房地产投资的六重魔力# Money - 海外理财
a*g
1 楼
“It’s tangible, it’s solid, it’s beautiful. It’s artistic, from my
standpoint, and I just love real estate.” -Donald Trump
为什么要投资房地产？这个问题只有您自己才能回答。房地产投资有其特殊魅力，文本
沿用文学城投坛“小小石头”的叫法，称其为“魔力”。下文就对这六重魔力分开讨论。
第一重魔力：现金流
现金流是房地产投资的第一重魔力 (The Power of Cash Flow)。现金流指的是投资房
的租金扣除所有开支后的盈余。对于保守的投资者而言，每个单元每月现金流不能少于
$100 美元。只要您常年累月不断积购置物业，推迟享乐，将获利全部用于再投资，这
些现金流盈余看似不多，涓涓之水，能汇成大河。每添一处物业，您的现金流就越多，
购入下一物业的速度就越快，获取更多的现金流，以便更快地购入下一物业，如此往复
，您的资产将增加以滚雪球的方式增长下去。5年10年后，您就拥有了一股源源不断的
现金流，这好比一个装满 $20,000 美元的钱包，即便当月全部用光，下月初它又自动
鼓起来，取之不尽，用之不竭，难道这不是您想要的财务自由吗？
积累有正向现金流的投资房，能让您熬过房地产萧条的寒冬，让您基业长青。这是因为
，只要您的出租房每月都有盈余，无论房价跌成几何，您都不必贱卖资产，既然每个月
都在赚钱，持有下去就是晴天。在这个意义上，我认为现金流是房地产投资的生命线，
所以将其归结为第一重魔力！
现金流与很多因素有关，包括杠杆使用程度，区域等。全款买房肯定能保证获取正向的
现金流，因为您没有贷款，无需每月向银行还按揭。我这里说的正向现金流，是充分利
用杠杆的力量以后，依然能够每月有盈余的情况。另外，好学区好地段的好房子现金流
差，学区一般地段一般房子一般的地段的，现金流好。美国东西两岸现金流差，中西部
地区现金流好。通常，现金流和自然升值对立的，您作为投资者，得权衡利弊，更加自
己的投资偏好和风险承受能力，进行选择。
第二重魔力：自然增值
房地产投资的第二重魔力为自然增值 (The Power of Appreciation)。自然增值的根本
原因是通货膨胀。通俗的说，既然柴米油盐都在涨，房子也不例外，其上涨绝对数量更
大，因为房子本身就贵。过去 100 年，美国平均累计通胀为 3.17%，不要小看了这个
数字，它对您资本的资本积累有着功不可没的作用。如果您买进了20 套均价 15 万美
元的出租房，3.17% 的通货膨胀率将给您带来 $95,100 美元的收入 （20 x 150,000 x
.0317 = $95100），看似不多，也足以让您走出办公室，周游世界去了！想远一些，
假设经过十几二十年的努力，您积累了 100 套这样的出租房，按平均通胀率，一年的
自然增值就达到 100 x 150,000 x .0317 = $475,500，让您一脚跨入 美国 Top 1% 行
列 。相比之下，100名美国人中43为退休账户不足 $10,000 美元。他们没有想过房地
产的魔力吗？
增值的部分虽然属于“账面上的”或“未实现的”利润，但是可以通过重新贷款或者
HELOC 等方式拿出来进行再投资。说以说，在当地主以后，通货膨胀突然间就变成了是
您的朋友。
第三重魔力：租客偿贷
房地产的第三重魔力是租客偿贷 (The Power of Principle Pay-down)，因为出租房的
一切开支均由房客支付。我这里讲的租客偿贷款，不是通常所说的以租养房。它具体指
的是租客帮您清还贷款中的本金部分。作为房东，您每个月收到租客的租金，一部分要
用于偿还银行的按揭，这个按揭包括本金和利息两部分。利息当然就是银行的利润，而
