养宠物的进来领deal - 未名空间MITBBS历史存档

S*r2011-09-21 07:09

1 楼

快要填税表了，算了一下账。请容许我得瑟一下：
2007年的SFH，2221sqft, 4br/4bath, 2 Car Garage, 当年售出价$335,000。2009年Foreclosed。俺2010年夏天以$114,000买入。Close之后3周租出。
Downpay 20%: $22,800
Closing Cost: $3,650
Rent Income: $1250/month
Monthly Business Expense:
Mortgame payment: $469 (俺的利率是4.625）
Property Tax：$108
Insurance:$31
HOA:$44
Home Warranty:$35 (俺一咬牙买了个贵的，不过大半年了一次都没用过）
Property Manager's commision: $100 (8%)
Net Income: $463/month
Yearly Return: $463*12/($22800+$3650)= 21% (Tax Free!!!)
事实上，俺是投资盲。买这个房子，完全是跟同事的风。买之前没作啥Research，不
过现在看来还是挺不错的投资。整个买房租房的过程也一点都不麻烦---从下Offer到房
子租了大半年，我只开车去过Vegas一次。那些个零零碎碎地事情都是Realtor和
Property Manager搞定的。每个月月初Cash房租支票时，俺才会想起来：哦，原来俺
还有一个房子在Vegas，哈哈。对于我一个不炒股的人，这个Return我已经很知足了！
最爽的是：俺把每个月的Cell Phone, Internet什么的全算成business expense, 刚刚
买了个LED大电视，也打算写成business Expense, 再加上房子depreciation的那一部
分，赚得那些钱基本上不用交税啦。

L*n2011-09-21 07:09

2 楼

Petsmart has Authority Brand Dry cat food on sale for 5.99 for the 4lb bags.
Go here:
http://authoritypetnutrition.com/coupon.shtml
for a 5$ off authority brand cat food coupon and print.
There are also tearpads under the cat food for two FREE 6oz cans of
Authority wet cat food with any dry food purchase.
So 4lb dry+(2) 6oz cans wet for .99+tax
Coupon good until 12/31/2011, authority sale is valid until 9/25.
It does say ONE coupon per transaction, so YMMV on multiple bags at a time,
but the deal IS valid and confirmed.
Receipt scan soon.
I did this today in store, walked out with 10 bags of food and 20 cans.
Great way to roll the GC from the Exquisicat litter.
Please be nice, my first (and likely only) post, don't flame me too hard.

w*w2011-09-21 07:09

3 楼

so bloody

a*a2011-09-21 07:09

4 楼

你这个算法不对
不过anyway，不错

Foreclosed。俺2010年夏天以$114,000买入。Close之后3周租出。

【在 S*********r 的大作中提到】

: 快要填税表了，算了一下账。请容许我得瑟一下：
: 2007年的SFH，2221sqft, 4br/4bath, 2 Car Garage, 当年售出价$335,000。2009年Foreclosed。俺2010年夏天以$114,000买入。Close之后3周租出。
: Downpay 20%: $22,800
: Closing Cost: $3,650
: Rent Income: $1250/month
: Monthly Business Expense:
: Mortgame payment: $469 (俺的利率是4.625）
: Property Tax：$108
: Insurance:$31
: HOA:$44

S*r2011-09-21 07:09

5 楼

Anoia，你是说那个Return的算法吗？被你说对了，我一直没搞明白应该怎么算。要不
探讨一下？

【在 a***a 的大作中提到】

: 你这个算法不对
: 不过anyway，不错
:
: Foreclosed。俺2010年夏天以$114,000买入。Close之后3周租出。

a*a2011-09-21 07:09

6 楼

要按照cashflow和discount rate算的。。。

【在 S*********r 的大作中提到】

: Anoia，你是说那个Return的算法吗？被你说对了，我一直没搞明白应该怎么算。要不
: 探讨一下？

w*w2011-09-21 07:09

7 楼

人的思维差异太大了
我以为大家会比较关心怎么找到这么好的investment 项目

J*62011-09-21 07:09

8 楼

Agree!!

【在 a***a 的大作中提到】

: 要按照cashflow和discount rate算的。。。

h*82011-09-21 07:09

9 楼

Foreclosed。俺2010年夏天以$114,000买入。Close之后3周租出。
不错不错。
请问8%property management fee，包eviction/上庭吗？
我的会计师说，TV最好别打进开销，电脑可以。

【在 S*********r 的大作中提到】

: 快要填税表了，算了一下账。请容许我得瑟一下：
: 2007年的SFH，2221sqft, 4br/4bath, 2 Car Garage, 当年售出价$335,000。2009年Foreclosed。俺2010年夏天以$114,000买入。Close之后3周租出。
: Downpay 20%: $22,800
: Closing Cost: $3,650
: Rent Income: $1250/month
: Monthly Business Expense:
: Mortgame payment: $469 (俺的利率是4.625）
: Property Tax：$108
: Insurance:$31
: HOA:$44

r*c2011-09-21 07:09

10 楼

赞啊

Foreclosed。俺2010年夏天以$114,000买入。Close之后3周租出。

【在 S*********r 的大作中提到】

: 快要填税表了，算了一下账。请容许我得瑟一下：
: 2007年的SFH，2221sqft, 4br/4bath, 2 Car Garage, 当年售出价$335,000。2009年Foreclosed。俺2010年夏天以$114,000买入。Close之后3周租出。
: Downpay 20%: $22,800
: Closing Cost: $3,650
: Rent Income: $1250/month
: Monthly Business Expense:
: Mortgame payment: $469 (俺的利率是4.625）
: Property Tax：$108
: Insurance:$31
: HOA:$44

J*h2011-09-21 07:09

11 楼

怪不得不出来爬山了

Foreclosed。俺2010年夏天以
$114,000买入。Close之后3周租出。

【在 S*********r 的大作中提到】

: 快要填税表了，算了一下账。请容许我得瑟一下：
: 2007年的SFH，2221sqft, 4br/4bath, 2 Car Garage, 当年售出价$335,000。2009年Foreclosed。俺2010年夏天以$114,000买入。Close之后3周租出。
: Downpay 20%: $22,800
: Closing Cost: $3,650
: Rent Income: $1250/month
: Monthly Business Expense:
: Mortgame payment: $469 (俺的利率是4.625）
: Property Tax：$108
: Insurance:$31
: HOA:$44

