澳洲的楼市泡沫已经出现# Returnee - 海归
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华尔街见闻日前援引彭博社消息说，全球最大楼市泡沫可能已经出现：目前，澳大利亚
的住宅市场已经膨胀到7.3万亿澳元，约合5.6万亿美元，是其国内生产总值（GDP）的
四倍多。在比较了住宅价值与该国GDP的比值后，彭博社发现，在澳大利亚、新西兰、
美国、加拿大、英国这五个国家中，澳大利亚的这一数值是最高的，甚至远高于十年前
经历次贷危机的美国。狂欢之下，澳大利亚的楼市正在悄悄降温。
瑞士信贷集团也在今年10月底的一篇报告中指出，悉尼楼市的情景已经不是用“降温”
能形容了，更准确的词应该是“冷却”。 对于楼市的退烧甚至是冷却，瑞信认为，中
国买家的退潮是原因之一。
另一个关键指标的大幅下降已经引发了市场的担忧。作为反映整个市场预期表现的首要
指标，拍卖市场与清盘率（auction clearance rate）已经跌至60%以下。60%正是澳大
利亚央行建议的房价通胀盈亏平衡点。
澳洲乃至更大范围内海外楼市的降温，应该不是始自今日。而它的大幅度升温，则应该
更早推到2011年前后，中国楼市开启了史无前例的大规模限购限贷，把大量华人资本逼
向了海外。这就是上一轮海外买房潮的最大动力。海外投资低首付，低利率，不限购，
租金往往可观（管理成本和税费不低），金融属性强（加按揭套出资金非常方便），价
格甚至比很多中国国内一线城市还低，等等，自然引发了不少人的投资狂热，以为那是
一桶未曾发现的金子。资金被挤到海外，以及一些人对国内环境心存不安全感的跟风效
应，导致一些国家和地区短期内房价上涨比较厉害，当地居民甚至厌恶华人推高了他们
的房价。
而澳洲楼市的降温也理所当然，一是一波一波的浪头总有自我退潮的时候，二是澳洲政
府规定海外人士一手房可以随便买，二手房只能卖给澳洲人，严重限制了二手房的流动
性，相当于“开门迎客关门打狗”。2017年3月以来中国国内很多城市限购限贷加码，
不少城市限购限贷之外，还加上了限售。原来，这一招不是咱中国人的发明，而是澳洲
人更狡猾啊。
海外楼市上一波上涨风潮，主要还是来自投资性需求，华人在其中占有重要一席之地。
退潮之后，很多华人会慢慢发现，相比于国内，海外投资平均七到九年涨一倍的投资回
报率，还是远不如在国内投对城市和地段。
日前以1500万年薪履新恒大首席经济学家的任泽平说：“我本人绝不配海外市场。因为
我一直觉得最好的投资机会就在中国。这么大的市场，这么高的成长，在中国，你挣不
到钱你都找不到投资机会，你还到国外去走？人家都来我们这寻找中国的机会，和中国
市场一起成长。”
这个跟我观点完全一致，我在完稿于2015年5月31日的学员独家文章《开启未来三十年
的财富旅程》中专门比较了16种投资工具，包括海内海外配置房地产，结论是国内比国
外好。只有少数人出于避险的需要，才有必要在国外配置房产。而国内城市化和房地产
的补课效应，将使一些城市的涨幅远高于国外。我们现在真实的城市化率不到50%，大
部分人的居住水平也还相当低下，更新换代的要求一直很强烈。这些都是商品房市场的
极大推动力。
世界上没有比房产更好的投资品种。而且，海内海外，只有中国最好。有专业人士研究
结果也表明：过去几十年，中国国内能够跑赢通胀的投资只有两个：大城市房产和股权
投资。但是后者的成功概率是很低的。无暗箱操作，有规律可循，这就是房产投资的最
大特点。
但国内楼市投资遍地黄金的时代同样早已经过去。虽然国家政策还会驱赶着资金流动性
春风一样一波一波地拂过神州大地角角落落，带动房价一波又一波地起伏上涨，但未来
回报真正能够赶上通胀的房产投资，在全国范围内不会超过二十多座城市。所以，国内
大部分区域的房产投资退潮也将不可避免地出现。从东北，到西部，到三四线及其以下
城市，到环大都市远郊区。
买房就是买特定的城市空间的时代由此正式到来。但总是有一些人转不过弯来，说哪里
哪里才能买一居，还不如到哪里哪里买三居。我一再强调：房屋的价值可不是根据面积
定，特定的城市空间才有价值。不彻底改变这个观念，就别想在楼市挣到钱。我以前创
造性地比喻：买房要像买珠宝一样，大是没有用的，成色才是关键的。
很多人买房，一定要亲自去看看才放心，我说你也看不懂，看了反而有可能会打消要买
