[合集] 同学们，关于refinance，你们也要有点常识# WaterWorld - 未名水世界
t*n
1 楼
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anywhere (早已经习惯一个人难过) 于 (Wed Apr 10 12:44:03 2013, 美东) 提到:
我不厚道的说，他们也许真是早几年做过很多次equity loan了。。。。比如在房价涨
到50多万接近60万的时候，以后就骑虎难下了。但这有啥好说的呢，套现了也不算亏。
。。
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monoprice (有价无市) 于 (Wed Apr 10 13:01:03 2013, 美东) 提到:
你帐算的糊涂，就别发帖误导新同学了。
如果你已经还了五年的贷款，再refinance成30年的低利率，你可以选择25年还清啊，
总共还是30年，你付的利息少了。如果refinance后你选择30年还清，那你一共借了35
年，当然要多交利息了。
记住：只要是免费refinance,refinance 成低利率总是划算的: 要么你少付了利息（保
持总贷款年数不变），要么你贷款年限加长从而月供压力减轻（但你可能要多付利息）
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nocry (亢龙有悔) 于 (Wed Apr 10 13:05:14 2013, 美东) 提到:
这个帐完全可以自己算清楚
对自己有没有利的
也不是太复杂就能算出来
35
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xinyuemba (小树) 于 (Wed Apr 10 13:05:59 2013, 美东) 提到:
虽然你是黑的那边的，也终于说了一句靠谱的话，玩股票的从房子套现很可能。钱进了
股市就很难预料了。
房子卖了，只怕租房比这个房贷还贵吧。前头还利息，后面才是 equity，干吗要套现？
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monoprice (有价无市) 于 (Wed Apr 10 13:10:25 2013, 美东) 提到:
我房子都换了几个了，投资房也有。你可以发到living版问问，这种糊涂问题时不时冒
出来
胡说
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ond (ond) 于 (Wed Apr 10 13:17:01 2013, 美东) 提到:
你买过房子吗
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hguo (Who+am+I?) 于 (Wed Apr 10 13:18:29 2013, 美东) 提到:
这。。。。买房子的事都可以掐一架。。。。
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nocry (亢龙有悔) 于 (Wed Apr 10 13:20:42 2013, 美东) 提到:
掐一掐也问题不大的
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tidewater (弦影·著名走音错拍公鸭嗓) 于 (Wed Apr 10 13:23:04 2013, 美东) 提到:
作为家庭男出纳（没办法，俺家俩 CFO，总有一个要暂时沦落成出纳，
悲催的俺。。。）。俺不得不说，您的 financial 常识太悲催了
。。。
（1）refi 不会导致你瞬间多付利息。
（2）每个月，你付给银行的利息就是你不可追回的 expense，跟你
是不是 refi 没有一丁点儿关系。
（3）如果重新 refi 成 30 年，如果你按照每月最少的 payment
付钱，的确会导致最后 pay-off 的时候，总利息付的更多。但是
因为没有 pre-payment penalty，你完全可以重新计算，每月
多付一点本金（多付的都进入本金），使得整个 pay-off 时间
不变。。。
（4）综上所述，如果是 no-cost no-fee refi，只要利息更低，
refi 就划算，当然，re-fi 之后，如果要保持总付的利息更低，
可能每月要比最低要求多付一些本金。
（5）refi 以后的另一个好处是，每月最低需要付的降低了。
增加了灵活性。也就是，如果手头没现金，那就付最低要求，
用利息换时间。如果有现金，就多付点本金，用时间换利息。
大妈团不知道这些，可以理解。你给大妈团 100 张奶票，
人会 pdpd 地搞一堆奶粉回来。你给大妈团 20 万块钱
去买撞房子，人可能立马就蒙了，然后就给无良 agent
骗了。。。当然，楼主这 financial 水准，让我不得不
从心底里鄙视一下。。。
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ffjump (看热闹的) 于 (Wed Apr 10 13:26:57 2013, 美东) 提到:
他的政治成分。。。OK，他一开始偏康粉。。。现在应该属于康黑。
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ond (ond) 于 (Wed Apr 10 13:27:57 2013, 美东) 提到:
保守的中国人大多是六七年付清房贷， 不保守的有投资，房贷更不是什么压力
但是无论那种情况，equity 都不是你这么理解的，对别人来说的是常识，对你来说好
象就很难一样。不过我也没有义务教育你，笨就笨点吧.
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monoprice (有价无市) 于 (Wed Apr 10 13:28:15 2013, 美东) 提到:
再说一遍:
只要是 0 cost refinance,只要保持总贷款年数不变 (比如说你2000买房,计划2030年
还清,那么不管你什么时候refinace,refinance 几次,都要在2030年还清),refinance成
低利率总是划算的.如果你refinance后到2040年还清了,那么你很可能多付了利息,但同
样是划算的,因为你多借了10年贷款,你的月供减轻了.
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tidewater (弦影·著名走音错拍公鸭嗓) 于 (Wed Apr 10 13:30:17 2013, 美东) 提到:
碰到我这种唐僧，每次给人解释，大妈团还不领情。
其实大部分人懒的说，心里都已经把大妈团鄙视得不行，大妈团也不知道，
在一边傻乐。。。
这世道，简直是劣币驱逐良币啊。。。
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xinyuemba (小树) 于 (Wed Apr 10 13:32:19 2013, 美东) 提到:
再问一句，上回说人房子付清的上哪儿去了？
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nocry (亢龙有悔) 于 (Wed Apr 10 13:32:31 2013, 美东) 提到:
恩，这个有道理
refinance之后，月供少了是一个硬性标准
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hguo (Who+am+I?) 于 (Wed Apr 10 13:33:54 2013, 美东) 提到:
这贴要火！！！
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xinyuemba (小树) 于 (Wed Apr 10 13:35:35 2013, 美东) 提到:
搞笑吧？都这么聪明，杠杆没听说过？有病的人才6年付清。银行给你低息贷款，你拿
着干啥不好? 自住房还到25%，拿了Equity loan买投资房或者买股票是正经。
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water123 (字符串) 于 (Wed Apr 10 13:36:45 2013, 美东) 提到:
你都还没考虑一个重要的因素-通货膨胀。
只要通胀率高于贷款利率，贷款都是划算的，而且时间越长越划算。何况资金还有个无
风险利率。
多出来的钱，可以再投资，拿到比利率高的回报，就是多赚。
20年前一个5万块的房子，假设地段热度不变，现在要20万，这就是通胀。先用钱的人
永远划算。
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ond (ond) 于 (Wed Apr 10 13:39:15 2013, 美东) 提到:
你还说你是奥八他表姐姐呢，不过先染黑点再说
有个地方，你写的啥都有记录的，你以为老刑傻?
xinyuemba
2013-03-04 17:55:08
来自: 0.0.