S*r2011-09-21 07:09

12 楼

美女，我住的地方离你家很近呢！以后可以一起去爬山。

【在 w*******w 的大作中提到】

: 人的思维差异太大了
: 我以为大家会比较关心怎么找到这么好的investment 项目

S*r2011-09-21 07:09

13 楼

这个不是没爬山的借口。。。
没爬山是因为你们这些狂人爬的Trail太难了。
噫，你不是说天天在家陪老妈拉家常嘛，怎么会有空爬山的？

【在 J******h 的大作中提到】

: 怪不得不出来爬山了
:
: Foreclosed。俺2010年夏天以
: $114,000买入。Close之后3周租出。

r*c2011-09-21 07:09

14 楼

我关心的是买了怎么租出去
那边谁管着呢

【在 w*******w 的大作中提到】

: 人的思维差异太大了
: 我以为大家会比较关心怎么找到这么好的investment 项目

S*r2011-09-21 07:09

15 楼

这个主要是我的Property Manager还算得力。所以8%的Commision我也认了。
Property Manage和我的Realtor是同一个公司的，是所谓的“一条龙”服务。Realtor
负责找房子买房子，房子Close了，钥匙直接交给Property Manager。她有自己的
Handyman, 如果买到的房子需要刷漆，清洁地毯什么，她都找人干了，我付钱就好了。
不过我买的房子，银行都从头到尾做过，没有怎么花钱。房子Move-in-Ready，她会打
广告，筛选Tenant，签Lease，等一系列事情。如果以后有东西坏了，Tenant也是直接
和她联系，她找人修，费用从当月交给我的房租中扣。

【在 r*c 的大作中提到】

: 我关心的是买了怎么租出去
: 那边谁管着呢

S*r2011-09-21 07:09

16 楼

嗯，看来我该好好学习，作座功课了。

【在 a***a 的大作中提到】

: 要按照cashflow和discount rate算的。。。

s*52011-09-21 07:09

17 楼

恭喜恭喜虽然没大看懂什么意思应该是好事吧

S*r2011-09-21 07:09

18 楼

我去翻了一下和Property Manager的Contract,应该是包括的。
电视的事儿，其实我也觉得有点悬，本来想写成Computer Monitor，还是算了，不值得
。多谢提醒啊！

【在 h********8 的大作中提到】

:
: Foreclosed。俺2010年夏天以$114,000买入。Close之后3周租出。
: 不错不错。
: 请问8%property management fee，包eviction/上庭吗？
: 我的会计师说，TV最好别打进开销，电脑可以。

s*s2011-09-21 07:09

19 楼

Las Vegas 的房子貌似还在往下跌吧， 2007 年30多万的房子离市区应该是很远很远了。
不过你这个出租确实是不错，还有就是你居然能够搞到贷款。 ++ 我一个朋友贷款没
搞下来就放弃了，话说他在 LA 有房子，收入也还不错

Foreclosed。俺2010年夏天以$114,000买入。Close之后3周租出。

【在 S*********r 的大作中提到】

: 快要填税表了，算了一下账。请容许我得瑟一下：
: 2007年的SFH，2221sqft, 4br/4bath, 2 Car Garage, 当年售出价$335,000。2009年Foreclosed。俺2010年夏天以$114,000买入。Close之后3周租出。
: Downpay 20%: $22,800
: Closing Cost: $3,650
: Rent Income: $1250/month
: Monthly Business Expense:
: Mortgame payment: $469 (俺的利率是4.625）
: Property Tax：$108
: Insurance:$31
: HOA:$44

r*c2011-09-21 07:09

20 楼

刚看一下，12万左右的都是最外圈的房子了

了。

【在 s******s 的大作中提到】

: Las Vegas 的房子貌似还在往下跌吧， 2007 年30多万的房子离市区应该是很远很远了。
: 不过你这个出租确实是不错，还有就是你居然能够搞到贷款。 ++ 我一个朋友贷款没
: 搞下来就放弃了，话说他在 LA 有房子，收入也还不错
:
: Foreclosed。俺2010年夏天以$114,000买入。Close之后3周租出。

s*s2011-09-21 07:09

21 楼

2007 年我的一个朋友35w买的，离市区很远很远很远；话说 Henderson 和 Summer
Lin 跌得也不少，为嘎斯的房子估计没有大几年回复不了元气

【在 r*c 的大作中提到】

: 刚看一下，12万左右的都是最外圈的房子了
:
: 了。

l*a2011-09-21 07:09

22 楼

Vegas的房子容易租出去吗？大老远的，还不如Corona，Fullerton弄一个

l*n2011-09-21 07:09

23 楼

tax free? irs 笑了

Foreclosed。俺2010年夏天以$114,000买入。Close之后3周租出。

【在 S*********r 的大作中提到】

: 快要填税表了，算了一下账。请容许我得瑟一下：
: 2007年的SFH，2221sqft, 4br/4bath, 2 Car Garage, 当年售出价$335,000。2009年Foreclosed。俺2010年夏天以$114,000买入。Close之后3周租出。
: Downpay 20%: $22,800
: Closing Cost: $3,650
: Rent Income: $1250/month
: Monthly Business Expense:
: Mortgame payment: $469 (俺的利率是4.625）
: Property Tax：$108
: Insurance:$31
: HOA:$44

v*s2011-09-21 07:09

24 楼

在赌城的哪个区啊？

Foreclosed。俺2010年夏天以$114,000买入。Close之后3周租出。

【在 S*********r 的大作中提到】

: 快要填税表了，算了一下账。请容许我得瑟一下：
: 2007年的SFH，2221sqft, 4br/4bath, 2 Car Garage, 当年售出价$335,000。2009年Foreclosed。俺2010年夏天以$114,000买入。Close之后3周租出。
: Downpay 20%: $22,800
: Closing Cost: $3,650
: Rent Income: $1250/month
: Monthly Business Expense:
: Mortgame payment: $469 (俺的利率是4.625）
: Property Tax：$108
: Insurance:$31
: HOA:$44

e*a2011-09-21 07:09

25 楼

aglee

【在 l***a 的大作中提到】

: Vegas的房子容易租出去吗？大老远的，还不如Corona，Fullerton弄一个

h*s2011-09-21 07:09

26 楼

恭喜。但要指出两点：
1. 没有计算downpay的opportunity cost，还是算个3%吧。
2. 因为折旧，所以不交税的推断是错误的。以后你卖房子的时候，这个房子的成本就
是折旧后的，会有不少gain，要交税。不过这是deferred的，也许你还会接着买rental
，接着defer。