偿还的本金的部分才是您自己的利润 。对于地主，利息的部分可以用来抵税，即降低
您的征税基础。
购买投资房的绝大部分款项为银行贷款，而这个大头的贷款是由租客在15 年或 30 年
内帮您全部还清。换句话说，哪怕是您的房子在这30年内一毛钱没涨，您也有赚 ——
您只用20%的钱就买到了100%的房子。付清贷款之后，您还可以进行重新贷款，将大部
分的利润用户购入更多物业，而所欠贷款仍然由未来租客帮您偿还，如此往复！这也是
为什么清崎在《穷爸爸、富爸爸》书中反复强调要购入资产（及资产和负债的真实区别
）。此外，重新贷款 (refinance) 拿出的这部分利润本质属于债务 (non-taxable
event) ，无需交税。仅此一点，就让 401K 退休基金无法望其项背。
第四重魔力：税务优势
房地产由房产和地产两部分组成。地产是指出租房下面的那块地 (lot)，房产则是建在
地上的房子 (improvement)。土地价值只涨不跌，没有折旧的可能；房子可以折旧。住
宅类房屋折旧目前按 27.5 年平均计。比如，您的出租房价值 $150,000 美元，假设其
中土地占 25%，房子占 75%，那么每年您的房子可以折旧 $4091 美元 ($150,000 x .
75 ÷ 27.5 = $4091 )，如果您个人的税率为 25%，则可节剩 $1023 美元个税 ($4091
x .25 = $1023)。这里的折旧，是纸面上的开支 (paper loss)，实际上您的房子往往
在升值，您却仍然可以享受纸面折旧的税收优惠。不管您的房子有多旧，到您手里，都
可以按 27.5 年折旧。
除折旧外，凡是与房子出租相关的费用，基本上都可以用于抵税，这包括房产税、管理
费、保险费、维修费、水电费、HOA 费、按揭利息、垃圾处理费、草坪维护费、清洁费
、广告费等等。若您是远程管理，交通费也能抵税。当然，这些费用应该是实际产生的
符合常理的费用。所有开支都要留有收据，不怕国税局 IRS 审查。
报税时，将各项实际开支与纸面折旧从所得收入中扣除，剩下的部分才需要交税。好好
学习税法，充分利用房地产的第四重魔力，税务优势 (The Power of Tax Benefits)，
进行合理避税。
第五重魔力：杠杆之力
杠杆的力量 (The Power of Leverage)是房地产投资的第五重魔力。它能让您以小搏大
。您用 $20,000 美元做首付，向银行贷款 $80000 美元，就可购入 $100,000 美元的
资产；若是股票、基金或债券类投资渠道，$20,000 美元的本钱只能买到同等数额的证
券，银行不会贷款给您炒股的。
使用杠杆，可大幅提升您的投资回报。同是 $100,000 美元的资金，全款买房，只能购
入一处市值 $100,000 美元的物业；若以 20% 为首付，80% 余额向银行贷款，则可购
入 5 处同样的房产，市值 $500,000 美元。一年后，假设该地区平均房价升值 5%，全
款购房，您只能获得 $5000 美元的盈利；利用杠杆以后，您5栋房屋升值 $25,000美元
，回报率是全款买房的 500%。这只是一年的情况，如果 20 年的房地产投资呢，差别
有多大？
另外，拥有的物业越多，您的现金流也越多，借贷和还款也越多，信用越好，从银行贷
款也越容易，这是一个良性循环。致富之路由借款铺就 (The road to riches is
paved with borrowed money)，此话不假！
第六重魔力：强制增值
房地产的第六重魔力，也是经常被忽略的一大魔力，叫做强制增值 (The Power of
Forced Appreciation)。理论上讲，房地产市场是低效市场 (inefficient market)，
