unidentified_title# Returnee - 海归
u*r
1 楼
发信人： mengxiaodong(云淡风轻), 信区： Returnee
标题： 雄安新区百姓当“股东”，能否破解高地价魔咒？
发信站： BBS未名空间站(Fri Sep 22 11:26:44 2017,GMT)
一则雄安新区百姓将作为“百姓股东”参与年年分红的消息，引起了各界尤其是房地产
市场的高度关注。据央视报道，雄安新区管委会作出决定，新区发展不搞大规模土地出
让，避免土地流转过程中，政府与民争利，土地使用权也将从少数购地者所有，变成新
区百姓所共有。
消息并没有涉及新区百姓通过何种方式转变成“百姓股东”，但参考此前央媒关于雄安
新区大开发“绝不走卖地财政老路，一定考虑百姓长远利益的”的报道，并结合此前近
二十年上海、杭州、广州、深圳等城市，城中村改造试点“百姓股东”之做法，大致可
预测到雄安新区体量更大的“百姓股东”尝试之基本思路。
首先，文中所涉及入股“资产”，并不包括新区范围内的国有土地，而是专指经过“农
地确权”后的农民口粮田、承包田和自留地。因此，所指“百姓”亦不包括新区范围内
的城镇（市）户籍居民，专指新区范围内的农民及户籍在新区农村的外出打工者。
其次，此前上海等大城市的“百姓股东”试点，其受惠百姓也是农民，但其试点规模有
两个限定：一是限定于拆迁成本过高的城中村改造，二是试点限定于村一级。
以上海为例，早前“百姓股东”试点的要旨是，开发商按照名义市价获取土地，实际支
付的购地价则远低于名义市价。二者差价一分为二，其中的七成按人头折算为农民股权
，另外三成则作为村级股权，两种股权全部投入于项目开发，最后以商业服务配套用房
、地下停车场、商务楼宇出租等经营收益，作为“百姓股权”红利之来源，从而确保被
征地农民年年可享有股权分红，村本级则年年有一笔集体股权产生和收益。
上海“百姓股权”试点的破题背景是，传统征地制度屡屡造成“面粉贵于面包”之荒唐
，在地价火箭般蹿升后，关键地段的城中村改造没有开发商敢于承接。然而，这一试点
即如在试点城市，也没有顺势推大试点范围，原因是地方政府对卖地财政的依赖日益加
深。
卖地财政的典型特征是“亏两头富中间”：农地低价被征农民长期吃亏，城市购房者成
为高房价的接盘者。征地与卖地之间的高额差价，则由地方政府与开发商轻松坐享，并
逐渐形成恶性循环，激化征地引发的官民矛盾。为此，在多方力量几经博弈交手之后，
中央终下决心，按市价向农民征地。虽说各地在落实过程中多少打了折扣，但失地农民
所获一次性补偿款毕竟得到大幅提高。
然而，这一制度进步仍然没能破解另两个难题：一是一次性补偿款中，虽包括为失地农
民建立个人社保账户的资金，但部分失地后找不到工作的农民，则只能申请吃低保，生
活质量无从谈起；二是按市价征地，依然把失地农民排斥在土地商业化开发之后的、整
个使用周期内的、长久的增值收益之外。因此，按市价征地的制度设计，虽比此前“低
征高拍”的卖地财政有了大进步，但隐蔽的不公平问题一经点破，仍十分扎眼。
眼下，雄安新区大开发如何能破解高地价之魔咒，避免重走“小规划、破碎化”开发之
老路，为全国所期待。虽说具体试点细节尝在探讨与研究之中，但其最基本的起点做法
，应该是借鉴上海等特大城市让城中村农民以农地使用权入股，来大幅降低征地成本的
尝试。当然，雄安以整个新区作为征地制度创新试点大舞台，意味着一来可将所有拟开
发土地一次性依法征用储备，从而大大降低初期基础设施建设成本，并立即向失地农民
按年预支“土地入股”之红利；二来开发规划可真正做到一次性成型，避免因多次征地
导致的土地破碎化带来开发成果的碎片化。
