利率全线上浮，楼市再遇釜底抽薪！你还买房吗？# Money - 海外理财
e*4
1 楼
随着房地产调控的推进以及货币环境的收紧，关于“楼市变天”的消息不绝于耳，楼市
究竟变天了没？在多重调控因素叠加下楼市又会如何走？
房价涨速整体回落 北京、环京房价环比下跌
12日，中国社科院财经战略研究院、中国社科院城市与竞争力研究中心《中国住房发展
报告》项目组发布5月份《住房市场发展月度分析报告》，数据显示，随着调控政策的
渐趋严厉，5月热点城市房价涨速整体回落，北京房价首次出现下跌。
主要城市大数据房价指数环比显示，5月，样本城市的平均环比涨幅降为1.11%，比上月
下降1.2个百分点。其中重庆、广州、青岛、成都、济南分别以5.48%、5.39%、5.02%、
3.87%、3.45%的环比涨幅，居样本城市前五位；同时，廊坊、北京、天津、深圳、苏州
、合肥、郑州等城市，房价环比稳定或下跌。其中，廊坊、北京、天津分别下跌8%、4.
09%、1.97%，进入房价挤泡沫的新阶段。
主要城区大数据房价指数显示， 2017年5月，北京各区房价全面下跌，其中西城区下跌
8.43%、海淀下跌7.45%，领跌于全市各区县板块。入学政策出现重大调整，强调实际居
住及试行多校划片等，都对这两个板块虚高的“学区房”价格形成冲击。2017年5月，
通州区在北京各区县板块中，表现最为抗跌，仅环比下跌0.01%。这主要源于通州区实
行双重限购政策，板块泡沫相对较低。
北京是全国房价的风向标，北京下跌了，环京也会慢慢降温。数据显示，天津5月新房
价格下跌1.97%，廊坊下跌8%。业内人士认为，京津冀房价下跌，源于政府对住房投资
需求的严厉管控。北京不仅要求“认房、认贷、认商、认离”，还调整了入学政策，对
学区房炒作精准打击，环京各城市也联合出台了要求三年以上当地社保的需求管控政策。
《中国住房发展报告》项目组发布的5月《住房市场发展月度分析报告》预计，随着资
金面的收紧，以及地方政府对住房投资需求特别是跨区域住房投资的联合管控，多数城
市房价短期涨势将得到抑制，前期房价上涨过快、泡沫较大的城市如北京等短期仍将继
续下跌。
房贷利率喊“涨” 楼市再遇釜底抽薪
据中原地产首席分析师张大伟统计，自2016年“930”政策以来，全国已有45个以上城
市出台了各种房地产调控政策140余次，封堵投资客炒房。而房贷利率的全线上浮，对
于处于历次宏观调控中心地带的房地产市场，也是遭遇金融政策调控的釜底抽薪。
随着信贷收紧，银行房贷利率普遍上行，个别城市的首套房贷利率竟比基准利率上浮20
%。据媒体报道，几个月前，不少商业银行首套房房贷利率还是8.5折优惠，近期一线城
市以及一些热点城市纷纷上调首套房房贷利率。北京、上海、广州多家银行已将首套房
贷利率上浮10%，上海某股份制银行还将首套房贷利率上浮到1.2倍。同时，也有二、三
线城市不断跟进。
另据了解，二套房方面，工行、农行、中行、建行和交行等五大行二套房贷利率调升至
1.2倍，民生银行更是上升至1.3倍。
监测数据显示，5月份全国首套房房贷平均利率为4.73%，环比上月上升4.64%。同比去
年5月份的4.45%，上升6.29%。在监测的35个城市首套房房贷平均利率中，最低的为大
连4.43%，最高的为石家庄4.99%。业内人士认为，未来房贷利率或继续上浮。
除了贷款利率的提高,批贷时间的延长也让很多购房者焦虑。据购房人透露，房贷放款
的先后顺序已开始按照贷款利率的高低排序，而非“先来后到”。接受利率上浮幅度更
高的贷款人才能较快获得贷款，未上浮者则可能面临长达数月的等待。所以，如今对需
要贷款的买房人来说：要么贵，要么等。
对于市场而言，安居客房产分析师认为，房贷利率上浮加剧了买房者对目前楼市的观望