1
在自己喜欢的小区看到一个房子，随便扔了个OFFER，结果被接受了。
现在感觉压力山大。月付要比我现在租房子贵一倍多。唉。。。
被雷得头晕眼花的。
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CleverBeaver (Clever Beaver) 于 (Wed Apr 10 13:41:07 2013, 美东) 提到:
lz有严重误导。30年的不可以refinance15年吗? 20年的也不是没有。太误导了。
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xinyuemba (小树) 于 (Wed Apr 10 13:42:19 2013, 美东) 提到:
楼上的人说6年就要付清呢。你们讨论一下先？
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nocry (亢龙有悔) 于 (Wed Apr 10 13:42:45 2013, 美东) 提到:
不矛盾的吧
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nocry (亢龙有悔) 于 (Wed Apr 10 13:44:36 2013, 美东) 提到:
这哪个划算，还真不是只用利息支出总额来算的
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nocry (亢龙有悔) 于 (Wed Apr 10 13:47:05 2013, 美东) 提到:
人当时可能觉得就看准了的呢，呵呵
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nocry (亢龙有悔) 于 (Wed Apr 10 13:48:30 2013, 美东) 提到:
扯这些没边的做什么呢
人为了孩子租学区房
另外买了投资方在别处
也大有可能
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xinyuemba (小树) 于 (Wed Apr 10 13:49:55 2013, 美东) 提到:
主贴的观点确实和我的理解不一样。但可笑的是后面坚持一定要6年付清房贷还出来喷
大妈的。都散了吧，该忙啥忙啥去。其实房子买几个也没用，不涨价，就是给银行打工
。还是趁年轻好好忙事业吧。
我认识一大妈，就是从主房里翻的钱买投资房几十个了，现在比6位数年薪高。不要看
不起大妈。
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CleverBeaver (Clever Beaver) 于 (Wed Apr 10 13:53:47 2013, 美东) 提到:
你说还了5年白还了。我说不会白还，可以重贷年数低一点的。哪里喷你了。
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xinyuemba (小树) 于 (Wed Apr 10 13:55:36 2013, 美东) 提到:
没错, 房价涨幅 > 利率+地产税率，要不就是白打工或者赔钱。
关于refinance, 上面那个Tidewater和 Water123算的没错。
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lizhing (凡凡和涛涛快快乐乐) 于 (Wed Apr 10 13:55:59 2013, 美东) 提到:
如果有好的投资收益，真的不需要先还房贷，房贷利息基本上是说有利息中最低的了，
另外，自住房的利息比投资房低，所以要先还，肯定是还投资房。
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ond (ond) 于 (Wed Apr 10 13:57:35 2013, 美东) 提到:
你就别跟她绕了，她就一倒奶票的大妈，你说了，她也不懂的
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xinyuemba (小树) 于 (Wed Apr 10 13:59:39 2013, 美东) 提到:
对哦，你说了，她也不懂的
发信人: ond (ond), 信区: WaterWorld
标 题: Re: 同学们，关于refinance，你们也要有点常识
发信站: BBS 未名空间站 (Wed Apr 10 13:27:57 2013, 美东)
保守的中国人大多是六七年付清房贷， 不保守的有投资，房贷更不是什么压力
但是无论那种情况，equity 都不是你这么理解的，对别人来说的是常识，对你来说好
象就很难一样。不过我也没有义务教育你，笨就笨点吧.
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starwars1 (starwars1) 于 (Wed Apr 10 14:00:23 2013, 美东) 提到:
totally 误导，难道不能算一下总数？
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acadia (NP) 于 (Wed Apr 10 14:18:21 2013, 美东) 提到:
膜拜
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monoprice (有价无市) 于 (Wed Apr 10 14:18:53 2013, 美东) 提到:
我的回答LZ请一字一字读读,对你有好处.一遍不行读两遍,实在不行读一百遍.
记住:只要是0 cost refinance到低利率,你总是划算的:要么省利息,要么月供降低,完
全由你决定.如果不refinance, 你永远不划算,因为你没有选择.
LZ领会不了不要紧,希望对他人有帮助.
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acadia (NP) 于 (Wed Apr 10 14:19:15 2013, 美东) 提到:
康妈为什么说有20w房贷？投资房？
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haiwen (伞兵熊) 于 (Wed Apr 10 14:20:45 2013, 美东) 提到:
先说啊，我没这本事，是梦版贴子里链过去的。
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acadia (NP) 于 (Wed Apr 10 14:20:53 2013, 美东) 提到:
deed上的名字是康蕾
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haiwen (伞兵熊) 于 (Wed Apr 10 14:22:22 2013, 美东) 提到:
我不懂。
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nocry (亢龙有悔) 于 (Wed Apr 10 14:27:56 2013, 美东) 提到:
呵呵
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acadia (NP) 于 (Wed Apr 10 14:32:13 2013, 美东) 提到:
指鹿为马没听说过？你怎么说是鹿也没有
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tidewater (弦影·著名走音错拍公鸭嗓) 于 (Wed Apr 10 14:33:56 2013, 美东) 提到:
我倒，三十年贷款，不等于说你 have to 30 年才付清。
你签贷款的 document 的时候有没有看那个 no prepayment
penalty 那一行，如果不看的话，万一被无良 agent 骗了哭
都来不及了，此生不能 refi 了。。。我老是好心才在这里唐僧
。。。
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tidewater (弦影·著名走音错拍公鸭嗓) 于 (Wed Apr 10 14:35:14 2013, 美东) 提到:
我再贴一遍吧，三十年贷款，不等于说你 have to 30 年才付清。
你签贷款的 document 的时候有没有看那个 no prepayment
penalty 那一行，如果不看的话，万一被无良 agent 骗了哭
都来不及了，此生不能 refi 了。。。我老是好心才在这里唐僧
。。。
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summerlove (夏爱) 于 (Wed Apr 10 14:35:43 2013, 美东) 提到:
自己用mortgage amortization calculator算一下
2003 买的35万， down pay 20%， 28万刀贷款，30 year fixed， 4% rate （他们刚
开始肯定更高），现在还剩多少，不就知道了吗？
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nocry (亢龙有悔) 于 (Wed Apr 10 14:38:47 2013, 美东) 提到:
不一定非要20%的downpay吧，尤其是那个时候？
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acadia (NP) 于 (Wed Apr 10 14:39:23 2013, 美东) 提到:
http://arcc.co.san-diego.ca.us/services/grantorgrantee/search.a
康蕾房子的deed
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PVG (PVG) 于 (Wed Apr 10 14:39:33 2013, 美东) 提到:
呵呵，我老好心提醒你一句，这贴您还是删了吧。
不管你怎么定义这个“统一的标准”，只要是0-cost refi，no prepayment penalty，
利息低总是划算的。最低限度，你照着原先的SCHEDULE还钱就是了，保证你还得比原先
快，总付出比原先少。
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dayeah (大爷) 于 (Wed Apr 10 14:41:52 2013, 美东) 提到:
贴十遍也没用
这个几个星期前就贴过了，还是有人装作没看见
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summerlove (夏爱) 于 (Wed Apr 10 14:42:23 2013, 美东) 提到:
你是对的，所以还剩20万贷款有啥奇怪的？
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acadia (NP) 于 (Wed Apr 10 14:42:54 2013, 美东) 提到:
http://arcc.co.san-diego.ca.us/services/grantorgrantee/search.a
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lamp520 (省电要用节能灯泡) 于 (Wed Apr 10 14:45:23 2013, 美东) 提到:
同学，refinance后你过去几年已经交的本金拿出来了
第一，不是低利率refinance就省钱的第二，要看房价涨跌的情况你们要好好算算才清
楚，在房价不变的前提下，如果你已经换了四五年的贷款，都换了很多利息，这时候再
refinanc........
