重要信号：财政部出手！房地产税卷土重来？

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2022-11-01 14:11

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◎作者 | 宁侃侃
◎来源 | 楼市黄大大（ID: HouseLeader) 已获授权

大会刚过，一份重磅文件出台。财政部出手了！这次，是有备而来。

文件全称是《关于支持深圳探索创新财政政策体系与管理体制的实施意见》，显然是专门发给深圳“撑腰”的，这本身就很罕见。

更罕见的是，直接动用中央财政，对深圳保障性住房筹集建设进行补助。

这已经突破了城市的边界，直接促进“房住不炒”，无疑显示了解决大城市住房问题的决心。

“派糖”的同时，文件也交给深圳一项新任务：在全国税制改革中先行先试。

消息一出，令人浮想联翩。

毕竟，税制改革的一个关键问题是解决地方税源问题，尤其是破解土地财政瓶颈。财政部一直在推动的房地产税，就是以此为目标。

接下来，深圳要搞房地产税了？

作为计划单列市，经济发达的深圳特区，从来都是财政上比较宽裕的主儿。为什么中央财政还要补贴深圳盖保障房呢？

很简单。深圳虽然钱多，但是人口更多。

七普数据显示，深圳十年人口增量达到713.65万人，全国第一。

如今，深圳常住人口已经高达1768万人，是全国人口密度最高的城市，“拥挤”程度惊人。

人多地少，不可避免地会出现公共资源紧张，其中最突出的就是住房问题。

目前，深圳存量商品房大约有200万套左右，相比1768万的常住人口，捉襟见肘。大约9个人中才有1人拥有红本商品住宅。

更多的人，则集中在城中村、小产权房、集体宿舍里。

深圳也是买房最难的城市。据诸葛找房数据显示，今年上半年，深圳的房价收入比为33.8。一个普通人近34年的总收入，才能抵得上一套房。

这还是在深圳房价连续下跌一整年的情况下，2020年时，这个数字是47年……

房子少，房价高，是深圳面临的困境。怎么解决问题？

《意见》写得很清楚：

“考虑深圳人口持续净流入对住房的需求，加大中央预算内投资对深圳保障性住房筹集建设的补助，加大中央财政城镇保障性安居工程补助资金对深圳公租房、保障性租赁住房和老旧小区改造的支持力度，推动解决大城市住房突出问题。”

