房的大house。 当然你可以分租赚钱， 但是如果
房市down turn的话， 租屋市场也会受影响， 万一空屋， 你的经济压力就很大了，或
者房客的质量也会下降。
我目前手上大都是大肚子（ 或者刚刚生了小孩）客户 （绝没有取笑任何人的意思），
也就是说是刚需买家. 华人的文化， 做父母的， 再穷， 再苦也不能亏待了孩子，孩
子一出生， 父母就要给孩子一个自己的家。也有一些国内买家， 他们的主要考虑是财
产分配和分散， 对冲货币汇率， 只要不是太亏就行。