Foreclosed。俺2010年夏天以$114,000买入。Close之后3周租出。

【在 S*********r 的大作中提到】

: 快要填税表了，算了一下账。请容许我得瑟一下：
: 2007年的SFH，2221sqft, 4br/4bath, 2 Car Garage, 当年售出价$335,000。2009年Foreclosed。俺2010年夏天以$114,000买入。Close之后3周租出。
: Downpay 20%: $22,800
: Closing Cost: $3,650
: Rent Income: $1250/month
: Monthly Business Expense:
: Mortgame payment: $469 (俺的利率是4.625）
: Property Tax：$108
: Insurance:$31
: HOA:$44

y*e2011-09-21 07:09

27 楼

why is this tax free?
you don't plan on reporting this on your income tax return?

l*f2011-09-21 07:09

28 楼

租房收入是铁定要交税的，除非你们现金进出，不然以后会被IRS challenge.每年都要
审你，所有表格都要提供发票，生不如死。。。，另外如果你的tax bucket是20%+，
就差不多就把所有的利润都吃了。
于你而言，租房最多只是不让你有negative cash flow.要盈利，大头还是要看以后的
property appreciation.

l*n2011-09-21 07:09

29 楼

Even if the rent is paid in cash, you still need to pay tax. The rent is
counted as income which may lift your tax bucket.
You do not need to pay tax only if you can prove that you live in the house.

【在 l********f 的大作中提到】

: 租房收入是铁定要交税的，除非你们现金进出，不然以后会被IRS challenge.每年都要
: 审你，所有表格都要提供发票，生不如死。。。，另外如果你的tax bucket是20%+，
: 就差不多就把所有的利润都吃了。
: 于你而言，租房最多只是不让你有negative cash flow.要盈利，大头还是要看以后的
: property appreciation.

l*f2011-09-21 07:09

30 楼

True in legal prospective. In real life, it's very difficult to track down
the cash, therefore you can play game with irs.

house.

【在 l******n 的大作中提到】

: Even if the rent is paid in cash, you still need to pay tax. The rent is
: counted as income which may lift your tax bucket.
: You do not need to pay tax only if you can prove that you live in the house.

p*u2011-09-21 07:09

31 楼

isn't tax progressive, i.e. only the amount in the bucket gets taxed the
rate?

house.

【在 l******n 的大作中提到】

: Even if the rent is paid in cash, you still need to pay tax. The rent is
: counted as income which may lift your tax bucket.
: You do not need to pay tax only if you can prove that you live in the house.

s*l2011-09-21 07:09

32 楼

Come on. After depreciation, no positive cash flow left, therefore, no need
to pay tax. LZ got a good deal for only 120K due to foreclosure, but she can
claim the house value as ~250K based on real market value. Therefore, based
on 27.5 yr depreciation, each year about 9K for depreciation, or 750$/month
. This can be counted as cost, and LZ does not need to pay tax at all.

【在 l********f 的大作中提到】

: 租房收入是铁定要交税的，除非你们现金进出，不然以后会被IRS challenge.每年都要
: 审你，所有表格都要提供发票，生不如死。。。，另外如果你的tax bucket是20%+，
: 就差不多就把所有的利润都吃了。
: 于你而言，租房最多只是不让你有negative cash flow.要盈利，大头还是要看以后的
: property appreciation.

h*s2011-09-21 07:09

33 楼

楼主的意思是他的租金收入小于他的开支加折旧，这是完全可能的。那个折旧目前是“
虚”的，所以他就感觉拿到免费收入了。
另外你说tax bracket超过20%他就等于没赚，那也是不对的，他再怎么交税，交的只是
盈利部分的税。。只有100%都交了才能叫“不赚”。。

【在 l********f 的大作中提到】

: 租房收入是铁定要交税的，除非你们现金进出，不然以后会被IRS challenge.每年都要
: 审你，所有表格都要提供发票，生不如死。。。，另外如果你的tax bucket是20%+，
: 就差不多就把所有的利润都吃了。
: 于你而言，租房最多只是不让你有negative cash flow.要盈利，大头还是要看以后的
: property appreciation.

l*f2011-09-21 07:09

34 楼

I didn't get it.
You are saying LZ get a great deal on foreclosure which is significantly
below market value. Therefore he can claim the the depreciation and get tax
benefit from that?
I will be amazed if Uncle Sam lets you play tax in that way.

need
can
based
month

【在 s*****l 的大作中提到】

: Come on. After depreciation, no positive cash flow left, therefore, no need
: to pay tax. LZ got a good deal for only 120K due to foreclosure, but she can
: claim the house value as ~250K based on real market value. Therefore, based
: on 27.5 yr depreciation, each year about 9K for depreciation, or 750$/month
: . This can be counted as cost, and LZ does not need to pay tax at all.

N*Y2011-09-21 07:09

35 楼

你的算法建立在房价不跌和无折旧上

d*e2011-09-21 07:09

36 楼

I don't get this part. So you buy a house at $120K but then claim at $275K,
then depreciate at $275K/27.5=$10K. Let's say five years later, you sell at
$225K, but now your appreciation is $275K - 5*$10K to $225K, so you don't
pay tax either?

need
can
based
month

【在 s*****l 的大作中提到】

: Come on. After depreciation, no positive cash flow left, therefore, no need
: to pay tax. LZ got a good deal for only 120K due to foreclosure, but she can
: claim the house value as ~250K based on real market value. Therefore, based
: on 27.5 yr depreciation, each year about 9K for depreciation, or 750$/month
: . This can be counted as cost, and LZ does not need to pay tax at all.

s*l2011-09-21 07:09

37 楼

A house's price is not necessarily the sales price. If you can justify,
based on house size/location/age/rent etc., your house's value can be much
higher than the price you pay. Therefore, your depreciation value does not
have to be 115K, the foreclosure sales price, which may be much lower than
market price.