即房地产的价格并不能在任何时候都反应其真实价值。换言之，房地产的真实价值往往
因各种因素大打折扣，这些因素包括房子本身的问题，如地基不稳、房顶漏水，霉菌满
屋等等；也包括人为问题，如管理不善，筛选租客不慎等。眼光独到、经验丰富的地主
，往往有机会买入价值低估（甚至严重低估）的物业，经过有策略的修葺，让银行重新
估价，重新贷款，就可实现客观的利润。这个增值不是随当地房地产市场的变化而自然
增值的，而是您作为有目的有计划的实现的，因此我把它称做强制增值。
强制增值即适用于住宅类物业，也适用于商业房地产。住宅类的房子可以从草坪、地毯
、粉刷、浴室和厨房等方面入手。尽量做到投入一美元，能有两美元的回报。这一方面
，我推荐 William Nickerson 的力作 “How I Turned $1000 into Five Million”
。这里我主要想讨论商业房地产强制增值的情况。商业房地产与住宅类房地产的一个重要
区别，在于其市值计算方法不同。住宅类房地产（少于5个单元的房子），其售价取决
于附近条件相仿的房子的以售房屋的平均售价（通常为3英里的半径），再根据房屋具
体状况有所微调。商业房地产的市值，直接依赖该物业的盈利能力，即一栋公寓楼运营
净收入 (Net Operating Income, NOI) 越高，其市值越高，而不是看同一小区别的公
寓楼卖了多少钱，因为很有可能该小区没有别的公寓楼（或商场、加油站、旅馆等等）。
那么，商业房地产怎么能提高运营净收入呢？从根本上说，只有两种方法：第一提高租
金，第二降低开支。下面我举一个例子，帮助您理解。假设有一幢100个单元的公寓楼
，因管理运营不善等各种原因，目前入住率只有60%，每个单元租金 $800 美元，低于
当地的平均租金水平 。您接手以后，通过两到三年的时间，实施一系列的措施，改善
其运营状况。这些方法包括赶走了拖欠租金的访客，把所有单元逐个修葺一番，找到长
期稳定且有能力支付房租的租客，将房租提升到 $950 美元的当地平均市场水平，将入
住率提升到 85%，而且将每个单元的管理成本降低了 $50 美元 （换物业管理公司，维
修大项目必须找三个以上的报价等等，或使用自己的维修队伍等）。那么， 这栋物业
的市值被强制增值了多少呢？
接手前 接手后
每单元每月运营净收入 (50% 法则) $800 ÷ 2 = $400 ($950 ÷ 2) + 50 = $525
整栋房屋年运营净收入 (Annual NOI) $400 x 12 x 60 = $288,000 $525 x 12 x 85 =
$535,500
当地资本回报率 (Cap Rate) 10.00% 10.00%
物业市值 (NOI/Cap Rate)
$288,000 ÷ 10% = $2,880,000 $44,625 ÷ 10% = $5,355,000
从上表计算可以看出，通过提升入住率，提高月租，降低每单元运营成本，您三年的时
间就创造了 $2,475,000 美元的利润，几乎让物业的市值翻了一翻！仔细观察上表，您
会发现，每单元每月增加1美元的运营净收入，整个物业的价值将增加 $120 美元 ($1
x 12 x 10 = $120，假设资本回报率 Cap Rate 为 10%)。通过提升租金，降低成本，
您可以在运营净收入的基础上以百余倍的魔力提升物业的价值。这是其它投资渠道完全
不能企及的，我把它归为房地产投资的第六重魔力，强制增值。
结语
房地产投资能够给您带来源源不断的现金流，能够随着通货膨胀自然增值，能够给您带
来可观的税务优势，能够让您使用杠杆的力量，还能够以百倍的威力实现强制增值。而
且，这六重魔力往往同时发力，能够帮助您早日跳出老鼠赛跑的游戏，进入致富的快车
道！
注：本文重点讨论的是房地产投资相比其他投资渠道的优势，没有展开讨论房地产投资