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summerlove (夏爱) 于 (Wed Apr 10 14:46:23 2013, 美东) 提到:
要不能做，当然就不做了。但是只要能做0 cost, 利率低，就肯定划算。大家不都是这
个意思吗？
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zhenjia (阿蒙) 于 (Wed Apr 10 14:46:42 2013, 美东) 提到:
RE
35
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tidewater (弦影·著名走音错拍公鸭嗓) 于 (Wed Apr 10 14:46:47 2013, 美东) 提到:
stamp
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MDM (MDM) 于 (Wed Apr 10 14:48:49 2013, 美东) 提到:
唉，LZ还是删贴吧，自己不懂真的不要误导别人
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tidewater (弦影·著名走音错拍公鸭嗓) 于 (Wed Apr 10 14:52:24 2013, 美东) 提到:
其实我们刚买房时也不是太懂，然后家里两 CFO 意见经常不一致。
不过两家庭 CFO 对吼一阵，然后各自拿出 excel 刷刷刷算
一遍，基本能搞明白。。。
但楼主那样的，好像不是不太懂的问题。。。搞不好是数学老师的
问题。。。
不过俩家庭 CFO 还是有好处的，至少俺不用管 mortgage
利率 watch。。。那是另一个家庭 CFO 的事。。。
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su8 (Start Up) 于 (Wed Apr 10 14:53:17 2013, 美东) 提到:
LZ你这个常识是在太脑残了，
比如你借30万，还了许多年已经还掉了20万，还剩10万，利息5%，一年利息5000，
现在利息4%，最低贷款额20万，no cost，no prepay penalty，于是你贷了30年的20万
，得到10万cash，因为没有prepay penalty，所以你在贷款第二天就把到手的10万cash
全部还进去，结果你的新贷款还是10万，利息一年4000，你可以按照原贷款的月付交，
将会比原贷款更早付清。
只要是no-cost, no prepay penalty，利息降了，refinance必然有利。
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buzhidao77 (不知道) 于 (Wed Apr 10 14:54:05 2013, 美东) 提到:
最简单的方法保证你refinance以后也不亏， 就是保持refinance之前的每月付款数额
。 比如refinance之前每月付2000（本金加利息）， refinance之后虽然利息降低了，
但是还是每月付2000。这样就不会亏了。
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tidewater (弦影·著名走音错拍公鸭嗓) 于 (Wed Apr 10 14:54:26 2013, 美东) 提到:
广播里说有一辆车逆行，请大家注意。。。
结果某人发现有几千辆车逆行，正在琢磨广播是错在哪里。。。
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zhenjia (阿蒙) 于 (Wed Apr 10 14:55:36 2013, 美东) 提到:
嘿嘿
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tidewater (弦影·著名走音错拍公鸭嗓) 于 (Wed Apr 10 14:55:38 2013, 美东) 提到:
漏打了一个“时”，应该是“刚买房时”。。。现在已经有相当一段
时间了。。。我去改了那个笔误。。。
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lamp520 (省电要用节能灯泡) 于 (Wed Apr 10 14:56:52 2013, 美东) 提到:
这些本金重新放入新贷款中。我去年就refinance六万出来，虽然被查了很久。做饭去了
那都是老黄历了，07年以前的玩法，你看现在哪家银行跟你怎么玩？做个refinance都
要把你查个底朝天，还让你往出套钱？
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PVG (PVG) 于 (Wed Apr 10 14:57:14 2013, 美东) 提到:
呵呵，看楼主不断转进，从“因为你从refinance这天起，又要换三十年的利息”到“0
cost不是白给你的”到“做个refinance都要把你查个底朝天，还让你往出套钱”，我
等确实是看不懂在说什么了,撤了。
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MDM (MDM) 于 (Wed Apr 10 14:57:36 2013, 美东) 提到:
这么多人都搞不懂你在说啥，那你真要考虑一下是不是你有问题了
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zhenjia (阿蒙) 于 (Wed Apr 10 15:02:33 2013, 美东) 提到:
自己做做功课
0 COST AGENTS 不要太多
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tidewater (弦影·著名走音错拍公鸭嗓) 于 (Wed Apr 10 15:05:22 2013, 美东) 提到:
楼主要保证不要删首贴啊。。。
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tidewater (弦影·著名走音错拍公鸭嗓) 于 (Wed Apr 10 15:08:08 2013, 美东) 提到:
真正意义上的 0 cost 0 fee，利息低 .25，都值得做的，
省多省少的差别。
当然，自己算一下每月付多少，不需要按照最低月付款要求付
就是了。。。
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hanjia (还有暑假) 于 (Wed Apr 10 15:11:16 2013, 美东) 提到:
呵呵
“0
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tidewater (弦影·著名走音错拍公鸭嗓) 于 (Wed Apr 10 15:11:18 2013, 美东) 提到:
贷款数额问题是，如果贷款数额太低，不一定有 agent 愿意做
真正意义上的 0 cost 0 fee，因为 agent 赚不到钱。
而不是说 agent 肯做，你算下来觉得不划算。。。
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tidewater (弦影·著名走音错拍公鸭嗓) 于 (Wed Apr 10 15:12:15 2013, 美东) 提到:
老实说，我是敲字敲累了。。。没脾气了。。。
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tidewater (弦影·著名走音错拍公鸭嗓) 于 (Wed Apr 10 15:15:51 2013, 美东) 提到:
其实真正意义上的 0 cost 0 fee，利息低 0.01 也值得做。
至于一般人认为 .25 的 threshold，主要是对双职工来说，
考虑做一次 refi 也要花力气，0.01 的好处太少。另外更重要的
是 agent 那里做一次要 commit 半年不能 refi，有机会成本。
而不是 0.01 没有好处的问题。。。
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tidewater (弦影·著名走音错拍公鸭嗓) 于 (Wed Apr 10 15:17:45 2013, 美东) 提到:
数学是语文老师教的 + 语文是数学老师教的 。。。
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tidewater (弦影·著名走音错拍公鸭嗓) 于 (Wed Apr 10 15:20:06 2013, 美东) 提到:
我家两家庭 CFO + 我们有无比复杂的 excel 表算 financial/tax
planning 。。。我们就是懒的拿我们的 excel 表格出来，私人
信息太多了而已。。。
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su8 (Start Up) 于 (Wed Apr 10 15:22:54 2013, 美东) 提到:
这大不了贷不出来，你的前提不是可以贷出来么？你的逻辑很有问题啊，
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ffjump (看热闹的) 于 (Wed Apr 10 15:24:33 2013, 美东) 提到:
一破房子也能掐这么久？～擦。。。
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ffjump (看热闹的) 于 (Wed Apr 10 15:26:22 2013, 美东) 提到:
所以站队最重要！你地明白？～
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tidewater (弦影·著名走音错拍公鸭嗓) 于 (Wed Apr 10 15:27:38 2013, 美东) 提到:
真正意义的 0 fee 0 cost 是这么算的：
（1）0 fee
（2）0 cost
（3）“agent rebate” - “appraisal 等等不定义在 0 cost 里的 cost” = 0
这种真正意义上的 0 fee 0 cost 多了。。。跟 local 房价涨不涨关系不大，
跟 federal financial policy 关系才大。。。
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tidewater (弦影·著名走音错拍公鸭嗓) 于 (Wed Apr 10 15:30:19 2013, 美东) 提到:
cost 跟你所能拿到的实际利率是相关的，也就是所谓的 points。
所以任何时候都是能做到真正意义上的 0 cost 0 fee 的，只是
所得到的利率是不是被你现有的利率更低的问题。。。
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tidewater (弦影·著名走音错拍公鸭嗓) 于 (Wed Apr 10 15:36:22 2013, 美东) 提到:
值不值得折腾，跟已经付了多少利息没有关系。跟将来付多少利息，以及
是不是缺现金流的考虑，才有关系。
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tidewater (弦影·著名走音错拍公鸭嗓) 于 (Wed Apr 10 15:39:34 2013, 美东) 提到:
你被抨的不是你现在说的这句，而是你首帖里的这句话，我这里
quote 一下：
“在房价不变的前提下，如果你已经换了四五年的贷款，都换了
很多利息，这时候再refinance，比如同样的三十年fix，
即使利率低一下，你也亏大了，因为你从refinance这天起，
又要换三十年的利息。”
上面你帖子里那句话，放哪里都被拍在地板上很扁很扁没商量
。。。
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Plasma50 (Plasma50) 于 (Wed Apr 10 15:44:34 2013, 美东) 提到:
what the heck are you talking about?