的念头。因为肉眼能够看见的，都是装修、保养、面积大小、楼层朝向这些皮毛，而更
重要的东西，区位价值，未来人口结构变化和户型调整，等等，肉眼是完全看不见的。
的住宅市场已经膨胀到7.3万亿澳元，约合5.6万亿美元，是其国内生产总值（GDP）的
四倍多。在比较了住宅价值与该国GDP的比值后，彭博社发现，在澳大利亚、新西兰、
美国、加拿大、英国这五个国家中，澳大利亚的这一数值是最高的，甚至远高于十年前
经历次贷危机的美国。狂欢之下，澳大利亚的楼市正在悄悄降温。
瑞士信贷集团也在今年10月底的一篇报告中指出，悉尼楼市的情景已经不是用“降温”
能形容了，更准确的词应该是“冷却”。 对于楼市的退烧甚至是冷却，瑞信认为，中
国买家的退潮是原因之一。
另一个关键指标的大幅下降已经引发了市场的担忧。作为反映整个市场预期表现的首要
指标，拍卖市场与清盘率（auction clearance rate）已经跌至60%以下。60%正是澳大
利亚央行建议的房价通胀盈亏平衡点。
澳洲乃至更大范围内海外楼市的降温，应该不是始自今日。而它的大幅度升温，则应该
更早推到2011年前后，中国楼市开启了史无前例的大规模限购限贷，把大量华人资本逼
向了海外。这就是上一轮海外买房潮的最大动力。海外投资低首付，低利率，不限购，
租金往往可观（管理成本和税费不低），金融属性强（加按揭套出资金非常方便），价
格甚至比很多中国国内一线城市还低，等等，自然引发了不少人的投资狂热，以为那是
一桶未曾发现的金子。资金被挤到海外，以及一些人对国内环境心存不安全感的跟风效
应，导致一些国家和地区短期内房价上涨比较厉害，当地居民甚至厌恶华人推高了他们
的房价。
而澳洲楼市的降温也理所当然，一是一波一波的浪头总有自我退潮的时候，二是澳洲政
府规定海外人士一手房可以随便买，二手房只能卖给澳洲人，严重限制了二手房的流动
性，相当于“开门迎客关门打狗”。2017年3月以来中国国内很多城市限购限贷加码，
不少城市限购限贷之外，还加上了限售。原来，这一招不是咱中国人的发明，而是澳洲
人更狡猾啊。
海外楼市上一波上涨风潮，主要还是来自投资性需求，华人在其中占有重要一席之地。
退潮之后，很多华人会慢慢发现，相比于国内，海外投资平均七到九年涨一倍的投资回
报率，还是远不如在国内投对城市和地段。
日前以1500万年薪履新恒大首席经济学家的任泽平说：“我本人绝不配海外市场。因为
我一直觉得最好的投资机会就在中国。这么大的市场，这么高的成长，在中国，你挣不
到钱你都找不到投资机会，你还到国外去走？人家都来我们这寻找中国的机会，和中国
市场一起成长。”
这个跟我观点完全一致，我在完稿于2015年5月31日的学员独家文章《开启未来三十年
的财富旅程》中专门比较了16种投资工具，包括海内海外配置房地产，结论是国内比国
外好。只有少数人出于避险的需要，才有必要在国外配置房产。而国内城市化和房地产
的补课效应，将使一些城市的涨幅远高于国外。我们现在真实的城市化率不到50%，大
部分人的居住水平也还相当低下，更新换代的要求一直很强烈。这些都是商品房市场的
极大推动力。
世界上没有比房产更好的投资品种。而且，海内海外，只有中国最好。有专业人士研究
结果也表明：过去几十年，中国国内能够跑赢通胀的投资只有两个：大城市房产和股权
投资。但是后者的成功概率是很低的。无暗箱操作，有规律可循，这就是房产投资的最
大特点。
但国内楼市投资遍地黄金的时代同样早已经过去。虽然国家政策还会驱赶着资金流动性
春风一样一波一波地拂过神州大地角角落落，带动房价一波又一波地起伏上涨，但未来
回报真正能够赶上通胀的房产投资，在全国范围内不会超过二十多座城市。所以，国内
大部分区域的房产投资退潮也将不可避免地出现。从东北，到西部，到三四线及其以下
城市，到环大都市远郊区。
买房就是买特定的城市空间的时代由此正式到来。但总是有一些人转不过弯来，说哪里
哪里才能买一居，还不如到哪里哪里买三居。我一再强调：房屋的价值可不是根据面积
定，特定的城市空间才有价值。不彻底改变这个观念，就别想在楼市挣到钱。我以前创
造性地比喻：买房要像买珠宝一样，大是没有用的，成色才是关键的。
很多人买房，一定要亲自去看看才放心，我说你也看不懂，看了反而有可能会打消要买
的念头。因为肉眼能够看见的，都是装修、保养、面积大小、楼层朝向这些皮毛，而更
重要的东西，区位价值，未来人口结构变化和户型调整，等等，肉眼是完全看不见的。