态度。市场热度下降的重要原因之一在于房贷政策的不断收紧。比如各大银行上调房贷
利率。“房贷压力的增大，一定程度上导致买房的人减少。部分急于卖房的房东或主动
下调报价、降价出售，所以这个阶段购房者的议价能力相对是提升的。”
限售成调控主流
今年以来，限售成为了本次地产调控政策的主流。最近根据中原地产研究中心最新统计
数据，包括成都、厦门、福州、青岛、杭州、广州、珠海、惠州、承德、保定、北海、
南宁、张家口等超过36个城市，历史上首次启动了买房后一定年限限制出让的楼市调控
政策。而最为震撼的要属保定、珠海出台的“十年”限售措施。
最先出台限售政策的城市是厦门，要求新购住房需取得产权证后满2年方可上市交易。
后来有不少城市跟进，部分城市延长到3年。再后来，保定白沟新城将限售期限延长为5
年。前不久，保定、珠海出台的“十年之约”限售措施，被称为史上最严限售。
“未来在这些城市买新房，普遍要在4-5年后才可出售，或者更长时间。”中原地产首
席分析师张大伟分析称，由于限售城市很多还是以新房交易为主，从签约到拿到不动产
证普遍需要一两年时间，加上2-3年的禁售期，“转手”周期明显被拉长。
“一般投资客都会找周转得比较快的物业来投资的，限售之后，这些房子失去流动性，
投资客入市的概率就小了很多。”美联物业全国研究中心总监何倩茹也认为，限售最大
的积极作用就是打击投资客，只有把投资客稳定下来了，房价“快上快下”的情况就会
被抑制下来。
“限售，事实上就是楼市的去杠杆政策，按照3至5年的交易周期看，已经不太可能吸引
高杠杆的高成本资金进入。限售未来预计将快速向三四线蔓延，后续可能会超过50个城
市执行限售。”张大伟分析表示。
多位专家表示：楼市将全面降温
随着调控真政策的层层加码与货币环境全面收紧，楼市下一步会如何走呢？
杨红旭看来，本轮房地产调控的前半段，起关键作用的是是部分热点地区的限购、限价
、限贷、限转售等房地产政策。而未来半年，起关键作用的因素，将转变为货币信贷与
流动性紧缩，而这属于房地产业的外部环境！
中原地产首席分析师张大伟预计，在房贷利率全线上浮下，购房者的资金成本持续上升
，已经逐渐完成了从量变到质变的过程，贷款的压力越来越大。目前市场成交已经全面
降温，降价开始出现。
社科院易宪容表示，住房按揭贷款利率上升，再加以前这些“五限”政策，首先使得住
房投资炒作者不仅没有意愿再进入房地产市场，而且也会让他们感觉到进入房地产市场
的成本上升和杠杆率下降而不敢及没有能力再进入房地产市场。如果住房投资炒作者不
敢也没有能力进入房地产市场，那么先进入者所持有的住房想交易出去已经没有了接盘
侠。
在这种情况下，如果房地产市场的价格只要些许下跌，那么房地产市场的价格上涨预期
立即会出现逆转。
独立经济学家马光远称，北京房价下半年开始出现下跌也是合理的，因为交易被锁定，
价格被锁定，流动性被锁定，这个市场不调整是不可能的；总体而言，去年的热点城市
，绝大多数属于政策非常严厉的调控区域，如果政策坚持到年底，这些区域房价降温是
必然的。
究竟变天了没？在多重调控因素叠加下楼市又会如何走？
房价涨速整体回落 北京、环京房价环比下跌
12日，中国社科院财经战略研究院、中国社科院城市与竞争力研究中心《中国住房发展
报告》项目组发布5月份《住房市场发展月度分析报告》，数据显示，随着调控政策的
渐趋严厉，5月热点城市房价涨速整体回落，北京房价首次出现下跌。
主要城市大数据房价指数环比显示，5月，样本城市的平均环比涨幅降为1.11%，比上月
下降1.2个百分点。其中重庆、广州、青岛、成都、济南分别以5.48%、5.39%、5.02%、
3.87%、3.45%的环比涨幅，居样本城市前五位；同时，廊坊、北京、天津、深圳、苏州
、合肥、郑州等城市，房价环比稳定或下跌。其中，廊坊、北京、天津分别下跌8%、4.