tax

【在 l********f 的大作中提到】

: I didn't get it.
: You are saying LZ get a great deal on foreclosure which is significantly
: below market value. Therefore he can claim the the depreciation and get tax
: benefit from that?
: I will be amazed if Uncle Sam lets you play tax in that way.
:
: need
: can
: based
: month

s*l2011-09-21 07:09

38 楼

exactly, you do not pay for the depreciation, but when you add depreciation
to your cost, your cash flow is negative for many amature landlord, but in
reality, you may have a positive cash flow as LZ. In this case, LZ pays 0
tax.
IRS blocks the hole for the tax benefit for net rental loss, which happens
to many people after they deduct depreciation. This loss is considered
passive loss, and can not be deduct from ordinary salary income, which is
active income. In most cases, passive loss can not offset portfolia income
either, meaning income from stock, mutual fund, divident etc. But if you
have no job/income, and spend 750 hrs or more managing your rental property,
you can claim up to ~20K for rental loss...

【在 h*******s 的大作中提到】

: 楼主的意思是他的租金收入小于他的开支加折旧，这是完全可能的。那个折旧目前是“
: 虚”的，所以他就感觉拿到免费收入了。
: 另外你说tax bracket超过20%他就等于没赚，那也是不对的，他再怎么交税，交的只是
: 盈利部分的税。。只有100%都交了才能叫“不赚”。。

l*f2011-09-21 07:09

39 楼

I got me. It's always good to learn new stuffs. Thanks for sharing the
knowledge!

depreciation
property,

【在 s*****l 的大作中提到】

: exactly, you do not pay for the depreciation, but when you add depreciation
: to your cost, your cash flow is negative for many amature landlord, but in
: reality, you may have a positive cash flow as LZ. In this case, LZ pays 0
: tax.
: IRS blocks the hole for the tax benefit for net rental loss, which happens
: to many people after they deduct depreciation. This loss is considered
: passive loss, and can not be deduct from ordinary salary income, which is
: active income. In most cases, passive loss can not offset portfolia income
: either, meaning income from stock, mutual fund, divident etc. But if you
: have no job/income, and spend 750 hrs or more managing your rental property,

H*s2011-09-21 07:09

40 楼

学习了!

j*n2011-09-21 07:09

41 楼

what if I live in the house, and rent a room out, do I still need pay the
tax for the rent i collected?

house.

【在 l******n 的大作中提到】

: Even if the rent is paid in cash, you still need to pay tax. The rent is
: counted as income which may lift your tax bucket.
: You do not need to pay tax only if you can prove that you live in the house.

S*r2011-09-21 07:09

42 楼

没想到大家对税的问题这么感兴趣！其实前面的同学说得都很对。我自己也还在学习中
。我的看法是：
1. 我的房租不是也不可能是Cash。我跟Tenant没有任何接触。每月Tenant交房租给
Manager，Manager的公司作好帐，然后寄张支票给我。
2. 说是"Tax Free"，是有些夸张了。真的填税表时，我肯定不会做得这么绝。交些税
，证明自己是个Good Investor，以后再买Rental Property 贷款比较容易。
2. (Rent Income - Business Expense)那一部分要按最高的Tax Bracket 缴税。
Business Expense包括贷款利息（Principle那部分要交），保险，HOA，Manager
Commission, Maintenance, etc.
3. 但是，所有的费用除掉之后，每个月还能赚几百。那这几百块是不是要像正常工资
那样缴税呢？不是。我把每个月一半的电话费，一半的Cable费，都算作Business
Expense。平时买电脑，买办公室用品，也准备算做Business Expense。家里的一个房
间，可以算作Home Office，可以减不少。另外，去Vegas玩儿，机票也算，开车也可
以算Mileage，吃饭也算。总之，杂七杂八，总能找到很多。
4. 关于Depreciation那一部分，只是Tax Defer，卖房子的时候是要补回去的。
5. Vegas的房价近几年肯定不会涨多少，有可能还会跌，但不会太多。不过我短期也不
打算卖，所以无所谓。但也不会30年不卖，那样房子太老了，难以出手。
6. 卖得时候，如果有幸赚一笔Appreciation，准备做like-kind exchanges,那样
Appreciation的那一部分可以Tax Defer。

S*r2011-09-21 07:09

43 楼

多谢多谢！现在看来应该还算好吧！

【在 s******5 的大作中提到】

: 恭喜恭喜虽然没大看懂什么意思应该是好事吧

S*r2011-09-21 07:09

44 楼

离Strip是不近。不过是那种Master Plan的新Community，生活超级方便，学区也很好
。所以很好出租。我的那些年纪比较大的同事，买着现在出租，将来还准备在那里养老
。内华达没有州税，还是很吸引老同志们的。

【在 r*c 的大作中提到】

: 刚看一下，12万左右的都是最外圈的房子了
:
: 了。

d*d2011-09-21 07:09

45 楼

能不能推荐一下你的realtor？

S*r2011-09-21 07:09

46 楼

从我和同事的经历看来，租的还是蛮快的。
至于为什么买在Vegas，一方面是我才工作一年多，没有太多钱来玩Real Estate,所以
选便宜风险小的，试试水。另外，觉得Vegas比较好玩儿，如果偶尔带着朋友去玩，还
可以算作Business Trip。

【在 l***a 的大作中提到】

: Vegas的房子容易租出去吗？大老远的，还不如Corona，Fullerton弄一个

S*r2011-09-21 07:09

47 楼

等着啊，我一会儿给你站内信箱回信。

【在 d********d 的大作中提到】

: 能不能推荐一下你的realtor？

v*a2011-09-21 07:09

48 楼

这也好意思BSO，我75k投资的房赚头比你这个只多不少。

I*S2011-09-21 07:09

49 楼

Thanks Smileflower sharing !

