房产已经货币化，你持有的是劣币还是良币？# Stock
P*R
1 楼
中国房奴手中的房子，正在变成为一种不是房子的东西。是什么东西呢？房子已经是用
于交换的货币，你手中占有的房产越多，房产价值越高，你实际拥有的货币购买力就越
强。房地产，已经成为中国当下最硬的硬通货。
中国的货币大量涌向房地产已是众所周知的事情。从2000年到2016年，中国人民币M2发
行量从13万亿多暴增到155万亿。2016年广义货币M2比上年末增长11.3%，今年的预期增
速也并不会大幅减缓。一般的看法认为，过量的货币流入了房地产行业，罪魁祸首，是
银行的货币超发，加上2001年以来国际热钱持续流入中国房地产业，吹大了泡沫。假如
没有超发货币和热钱流入，就不会有今天的房地产泡沫。但事实真的只能从这个角度理
解吗？
凡是流行见解，都有理由怀疑。房产价格泡沫亦在此例。如果我们从货币供给内生理论
来看中国房地产业，会有不同的观察。简言之，货币内生理论认为，能够充当货币发行
者的机构其实不只是银行，非金融机构有时也能间接发行货币。
经济学家托宾曾指出，如果一些原本非金融属性的机构吸纳了过多货币，它实际上就成
为了一种隐性的货币发行机构。这是因为金融资产之间具有替代性，当一种金融资产吸
纳了过多的货币量并且价值稳定的时候，它其实就在市场中充当了另一种更坚挺的货币。
我们不妨把货币流向房产的视角倒过来看，就是房产本身是一个个深不见底的无底洞，
以至于我们无论用多少本国和外国货币去填都填不满。照这个观点来看，中国的房产，
一方面是吸金的黑洞，同时因为其具有的高价值，所以成为了现在最为坚挺的硬通货。
房产成为货币的现实，对于购房者和有房者来说意味着什么呢？这也就意味着，持有不
同价格房产的人，就像是持有不同成色货币的人。我们称之为“劣币”和“良币”。
良币持有者会拥有较大的购买力和金融杠杆能力，其财富的基本面将会更好，反之，持
有劣币的人则无论在购买能力、财政状况甚至社会阶层方面都要逊于良币持有者。一线
城市的原驻居民，无疑天然的持有“良币”。
近期，汇丰银行发布的一份报告显示，中国的80、90后七成都有房，但是这个报告很遭
到人们的质疑。有些人认为，这个持有率似乎过高，与真实情况不符。其实，看看报告
统计方法就知道，为何会出现这种情况。
报告中的中国受访者中85%来自城市，14%来自郊区，只有1%来自农村。显然，城市原居
民占了很大比例。数据实际上就是告诉我们，大城市的原居民大部分都有房子了，从郊
区和农村新来到城市的移民，要想在大城市扎根，一个必要条件就是要从城市有房者的
手中买下一套昂贵的二手房。
至于一线城市原本的有房者，他们对于不动产的需求一般不会是抛售和甩卖，卖出手中
房产的情况多为“换房需求”，例如换到一个孩子上学较方便的学区房、或者距离工作
单位较近的住房、或者是干脆纯投资。但无论目的如何，这些在外地人眼中“很有钱”
的一线城市有房者也不大可能直接支付现金购房，他们不得不先卖掉自己原有的一处房
产，支付大部分购房款以后，再用少量现金补差价。在这样的交易中，现金只是一种“
辅助货币”，交易的大部分份额，是由主币——房地产本身完成支付的。
因为房地产这种货币聚集了大量“现金”，在进行房屋等大宗资产买卖的时候，房产是
一种货币，这个货币的面值写在了中介机构对房产的估价上。而在企业的抵押资产中，
比现金和机器设备等更好用的便是房地产，房产的实际价值，更是远远高于企业所谓的
知识产权。
从资产角度来看，中国的绝大部分企业其实都是房企，因其资产最值钱的部分都是房地
产。我们熟悉一句话叫做，房地产绑架中国经济，实际上，当某种资产对我们形成“绑
架”，其实也就是意味着这种资产是一种最具有市场普遍性的硬通货，成为了流通中的
“钱”。
因此，对于大部分普通人而言，工资收入恐怕是永远追不上房价，那么你手中持有的房
产，那才是你真正财富的价值，房地产的面值，远远比货币面值值钱得多。
从货币内生的角度看，事实就是如此。房地产在未来将成为有房者之间的游戏。我们谈
