如果把你投资的房子看作一支股票，它的风险有多高？# Stock
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1 楼
现在的楼市已经是高风险投资，楼市的长期收益率应该是很小的，我们就用股票估值的
方法来好好算算。首先算市盈率，上海的现在楼市使用率高达67倍，全国很多地方基本
租金回报率都低于了2%，这里的租金回报是要除以现在的房屋总价，不能除以你买入的
价格，很多人都有一种心理误区，认为买的早回报率就很高，但其实你现在卖掉回报率
会更高。所以一定要计算机会成本，而不要算绝对成分。2%以下的租金回报率就意味着
楼市的整体使用率超过了50万，而中国股市只有在2015年的五月份和2007年的八到十月
份才达到了这个水平，所以你说楼市还能不能再长呢？我还能不能再赚钱呢？这就相当
于2015年问股市还能不能再上涨。散户也还在蜂拥而至都赚的是盆满钵满但是价值已经
没有了。甚至未来的预期收益率已经变成了负值。其实租金没有跟着房价上涨是因为租
金有他自己的参照标准，也就是说没有金融创新的情况下，租金的上涨永远跟城市的平
均收入水平涨幅有关，城市居民的可支配收入实际增长幅度在7%-8%左右，换句话说，
租金顶多每年涨这么多按照复合增长率差不多是十年翻一倍，举个例子，十天结房租从
2600涨到了6000年复合增长率是8.5%，考虑过去十年经济增速更快，所以这两个数据是
基本吻合的。在这种对比之下你觉得楼市还值得投资吗？
方法来好好算算。首先算市盈率，上海的现在楼市使用率高达67倍，全国很多地方基本
租金回报率都低于了2%，这里的租金回报是要除以现在的房屋总价，不能除以你买入的
价格，很多人都有一种心理误区，认为买的早回报率就很高，但其实你现在卖掉回报率
会更高。所以一定要计算机会成本，而不要算绝对成分。2%以下的租金回报率就意味着
楼市的整体使用率超过了50万，而中国股市只有在2015年的五月份和2007年的八到十月
份才达到了这个水平，所以你说楼市还能不能再长呢？我还能不能再赚钱呢？这就相当
于2015年问股市还能不能再上涨。散户也还在蜂拥而至都赚的是盆满钵满但是价值已经
没有了。甚至未来的预期收益率已经变成了负值。其实租金没有跟着房价上涨是因为租
金有他自己的参照标准，也就是说没有金融创新的情况下，租金的上涨永远跟城市的平
均收入水平涨幅有关，城市居民的可支配收入实际增长幅度在7%-8%左右，换句话说，
租金顶多每年涨这么多按照复合增长率差不多是十年翻一倍，举个例子，十天结房租从
2600涨到了6000年复合增长率是8.5%，考虑过去十年经济增速更快，所以这两个数据是
基本吻合的。在这种对比之下你觉得楼市还值得投资吗？