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tidewater (弦影·著名走音错拍公鸭嗓) 于 (Wed Apr 10 15:46:14 2013, 美东) 提到:
另外你首贴里还有这句话：
“refinance，就对刚买房头几年有点优势，这就是一个套，你想想，
没便宜，银行凭啥给你refinance？”
我这里解释一下，你是银行的 customer，而银行还有后面的
supply。银行赚钱不一定通过压榨 customer，也能够通过
换后面的 supply 来赚。
银行后面最大的 supply 是 federal monetary policy。
Federal 改 monetary policy 其实就是通过银行向某一
部分群众发钱，其代价是符合 federal 所期待的行为
（比如好好呆着，别卖房子。）。有钱不去拿，还是有点傻
的说。。。
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tidewater (弦影·著名走音错拍公鸭嗓) 于 (Wed Apr 10 15:52:03 2013, 美东) 提到:
refi 不拿钱，也能解决一部分现金流的问题。
就比如现在手上的 30 年，已经付了 10 年，剩下的是 20 年。这个
每月最少付款要求是按照当初那个 30 年算的。
如果你现在改成另一个 30 年，即使利息不变，每月最低还款要求变了。
以 refi 时的 outstanding loan，按 30 年 fixed，重新算
（实际还款期变长了）。这样最低还款额度更低了，给了更多
financial planning 的空间。
虽然这空间也不是太大，但是苍蝇肉也是肉，financial planning
难道不就是一块块苍蝇肉拼起来的？
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tidewater (弦影·著名走音错拍公鸭嗓) 于 (Wed Apr 10 16:03:25 2013, 美东) 提到:
首先：所谓 30 年，是指 maximum 30 年。因为 no pre-payment
penalty 条款的存在，实际上你可以 pay off 在 0->30 年中的
任何一点。
其次：所谓 monthly payment 的数字，实际上是指 minimal monthly
payment。同样因为 no pre-payment penalty 条款的存在，每月
你可以 pay 比 minimal 高的任何金额，多付出的金额付进本金。
第三：由于上面两点，你这个比较这是 apple vs orange，两个的实际
还款期限不同，实际上是时间和利率的交换。或者 financial 术语，
cash flow vs interest cost。
第四：如果要 apple vs apple，你应该确定新 refi 的 loan 的
expected pay-off 年份跟买房子时候做的 load 的 expected
pay-off 年份一致，然后返回去重算 refi 以后每月应该付多少，
然后依据那个算 total interest cost，再行比较。。。
第五：要注意的是，对于 fixed loan，即使上个月多付钱进去，
也不能减少下个月的 minimal monthly payment requirement
的，那个在 underwriting 的时候就定下了，以后不能改，除非
refi。。。这个也会影响对 cash flow vs interest cost
的 planning 的考虑。。。
其实这个争论俺家也不是没有过，两家庭 CFO 对吼然后各自上 excel
外加查条款，回来继续对吼。。。
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acadia (NP) 于 (Wed Apr 10 16:04:20 2013, 美东) 提到:
你还有完没完啊
信不信我跟你老板举报你上班时间灌水
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tidewater (弦影·著名走音错拍公鸭嗓) 于 (Wed Apr 10 16:05:55 2013, 美东) 提到:
也不能全怪别人吧。。。跟语文是数学老师教的有一定的关系 // run
另外俺又把一天的灌水 quota 用完了外加欠下明天的了。。。
你们继续对轰对射对炸。。。我晚上过来清点。。。
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tidewater (弦影·著名走音错拍公鸭嗓) 于 (Wed Apr 10 16:06:49 2013, 美东) 提到:
我信我信。。。我上面不是说了么，你们继续对轰。。。我晚上过来清点。。。
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tidewater (弦影·著名走音错拍公鸭嗓) 于 (Wed Apr 10 16:10:10 2013, 美东) 提到:
房子大涨是 market fluctuation 。。。 financial planning 里面
要算相当的 risk。
refi 以后每月实际付多少，没有任何 risk，是 financial planning
里面钉是钉铆是铆的东西。
没有可比性。
当然，我实在不能再灌了，再灌要有人举报我上班灌水了。。。
btw：没人举报您么？
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tidewater (弦影·著名走音错拍公鸭嗓) 于 (Wed Apr 10 16:11:23 2013, 美东) 提到:
我觉得是你看了大家的科普贴，于是转进了。。。可惜不能改首贴的文字啊。。。
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bigcatfish (垂钓坐磐石 ，水清心亦闲) 于 (Wed Apr 10 16:26:55 2013, 美东) 提到:
同学，refinance不是你这样操作的。
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Liangxinxin (xiaoxiaoxin) 于 (Wed Apr 10 16:44:26 2013, 美东) 提到:
Low inteligence without low limit :-)!
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Slwm (雪原) 于 (Wed Apr 10 16:46:43 2013, 美东) 提到:
Joke of the day, 已转Living版,坐等LZ被扁的满地找牙. LZ千万别删主贴啊, 特别是
第二段.
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Heavenbless (Heavenbless) 于 (Wed Apr 10 16:49:29 2013, 美东) 提到:
看明白了.
cash
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htd (孩儿她爹) 于 (Wed Apr 10 16:53:56 2013, 美东) 提到:
一个常识是30年贷款不是非要30年才付清
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Heavenbless (Heavenbless) 于 (Wed Apr 10 17:01:44 2013, 美东) 提到:
赞了解政策:-))
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Heavenbless (Heavenbless) 于 (Wed Apr 10 17:04:35 2013, 美东) 提到:
果然很有营养!
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fifaxyj (是菊花总要绽放！) 于 (Wed Apr 10 19:32:54 2013, 美东) 提到:
彻底崩溃了
这又不是主观题，个人立场不同看法不同争来争去
这种有正确答案的，被几乎所有人纠正了，竟然情愿舌战群雄也不愿花2分钟自己算一下
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fryking (赤道企鹅) 于 (Wed Apr 10 20:27:18 2013, 美东) 提到:
OMG，你是真傻还是假傻？
就是按你的这个意思，借30年和借40年能一样么？
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fryking (赤道企鹅) 于 (Wed Apr 10 20:31:31 2013, 美东) 提到:
呵呵，同学，早点删了吧，只要花几分钟算算你就知道太悲愤了。
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squash (南瓜之夭夭) 于 (Wed Apr 10 22:20:29 2013, 美东) 提到:
其他人都没说清楚，上来就讽刺，
我来说个你容易理解的例子：
你30 fix loan 5%，付了15年。还欠N元，还剩15年。
这时候你的选择有：
1.继续这个loan，5%，15年付完。
2.no cost refi成30年，4.75,30年付完N元。
3.no cost refi成15年，4.75，15年付完N元。
明显是2>3>1，这个没疑问吧。
按你的逻辑，就是1>2。
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FridayFriday (白富美与天然呆) 于 (Wed Apr 10 23:03:50 2013, 美东) 提到:
refi长换短比较保险, 比如从30年换到15年, 利息一定省.
同样的还款期限, rate降0.5个点以上, 利息也基本一定省.
但如果已经还了些年, 剩下的loan amount不太大, 不太容易拿到no cost refi.
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yapple (稳似泰山共携手，陶然一笑友情深) 于 (Wed Apr 10 23:09:24 2013, 美东) 提到:
monoprice说的一点没错，搞不懂这么简单的算术问题，总是有人一遍又一遍的犯这种
错误。难道都是文科生吗？
胡说
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DQWC2011 (黑洞) 于 (Wed Apr 10 23:21:31 2013, 美东) 提到:
“但如果已经还了些年, 剩下的loan amount不太大, 不太容易拿到no cost refi.”