的风险，但并非暗示房地产投资完全没有风险，所以奉劝一句：入市有风险，投资需谨
慎。
standpoint, and I just love real estate.” -Donald Trump
为什么要投资房地产？这个问题只有您自己才能回答。房地产投资有其特殊魅力，文本
沿用文学城投坛“小小石头”的叫法，称其为“魔力”。下文就对这六重魔力分开讨论。
第一重魔力：现金流
现金流是房地产投资的第一重魔力 (The Power of Cash Flow)。现金流指的是投资房
的租金扣除所有开支后的盈余。对于保守的投资者而言，每个单元每月现金流不能少于
$100 美元。只要您常年累月不断积购置物业，推迟享乐，将获利全部用于再投资，这
些现金流盈余看似不多，涓涓之水，能汇成大河。每添一处物业，您的现金流就越多，
购入下一物业的速度就越快，获取更多的现金流，以便更快地购入下一物业，如此往复
，您的资产将增加以滚雪球的方式增长下去。5年10年后，您就拥有了一股源源不断的
现金流，这好比一个装满 $20,000 美元的钱包，即便当月全部用光，下月初它又自动
鼓起来，取之不尽，用之不竭，难道这不是您想要的财务自由吗？
积累有正向现金流的投资房，能让您熬过房地产萧条的寒冬，让您基业长青。这是因为
，只要您的出租房每月都有盈余，无论房价跌成几何，您都不必贱卖资产，既然每个月
都在赚钱，持有下去就是晴天。在这个意义上，我认为现金流是房地产投资的生命线，
所以将其归结为第一重魔力！
现金流与很多因素有关，包括杠杆使用程度，区域等。全款买房肯定能保证获取正向的
现金流，因为您没有贷款，无需每月向银行还按揭。我这里说的正向现金流，是充分利
用杠杆的力量以后，依然能够每月有盈余的情况。另外，好学区好地段的好房子现金流
差，学区一般地段一般房子一般的地段的，现金流好。美国东西两岸现金流差，中西部
地区现金流好。通常，现金流和自然升值对立的，您作为投资者，得权衡利弊，更加自
己的投资偏好和风险承受能力，进行选择。
第二重魔力：自然增值
房地产投资的第二重魔力为自然增值 (The Power of Appreciation)。自然增值的根本
原因是通货膨胀。通俗的说，既然柴米油盐都在涨，房子也不例外，其上涨绝对数量更
大，因为房子本身就贵。过去 100 年，美国平均累计通胀为 3.17%，不要小看了这个
数字，它对您资本的资本积累有着功不可没的作用。如果您买进了20 套均价 15 万美
元的出租房，3.17% 的通货膨胀率将给您带来 $95,100 美元的收入 （20 x 150,000 x
.0317 = $95100），看似不多，也足以让您走出办公室，周游世界去了！想远一些，
假设经过十几二十年的努力，您积累了 100 套这样的出租房，按平均通胀率，一年的
自然增值就达到 100 x 150,000 x .0317 = $475,500，让您一脚跨入 美国 Top 1% 行
列 。相比之下，100名美国人中43为退休账户不足 $10,000 美元。他们没有想过房地
产的魔力吗？
增值的部分虽然属于“账面上的”或“未实现的”利润，但是可以通过重新贷款或者
HELOC 等方式拿出来进行再投资。说以说，在当地主以后，通货膨胀突然间就变成了是
您的朋友。
第三重魔力：租客偿贷
房地产的第三重魔力是租客偿贷 (The Power of Principle Pay-down)，因为出租房的
一切开支均由房客支付。我这里讲的租客偿贷款，不是通常所说的以租养房。它具体指
的是租客帮您清还贷款中的本金部分。作为房东，您每个月收到租客的租金，一部分要
用于偿还银行的按揭，这个按揭包括本金和利息两部分。利息当然就是银行的利润，而
偿还的本金的部分才是您自己的利润 。对于地主，利息的部分可以用来抵税，即降低
