2016，为什么说房地产市场会硬着陆？# WaterWorld - 未名水世界
b*6
1 楼
去年的时候曾判断房地产在下半年迎来房价的拐点，当时房地产已经下行一段时间
，而货币政策也开始转向，房地产应该不会进一步下滑，未来会和经济增长的速度相匹
配，成功实现软着陆。但是没想到我们的政策往往用力过猛，在一大堆经济政策诸如“
全民创新、万众创业”“供给侧改革”的指导下，经济并没有延缓下滑的趋势，而房地
产这个曾经中国经济最大马力的发动机又重新被搬了出来。国家出台了一大堆房地产的
刺激政策，包括贷款、契税等等优惠措施，加上天量的信贷增量，房地产犹如脱缰的野
马，再度疯狂起来。
这次的疯狂更像是末日下的狂欢。有过股票投资经验的人都知道，在泡沫的最后阶
段，一些炒作厉害的股票往往比以前更加疯狂，短短时间就可以翻倍，而还有相当一部
分股票出现了滞胀或者回调。现在的房地产市场也是如此，一线城市北上广深，房价猛
烈上涨，深圳去年的房价更是同比上涨50%，很多房子一天就可以涨价20%。而广大的三
四线城市，日子却并不好过，房地产基本没有跟随上涨，有些地方甚至还是继续处于下
降通道之中。根据国家统计局数据，70个大中城市中，一月房价同比上涨的城市有40个
，下降的有29个，持平的一个。
很多人喜欢用居民收入比，租售比这个数据衡量房地产的泡沫，都是老生常谈了。
不是说这样的分析方法不正确，没有价值，但是这玩意只能说明房地产高估了，至于什
么时候房产泡沫破灭根本不会有实证方面的价值。毕竟从09年开始，这些数据都显示泡
沫极大，但房价还是一样疯狂上涨。
作为判断房价走势的重要指标，个人一直看重M2增速和GDP的比值，这个数据基本
上与08年之后的房价走势非常一致，这也是笔者能够成功判断房价走势的重要原因之一
。而这个数据也就是在去年下半年之重回了上升通道。但是，这是在央行的货币政策大
放水之下实现的。未来央行货币宽松的空间已经非常小了，毕竟现在的利率实际上已经
降到了比08年金融危机更低的程度了，而央行目前的首要任务是维持汇率的稳定，所以
自上次降息降准之后，央行已经3个月没有进行宽松的，这和去年每月一次的频率相比
不可同日而语。除非一季度的GDP数据很难看，否则央行的货币政策不会有大的变化。
房价的走势除了货币政策，另外一个就是实体经济的增速及居民收入增速。实体经
济的问题就不多谈了，目前依然还没有走出底部，存在在较大的经济风险。而居民收入
这个大问题可能是引爆泡沫的大杀器！
大多数人消费实际上都与自己的预期相关的，人们愿意借贷消费也是预期于自己的
收入增长状况的。但很不幸，居民收入的增长将会在长时间陷入停滞，目前的收入水平
对于企业来讲已经极度压缩了企业的利润，企业都举步维艰。所以不断有高层放风要修
改《劳动合同法》，目的就是为了降低企业的负担。而实体经济的萎缩，将会让收入的
增长进一步放缓，像前几年那样维持9%以上的增长速度已经不现实，大概率会陷入停滞
甚至是负增长！而这些人背后背负着巨量的房贷，一旦收入跟不上去，很可能面临着违
约的风险。
虽然目前我国的居民储蓄高居世界前列，但那时整体而言，分布极为不均衡，可以
说大部分人都被平均了。所以一旦出现大面积的房贷违约，金融风险将会面临到整个经
济层面。对于银行的担忧在以前的文章中也多次提及，中国的债务已经是GDP的2.5倍（
注意，这个数据虽然是国外的，但是在G20的会议上，有人就这个问题问过央行行长周
小川，周行长并没有否认这个数据,可见这个数据是靠谱的），这也是去年下半年以来