这才是正解。
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gddg (gddg) 于 (Thu Apr 11 10:50:53 2013, 美东) 提到:
你的原帖可不是这么写的，原帖有两个非常误导新人的根本错误：
首先你把房价涨跌考虑进来，但是这跟房价一点关系也没有，只跟你还欠银行多少钱有
关。你不是重新按现在的价钱买房，只是用新的贷款还原先的贷款而已。
第二你说如果开始几年还了很多利息，那后面利息就少了，这时候refi，又要开始忍受
利息大的阶段，不划算。这显然又是基本概念错误。在贷款周期的任何一个时刻，你的
利息都是按照当时欠的本金乘以贷款利率计算的，refi以后当期利息瞬间就会减少。之
所以在还款周期初期利息大，是因为当时欠的本金多。后来本金少了，每月还的利息少
，那还本金的速度就加快了。
你之所以觉得refi之后利息又大了，还有一个原因是你refi之后，由于本金小，所以每
月的还款额减少了很多，但是利率改变没这么大，然后你就觉得突然间利息的比例在每
月还款中又提高了，其实不是的，唯一的区别是这个利息要付30年，还钱还得慢一些，
那这个还得慢，付利息时间长的经济效应怎么量化，对你究竟什么影响，我来给你解释：
你说的唯一有道理的地方，是说，如果你贷款只剩15年，但是refi成30年，由于还款周
期由15年变成30年，总体要付更多的利息。这是没错，但是你忽略了一个重要概念，那
就是钱的时间价值，换句话说就是这钱你不还给银行，存着，或者投资，是多少收益，
要拿这个收益率和贷款利率比。为什么？因为把15年refi成30年，数学上就是相当于你
手头多出一部分现金——换得慢了——但是你持有这些现金每年要付refi之后的利息，
如果你投资这些现金的收益比refi之后的利率要高，那就应该refi，因为虽然你30年付
的总利息比15年多，但是你在这30年内利用多余现金赚的钱也更多。
最后，如果考虑到通货膨胀，工资上涨，那refi慢慢还，就更加划算了，因为现在的
100块买的东西，30年以后可能需要200块来买，你的工资和福利可能都翻倍了，但是你
仍然只需要还100块而已。这也是为什么现在鼓励大家refi，因为现在的利率环境可能
几十年也遇不到，当然你可以说我不会投资，存银行利率也很低，那我也没办法。但是
对多少有些投资的人来说，现在refi是史上最划算了。
最后这一点比较复杂，不过前两点至少要搞清楚，不能误导新人。
anywhere (早已经习惯一个人难过) 于 (Wed Apr 10 12:44:03 2013, 美东) 提到:
我不厚道的说，他们也许真是早几年做过很多次equity loan了。。。。比如在房价涨
到50多万接近60万的时候，以后就骑虎难下了。但这有啥好说的呢，套现了也不算亏。
。。
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monoprice (有价无市) 于 (Wed Apr 10 13:01:03 2013, 美东) 提到:
你帐算的糊涂，就别发帖误导新同学了。
如果你已经还了五年的贷款，再refinance成30年的低利率，你可以选择25年还清啊，
总共还是30年，你付的利息少了。如果refinance后你选择30年还清，那你一共借了35
年，当然要多交利息了。
记住：只要是免费refinance,refinance 成低利率总是划算的: 要么你少付了利息（保
持总贷款年数不变），要么你贷款年限加长从而月供压力减轻（但你可能要多付利息）
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nocry (亢龙有悔) 于 (Wed Apr 10 13:05:14 2013, 美东) 提到:
这个帐完全可以自己算清楚
对自己有没有利的
也不是太复杂就能算出来
35
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xinyuemba (小树) 于 (Wed Apr 10 13:05:59 2013, 美东) 提到:
虽然你是黑的那边的，也终于说了一句靠谱的话，玩股票的从房子套现很可能。钱进了
股市就很难预料了。
房子卖了，只怕租房比这个房贷还贵吧。前头还利息，后面才是 equity，干吗要套现？
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monoprice (有价无市) 于 (Wed Apr 10 13:10:25 2013, 美东) 提到:
我房子都换了几个了，投资房也有。你可以发到living版问问，这种糊涂问题时不时冒
出来
胡说
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ond (ond) 于 (Wed Apr 10 13:17:01 2013, 美东) 提到:
你买过房子吗
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hguo (Who+am+I?) 于 (Wed Apr 10 13:18:29 2013, 美东) 提到:
这。。。。买房子的事都可以掐一架。。。。
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nocry (亢龙有悔) 于 (Wed Apr 10 13:20:42 2013, 美东) 提到:
掐一掐也问题不大的
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tidewater (弦影·著名走音错拍公鸭嗓) 于 (Wed Apr 10 13:23:04 2013, 美东) 提到:
作为家庭男出纳（没办法，俺家俩 CFO，总有一个要暂时沦落成出纳，
悲催的俺。。。）。俺不得不说，您的 financial 常识太悲催了
。。。
（1）refi 不会导致你瞬间多付利息。
（2）每个月，你付给银行的利息就是你不可追回的 expense，跟你
是不是 refi 没有一丁点儿关系。
（3）如果重新 refi 成 30 年，如果你按照每月最少的 payment
付钱，的确会导致最后 pay-off 的时候，总利息付的更多。但是
因为没有 pre-payment penalty，你完全可以重新计算，每月
多付一点本金（多付的都进入本金），使得整个 pay-off 时间
不变。。。
（4）综上所述，如果是 no-cost no-fee refi，只要利息更低，
refi 就划算，当然，re-fi 之后，如果要保持总付的利息更低，
可能每月要比最低要求多付一些本金。
（5）refi 以后的另一个好处是，每月最低需要付的降低了。
增加了灵活性。也就是，如果手头没现金，那就付最低要求，
用利息换时间。如果有现金，就多付点本金，用时间换利息。
大妈团不知道这些，可以理解。你给大妈团 100 张奶票，
人会 pdpd 地搞一堆奶粉回来。你给大妈团 20 万块钱
去买撞房子，人可能立马就蒙了，然后就给无良 agent
骗了。。。当然，楼主这 financial 水准，让我不得不
从心底里鄙视一下。。。
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ffjump (看热闹的) 于 (Wed Apr 10 13:26:57 2013, 美东) 提到:
他的政治成分。。。OK，他一开始偏康粉。。。现在应该属于康黑。
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ond (ond) 于 (Wed Apr 10 13:27:57 2013, 美东) 提到:
保守的中国人大多是六七年付清房贷， 不保守的有投资，房贷更不是什么压力
但是无论那种情况，equity 都不是你这么理解的，对别人来说的是常识，对你来说好
象就很难一样。不过我也没有义务教育你，笨就笨点吧.
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monoprice (有价无市) 于 (Wed Apr 10 13:28:15 2013, 美东) 提到:
再说一遍:
只要是 0 cost refinance,只要保持总贷款年数不变 (比如说你2000买房,计划2030年
还清,那么不管你什么时候refinace,refinance 几次,都要在2030年还清),refinance成
低利率总是划算的.如果你refinance后到2040年还清了,那么你很可能多付了利息,但同
样是划算的,因为你多借了10年贷款,你的月供减轻了.
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tidewater (弦影·著名走音错拍公鸭嗓) 于 (Wed Apr 10 13:30:17 2013, 美东) 提到:
碰到我这种唐僧，每次给人解释，大妈团还不领情。
其实大部分人懒的说，心里都已经把大妈团鄙视得不行，大妈团也不知道，
在一边傻乐。。。
这世道，简直是劣币驱逐良币啊。。。
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xinyuemba (小树) 于 (Wed Apr 10 13:32:19 2013, 美东) 提到:
再问一句，上回说人房子付清的上哪儿去了？
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nocry (亢龙有悔) 于 (Wed Apr 10 13:32:31 2013, 美东) 提到:
恩，这个有道理
refinance之后，月供少了是一个硬性标准
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hguo (Who+am+I?) 于 (Wed Apr 10 13:33:54 2013, 美东) 提到:
这贴要火！！！
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xinyuemba (小树) 于 (Wed Apr 10 13:35:35 2013, 美东) 提到:
搞笑吧？都这么聪明，杠杆没听说过？有病的人才6年付清。银行给你低息贷款，你拿
着干啥不好? 自住房还到25%，拿了Equity loan买投资房或者买股票是正经。
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water123 (字符串) 于 (Wed Apr 10 13:36:45 2013, 美东) 提到:
你都还没考虑一个重要的因素-通货膨胀。
只要通胀率高于贷款利率，贷款都是划算的，而且时间越长越划算。何况资金还有个无
风险利率。
多出来的钱，可以再投资，拿到比利率高的回报，就是多赚。
20年前一个5万块的房子，假设地段热度不变，现在要20万，这就是通胀。先用钱的人
永远划算。
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ond (ond) 于 (Wed Apr 10 13:39:15 2013, 美东) 提到:
你还说你是奥八他表姐姐呢，不过先染黑点再说
有个地方，你写的啥都有记录的，你以为老刑傻?
xinyuemba
2013-03-04 17:55:08
来自: 0.0.