您的征税基础。
购买投资房的绝大部分款项为银行贷款，而这个大头的贷款是由租客在15 年或 30 年
内帮您全部还清。换句话说，哪怕是您的房子在这30年内一毛钱没涨，您也有赚 ——
您只用20%的钱就买到了100%的房子。付清贷款之后，您还可以进行重新贷款，将大部
分的利润用户购入更多物业，而所欠贷款仍然由未来租客帮您偿还，如此往复！这也是
为什么清崎在《穷爸爸、富爸爸》书中反复强调要购入资产（及资产和负债的真实区别
）。此外，重新贷款 (refinance) 拿出的这部分利润本质属于债务 (non-taxable
event) ，无需交税。仅此一点，就让 401K 退休基金无法望其项背。
第四重魔力：税务优势
房地产由房产和地产两部分组成。地产是指出租房下面的那块地 (lot)，房产则是建在
地上的房子 (improvement)。土地价值只涨不跌，没有折旧的可能；房子可以折旧。住
宅类房屋折旧目前按 27.5 年平均计。比如，您的出租房价值 $150,000 美元，假设其
中土地占 25%，房子占 75%，那么每年您的房子可以折旧 $4091 美元 ($150,000 x .
75 ÷ 27.5 = $4091 )，如果您个人的税率为 25%，则可节剩 $1023 美元个税 ($4091
x .25 = $1023)。这里的折旧，是纸面上的开支 (paper loss)，实际上您的房子往往
在升值，您却仍然可以享受纸面折旧的税收优惠。不管您的房子有多旧，到您手里，都
可以按 27.5 年折旧。
除折旧外，凡是与房子出租相关的费用，基本上都可以用于抵税，这包括房产税、管理
费、保险费、维修费、水电费、HOA 费、按揭利息、垃圾处理费、草坪维护费、清洁费
、广告费等等。若您是远程管理，交通费也能抵税。当然，这些费用应该是实际产生的
符合常理的费用。所有开支都要留有收据，不怕国税局 IRS 审查。
报税时，将各项实际开支与纸面折旧从所得收入中扣除，剩下的部分才需要交税。好好
学习税法，充分利用房地产的第四重魔力，税务优势 (The Power of Tax Benefits)，
进行合理避税。
第五重魔力：杠杆之力
杠杆的力量 (The Power of Leverage)是房地产投资的第五重魔力。它能让您以小搏大
。您用 $20,000 美元做首付，向银行贷款 $80000 美元，就可购入 $100,000 美元的
资产；若是股票、基金或债券类投资渠道，$20,000 美元的本钱只能买到同等数额的证
券，银行不会贷款给您炒股的。
使用杠杆，可大幅提升您的投资回报。同是 $100,000 美元的资金，全款买房，只能购
入一处市值 $100,000 美元的物业；若以 20% 为首付，80% 余额向银行贷款，则可购
入 5 处同样的房产，市值 $500,000 美元。一年后，假设该地区平均房价升值 5%，全
款购房，您只能获得 $5000 美元的盈利；利用杠杆以后，您5栋房屋升值 $25,000美元
，回报率是全款买房的 500%。这只是一年的情况，如果 20 年的房地产投资呢，差别
有多大？
另外，拥有的物业越多，您的现金流也越多，借贷和还款也越多，信用越好，从银行贷
款也越容易，这是一个良性循环。致富之路由借款铺就 (The road to riches is
paved with borrowed money)，此话不假！
第六重魔力：强制增值
房地产的第六重魔力，也是经常被忽略的一大魔力，叫做强制增值 (The Power of
Forced Appreciation)。理论上讲，房地产市场是低效市场 (inefficient market)，
即房地产的价格并不能在任何时候都反应其真实价值。换言之，房地产的真实价值往往