Foreclosed。俺2010年夏天以$114,000买入。Close之后3周租出。

【在 S*********r 的大作中提到】

: 快要填税表了，算了一下账。请容许我得瑟一下：
: 2007年的SFH，2221sqft, 4br/4bath, 2 Car Garage, 当年售出价$335,000。2009年Foreclosed。俺2010年夏天以$114,000买入。Close之后3周租出。
: Downpay 20%: $22,800
: Closing Cost: $3,650
: Rent Income: $1250/month
: Monthly Business Expense:
: Mortgame payment: $469 (俺的利率是4.625）
: Property Tax：$108
: Insurance:$31
: HOA:$44

O*82011-09-21 07:09

50 楼

我也要。谢谢！

【在 S*********r 的大作中提到】

: 等着啊，我一会儿给你站内信箱回信。

S*r2011-09-21 07:09

51 楼

VADA同学，被你这么一说，我还真有点不好意思。不过虽然我的赚头没你的好，我也知
足了，我的要求很低，比放在银行强就行。
另外，你可不可以谈一下你的投资房？让大家学习学习，知道什么样的赚头才是好赚头。

【在 v**a 的大作中提到】

: 这也好意思BSO，我75k投资的房赚头比你这个只多不少。

O*82011-09-21 07:09

52 楼

请问你贷款么？

【在 v**a 的大作中提到】

: 这也好意思BSO，我75k投资的房赚头比你这个只多不少。

O*82011-09-21 07:09

53 楼

请问你如何做business expense? 是incorporate还是expense在个人income里？谢了！

头。

【在 S*********r 的大作中提到】

: VADA同学，被你这么一说，我还真有点不好意思。不过虽然我的赚头没你的好，我也知
: 足了，我的要求很低，比放在银行强就行。
: 另外，你可不可以谈一下你的投资房？让大家学习学习，知道什么样的赚头才是好赚头。

S*r2011-09-21 07:09

54 楼

你是问我吗？我同事有几个房子的，都是Incorporate。我2010年还只是从个人的
Rental Income里减，不过如果今年再买一个的话，会考虑Incorporate。不过还买想好
在哪买，前面同学提到Riverside。准备有空过去看看。

【在 O****8 的大作中提到】

: 请问你如何做business expense? 是incorporate还是expense在个人income里？谢了！
:
: 头。

O*82011-09-21 07:09

55 楼

是的，是问你。谢谢。

【在 S*********r 的大作中提到】

: 你是问我吗？我同事有几个房子的，都是Incorporate。我2010年还只是从个人的
: Rental Income里减，不过如果今年再买一个的话，会考虑Incorporate。不过还买想好
: 在哪买，前面同学提到Riverside。准备有空过去看看。

f*82011-09-21 07:09

56 楼

你同事的几个房子都买在哪里？价格，啥时候买的？

【在 S*********r 的大作中提到】

: 你是问我吗？我同事有几个房子的，都是Incorporate。我2010年还只是从个人的
: Rental Income里减，不过如果今年再买一个的话，会考虑Incorporate。不过还买想好
: 在哪买，前面同学提到Riverside。准备有空过去看看。

p*e2011-09-21 07:09

57 楼

还没出钱修过房子是吧？
8%算是比较低了，应该是华人agent吧？

Foreclosed。俺2010年夏天以$114,000买入。Close之后3周租出。

【在 S*********r 的大作中提到】

: 快要填税表了，算了一下账。请容许我得瑟一下：
: 2007年的SFH，2221sqft, 4br/4bath, 2 Car Garage, 当年售出价$335,000。2009年Foreclosed。俺2010年夏天以$114,000买入。Close之后3周租出。
: Downpay 20%: $22,800
: Closing Cost: $3,650
: Rent Income: $1250/month
: Monthly Business Expense:
: Mortgame payment: $469 (俺的利率是4.625）
: Property Tax：$108
: Insurance:$31
: HOA:$44

W*92011-09-21 07:09

58 楼

What is BSO ?

Foreclosed。俺2010年夏天以$114,000买入。Close之后3周租出。

【在 S*********r 的大作中提到】

: 快要填税表了，算了一下账。请容许我得瑟一下：
: 2007年的SFH，2221sqft, 4br/4bath, 2 Car Garage, 当年售出价$335,000。2009年Foreclosed。俺2010年夏天以$114,000买入。Close之后3周租出。
: Downpay 20%: $22,800
: Closing Cost: $3,650
: Rent Income: $1250/month
: Monthly Business Expense:
: Mortgame payment: $469 (俺的利率是4.625）
: Property Tax：$108
: Insurance:$31
: HOA:$44

b*u2011-09-21 07:09

59 楼

这么棒啊？哪个city啊？

【在 v**a 的大作中提到】

: 这也好意思BSO，我75k投资的房赚头比你这个只多不少。

N*D2011-09-21 07:09

60 楼

恭喜楼主，不过酸一下，如果楼主收入比较高，会被AMT挡住，所谓business expense
一点用都没有。

bz2011-09-21 07:09

61 楼

这个。。。随便在哪儿有个公司，去VEGAS都可以算BUSINESS TRIP吧。

【在 S*********r 的大作中提到】

: 从我和同事的经历看来，租的还是蛮快的。
: 至于为什么买在Vegas，一方面是我才工作一年多，没有太多钱来玩Real Estate,所以
: 选便宜风险小的，试试水。另外，觉得Vegas比较好玩儿，如果偶尔带着朋友去玩，还
: 可以算作Business Trip。

d*e2011-09-21 07:09

62 楼

你朋友在LA的房子还有贷款吧？现在房价基本是看跌，如果前一个房子的房贷没有还清
，尤其是大笔贷款，是很不容易拿到第二个房子贷款的

了。

【在 s******s 的大作中提到】

: Las Vegas 的房子貌似还在往下跌吧， 2007 年30多万的房子离市区应该是很远很远了。
: 不过你这个出租确实是不错，还有就是你居然能够搞到贷款。 ++ 我一个朋友贷款没
: 搞下来就放弃了，话说他在 LA 有房子，收入也还不错
:
: Foreclosed。俺2010年夏天以$114,000买入。Close之后3周租出。

d*e2011-09-21 07:09

63 楼

如果靠个人信用贷款，除非把前面一个房子付清，不然很难拿到第二套房子的贷款

【在 S*********r 的大作中提到】

: 你是问我吗？我同事有几个房子的，都是Incorporate。我2010年还只是从个人的
: Rental Income里减，不过如果今年再买一个的话，会考虑Incorporate。不过还买想好
: 在哪买，前面同学提到Riverside。准备有空过去看看。