1
在自己喜欢的小区看到一个房子，随便扔了个OFFER，结果被接受了。
现在感觉压力山大。月付要比我现在租房子贵一倍多。唉。。。
被雷得头晕眼花的。
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CleverBeaver (Clever Beaver) 于 (Wed Apr 10 13:41:07 2013, 美东) 提到:
lz有严重误导。30年的不可以refinance15年吗? 20年的也不是没有。太误导了。
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xinyuemba (小树) 于 (Wed Apr 10 13:42:19 2013, 美东) 提到:
楼上的人说6年就要付清呢。你们讨论一下先？
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nocry (亢龙有悔) 于 (Wed Apr 10 13:42:45 2013, 美东) 提到:
不矛盾的吧
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nocry (亢龙有悔) 于 (Wed Apr 10 13:44:36 2013, 美东) 提到:
这哪个划算，还真不是只用利息支出总额来算的
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nocry (亢龙有悔) 于 (Wed Apr 10 13:47:05 2013, 美东) 提到:
人当时可能觉得就看准了的呢，呵呵
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nocry (亢龙有悔) 于 (Wed Apr 10 13:48:30 2013, 美东) 提到:
扯这些没边的做什么呢
人为了孩子租学区房
另外买了投资方在别处
也大有可能
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xinyuemba (小树) 于 (Wed Apr 10 13:49:55 2013, 美东) 提到:
主贴的观点确实和我的理解不一样。但可笑的是后面坚持一定要6年付清房贷还出来喷
大妈的。都散了吧，该忙啥忙啥去。其实房子买几个也没用，不涨价，就是给银行打工
。还是趁年轻好好忙事业吧。
我认识一大妈，就是从主房里翻的钱买投资房几十个了，现在比6位数年薪高。不要看
不起大妈。
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CleverBeaver (Clever Beaver) 于 (Wed Apr 10 13:53:47 2013, 美东) 提到:
你说还了5年白还了。我说不会白还，可以重贷年数低一点的。哪里喷你了。
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xinyuemba (小树) 于 (Wed Apr 10 13:55:36 2013, 美东) 提到:
没错, 房价涨幅 > 利率+地产税率，要不就是白打工或者赔钱。
关于refinance, 上面那个Tidewater和 Water123算的没错。
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lizhing (凡凡和涛涛快快乐乐) 于 (Wed Apr 10 13:55:59 2013, 美东) 提到:
如果有好的投资收益，真的不需要先还房贷，房贷利息基本上是说有利息中最低的了，
另外，自住房的利息比投资房低，所以要先还，肯定是还投资房。
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ond (ond) 于 (Wed Apr 10 13:57:35 2013, 美东) 提到:
你就别跟她绕了，她就一倒奶票的大妈，你说了，她也不懂的
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xinyuemba (小树) 于 (Wed Apr 10 13:59:39 2013, 美东) 提到:
对哦，你说了，她也不懂的
发信人: ond (ond), 信区: WaterWorld
标 题: Re: 同学们，关于refinance，你们也要有点常识
发信站: BBS 未名空间站 (Wed Apr 10 13:27:57 2013, 美东)
保守的中国人大多是六七年付清房贷， 不保守的有投资，房贷更不是什么压力
但是无论那种情况，equity 都不是你这么理解的，对别人来说的是常识，对你来说好
象就很难一样。不过我也没有义务教育你，笨就笨点吧.
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starwars1 (starwars1) 于 (Wed Apr 10 14:00:23 2013, 美东) 提到:
totally 误导，难道不能算一下总数？
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acadia (NP) 于 (Wed Apr 10 14:18:21 2013, 美东) 提到:
膜拜
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monoprice (有价无市) 于 (Wed Apr 10 14:18:53 2013, 美东) 提到:
我的回答LZ请一字一字读读,对你有好处.一遍不行读两遍,实在不行读一百遍.
记住:只要是0 cost refinance到低利率,你总是划算的:要么省利息,要么月供降低,完
全由你决定.如果不refinance, 你永远不划算,因为你没有选择.
LZ领会不了不要紧,希望对他人有帮助.
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acadia (NP) 于 (Wed Apr 10 14:19:15 2013, 美东) 提到:
康妈为什么说有20w房贷？投资房？
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haiwen (伞兵熊) 于 (Wed Apr 10 14:20:45 2013, 美东) 提到:
先说啊，我没这本事，是梦版贴子里链过去的。
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acadia (NP) 于 (Wed Apr 10 14:20:53 2013, 美东) 提到:
deed上的名字是康蕾
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haiwen (伞兵熊) 于 (Wed Apr 10 14:22:22 2013, 美东) 提到:
我不懂。
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nocry (亢龙有悔) 于 (Wed Apr 10 14:27:56 2013, 美东) 提到:
呵呵
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acadia (NP) 于 (Wed Apr 10 14:32:13 2013, 美东) 提到:
指鹿为马没听说过？你怎么说是鹿也没有
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tidewater (弦影·著名走音错拍公鸭嗓) 于 (Wed Apr 10 14:33:56 2013, 美东) 提到:
我倒，三十年贷款，不等于说你 have to 30 年才付清。
你签贷款的 document 的时候有没有看那个 no prepayment
penalty 那一行，如果不看的话，万一被无良 agent 骗了哭
都来不及了，此生不能 refi 了。。。我老是好心才在这里唐僧
。。。
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tidewater (弦影·著名走音错拍公鸭嗓) 于 (Wed Apr 10 14:35:14 2013, 美东) 提到:
我再贴一遍吧，三十年贷款，不等于说你 have to 30 年才付清。
你签贷款的 document 的时候有没有看那个 no prepayment
penalty 那一行，如果不看的话，万一被无良 agent 骗了哭
都来不及了，此生不能 refi 了。。。我老是好心才在这里唐僧
。。。
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summerlove (夏爱) 于 (Wed Apr 10 14:35:43 2013, 美东) 提到:
自己用mortgage amortization calculator算一下
2003 买的35万， down pay 20%， 28万刀贷款，30 year fixed， 4% rate （他们刚
开始肯定更高），现在还剩多少，不就知道了吗？
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nocry (亢龙有悔) 于 (Wed Apr 10 14:38:47 2013, 美东) 提到:
不一定非要20%的downpay吧，尤其是那个时候？
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acadia (NP) 于 (Wed Apr 10 14:39:23 2013, 美东) 提到:
http://arcc.co.san-diego.ca.us/services/grantorgrantee/search.a
康蕾房子的deed
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PVG (PVG) 于 (Wed Apr 10 14:39:33 2013, 美东) 提到:
呵呵，我老好心提醒你一句，这贴您还是删了吧。
不管你怎么定义这个“统一的标准”，只要是0-cost refi，no prepayment penalty，
利息低总是划算的。最低限度，你照着原先的SCHEDULE还钱就是了，保证你还得比原先
快，总付出比原先少。
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dayeah (大爷) 于 (Wed Apr 10 14:41:52 2013, 美东) 提到:
贴十遍也没用
这个几个星期前就贴过了，还是有人装作没看见
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summerlove (夏爱) 于 (Wed Apr 10 14:42:23 2013, 美东) 提到:
你是对的，所以还剩20万贷款有啥奇怪的？
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acadia (NP) 于 (Wed Apr 10 14:42:54 2013, 美东) 提到:
http://arcc.co.san-diego.ca.us/services/grantorgrantee/search.a
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lamp520 (省电要用节能灯泡) 于 (Wed Apr 10 14:45:23 2013, 美东) 提到:
同学，refinance后你过去几年已经交的本金拿出来了
第一，不是低利率refinance就省钱的第二，要看房价涨跌的情况你们要好好算算才清
楚，在房价不变的前提下，如果你已经换了四五年的贷款，都换了很多利息，这时候再
refinanc........
