谁来保护你的利益？有偏向性的经纪人（经纪公司）# Money - 海外理财
l*a
1 楼
我不知道为什么美国的房屋交易是卖方付佣金，既然买卖双方分头雇佣了经纪人，谁收
益谁付钱不就行了嘛？LISTING AGENT占了上风，他/她是稳赚的，甚至可以决定分成的
比例。
我很早就琢磨出用DUAL AGENT 的好处，当然知道会有利益冲突，一个经纪人不可能象
天平一样公平，一定会稍稍偏向于某一方，说实话，我认为DUAL AGENT大半是偏向于买
方的，因为他/她希望迅速地成交，佣金落袋为安，房价多卖一万，就多收入200元而已。
为了避免利益冲突，市场上就有细分的经纪公司，我第一次卖自己的投资房就遇到一个
女经纪人，非常骄傲的对我说她的公司很特殊，第一是全女性（这不是歧视职场男性嘛
？）第二就是只代表买家（那是因为拿不到LISTING吧？），她会为买家争取最大利益？
怎么争取呢？加价抢房呗，还能有什么绝招？那个买家是个医生，贷款没问题，我的房
子刚翻新，也没有什么毛病，带着好租约卖的，从过户第一天就妥妥的收钱。
开始接触商业地产的经纪公司，风格十分迥异，大致就是两派，偏向买家（BUYER
FRIENDLY) 或是偏向卖家(SELLER FRIENDLY).
偏向买家（投资者）的我喜欢，比如他们算收益率的时候，会扣除空置率（不管实际上
有没有空置），会扣除管理费（不管你是不是业主自己管理），还有些其他名目，费用
就多不就少，这样纯利润就会少一点，在相同的市场收益率（比如5%），物业的开价也
实惠一些。
我很赞成这种做法，因为银行也是这样扣扣减减的算贷款。有些不成熟的投资者会说，
根据我的实际收支可以贷款50万，可是银行只贷40万，委屈死了。如果首期款很紧张，
交易就可能流产了。
另外他们对自己忠实的投资者非常好，小范围扩散信息，不光给你deal，而且提供强大
的咨询，解决过户途中各种问题，比如一些比较特殊的融资手段和途径。把买家当成衣
食父母，首要目标是快速成交。
偏向卖家的经纪公司可能都是犹太人开的(开玩笑的），他们的名言就是“LEAVE
NOTHING ON THE TABLE"。定价高，做法就是FULL MARKETING，让全世界都知道。把卖
家当上帝，号称能卖出最高价。如果我要卖物业，会考虑Boston Realty Advisors，看
了几年，没有值得买的东西，好一点的都是死贵。
两种公司都活得很好。
在出租的市场上也有两种公司，一种是既代表业主也代表租客，最好就是肥水不流外人
田，把自己代表的租客放进自己代理的物业，然后还提供物业管理一条龙服务。
另外一种中介公司是号称只代表租客，100%保护租客利益。
益谁付钱不就行了嘛？LISTING AGENT占了上风，他/她是稳赚的，甚至可以决定分成的
比例。
我很早就琢磨出用DUAL AGENT 的好处，当然知道会有利益冲突，一个经纪人不可能象
天平一样公平，一定会稍稍偏向于某一方，说实话，我认为DUAL AGENT大半是偏向于买
方的，因为他/她希望迅速地成交，佣金落袋为安，房价多卖一万，就多收入200元而已。
为了避免利益冲突，市场上就有细分的经纪公司，我第一次卖自己的投资房就遇到一个
女经纪人，非常骄傲的对我说她的公司很特殊，第一是全女性（这不是歧视职场男性嘛
？）第二就是只代表买家（那是因为拿不到LISTING吧？），她会为买家争取最大利益？
怎么争取呢？加价抢房呗，还能有什么绝招？那个买家是个医生，贷款没问题，我的房
子刚翻新，也没有什么毛病，带着好租约卖的，从过户第一天就妥妥的收钱。
开始接触商业地产的经纪公司，风格十分迥异，大致就是两派，偏向买家（BUYER
FRIENDLY) 或是偏向卖家(SELLER FRIENDLY).
偏向买家（投资者）的我喜欢，比如他们算收益率的时候，会扣除空置率（不管实际上
有没有空置），会扣除管理费（不管你是不是业主自己管理），还有些其他名目，费用
就多不就少，这样纯利润就会少一点，在相同的市场收益率（比如5%），物业的开价也
实惠一些。
我很赞成这种做法，因为银行也是这样扣扣减减的算贷款。有些不成熟的投资者会说，
根据我的实际收支可以贷款50万，可是银行只贷40万，委屈死了。如果首期款很紧张，
交易就可能流产了。
另外他们对自己忠实的投资者非常好，小范围扩散信息，不光给你deal，而且提供强大
的咨询，解决过户途中各种问题，比如一些比较特殊的融资手段和途径。把买家当成衣
食父母，首要目标是快速成交。
偏向卖家的经纪公司可能都是犹太人开的(开玩笑的），他们的名言就是“LEAVE
NOTHING ON THE TABLE"。定价高，做法就是FULL MARKETING，让全世界都知道。把卖
家当上帝，号称能卖出最高价。如果我要卖物业，会考虑Boston Realty Advisors，看
了几年，没有值得买的东西，好一点的都是死贵。
两种公司都活得很好。
在出租的市场上也有两种公司，一种是既代表业主也代表租客，最好就是肥水不流外人
田，把自己代表的租客放进自己代理的物业，然后还提供物业管理一条龙服务。
另外一种中介公司是号称只代表租客，100%保护租客利益。