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是租房子(1750月租)还是买房子合算(ABOUT 400K)？

是租房子(1750月租)还是买房子合算(ABOUT 400K)？# WaterWorld - 未名水世界

w*n2010-02-10 08:02

1 楼

住在北部一州，房契快到期了。看上了个2BEDROOM的CONDO，可租可买。大家看看是那个选择合算？
数据如下
租房：
月租金：$1750 ( NO UTILITIES COVERED IN RENT)
SECURITY DEPOSIT：$2500 (REFUNDABLE)
年租金上调：2%/$50 WHICHEVER IS GREATER (如房市萧条租金可能会降)
买房：
Current Value Range by Zillow: $361,200-$464,400
Zestimate: $430,000
Current listing price: $425,000
Last sold: $325,000 (June 2000)
Property Tax: $4951 (2009 tax year)
Property tax rate: 1.25% annual (assessed value)
Association Fee: $160 (month)
其他的ASSUMPTION我也不是太清楚，比如要住多少年，TAX BRACKET(每年会不一样，应为自己是个INDEPEN

A*62010-02-10 08:02

2 楼

你有多少首付?

w*n2010-02-10 08:02

3 楼

这个我多少都可以，有经济能力可以BUY WITH CASH，但不知MAKE不MAKE FINANCIAL
SENSE啊？

【在 A*******6 的大作中提到】

: 你有多少首付?

i*n2010-02-10 08:02

4 楼

不清楚，但支持一下！

i*c2010-02-10 08:02

5 楼

租房.......租金交了.........房子.......別人的
買房.......房貸若等值於租金........房子.......自己的
至於物業費與稅金不是最重要因素,
只要location好,房還是會昇值的

c*a2010-02-10 08:02

6 楼

关键是买了你想住多久？

B*o2010-02-10 08:02

7 楼

Upon my calculation, if you are going to live for over five years, buying is
better.

r*t2010-02-10 08:02

8 楼

A simple way to evaluate:
4.8% fix loan = 0.4% monthly rate (assuming your downpay also has same cost)
1.25% property tax = 0.1% monthly charge
So loan + Property tax = 0.5% monthly charge
$400k x 0.5% + HOA, IS MUCH GREATER THAN RENT.
NO DEAL. RENT IS BETTER. Cash in bank is king. US Dollar is VERY STRONG.

那个选择合算？

【在 w********n 的大作中提到】

: 住在北部一州，房契快到期了。看上了个2BEDROOM的CONDO，可租可买。大家看看是那个选择合算？
: 数据如下
: 租房：
: 月租金：$1750 ( NO UTILITIES COVERED IN RENT)
: SECURITY DEPOSIT：$2500 (REFUNDABLE)
: 年租金上调：2%/$50 WHICHEVER IS GREATER (如房市萧条租金可能会降)
: 买房：
: Current Value Range by Zillow: $361,200-$464,400
: Zestimate: $430,000
: Current listing price: $425,000

c*m2010-02-10 08:02

9 楼

ho gets the house?

cost)

【在 r*******t 的大作中提到】

: A simple way to evaluate:
: 4.8% fix loan = 0.4% monthly rate (assuming your downpay also has same cost)
: 1.25% property tax = 0.1% monthly charge
: So loan + Property tax = 0.5% monthly charge
: $400k x 0.5% + HOA, IS MUCH GREATER THAN RENT.
: NO DEAL. RENT IS BETTER. Cash in bank is king. US Dollar is VERY STRONG.
:
: 那个选择合算？

n*s2010-02-10 08:02

10 楼

我來說說住五年全付現金的情況，假設你一次付 $400k 現金把房子買下。
先不說任何升跌，用目前最低利率計算。
買屋的支出：
property tax for 5 yrs = $25k
HOA for 5 yrs = $9.6k
因買屋而損失的利息：
Compound interest from a 5yrs CD at 2.80% APY = $59.2k
合共五年你住在自己買下的屋子實際費用：$93.8k (未計保險和保養維修)
$93.8k/60mo.=$1563/mo.
$1750-1563=$187/mo.
你再計算一下保險和房屋保養維修（垃圾費，維修費等等）會不會超過$187/mo.。
再說五年後你把屋賣掉，賣屋抽你的稅是多少，給agent又多少。那必然會是超出$11k
。所以在投資如果房價不升，你把房子原價賣掉，不計稅，不計保險，不計維修，不計保養
，只計給agent的費用(假設加州的6%)，五年後賣出你會損失超過$12k。
再討論升跌，現在的利息是歷史低點，美元也處於低位，加息和美元升值的機會率你自
己衡量一下。
至於房價，你要自己估計一下它值這個價嗎？房子多舊了、多大

p*r2010-02-10 08:02

11 楼

wozu

a*n2010-02-10 08:02

12 楼

强

【在 n**s 的大作中提到】

: 我來說說住五年全付現金的情況，假設你一次付 $400k 現金把房子買下。
: 先不說任何升跌，用目前最低利率計算。
: 買屋的支出：
: property tax for 5 yrs = $25k
: HOA for 5 yrs = $9.6k
: 因買屋而損失的利息：
: Compound interest from a 5yrs CD at 2.80% APY = $59.2k
: 合共五年你住在自己買下的屋子實際費用：$93.8k (未計保險和保養維修)
: $93.8k/60mo.=$1563/mo.
: $1750-1563=$187/mo.

t*92010-02-10 08:02

13 楼

厉害

【在 n**s 的大作中提到】

h*e2010-02-10 08:02

14 楼

HOA和地税，基本只可能涨，不可能降
存款利率也可能涨，但是如果想等涨了再存，现在就不能存5年，利率就没有2.8%

【在 n**s 的大作中提到】

r*r2010-02-10 08:02

15 楼

ding

l*d2010-02-10 08:02

16 楼

租

n*s2010-02-10 08:02

17 楼

我是以現在就存5年的計。原因我認為加息和今次的經濟復甦都會是緩慢的。現存5年和
拿Option Rate或Money Market等
加息的分別不會太大。至於升跌問題，我是說五年後現金的價值和利率對比房子的價值
。房子就算升值了也要賣了才是現
金。而現金其實也是有供求的東西，美元都被inflate成這樣子了，FED再玩money
inflation能得的利益應該不會比其它
trick大。所以說現在這形勢投資不一定是要買東西。就算以LZ這個高的租售比，五年
後還是手頭上拿著的是現金比拿著同
等值的房子會好一點。

【在 h***e 的大作中提到】

: HOA和地税，基本只可能涨，不可能降
: 存款利率也可能涨，但是如果想等涨了再存，现在就不能存5年，利率就没有2.8%