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贷款求教# Living

l*s2017-02-15 08:02

1 楼

对买房贷款还是一头雾水，求教各位：
5/1 AM APR 3.804% Rate 2.875%
15-yr fixed APR 3.648 rate 3.5%
每个月的payment是按照apr算的还是按照rate算的？
5年的apr比15年的高，但是利率低。我都懵了～想不管怎么着5-7年还完全部，是哪一
个比较划算？
谢谢！

L*02017-02-15 08:02

2 楼

按照 rate算,APR是把手续费也算在贷款里.5-7年还完全部,选5/1 arm

【在 l**********s 的大作中提到】

: 对买房贷款还是一头雾水，求教各位：
: 5/1 AM APR 3.804% Rate 2.875%
: 15-yr fixed APR 3.648 rate 3.5%
: 每个月的payment是按照apr算的还是按照rate算的？
: 5年的apr比15年的高，但是利率低。我都懵了～想不管怎么着5-7年还完全部，是哪一
: 个比较划算？
: 谢谢！

r*n2017-02-15 08:02

3 楼

ARM虽然rate比较低，但是APR很高，暗示你要付很多费，估计是买点。所以你要lender
给你一个详细费用，然后比较多付的费，换来的低利率。要多久才可以把成本收回来。
再决定ARM还是15 yr fixed.

【在 l**********s 的大作中提到】

o*p2017-02-15 08:02

4 楼

1. monthly mortgage 按照 rate.
2. 5/1 ARM 是30年贷款，前五年固定利率。15年fixed, 月供是固定的。
3. ARM 前五年月供比 15 年fixed 低。
4. 同等条件下，5年付完，选 5/1 ARM.
5. 不建议买点。若各方面条件不错，不管什么program, 贷款费用应该相差不大。

【在 l**********s 的大作中提到】

g*02017-02-15 08:02

5 楼

一个是closing按五年摊一个按十五年摊不考虑closing cost当然Arms

I*e2017-02-15 08:02

6 楼

是选Arm还是fixed,主要考虑个人情况
1.是否会长期持有这个房子
2.是否会在短期内付清贷款
3.如果长期持有，又不能短期内付清是否愿意承担可能的风险
5年的Arm前五年是固定利率，会比较低，五年以后每年会调整利率，最常见的program
，最高每年调整2%，终身利率增长不会超过5%。当然这五年中你也可以选择重新贷款，
那就要看当时的市场利率了。总之，有利益也有风险。
如果是喜欢稳妥的，不想考虑那么多，就选fixed吧，贷款额不大的话，利息也没有想
象中差距的那么大。
APR不建议作为看考标准，你可以跟lender拿到fee estimate直接比较费用跟rate，更
直接容易比较。

I*e2017-02-15 08:02

7 楼

补充一下：
payment都是用rate来算的
不管是5年还是7年的Arm，都是按30年还清来算的，monthly payment会比较低。
15 year fixed是按15年还清来算，monthly payment就比较高。
个人认为Arm和15年固定在monthly payment上没有什么可比性,主要考虑月供会不会给
自己带来过重的负担，总之适合的才是最好的：）

T*L2017-02-15 08:02

8 楼

每个月的payment是按照rate算的，单利等本息还款，这个quote肯定是写错了，Rate 2
.875%, APR应该是稍高一点在3%左右。
5-7年全部还完的话其实选两个都可以，15年的话就是每个月多还点钱但是5-7年的总利
息肯定比ARM要少

【在 l**********s 的大作中提到】

l*s2017-02-15 08:02

9 楼

谢谢各位。
如果是五年ARM，选择closing fee 高的还是closing fee 低的？
2.875％ closing fee 要6千多
3.250％ closing fee 在2-3 千左右

y*i2017-02-15 08:02

10 楼

你不说贷款额，怎么算啊？

【在 l**********s 的大作中提到】

: 谢谢各位。
: 如果是五年ARM，选择closing fee 高的还是closing fee 低的？
: 2.875％ closing fee 要6千多
: 3.250％ closing fee 在2-3 千左右

R*g2017-02-15 08:02

11 楼

arm
享受一下低利率再说

【在 l**********s 的大作中提到】

T*L2017-02-15 08:02

12 楼

举一个例子下文供你参考:
假设某贷款申请人的所申请的贷款金额是$400K，期限为30年固定，银行在4%的利率水
平下给$2,000的credit来cover closing cost；而在4.125%的利率水平下则能够给出$5
,000的credit。4%利率下每个月的月供是$1,909.66，4.125%每个月则是$1,938.60，
两者的差值是$28.94。用5000减去2000等于3000。3000除以28.94等于103.66。也就是
说，低利率的好处要在103.66个月也就是差不多9年以后才能体现出来。如果说在9年之
内，房子卖掉了或者做了一次no cost refinance的话，选择低利率就亏了。当然，如
果说高利率比低利率给的credit比较少，比如才几百块钱，那当然是选择低利率比较好。
另外，一般来说，对于能拿到手的现金，一定是争取先拿到手再说，因为一是没有人能
够预测生活以后会有什么变化，二是现金的当前价值相对于分摊到未来的价值一定是
比较高的。（即使考虑通货膨胀）举例来说，很多卖新房的建筑商（builder）会承诺
给贷款申请人大几千块钱的credit（假设closing cost差不多），如果申请人选用跟
builder有关系的银行来贷款的话。虽说这些银行的利率也许会稍高一些，但是一般都
允许贷款申请人在房子过户以后马上做refinance。在这种情况下，可以选择先用指定
的银行，把几千块钱的credit拿到手再说。在close之后再找其它broker做一个 no
cost的refinance把利率降下来。这样钱和利率就都拿到手了。
综上所述，贷款申请人主要要比较一下能在多长时间内把低利率损失的credit收回，如
果时间短且自己能够接受，那么选择低利率；否则选择多拿credit。

【在 l**********s 的大作中提到】

: 谢谢各位。
: 如果是五年ARM，选择closing fee 高的还是closing fee 低的？
: 2.875％ closing fee 要6千多
: 3.250％ closing fee 在2-3 千左右