雄安大体量的“百姓股东”试点若能成功，中国城市化发展高地价瓶颈将由此打开，并
创新城市化红利的分配机制。
标题： 雄安新区百姓当“股东”，能否破解高地价魔咒？
发信站： BBS未名空间站(Fri Sep 22 11:26:44 2017,GMT)
一则雄安新区百姓将作为“百姓股东”参与年年分红的消息，引起了各界尤其是房地产
市场的高度关注。据央视报道，雄安新区管委会作出决定，新区发展不搞大规模土地出
让，避免土地流转过程中，政府与民争利，土地使用权也将从少数购地者所有，变成新
区百姓所共有。
消息并没有涉及新区百姓通过何种方式转变成“百姓股东”，但参考此前央媒关于雄安
新区大开发“绝不走卖地财政老路，一定考虑百姓长远利益的”的报道，并结合此前近
二十年上海、杭州、广州、深圳等城市，城中村改造试点“百姓股东”之做法，大致可
预测到雄安新区体量更大的“百姓股东”尝试之基本思路。
首先，文中所涉及入股“资产”，并不包括新区范围内的国有土地，而是专指经过“农
地确权”后的农民口粮田、承包田和自留地。因此，所指“百姓”亦不包括新区范围内
的城镇（市）户籍居民，专指新区范围内的农民及户籍在新区农村的外出打工者。
其次，此前上海等大城市的“百姓股东”试点，其受惠百姓也是农民，但其试点规模有
两个限定：一是限定于拆迁成本过高的城中村改造，二是试点限定于村一级。
以上海为例，早前“百姓股东”试点的要旨是，开发商按照名义市价获取土地，实际支
付的购地价则远低于名义市价。二者差价一分为二，其中的七成按人头折算为农民股权
，另外三成则作为村级股权，两种股权全部投入于项目开发，最后以商业服务配套用房
、地下停车场、商务楼宇出租等经营收益，作为“百姓股权”红利之来源，从而确保被
征地农民年年可享有股权分红，村本级则年年有一笔集体股权产生和收益。
上海“百姓股权”试点的破题背景是，传统征地制度屡屡造成“面粉贵于面包”之荒唐
，在地价火箭般蹿升后，关键地段的城中村改造没有开发商敢于承接。然而，这一试点
即如在试点城市，也没有顺势推大试点范围，原因是地方政府对卖地财政的依赖日益加
深。
卖地财政的典型特征是“亏两头富中间”：农地低价被征农民长期吃亏，城市购房者成
为高房价的接盘者。征地与卖地之间的高额差价，则由地方政府与开发商轻松坐享，并
逐渐形成恶性循环，激化征地引发的官民矛盾。为此，在多方力量几经博弈交手之后，
中央终下决心，按市价向农民征地。虽说各地在落实过程中多少打了折扣，但失地农民
所获一次性补偿款毕竟得到大幅提高。
然而，这一制度进步仍然没能破解另两个难题：一是一次性补偿款中，虽包括为失地农
民建立个人社保账户的资金，但部分失地后找不到工作的农民，则只能申请吃低保，生
活质量无从谈起；二是按市价征地，依然把失地农民排斥在土地商业化开发之后的、整
个使用周期内的、长久的增值收益之外。因此，按市价征地的制度设计，虽比此前“低
征高拍”的卖地财政有了大进步，但隐蔽的不公平问题一经点破，仍十分扎眼。
眼下，雄安新区大开发如何能破解高地价之魔咒，避免重走“小规划、破碎化”开发之
老路，为全国所期待。虽说具体试点细节尝在探讨与研究之中，但其最基本的起点做法
，应该是借鉴上海等特大城市让城中村农民以农地使用权入股，来大幅降低征地成本的
尝试。当然，雄安以整个新区作为征地制度创新试点大舞台，意味着一来可将所有拟开
发土地一次性依法征用储备，从而大大降低初期基础设施建设成本，并立即向失地农民
按年预支“土地入股”之红利；二来开发规划可真正做到一次性成型，避免因多次征地
导致的土地破碎化带来开发成果的碎片化。
雄安大体量的“百姓股东”试点若能成功，中国城市化发展高地价瓶颈将由此打开，并
创新城市化红利的分配机制。