房价的时候，通常会说一套一线城市的房产（例如北京），等价于大约三套相同面积的
二线城市房产（例如天津）。当我们这样描述的时候，其实已经把房产作为了一种价格
标签来使用。
从这个角度讲，持有房地产货币是让你能参与到这场房地产“硬通货交易”的凭证和门
槛。一般人要持有上千万的流动现金是不太容易的事，但一个人拥有几十万的现金和百
万房产的可能性会比较大，他利用这两样资产撬动金融杠杆，换来一套上千万的房地产
的所有权也是可能的——前提是他要能通过银行的风险评估。
因此，房产的击鼓传花游戏，说穿了就是用劣币换良币的游戏。但是，这场游戏最后的
结果是极度不公平的。对于之前没有持有房产的人来说，如果不能找到能赚取大量现金
流的方法，那么他几乎是从一开始就被排除在这场游戏之外，连参加都没资格。这会造
成无房者越来越贫穷的现实，将来会形成一个基数庞大的无房社会底层。
与此同时，中国不同地域的房价差距将因此更大。在经济发展较好的城市，随着人们收
入的提高，用手中的房换房的意愿会更高。根据某大学去年关于京津冀地区的一份统计
，当月收入达到1.5万到2万元时，54%的人会选择继续购房，超过70%的人是为了改善型
需求。当月入超过4万时，仍然有45%的人选择继续购房，并且对于住房的面积和品质要
求会更高。
一线城市里即使是最差房产的持有者把房卖掉时，也能找到接盘者，接盘者就是外来人
口，他们刚刚进入一线城市，卖掉了老家的“劣币”房产，凑够现金，交够了社保，来
到一线城市买下第一座房产。这种接盘者数量庞大，因为中国未来还将有数以千万的人
口渴望进入一线、二线城市安居生活。
但相反，在三线城市和各种小城市，房地产将成为真正的“劣币”，因为这些房子的拥
有者很难再找到接盘的买家，再往下面说实话也没人了，人都往大城市扎堆呢。在这些
地方，会出现真正的“劣币驱逐良币”现象，房产市场越来越差。这时，我们会发现，
人们买房只是为了囤积换取“良币”的资本，支撑房产这种货币的最下层的基础，原来
是如此的脆弱。
毫不夸张的说，在这场以房换房的游戏中，你持有多少劣币或良币，决定着你家族未来
的财富和地位。
于交换的货币，你手中占有的房产越多，房产价值越高，你实际拥有的货币购买力就越
强。房地产，已经成为中国当下最硬的硬通货。
中国的货币大量涌向房地产已是众所周知的事情。从2000年到2016年，中国人民币M2发
行量从13万亿多暴增到155万亿。2016年广义货币M2比上年末增长11.3%，今年的预期增
速也并不会大幅减缓。一般的看法认为，过量的货币流入了房地产行业，罪魁祸首，是
银行的货币超发，加上2001年以来国际热钱持续流入中国房地产业，吹大了泡沫。假如
没有超发货币和热钱流入，就不会有今天的房地产泡沫。但事实真的只能从这个角度理
解吗？
凡是流行见解，都有理由怀疑。房产价格泡沫亦在此例。如果我们从货币供给内生理论
来看中国房地产业，会有不同的观察。简言之，货币内生理论认为，能够充当货币发行
者的机构其实不只是银行，非金融机构有时也能间接发行货币。
经济学家托宾曾指出，如果一些原本非金融属性的机构吸纳了过多货币，它实际上就成
为了一种隐性的货币发行机构。这是因为金融资产之间具有替代性，当一种金融资产吸
纳了过多的货币量并且价值稳定的时候，它其实就在市场中充当了另一种更坚挺的货币。
我们不妨把货币流向房产的视角倒过来看，就是房产本身是一个个深不见底的无底洞，
以至于我们无论用多少本国和外国货币去填都填不满。照这个观点来看，中国的房产，
一方面是吸金的黑洞，同时因为其具有的高价值，所以成为了现在最为坚挺的硬通货。
房产成为货币的现实，对于购房者和有房者来说意味着什么呢？这也就意味着，持有不
同价格房产的人，就像是持有不同成色货币的人。我们称之为“劣币”和“良币”。
良币持有者会拥有较大的购买力和金融杠杆能力，其财富的基本面将会更好，反之，持
有劣币的人则无论在购买能力、财政状况甚至社会阶层方面都要逊于良币持有者。一线
城市的原驻居民，无疑天然的持有“良币”。