l*s2011-09-21 07:09

64 楼

不错啊。跟我在德州的房子回报率差不多了。

Foreclosed。俺2010年夏天以$114,000买入。Close之后3周租出。

【在 S*********r 的大作中提到】

: 快要填税表了，算了一下账。请容许我得瑟一下：
: 2007年的SFH，2221sqft, 4br/4bath, 2 Car Garage, 当年售出价$335,000。2009年Foreclosed。俺2010年夏天以$114,000买入。Close之后3周租出。
: Downpay 20%: $22,800
: Closing Cost: $3,650
: Rent Income: $1250/month
: Monthly Business Expense:
: Mortgame payment: $469 (俺的利率是4.625）
: Property Tax：$108
: Insurance:$31
: HOA:$44

d*d2011-09-21 07:09

65 楼

看到回信了，很详尽，非常感谢！
楼主真是热心肠的好心人！

【在 S*********r 的大作中提到】

: 等着啊，我一会儿给你站内信箱回信。

d*d2011-09-21 07:09

66 楼

是真实的就跟楼主一样详细说说
吹牛的话就思想有多远你到多远去

【在 v**a 的大作中提到】

: 这也好意思BSO，我75k投资的房赚头比你这个只多不少。

I*S2011-09-21 07:09

67 楼

Ding.
楼主真是热心肠的好心人！

【在 d********d 的大作中提到】

: 看到回信了，很详尽，非常感谢！
: 楼主真是热心肠的好心人！

S*r2011-09-21 07:09

68 楼

我的好些个同事都热衷买房，有中国人，也有非中国人，但是没见有美国人屯房的。有
一个加拿大人和一个英国人，非常狂热，买方出租是主业，上班是副业。但两人中只有
一个人是幸运的。等我有空挖个坑，讲讲这两个人的故事。。。

【在 f**********8 的大作中提到】

: 你同事的几个房子都买在哪里？价格，啥时候买的？

S*r2011-09-21 07:09

69 楼

目前还没有花钱修东西，不过还是会继续买Home Warranty的，也会每个月留出50块钱
备用。
有人刚刚找到6%的Agent，不过不知道好不好用。
我的Property Manager是个美国老太太，非常强悍。房子Close后，她拿了钥匙，立即
换了锁，给我邮了一把钥匙。后面那个星期正好有个朋友要去Vegas，想住我家。钥匙
给朋友之后，我想还是给老太太说一声吧，如果她带Tenant看房，也有个心理准备。结
果老太太明确地告诉我“NO”。说房子已经请人做了Thorough Cleaning。我只好找朋
友要回了钥匙，还让朋友挺不高兴的。说“是你的房子还是她的？”

【在 p*****e 的大作中提到】

: 还没出钱修过房子是吧？
: 8%算是比较低了，应该是华人agent吧？
:
: Foreclosed。俺2010年夏天以$114,000买入。Close之后3周租出。

S*r2011-09-21 07:09

70 楼

AMT是我奋斗的目标！

expense

【在 N**D 的大作中提到】

: 恭喜楼主，不过酸一下，如果楼主收入比较高，会被AMT挡住，所谓business expense
: 一点用都没有。

S*r2011-09-21 07:09

71 楼

别的银行不知道。但BOA的情况是：如果你的贷款能力是$600,000,但是你现在的房子只
有$300,000的贷款，你还可以贷$300,000买二房或三房。如果你作Landlord有两年以上
的报税， Investment Property的那部分贷款不会降低你将来的贷款能力。但BOA限制
贷款数超过四个。

【在 d****e 的大作中提到】

: 如果靠个人信用贷款，除非把前面一个房子付清，不然很难拿到第二套房子的贷款

S*r2011-09-21 07:09

72 楼

哈哈，得到了LA版名人的表扬，开心！！！

【在 d********d 的大作中提到】

: 看到回信了，很详尽，非常感谢！
: 楼主真是热心肠的好心人！

S*r2011-09-21 07:09

73 楼

过奖了哈。大家一起努力致富，争取早日有Financial Freedom, 早日退休。

【在 I*S 的大作中提到】

: Ding.
: 楼主真是热心肠的好心人！

s*s2011-09-21 07:09

74 楼

"他们觉得那个区可以得到比Summerlin和Henderson更好的Cash Flow"
这个可能性太小了，你说的 SummerLin 以北估计也就是我朋友以前买的地方了。
学区好？除了土著，有几个人会把家安在 Vegas 啊？说实在的，我在 Vegas 带好
几年还真不知道有什么学区好的地方。
Vegas 对于老百姓来说，房价的真实价值也就是 10 几万顶天了， MLGB, 经济一差首
先就倒霉，我一个熟人的老公 2007 年底就被雷了，其实还算是一个比较牛的角色了

的一二十个同学回了信。其他同学我会尽快作答，争取这周末给每个人回信。关于问得
最多的几个问题：
事们买房的Realtor。优点是，有经验，为Buyer争取利益积极。缺点是，只做一个区的
买卖。如果你想找他，强烈建议你和他多聊一聊，看看你自己喜不喜欢和这个人合作--

【在 S*********r 的大作中提到】

: 过奖了哈。大家一起努力致富，争取早日有Financial Freedom, 早日退休。

S*r2011-09-21 07:09

75 楼

我说学区好，当然是指在Vegas之内作比较。并没有建议任何人从LA搬家到Vegas，在那
边找工作，送小孩去那边上学。
Vegas大约有60万人口，至于有多少人是在那边长期安家，其中有多少人是土著，我还
真没有做过研究，不过也不重要。只要有好的Tenant给我缴租就行了。另外，我在
Summerlin住的几晚上，看到那些在Community Casino玩儿的老爷老太太甚是开心。我
觉得，如果我退休了，我也会很乐意住在那里。

【在 s******s 的大作中提到】

: "他们觉得那个区可以得到比Summerlin和Henderson更好的Cash Flow"
: 这个可能性太小了，你说的 SummerLin 以北估计也就是我朋友以前买的地方了。
: 学区好？除了土著，有几个人会把家安在 Vegas 啊？说实在的，我在 Vegas 带好
: 几年还真不知道有什么学区好的地方。
: Vegas 对于老百姓来说，房价的真实价值也就是 10 几万顶天了， MLGB, 经济一差首
: 先就倒霉，我一个熟人的老公 2007 年底就被雷了，其实还算是一个比较牛的角色了
:
: 的一二十个同学回了信。其他同学我会尽快作答，争取这周末给每个人回信。关于问得
: 最多的几个问题：
: 事们买房的Realtor。优点是，有经验，为Buyer争取利益积极。缺点是，只做一个区的

s*a2011-09-21 07:09

76 楼

Can I get the info too?
Thanks a lot.