09%、1.97%，进入房价挤泡沫的新阶段。
主要城区大数据房价指数显示， 2017年5月，北京各区房价全面下跌，其中西城区下跌
8.43%、海淀下跌7.45%，领跌于全市各区县板块。入学政策出现重大调整，强调实际居
住及试行多校划片等，都对这两个板块虚高的“学区房”价格形成冲击。2017年5月，
通州区在北京各区县板块中，表现最为抗跌，仅环比下跌0.01%。这主要源于通州区实
行双重限购政策，板块泡沫相对较低。
北京是全国房价的风向标，北京下跌了，环京也会慢慢降温。数据显示，天津5月新房
价格下跌1.97%，廊坊下跌8%。业内人士认为，京津冀房价下跌，源于政府对住房投资
需求的严厉管控。北京不仅要求“认房、认贷、认商、认离”，还调整了入学政策，对
学区房炒作精准打击，环京各城市也联合出台了要求三年以上当地社保的需求管控政策。
《中国住房发展报告》项目组发布的5月《住房市场发展月度分析报告》预计，随着资
金面的收紧，以及地方政府对住房投资需求特别是跨区域住房投资的联合管控，多数城
市房价短期涨势将得到抑制，前期房价上涨过快、泡沫较大的城市如北京等短期仍将继
续下跌。
房贷利率喊“涨” 楼市再遇釜底抽薪
据中原地产首席分析师张大伟统计，自2016年“930”政策以来，全国已有45个以上城
市出台了各种房地产调控政策140余次，封堵投资客炒房。而房贷利率的全线上浮，对
于处于历次宏观调控中心地带的房地产市场，也是遭遇金融政策调控的釜底抽薪。
随着信贷收紧，银行房贷利率普遍上行，个别城市的首套房贷利率竟比基准利率上浮20
%。据媒体报道，几个月前，不少商业银行首套房房贷利率还是8.5折优惠，近期一线城
市以及一些热点城市纷纷上调首套房房贷利率。北京、上海、广州多家银行已将首套房
贷利率上浮10%，上海某股份制银行还将首套房贷利率上浮到1.2倍。同时，也有二、三
线城市不断跟进。
另据了解，二套房方面，工行、农行、中行、建行和交行等五大行二套房贷利率调升至
1.2倍，民生银行更是上升至1.3倍。
监测数据显示，5月份全国首套房房贷平均利率为4.73%，环比上月上升4.64%。同比去
年5月份的4.45%，上升6.29%。在监测的35个城市首套房房贷平均利率中，最低的为大
连4.43%，最高的为石家庄4.99%。业内人士认为，未来房贷利率或继续上浮。
除了贷款利率的提高,批贷时间的延长也让很多购房者焦虑。据购房人透露，房贷放款
的先后顺序已开始按照贷款利率的高低排序，而非“先来后到”。接受利率上浮幅度更
高的贷款人才能较快获得贷款，未上浮者则可能面临长达数月的等待。所以，如今对需
要贷款的买房人来说：要么贵，要么等。
对于市场而言，安居客房产分析师认为，房贷利率上浮加剧了买房者对目前楼市的观望
态度。市场热度下降的重要原因之一在于房贷政策的不断收紧。比如各大银行上调房贷
利率。“房贷压力的增大，一定程度上导致买房的人减少。部分急于卖房的房东或主动
下调报价、降价出售，所以这个阶段购房者的议价能力相对是提升的。”
限售成调控主流
今年以来，限售成为了本次地产调控政策的主流。最近根据中原地产研究中心最新统计
数据，包括成都、厦门、福州、青岛、杭州、广州、珠海、惠州、承德、保定、北海、
南宁、张家口等超过36个城市，历史上首次启动了买房后一定年限限制出让的楼市调控
政策。而最为震撼的要属保定、珠海出台的“十年”限售措施。
最先出台限售政策的城市是厦门，要求新购住房需取得产权证后满2年方可上市交易。
后来有不少城市跟进，部分城市延长到3年。再后来，保定白沟新城将限售期限延长为5
年。前不久，保定、珠海出台的“十年之约”限售措施，被称为史上最严限售。
“未来在这些城市买新房，普遍要在4-5年后才可出售，或者更长时间。”中原地产首
席分析师张大伟分析称，由于限售城市很多还是以新房交易为主，从签约到拿到不动产
证普遍需要一两年时间，加上2-3年的禁售期，“转手”周期明显被拉长。
“一般投资客都会找周转得比较快的物业来投资的，限售之后，这些房子失去流动性，
投资客入市的概率就小了很多。”美联物业全国研究中心总监何倩茹也认为，限售最大
的积极作用就是打击投资客，只有把投资客稳定下来了，房价“快上快下”的情况就会
被抑制下来。
“限售，事实上就是楼市的去杠杆政策，按照3至5年的交易周期看，已经不太可能吸引
高杠杆的高成本资金进入。限售未来预计将快速向三四线蔓延，后续可能会超过50个城
市执行限售。”张大伟分析表示。
多位专家表示：楼市将全面降温
随着调控真政策的层层加码与货币环境全面收紧，楼市下一步会如何走呢？
杨红旭看来，本轮房地产调控的前半段，起关键作用的是是部分热点地区的限购、限价
、限贷、限转售等房地产政策。而未来半年，起关键作用的因素，将转变为货币信贷与
流动性紧缩，而这属于房地产业的外部环境！
中原地产首席分析师张大伟预计，在房贷利率全线上浮下，购房者的资金成本持续上升
，已经逐渐完成了从量变到质变的过程，贷款的压力越来越大。目前市场成交已经全面
降温，降价开始出现。
社科院易宪容表示，住房按揭贷款利率上升，再加以前这些“五限”政策，首先使得住
房投资炒作者不仅没有意愿再进入房地产市场，而且也会让他们感觉到进入房地产市场
的成本上升和杠杆率下降而不敢及没有能力再进入房地产市场。如果住房投资炒作者不
敢也没有能力进入房地产市场，那么先进入者所持有的住房想交易出去已经没有了接盘
侠。
在这种情况下，如果房地产市场的价格只要些许下跌，那么房地产市场的价格上涨预期
立即会出现逆转。
独立经济学家马光远称，北京房价下半年开始出现下跌也是合理的，因为交易被锁定，
价格被锁定，流动性被锁定，这个市场不调整是不可能的；总体而言，去年的热点城市
，绝大多数属于政策非常严厉的调控区域，如果政策坚持到年底，这些区域房价降温是
必然的。