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房贷利率的选择

房贷利率的选择# Living

z*02016-11-16 08:11

1 楼

求问大牛,
1) 如果房子打算长期住, 是否现在应该选择稍高一点利率(而不要任何点数), 然后等6
个月可以Refinance时候再Refinance? 这种选择是否比现在低利率(但是要付1个点)
的选择合算?
2) 如果我有准备5年后卖房子,所以现在选择 5/1 ARM, 但是到了5年后,如果又打算长
期住, 能否refinance 到30-fixed? 当然5年后可能利率变高了,但是如果5年后利率和
现在一样,是否这种选择比现在立刻lock in 30-fixed合算? 因为现在30-fixed已经不
是很有吸引力, fed rate watch 显示在未来1-2年内也只有1-2加息可能,算比较小的.
多谢!

w*m2016-11-16 08:11

2 楼

都是选择多出来的些事，嫌麻烦无脑选30年FIXED，未来不知道咋样
还是少找事为妙，RATE总趋势是要走高的，5年的ARM到时候RATE高了
又麻烦。

z*02016-11-16 08:11

3 楼

虽然长期利率会上升,但是一两年内利率还是有可能在4%以下,甚至回到3.5 左右. 现在
选举后的soar主要是不确定性消失,导致大资金流出债市,而推高债市基准收益率. 一旦
有其他地区政治风波或者金融市场动荡,资金依然会回流到债券.

【在 w*****m 的大作中提到】

: 都是选择多出来的些事，嫌麻烦无脑选30年FIXED，未来不知道咋样
: 还是少找事为妙，RATE总趋势是要走高的，5年的ARM到时候RATE高了
: 又麻烦。

T*L2016-11-16 08:11

4 楼

1）见下文：
假设某贷款申请人的所申请的贷款金额是$400K，期限为30年固定，银行在4%的利率水
平下给$2,000的credit来cover closing cost；而在4.125%的利率水平下则能够给出$5
,000的credit。4%利率下每个月的月供是$1,909.66，4.125%每个月则是$1,938.60，两
者的差值是$28.94。用5000减去2000等于3000。3000除以28.94等于103.66。也就是说
，低利率的好处要在103.66个月也就是差不多9年以后才能体现出来。如果说在9年之内
，房子卖掉了或者做了一次no cost refinance的话，选择低利率就亏了。当然，如果
说高利率比低利率给的credit比较少，比如才几百块钱，那当然是选择低利率比较好。
2）可以再次refinance成ARM延长固定期，也可以refinance成fixed，如果将来ARM利率
差不多，refinance成ARM比现在就选fixed划算。

等6

【在 z****0 的大作中提到】

: 求问大牛,
: 1) 如果房子打算长期住, 是否现在应该选择稍高一点利率(而不要任何点数), 然后等6
: 个月可以Refinance时候再Refinance? 这种选择是否比现在低利率(但是要付1个点)
: 的选择合算?
: 2) 如果我有准备5年后卖房子,所以现在选择 5/1 ARM, 但是到了5年后,如果又打算长
: 期住, 能否refinance 到30-fixed? 当然5年后可能利率变高了,但是如果5年后利率和
: 现在一样,是否这种选择比现在立刻lock in 30-fixed合算? 因为现在30-fixed已经不
: 是很有吸引力, fed rate watch 显示在未来1-2年内也只有1-2加息可能,算比较小的.
: 多谢!

I*D2016-11-16 08:11

5 楼

1. YES.这种选择是要比现在低利率(但是要付1个点)的选择合算。尤其考虑到你有可能
5年内卖房子，那么答案更是Yes. 因为你要付的一个点不一定5年能赚回来，或者是很
接近5年的时间才能赚回来。
考虑到钱的时间价值，不建议你现在花一个点拿低利率。
2. YES.前提是5年后利率和现在一样,这种选择的确比现在立刻lock in 30-fixed合算