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summerlove (夏爱) 于 (Wed Apr 10 14:46:23 2013, 美东) 提到:
要不能做，当然就不做了。但是只要能做0 cost, 利率低，就肯定划算。大家不都是这
个意思吗？
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zhenjia (阿蒙) 于 (Wed Apr 10 14:46:42 2013, 美东) 提到:
RE
35
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tidewater (弦影·著名走音错拍公鸭嗓) 于 (Wed Apr 10 14:46:47 2013, 美东) 提到:
stamp
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MDM (MDM) 于 (Wed Apr 10 14:48:49 2013, 美东) 提到:
唉，LZ还是删贴吧，自己不懂真的不要误导别人
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tidewater (弦影·著名走音错拍公鸭嗓) 于 (Wed Apr 10 14:52:24 2013, 美东) 提到:
其实我们刚买房时也不是太懂，然后家里两 CFO 意见经常不一致。
不过两家庭 CFO 对吼一阵，然后各自拿出 excel 刷刷刷算
一遍，基本能搞明白。。。
但楼主那样的，好像不是不太懂的问题。。。搞不好是数学老师的
问题。。。
不过俩家庭 CFO 还是有好处的，至少俺不用管 mortgage
利率 watch。。。那是另一个家庭 CFO 的事。。。
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su8 (Start Up) 于 (Wed Apr 10 14:53:17 2013, 美东) 提到:
LZ你这个常识是在太脑残了，
比如你借30万，还了许多年已经还掉了20万，还剩10万，利息5%，一年利息5000，
现在利息4%，最低贷款额20万，no cost，no prepay penalty，于是你贷了30年的20万
，得到10万cash，因为没有prepay penalty，所以你在贷款第二天就把到手的10万cash
全部还进去，结果你的新贷款还是10万，利息一年4000，你可以按照原贷款的月付交，
将会比原贷款更早付清。
只要是no-cost, no prepay penalty，利息降了，refinance必然有利。
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buzhidao77 (不知道) 于 (Wed Apr 10 14:54:05 2013, 美东) 提到:
最简单的方法保证你refinance以后也不亏， 就是保持refinance之前的每月付款数额
。 比如refinance之前每月付2000（本金加利息）， refinance之后虽然利息降低了，
但是还是每月付2000。这样就不会亏了。
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tidewater (弦影·著名走音错拍公鸭嗓) 于 (Wed Apr 10 14:54:26 2013, 美东) 提到:
广播里说有一辆车逆行，请大家注意。。。
结果某人发现有几千辆车逆行，正在琢磨广播是错在哪里。。。
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zhenjia (阿蒙) 于 (Wed Apr 10 14:55:36 2013, 美东) 提到:
嘿嘿
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tidewater (弦影·著名走音错拍公鸭嗓) 于 (Wed Apr 10 14:55:38 2013, 美东) 提到:
漏打了一个“时”，应该是“刚买房时”。。。现在已经有相当一段
时间了。。。我去改了那个笔误。。。
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lamp520 (省电要用节能灯泡) 于 (Wed Apr 10 14:56:52 2013, 美东) 提到:
这些本金重新放入新贷款中。我去年就refinance六万出来，虽然被查了很久。做饭去了
那都是老黄历了，07年以前的玩法，你看现在哪家银行跟你怎么玩？做个refinance都
要把你查个底朝天，还让你往出套钱？
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PVG (PVG) 于 (Wed Apr 10 14:57:14 2013, 美东) 提到:
呵呵，看楼主不断转进，从“因为你从refinance这天起，又要换三十年的利息”到“0
cost不是白给你的”到“做个refinance都要把你查个底朝天，还让你往出套钱”，我
等确实是看不懂在说什么了,撤了。
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MDM (MDM) 于 (Wed Apr 10 14:57:36 2013, 美东) 提到:
这么多人都搞不懂你在说啥，那你真要考虑一下是不是你有问题了
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zhenjia (阿蒙) 于 (Wed Apr 10 15:02:33 2013, 美东) 提到:
自己做做功课
0 COST AGENTS 不要太多
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tidewater (弦影·著名走音错拍公鸭嗓) 于 (Wed Apr 10 15:05:22 2013, 美东) 提到:
楼主要保证不要删首贴啊。。。
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tidewater (弦影·著名走音错拍公鸭嗓) 于 (Wed Apr 10 15:08:08 2013, 美东) 提到:
真正意义上的 0 cost 0 fee，利息低 .25，都值得做的，
省多省少的差别。
当然，自己算一下每月付多少，不需要按照最低月付款要求付
就是了。。。
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hanjia (还有暑假) 于 (Wed Apr 10 15:11:16 2013, 美东) 提到:
呵呵
“0
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tidewater (弦影·著名走音错拍公鸭嗓) 于 (Wed Apr 10 15:11:18 2013, 美东) 提到:
贷款数额问题是，如果贷款数额太低，不一定有 agent 愿意做
真正意义上的 0 cost 0 fee，因为 agent 赚不到钱。
而不是说 agent 肯做，你算下来觉得不划算。。。
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tidewater (弦影·著名走音错拍公鸭嗓) 于 (Wed Apr 10 15:12:15 2013, 美东) 提到:
老实说，我是敲字敲累了。。。没脾气了。。。
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tidewater (弦影·著名走音错拍公鸭嗓) 于 (Wed Apr 10 15:15:51 2013, 美东) 提到:
其实真正意义上的 0 cost 0 fee，利息低 0.01 也值得做。
至于一般人认为 .25 的 threshold，主要是对双职工来说，
考虑做一次 refi 也要花力气，0.01 的好处太少。另外更重要的
是 agent 那里做一次要 commit 半年不能 refi，有机会成本。
而不是 0.01 没有好处的问题。。。
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tidewater (弦影·著名走音错拍公鸭嗓) 于 (Wed Apr 10 15:17:45 2013, 美东) 提到:
数学是语文老师教的 + 语文是数学老师教的 。。。
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tidewater (弦影·著名走音错拍公鸭嗓) 于 (Wed Apr 10 15:20:06 2013, 美东) 提到:
我家两家庭 CFO + 我们有无比复杂的 excel 表算 financial/tax
planning 。。。我们就是懒的拿我们的 excel 表格出来，私人
信息太多了而已。。。
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su8 (Start Up) 于 (Wed Apr 10 15:22:54 2013, 美东) 提到:
这大不了贷不出来，你的前提不是可以贷出来么？你的逻辑很有问题啊，
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ffjump (看热闹的) 于 (Wed Apr 10 15:24:33 2013, 美东) 提到:
一破房子也能掐这么久？～擦。。。
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ffjump (看热闹的) 于 (Wed Apr 10 15:26:22 2013, 美东) 提到:
所以站队最重要！你地明白？～
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tidewater (弦影·著名走音错拍公鸭嗓) 于 (Wed Apr 10 15:27:38 2013, 美东) 提到:
真正意义的 0 fee 0 cost 是这么算的：
（1）0 fee
（2）0 cost
（3）“agent rebate” - “appraisal 等等不定义在 0 cost 里的 cost” = 0
这种真正意义上的 0 fee 0 cost 多了。。。跟 local 房价涨不涨关系不大，
跟 federal financial policy 关系才大。。。
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tidewater (弦影·著名走音错拍公鸭嗓) 于 (Wed Apr 10 15:30:19 2013, 美东) 提到:
cost 跟你所能拿到的实际利率是相关的，也就是所谓的 points。
所以任何时候都是能做到真正意义上的 0 cost 0 fee 的，只是
所得到的利率是不是被你现有的利率更低的问题。。。
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tidewater (弦影·著名走音错拍公鸭嗓) 于 (Wed Apr 10 15:36:22 2013, 美东) 提到:
值不值得折腾，跟已经付了多少利息没有关系。跟将来付多少利息，以及
是不是缺现金流的考虑，才有关系。
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tidewater (弦影·著名走音错拍公鸭嗓) 于 (Wed Apr 10 15:39:34 2013, 美东) 提到:
你被抨的不是你现在说的这句，而是你首帖里的这句话，我这里
quote 一下：
“在房价不变的前提下，如果你已经换了四五年的贷款，都换了
很多利息，这时候再refinance，比如同样的三十年fix，
即使利率低一下，你也亏大了，因为你从refinance这天起，
又要换三十年的利息。”
上面你帖子里那句话，放哪里都被拍在地板上很扁很扁没商量
。。。
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Plasma50 (Plasma50) 于 (Wed Apr 10 15:44:34 2013, 美东) 提到:
what the heck are you talking about?