近期，汇丰银行发布的一份报告显示，中国的80、90后七成都有房，但是这个报告很遭
到人们的质疑。有些人认为，这个持有率似乎过高，与真实情况不符。其实，看看报告
统计方法就知道，为何会出现这种情况。
报告中的中国受访者中85%来自城市，14%来自郊区，只有1%来自农村。显然，城市原居
民占了很大比例。数据实际上就是告诉我们，大城市的原居民大部分都有房子了，从郊
区和农村新来到城市的移民，要想在大城市扎根，一个必要条件就是要从城市有房者的
手中买下一套昂贵的二手房。
至于一线城市原本的有房者，他们对于不动产的需求一般不会是抛售和甩卖，卖出手中
房产的情况多为“换房需求”，例如换到一个孩子上学较方便的学区房、或者距离工作
单位较近的住房、或者是干脆纯投资。但无论目的如何，这些在外地人眼中“很有钱”
的一线城市有房者也不大可能直接支付现金购房，他们不得不先卖掉自己原有的一处房
产，支付大部分购房款以后，再用少量现金补差价。在这样的交易中，现金只是一种“
辅助货币”，交易的大部分份额，是由主币——房地产本身完成支付的。
因为房地产这种货币聚集了大量“现金”，在进行房屋等大宗资产买卖的时候，房产是
一种货币，这个货币的面值写在了中介机构对房产的估价上。而在企业的抵押资产中，
比现金和机器设备等更好用的便是房地产，房产的实际价值，更是远远高于企业所谓的
知识产权。
从资产角度来看，中国的绝大部分企业其实都是房企，因其资产最值钱的部分都是房地
产。我们熟悉一句话叫做，房地产绑架中国经济，实际上，当某种资产对我们形成“绑
架”，其实也就是意味着这种资产是一种最具有市场普遍性的硬通货，成为了流通中的
“钱”。
因此，对于大部分普通人而言，工资收入恐怕是永远追不上房价，那么你手中持有的房
产，那才是你真正财富的价值，房地产的面值，远远比货币面值值钱得多。
从货币内生的角度看，事实就是如此。房地产在未来将成为有房者之间的游戏。我们谈
房价的时候，通常会说一套一线城市的房产（例如北京），等价于大约三套相同面积的
二线城市房产（例如天津）。当我们这样描述的时候，其实已经把房产作为了一种价格
标签来使用。
从这个角度讲，持有房地产货币是让你能参与到这场房地产“硬通货交易”的凭证和门
槛。一般人要持有上千万的流动现金是不太容易的事，但一个人拥有几十万的现金和百
万房产的可能性会比较大，他利用这两样资产撬动金融杠杆，换来一套上千万的房地产
的所有权也是可能的——前提是他要能通过银行的风险评估。
因此，房产的击鼓传花游戏，说穿了就是用劣币换良币的游戏。但是，这场游戏最后的
结果是极度不公平的。对于之前没有持有房产的人来说，如果不能找到能赚取大量现金
流的方法，那么他几乎是从一开始就被排除在这场游戏之外，连参加都没资格。这会造
成无房者越来越贫穷的现实，将来会形成一个基数庞大的无房社会底层。
与此同时，中国不同地域的房价差距将因此更大。在经济发展较好的城市，随着人们收
入的提高，用手中的房换房的意愿会更高。根据某大学去年关于京津冀地区的一份统计
，当月收入达到1.5万到2万元时，54%的人会选择继续购房，超过70%的人是为了改善型
需求。当月入超过4万时，仍然有45%的人选择继续购房，并且对于住房的面积和品质要
求会更高。
一线城市里即使是最差房产的持有者把房卖掉时，也能找到接盘者，接盘者就是外来人
口，他们刚刚进入一线城市，卖掉了老家的“劣币”房产，凑够现金，交够了社保，来
到一线城市买下第一座房产。这种接盘者数量庞大，因为中国未来还将有数以千万的人
口渴望进入一线、二线城市安居生活。
但相反，在三线城市和各种小城市，房地产将成为真正的“劣币”，因为这些房子的拥
有者很难再找到接盘的买家，再往下面说实话也没人了，人都往大城市扎堆呢。在这些
地方，会出现真正的“劣币驱逐良币”现象，房产市场越来越差。这时，我们会发现，
人们买房只是为了囤积换取“良币”的资本，支撑房产这种货币的最下层的基础，原来
是如此的脆弱。
毫不夸张的说，在这场以房换房的游戏中，你持有多少劣币或良币，决定着你家族未来
的财富和地位。