【在 S*********r 的大作中提到】

: 等着啊，我一会儿给你站内信箱回信。

e*a2011-09-21 07:09

77 楼

good deal!
want the info, please PM me, thx!

的一二十个同学回了信。其他同学我会尽快作答，争取这周末给每个人回信。关于问得
最多的几个问题：
事们买房的Realtor。优点是，有经验，为Buyer争取利益积极。缺点是，只做一个区的
买卖。如果你想找他，强烈建议你和他多聊一聊，看看你自己喜不喜欢和这个人合作--

【在 S*********r 的大作中提到】

: 我说学区好，当然是指在Vegas之内作比较。并没有建议任何人从LA搬家到Vegas，在那
: 边找工作，送小孩去那边上学。
: Vegas大约有60万人口，至于有多少人是在那边长期安家，其中有多少人是土著，我还
: 真没有做过研究，不过也不重要。只要有好的Tenant给我缴租就行了。另外，我在
: Summerlin住的几晚上，看到那些在Community Casino玩儿的老爷老太太甚是开心。我
: 觉得，如果我退休了，我也会很乐意住在那里。

Y*r2011-09-21 07:09

78 楼

很好奇那家银行贷的款，要能贷到我也去买了
不一定vegas，现在FL那边，5万刀大house，海边，我同事用现金搞了一个

【在 e****a 的大作中提到】

: good deal!
: want the info, please PM me, thx!
:
: 的一二十个同学回了信。其他同学我会尽快作答，争取这周末给每个人回信。关于问得
: 最多的几个问题：
: 事们买房的Realtor。优点是，有经验，为Buyer争取利益积极。缺点是，只做一个区的
: 买卖。如果你想找他，强烈建议你和他多聊一聊，看看你自己喜不喜欢和这个人合作--

e*a2011-09-21 07:09

79 楼

en, if you can make 10k from rent a year
it's 20% profit!

【在 Y***r 的大作中提到】

: 很好奇那家银行贷的款，要能贷到我也去买了
: 不一定vegas，现在FL那边，5万刀大house，海边，我同事用现金搞了一个

h*82011-09-21 07:09

80 楼

反响热烈啊：）
顶锅盖提醒，投资回报与风险成正比，做房东久了，一定会上eviction court，看看
valandlord的贴。

e*a2011-09-21 07:09

81 楼

are you afraid?

【在 h********8 的大作中提到】

: 反响热烈啊：）
: 顶锅盖提醒，投资回报与风险成正比，做房东久了，一定会上eviction court，看看
: valandlord的贴。

h*82011-09-21 07:09

82 楼

no, a bit tired though :)
maybe getting old...

【在 e****a 的大作中提到】

: are you afraid?

e*a2011-09-21 07:09

83 楼

sounds you are landlord yourself
where did you buy?
your tenant cause trouble?

【在 h********8 的大作中提到】

:
: no, a bit tired though :)
: maybe getting old...

c*a2011-09-21 07:09

84 楼

nice...my dream ahhhh, own a lot of real estate properties

的一二十个同学回了信。其他同学我会尽快作答，争取这周末给每个人回信。关于问得
最多的几个问题：
事们买房的Realtor。优点是，有经验，为Buyer争取利益积极。缺点是，只做一个区的
买卖。如果你想找他，强烈建议你和他多聊一聊，看看你自己喜不喜欢和这个人合作--

【在 S*********r 的大作中提到】

: 我说学区好，当然是指在Vegas之内作比较。并没有建议任何人从LA搬家到Vegas，在那
: 边找工作，送小孩去那边上学。
: Vegas大约有60万人口，至于有多少人是在那边长期安家，其中有多少人是土著，我还
: 真没有做过研究，不过也不重要。只要有好的Tenant给我缴租就行了。另外，我在
: Summerlin住的几晚上，看到那些在Community Casino玩儿的老爷老太太甚是开心。我
: 觉得，如果我退休了，我也会很乐意住在那里。

J*f2011-09-21 07:09

85 楼

Las Vegas 太远了，附近类似房子应该也不少。

M*l2011-09-21 07:09

86 楼

lol. Real estate investment is a hit or miss game. Maybe LZ got in at a
right time, but if I put the same amount of investment on DJ index fund in
2010 and ROT will be >20% without going to vegas.

J*62011-09-21 07:09

87 楼

Wonder what the post code is.

K*i2011-09-21 07:09

88 楼

also want the info, plz pm me, thx LZ a lot : )

u*o2011-09-21 07:09

89 楼

相当不错！！

的一二十个同学回了信。其他同学我会尽快作答，争取这周末给每个人回信。关于问得
最多的几个问题：
事们买房的Realtor。优点是，有经验，为Buyer争取利益积极。缺点是，只做一个区的
买卖。如果你想找他，强烈建议你和他多聊一聊，看看你自己喜不喜欢和这个人合作--

【在 S*********r 的大作中提到】

: 我说学区好，当然是指在Vegas之内作比较。并没有建议任何人从LA搬家到Vegas，在那
: 边找工作，送小孩去那边上学。
: Vegas大约有60万人口，至于有多少人是在那边长期安家，其中有多少人是土著，我还
: 真没有做过研究，不过也不重要。只要有好的Tenant给我缴租就行了。另外，我在
: Summerlin住的几晚上，看到那些在Community Casino玩儿的老爷老太太甚是开心。我
: 觉得，如果我退休了，我也会很乐意住在那里。

c*t2011-09-21 07:09

90 楼

赞！

的一二十个同学回了信。其他同学我会尽快作答，争取这周末给每个人回信。关于问得
最多的几个问题：
事们买房的Realtor。优点是，有经验，为Buyer争取利益积极。缺点是，只做一个区的
买卖。如果你想找他，强烈建议你和他多聊一聊，看看你自己喜不喜欢和这个人合作--

【在 S*********r 的大作中提到】

: 我说学区好，当然是指在Vegas之内作比较。并没有建议任何人从LA搬家到Vegas，在那
: 边找工作，送小孩去那边上学。
: Vegas大约有60万人口，至于有多少人是在那边长期安家，其中有多少人是土著，我还
: 真没有做过研究，不过也不重要。只要有好的Tenant给我缴租就行了。另外，我在
: Summerlin住的几晚上，看到那些在Community Casino玩儿的老爷老太太甚是开心。我
: 觉得，如果我退休了，我也会很乐意住在那里。

s*82011-09-21 07:09

91 楼

Very nice post. Thanks for sharing!!!