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tidewater (弦影·著名走音错拍公鸭嗓) 于 (Wed Apr 10 15:46:14 2013, 美东) 提到:
另外你首贴里还有这句话：
“refinance，就对刚买房头几年有点优势，这就是一个套，你想想，
没便宜，银行凭啥给你refinance？”
我这里解释一下，你是银行的 customer，而银行还有后面的
supply。银行赚钱不一定通过压榨 customer，也能够通过
换后面的 supply 来赚。
银行后面最大的 supply 是 federal monetary policy。
Federal 改 monetary policy 其实就是通过银行向某一
部分群众发钱，其代价是符合 federal 所期待的行为
（比如好好呆着，别卖房子。）。有钱不去拿，还是有点傻
的说。。。
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tidewater (弦影·著名走音错拍公鸭嗓) 于 (Wed Apr 10 15:52:03 2013, 美东) 提到:
refi 不拿钱，也能解决一部分现金流的问题。
就比如现在手上的 30 年，已经付了 10 年，剩下的是 20 年。这个
每月最少付款要求是按照当初那个 30 年算的。
如果你现在改成另一个 30 年，即使利息不变，每月最低还款要求变了。
以 refi 时的 outstanding loan，按 30 年 fixed，重新算
（实际还款期变长了）。这样最低还款额度更低了，给了更多
financial planning 的空间。
虽然这空间也不是太大，但是苍蝇肉也是肉，financial planning
难道不就是一块块苍蝇肉拼起来的？
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tidewater (弦影·著名走音错拍公鸭嗓) 于 (Wed Apr 10 16:03:25 2013, 美东) 提到:
首先：所谓 30 年，是指 maximum 30 年。因为 no pre-payment
penalty 条款的存在，实际上你可以 pay off 在 0->30 年中的
任何一点。
其次：所谓 monthly payment 的数字，实际上是指 minimal monthly
payment。同样因为 no pre-payment penalty 条款的存在，每月
你可以 pay 比 minimal 高的任何金额，多付出的金额付进本金。
第三：由于上面两点，你这个比较这是 apple vs orange，两个的实际
还款期限不同，实际上是时间和利率的交换。或者 financial 术语，
cash flow vs interest cost。
第四：如果要 apple vs apple，你应该确定新 refi 的 loan 的
expected pay-off 年份跟买房子时候做的 load 的 expected
pay-off 年份一致，然后返回去重算 refi 以后每月应该付多少，
然后依据那个算 total interest cost，再行比较。。。
第五：要注意的是，对于 fixed loan，即使上个月多付钱进去，
也不能减少下个月的 minimal monthly payment requirement
的，那个在 underwriting 的时候就定下了，以后不能改，除非
refi。。。这个也会影响对 cash flow vs interest cost
的 planning 的考虑。。。
其实这个争论俺家也不是没有过，两家庭 CFO 对吼然后各自上 excel
外加查条款，回来继续对吼。。。
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acadia (NP) 于 (Wed Apr 10 16:04:20 2013, 美东) 提到:
你还有完没完啊
信不信我跟你老板举报你上班时间灌水
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tidewater (弦影·著名走音错拍公鸭嗓) 于 (Wed Apr 10 16:05:55 2013, 美东) 提到:
也不能全怪别人吧。。。跟语文是数学老师教的有一定的关系 // run
另外俺又把一天的灌水 quota 用完了外加欠下明天的了。。。
你们继续对轰对射对炸。。。我晚上过来清点。。。
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tidewater (弦影·著名走音错拍公鸭嗓) 于 (Wed Apr 10 16:06:49 2013, 美东) 提到:
我信我信。。。我上面不是说了么，你们继续对轰。。。我晚上过来清点。。。
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tidewater (弦影·著名走音错拍公鸭嗓) 于 (Wed Apr 10 16:10:10 2013, 美东) 提到:
房子大涨是 market fluctuation 。。。 financial planning 里面
要算相当的 risk。
refi 以后每月实际付多少，没有任何 risk，是 financial planning
里面钉是钉铆是铆的东西。
没有可比性。
当然，我实在不能再灌了，再灌要有人举报我上班灌水了。。。
btw：没人举报您么？
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tidewater (弦影·著名走音错拍公鸭嗓) 于 (Wed Apr 10 16:11:23 2013, 美东) 提到:
我觉得是你看了大家的科普贴，于是转进了。。。可惜不能改首贴的文字啊。。。
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bigcatfish (垂钓坐磐石 ，水清心亦闲) 于 (Wed Apr 10 16:26:55 2013, 美东) 提到:
同学，refinance不是你这样操作的。
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Liangxinxin (xiaoxiaoxin) 于 (Wed Apr 10 16:44:26 2013, 美东) 提到:
Low inteligence without low limit :-)!
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Slwm (雪原) 于 (Wed Apr 10 16:46:43 2013, 美东) 提到:
Joke of the day, 已转Living版,坐等LZ被扁的满地找牙. LZ千万别删主贴啊, 特别是
第二段.
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Heavenbless (Heavenbless) 于 (Wed Apr 10 16:49:29 2013, 美东) 提到:
看明白了.
cash
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htd (孩儿她爹) 于 (Wed Apr 10 16:53:56 2013, 美东) 提到:
一个常识是30年贷款不是非要30年才付清
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Heavenbless (Heavenbless) 于 (Wed Apr 10 17:01:44 2013, 美东) 提到:
赞了解政策:-))
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Heavenbless (Heavenbless) 于 (Wed Apr 10 17:04:35 2013, 美东) 提到:
果然很有营养!
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fifaxyj (是菊花总要绽放！) 于 (Wed Apr 10 19:32:54 2013, 美东) 提到:
彻底崩溃了
这又不是主观题，个人立场不同看法不同争来争去
这种有正确答案的，被几乎所有人纠正了，竟然情愿舌战群雄也不愿花2分钟自己算一下
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fryking (赤道企鹅) 于 (Wed Apr 10 20:27:18 2013, 美东) 提到:
OMG，你是真傻还是假傻？
就是按你的这个意思，借30年和借40年能一样么？
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fryking (赤道企鹅) 于 (Wed Apr 10 20:31:31 2013, 美东) 提到:
呵呵，同学，早点删了吧，只要花几分钟算算你就知道太悲愤了。
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squash (南瓜之夭夭) 于 (Wed Apr 10 22:20:29 2013, 美东) 提到:
其他人都没说清楚，上来就讽刺，
我来说个你容易理解的例子：
你30 fix loan 5%，付了15年。还欠N元，还剩15年。
这时候你的选择有：
1.继续这个loan，5%，15年付完。
2.no cost refi成30年，4.75,30年付完N元。
3.no cost refi成15年，4.75，15年付完N元。
明显是2>3>1，这个没疑问吧。
按你的逻辑，就是1>2。
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FridayFriday (白富美与天然呆) 于 (Wed Apr 10 23:03:50 2013, 美东) 提到:
refi长换短比较保险, 比如从30年换到15年, 利息一定省.
同样的还款期限, rate降0.5个点以上, 利息也基本一定省.
但如果已经还了些年, 剩下的loan amount不太大, 不太容易拿到no cost refi.
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yapple (稳似泰山共携手，陶然一笑友情深) 于 (Wed Apr 10 23:09:24 2013, 美东) 提到:
monoprice说的一点没错，搞不懂这么简单的算术问题，总是有人一遍又一遍的犯这种
错误。难道都是文科生吗？
胡说
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DQWC2011 (黑洞) 于 (Wed Apr 10 23:21:31 2013, 美东) 提到:
“但如果已经还了些年, 剩下的loan amount不太大, 不太容易拿到no cost refi.”
这才是正解。
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gddg (gddg) 于 (Thu Apr 11 10:50:53 2013, 美东) 提到:
你的原帖可不是这么写的，原帖有两个非常误导新人的根本错误：
首先你把房价涨跌考虑进来，但是这跟房价一点关系也没有，只跟你还欠银行多少钱有
关。你不是重新按现在的价钱买房，只是用新的贷款还原先的贷款而已。
第二你说如果开始几年还了很多利息，那后面利息就少了，这时候refi，又要开始忍受
利息大的阶段，不划算。这显然又是基本概念错误。在贷款周期的任何一个时刻，你的
利息都是按照当时欠的本金乘以贷款利率计算的，refi以后当期利息瞬间就会减少。之
所以在还款周期初期利息大，是因为当时欠的本金多。后来本金少了，每月还的利息少
，那还本金的速度就加快了。
你之所以觉得refi之后利息又大了，还有一个原因是你refi之后，由于本金小，所以每
月的还款额减少了很多，但是利率改变没这么大，然后你就觉得突然间利息的比例在每
月还款中又提高了，其实不是的，唯一的区别是这个利息要付30年，还钱还得慢一些，
那这个还得慢，付利息时间长的经济效应怎么量化，对你究竟什么影响，我来给你解释：
你说的唯一有道理的地方，是说，如果你贷款只剩15年，但是refi成30年，由于还款周
期由15年变成30年，总体要付更多的利息。这是没错，但是你忽略了一个重要概念，那
就是钱的时间价值，换句话说就是这钱你不还给银行，存着，或者投资，是多少收益，
要拿这个收益率和贷款利率比。为什么？因为把15年refi成30年，数学上就是相当于你
手头多出一部分现金——换得慢了——但是你持有这些现金每年要付refi之后的利息，
如果你投资这些现金的收益比refi之后的利率要高，那就应该refi，因为虽然你30年付
的总利息比15年多，但是你在这30年内利用多余现金赚的钱也更多。
最后，如果考虑到通货膨胀，工资上涨，那refi慢慢还，就更加划算了，因为现在的
100块买的东西，30年以后可能需要200块来买，你的工资和福利可能都翻倍了，但是你
仍然只需要还100块而已。这也是为什么现在鼓励大家refi，因为现在的利率环境可能
几十年也遇不到，当然你可以说我不会投资，存银行利率也很低，那我也没办法。但是
对多少有些投资的人来说，现在refi是史上最划算了。
最后这一点比较复杂，不过前两点至少要搞清楚，不能误导新人。