因各种因素大打折扣，这些因素包括房子本身的问题，如地基不稳、房顶漏水，霉菌满
屋等等；也包括人为问题，如管理不善，筛选租客不慎等。眼光独到、经验丰富的地主
，往往有机会买入价值低估（甚至严重低估）的物业，经过有策略的修葺，让银行重新
估价，重新贷款，就可实现客观的利润。这个增值不是随当地房地产市场的变化而自然
增值的，而是您作为有目的有计划的实现的，因此我把它称做强制增值。
强制增值即适用于住宅类物业，也适用于商业房地产。住宅类的房子可以从草坪、地毯
、粉刷、浴室和厨房等方面入手。尽量做到投入一美元，能有两美元的回报。这一方面
，我推荐 William Nickerson 的力作 “How I Turned $1000 into Five Million”
。这里我主要想讨论商业房地产强制增值的情况。商业房地产与住宅类房地产的一个重要
区别，在于其市值计算方法不同。住宅类房地产（少于5个单元的房子），其售价取决
于附近条件相仿的房子的以售房屋的平均售价（通常为3英里的半径），再根据房屋具
体状况有所微调。商业房地产的市值，直接依赖该物业的盈利能力，即一栋公寓楼运营
净收入 (Net Operating Income, NOI) 越高，其市值越高，而不是看同一小区别的公
寓楼卖了多少钱，因为很有可能该小区没有别的公寓楼（或商场、加油站、旅馆等等）。
那么，商业房地产怎么能提高运营净收入呢？从根本上说，只有两种方法：第一提高租
金，第二降低开支。下面我举一个例子，帮助您理解。假设有一幢100个单元的公寓楼
，因管理运营不善等各种原因，目前入住率只有60%，每个单元租金 $800 美元，低于
当地的平均租金水平 。您接手以后，通过两到三年的时间，实施一系列的措施，改善
其运营状况。这些方法包括赶走了拖欠租金的访客，把所有单元逐个修葺一番，找到长
期稳定且有能力支付房租的租客，将房租提升到 $950 美元的当地平均市场水平，将入
住率提升到 85%，而且将每个单元的管理成本降低了 $50 美元 （换物业管理公司，维
修大项目必须找三个以上的报价等等，或使用自己的维修队伍等）。那么， 这栋物业
的市值被强制增值了多少呢？
接手前 接手后
每单元每月运营净收入 (50% 法则) $800 ÷ 2 = $400 ($950 ÷ 2) + 50 = $525
整栋房屋年运营净收入 (Annual NOI) $400 x 12 x 60 = $288,000 $525 x 12 x 85 =
$535,500
当地资本回报率 (Cap Rate) 10.00% 10.00%
物业市值 (NOI/Cap Rate)
$288,000 ÷ 10% = $2,880,000 $44,625 ÷ 10% = $5,355,000
从上表计算可以看出，通过提升入住率，提高月租，降低每单元运营成本，您三年的时
间就创造了 $2,475,000 美元的利润，几乎让物业的市值翻了一翻！仔细观察上表，您
会发现，每单元每月增加1美元的运营净收入，整个物业的价值将增加 $120 美元 ($1
x 12 x 10 = $120，假设资本回报率 Cap Rate 为 10%)。通过提升租金，降低成本，
您可以在运营净收入的基础上以百余倍的魔力提升物业的价值。这是其它投资渠道完全
不能企及的，我把它归为房地产投资的第六重魔力，强制增值。
结语
房地产投资能够给您带来源源不断的现金流，能够随着通货膨胀自然增值，能够给您带
来可观的税务优势，能够让您使用杠杆的力量，还能够以百倍的威力实现强制增值。而
且，这六重魔力往往同时发力，能够帮助您早日跳出老鼠赛跑的游戏，进入致富的快车
道！
注：本文重点讨论的是房地产投资相比其他投资渠道的优势，没有展开讨论房地产投资
的风险，但并非暗示房地产投资完全没有风险，所以奉劝一句：入市有风险，投资需谨
慎。