的一二十个同学回了信。其他同学我会尽快作答，争取这周末给每个人回信。关于问得
最多的几个问题：
事们买房的Realtor。优点是，有经验，为Buyer争取利益积极。缺点是，只做一个区的
买卖。如果你想找他，强烈建议你和他多聊一聊，看看你自己喜不喜欢和这个人合作--

【在 S*********r 的大作中提到】

: 我说学区好，当然是指在Vegas之内作比较。并没有建议任何人从LA搬家到Vegas，在那
: 边找工作，送小孩去那边上学。
: Vegas大约有60万人口，至于有多少人是在那边长期安家，其中有多少人是土著，我还
: 真没有做过研究，不过也不重要。只要有好的Tenant给我缴租就行了。另外，我在
: Summerlin住的几晚上，看到那些在Community Casino玩儿的老爷老太太甚是开心。我
: 觉得，如果我退休了，我也会很乐意住在那里。

n*l2011-09-21 07:09

92 楼

LZ的这个deal应该是相当不错的，这个价钱往下再下跌的空间已经不大了
你自己找的，还是你的agent帮你找的？

的一二十个
同学回了信。其他同学我会尽快作答，争取这周末给每个人回信。关于问得最多的几个
问题：
事们买房的
Realtor。优点是，有经验，为Buyer争取利益积极。缺点是，只做一个区的买卖。如果
你想找他，
强烈建议你和他多聊一聊，看看你自己喜不喜欢和这个人合作-----我和同事喜欢的不
一定适合你。
要他信息的同学，我用空给你发信。
资报
告，他应该正在和这边的一个Realtor讨论时间和地点的问题，你们可以电话问他具体
事宜，我知
道了，也可以发信通知你们。
Strip比较
远。
儿好像是算过
账的，他们觉得那个区可以得到比Summerlin和Henderson更好的Cash Flow，有更大的
升值空
间。

【在 S*********r 的大作中提到】

: 我说学区好，当然是指在Vegas之内作比较。并没有建议任何人从LA搬家到Vegas，在那
: 边找工作，送小孩去那边上学。
: Vegas大约有60万人口，至于有多少人是在那边长期安家，其中有多少人是土著，我还
: 真没有做过研究，不过也不重要。只要有好的Tenant给我缴租就行了。另外，我在
: Summerlin住的几晚上，看到那些在Community Casino玩儿的老爷老太太甚是开心。我
: 觉得，如果我退休了，我也会很乐意住在那里。

S*r2011-09-21 07:09

93 楼

Agent帮弄的。我没有耐心，抓了一个赶紧买了。有耐心的话，可以买到更好的Deal，
省下个三五千的。
我一个朋友也是同事，有钱人，贼精，还有耐心，去年底发了一二十个Lowball Offer
，最后用现金买了一个Single Story的2300尺的房子，13万。上周刚放MLS，三天就租掉了，1500刀一个月。这两天，一会跑过来跟我比到底谁的Return好，一会又来分析为什么他的房子租的更快。晃来晃去到处炫耀，还跟人说他的房子Like A Mansion，就该租到1500。我的房
子是经济适用房，能租到1250是我的运气。有时候真的忍不住很后悔：当初真不该介绍给他--
-虽然知道这样想不厚道。

【在 n****l 的大作中提到】

: LZ的这个deal应该是相当不错的，这个价钱往下再下跌的空间已经不大了
: 你自己找的，还是你的agent帮你找的？
:
: 的一二十个
: 同学回了信。其他同学我会尽快作答，争取这周末给每个人回信。关于问得最多的几个
: 问题：
: 事们买房的
: Realtor。优点是，有经验，为Buyer争取利益积极。缺点是，只做一个区的买卖。如果
: 你想找他，
: 强烈建议你和他多聊一聊，看看你自己喜不喜欢和这个人合作-----我和同事喜欢的不

w*t2011-09-21 07:09

94 楼

楼主可否给我递个条？可否告知你realtor的联系方式？
谢谢！

【在 h********8 的大作中提到】

:
: no, a bit tired though :)
: maybe getting old...

a*l2011-09-21 07:09

95 楼

天哪，这么便宜！

的一二十个同学回了
信。其他同学我会尽快作答，争取这周末给每个人回信。关于问得最多的几个问题：
事们买房的Realtor。优点
是，有经验，为Buyer争取利益积极。缺点是，只做一个区的买卖。如果你想找他，强
烈建议你和他多聊一聊，
看看你自己喜不喜欢和这个人合作-----我和同事喜欢的不一定适合你。要他信息的同
学，我用空给你发信。
资报告，他应该正在和这边
的一个Realtor讨论时间和地点的问题，你们可以电话问他具体事宜，我知道了，也可
以发信通知你们。
Strip比较远。
儿好像是算过账的，他们
觉得那个区可以得到比Summerlin和Henderson更好的Cash Flow，有更大的升值空间。

【在 S*********r 的大作中提到】

: Agent帮弄的。我没有耐心，抓了一个赶紧买了。有耐心的话，可以买到更好的Deal，
: 省下个三五千的。
: 我一个朋友也是同事，有钱人，贼精，还有耐心，去年底发了一二十个Lowball Offer
: ，最后用现金买了一个Single Story的2300尺的房子，13万。上周刚放MLS，三天就租掉了，1500刀一个月。这两天，一会跑过来跟我比到底谁的Return好，一会又来分析为什么他的房子租的更快。晃来晃去到处炫耀，还跟人说他的房子Like A Mansion，就该租到1500。我的房
: 子是经济适用房，能租到1250是我的运气。有时候真的忍不住很后悔：当初真不该介绍给他--
: -虽然知道这样想不厚道。