一直都不看好银行股的重要原因。
泡沫破灭时间不会太晚，应该就2016年。
，而货币政策也开始转向，房地产应该不会进一步下滑，未来会和经济增长的速度相匹
配，成功实现软着陆。但是没想到我们的政策往往用力过猛，在一大堆经济政策诸如“
全民创新、万众创业”“供给侧改革”的指导下，经济并没有延缓下滑的趋势，而房地
产这个曾经中国经济最大马力的发动机又重新被搬了出来。国家出台了一大堆房地产的
刺激政策，包括贷款、契税等等优惠措施，加上天量的信贷增量，房地产犹如脱缰的野
马，再度疯狂起来。
这次的疯狂更像是末日下的狂欢。有过股票投资经验的人都知道，在泡沫的最后阶
段，一些炒作厉害的股票往往比以前更加疯狂，短短时间就可以翻倍，而还有相当一部
分股票出现了滞胀或者回调。现在的房地产市场也是如此，一线城市北上广深，房价猛
烈上涨，深圳去年的房价更是同比上涨50%，很多房子一天就可以涨价20%。而广大的三
四线城市，日子却并不好过，房地产基本没有跟随上涨，有些地方甚至还是继续处于下
降通道之中。根据国家统计局数据，70个大中城市中，一月房价同比上涨的城市有40个
，下降的有29个，持平的一个。
很多人喜欢用居民收入比，租售比这个数据衡量房地产的泡沫，都是老生常谈了。
不是说这样的分析方法不正确，没有价值，但是这玩意只能说明房地产高估了，至于什
么时候房产泡沫破灭根本不会有实证方面的价值。毕竟从09年开始，这些数据都显示泡
沫极大，但房价还是一样疯狂上涨。
作为判断房价走势的重要指标，个人一直看重M2增速和GDP的比值，这个数据基本
上与08年之后的房价走势非常一致，这也是笔者能够成功判断房价走势的重要原因之一
。而这个数据也就是在去年下半年之重回了上升通道。但是，这是在央行的货币政策大
放水之下实现的。未来央行货币宽松的空间已经非常小了，毕竟现在的利率实际上已经
降到了比08年金融危机更低的程度了，而央行目前的首要任务是维持汇率的稳定，所以
自上次降息降准之后，央行已经3个月没有进行宽松的，这和去年每月一次的频率相比
不可同日而语。除非一季度的GDP数据很难看，否则央行的货币政策不会有大的变化。
房价的走势除了货币政策，另外一个就是实体经济的增速及居民收入增速。实体经
济的问题就不多谈了，目前依然还没有走出底部，存在在较大的经济风险。而居民收入
这个大问题可能是引爆泡沫的大杀器！
大多数人消费实际上都与自己的预期相关的，人们愿意借贷消费也是预期于自己的
收入增长状况的。但很不幸，居民收入的增长将会在长时间陷入停滞，目前的收入水平
对于企业来讲已经极度压缩了企业的利润，企业都举步维艰。所以不断有高层放风要修
改《劳动合同法》，目的就是为了降低企业的负担。而实体经济的萎缩，将会让收入的
增长进一步放缓，像前几年那样维持9%以上的增长速度已经不现实，大概率会陷入停滞
甚至是负增长！而这些人背后背负着巨量的房贷，一旦收入跟不上去，很可能面临着违
约的风险。
虽然目前我国的居民储蓄高居世界前列，但那时整体而言，分布极为不均衡，可以
说大部分人都被平均了。所以一旦出现大面积的房贷违约，金融风险将会面临到整个经
济层面。对于银行的担忧在以前的文章中也多次提及，中国的债务已经是GDP的2.5倍（
注意，这个数据虽然是国外的，但是在G20的会议上，有人就这个问题问过央行行长周
小川，周行长并没有否认这个数据,可见这个数据是靠谱的），这也是去年下半年以来
一直都不看好银行股的重要原因。
泡沫破灭时间不会太晚，应该就2016年。