简单点说，就是中央财政打算拿出真金白银，帮助深圳解决这个麻烦。

而手段呢，就是筹集建设保障房，并补贴公租房、保障房和老旧小区改造，大力发展深圳的保障房体系。

最终的目的也很明确：大城市住房突出问题，必须得到解决。

可以预见的是，深圳的保障房建设即将大大提速。

而在中央支持下，保障房兜底机制迅速完善，深圳也更有底气贯彻“房住不炒”的要求，把房价继续摁在地板上摩擦。

毕竟，中央都出钱给你兜底、助力了，你的房价还好意思蹭蹭蹭往上涨吗？

已经在遍地哀叹的深圳“炒房客”，恐怕又要哭晕在厕所了，苦日子一眼望不到头啊。

不过，长期来看，商品房依然受到供需关系的影响。随着保障房建设加速，深圳可能形成商品房和保障房并行的双轨市场。

一方面，深圳对于保障性住房的需求是相当大的。

根据《中国人口普查分县资料》数据，深圳有76.8%的家庭都在租房居住，家庭租房比例位居各大城市第一。这些家庭，都有潜在的保障房需求。

其中宝安、龙华、坪山、光明几区家庭租房比例均超过80%，光明区更是高达89%，换言之，在光明10个家庭里有9个在租房住！

以前租房住是因为深圳房价太高，但是保障性住房入市之后就不一样了。

目前深圳市场上的安居型商品房和人才房，价格大约只是同区域普通商品房的5折到6折。

而且现在已经有18万人在深圳安居房轮候库里排队，未来这一人数应该会持续增加。

另一方面，深圳计划建设的保障性住房数量，已经足以和商品房市场分庭抗礼。

2021年6月，深圳市规划和自然资源局公示《深圳市国土空间总体规划（2020-2035）》（草案）。

该草案指出，深圳大规模启动住房建设，计划到2035年新增各类住房200万套以上，其中公共住房比例不低于60%。

也就是说到2035年，深圳公共住房将达到不少于120万套。

大量刚需购房者，可以获得保障性住房的居住支持，不必过于焦虑。

深圳的商品房市场也会受到明显的制衡。不过，这个影响只限于刚需盘和刚改盘，对高端住宅和豪宅影响甚微。

不管怎么说，深圳未来出现房价暴涨的可能性，被大幅度降低了。

你可能会感到奇怪，既然房价被控制住了，为什么还有可能让深圳探索房地产税呢？

因为，房地产税并不是用来遏制房价上涨的。从重庆、上海的试点情况，到国外的种种案例都显示，房地产税对房价涨势并没有太大影响。

房地产税，是用来解决地方税源的“大杀器”。

这次出台的《意见》中就提出：

支持深圳在全国税制改革中先行先试。

发挥好深圳的改革开放重要窗口和前沿阵地作用，聚焦打造制度创新高地，积极承担国家重大税收改革工作和研究课题，继续当好改革排头兵、试验田，努力为全国创造更多可复制可推广的制度经验。

这里面最重要的关键词应该是“重大税收改革工作”和“先行先试”。

所谓“重大税收改革工作”，结合之前大会提出的“规范财富积累机制”，难免让人联想到，是不是房地产税又要卷土重来。

毕竟，这项探索对财政部来说，还是挺迫切的。也符合财税体制改革的大方向。

财政部在“十四五”财税体制改革路线图的详解就包括：

“健全地方税体系，培育地方税源。……要建全以所得税和财产税为主体的直接税体系逐步提高其占税收收入的比重……积极稳妥推进房地产税立法和改革”。

可见，全国税制改革的内容中，本身就包含了地方税体系的健全，以及房地产税立法和改革。

从目前深圳出台的各项调控政策来看，也很像是在为房地产税的出台做铺垫。

比如始终笼罩深圳楼市的二手房指导价，也可以看作是房屋的评估价。在美国，房地产税每年会按照房屋市值的1%到2%收取，指导价的意义也许就在这里。

还有前几天深圳新推出的房屋租金参考价，也是同样的道理。

来源：深圳市房屋租赁参考价格查询平台

目前香港和新加坡，都以租金参考价作为房地产税的计税基础。

有了这两项基础标准，征收房地产税也就有了比较充分的数据库支持。加上深圳自身具有特区立法权，也能为改革扫清障碍。

很多朋友可能还记得，今年年初迫于形势，财政部不得不叫停了扩大房地产税试点。

当时的新闻明确表态，今年不会搞扩大试点。

为什么现在时隔大半年，又可能“卷土重来”呢？

一方面是改革的迫切心情，另一方面，可能是改革时机的问题。

年初之所以“喊停”，是因为房地产市场不太乐观，拖了经济后腿。

但目前来看，因为行情影响，很多城市卖地收入大幅缩水，地方财政拮据。反而进一步提升了出台房地产税的呼声。

如果能尽快将房地产税给理顺，探索出一条可行的推行方案，那么对缓解土地财政的压力，可能会发挥很大作用。

更关键的是，深圳并不是太过于依赖土地财政，本身财政实力也很强。所以在深圳探索，影响也不会很大，比较可控。

这份文件之所以值得关注，还有另外一个原因，是它对保障房的建设决心和“强干预”姿态。

如此做法，与新加坡很像。

深圳也是比较早对标新加坡，力图通过政府的努力，大规模建保障房，解决住房问题。

2020年的时候，时任深圳市住建局长就提出，“将来深圳市60%市民住在政府提供的租赁或出售的住房中”。

这个比例，也是向新加坡看齐的。2008年，新加坡有超过85%的公民居住于组屋(政府提供的公共房屋)中。比深圳60%的目标还高出25个百分点。

财政部之所以出手，可能还有另外一个原因，这个目标的达成难度太大了。

虽然深圳在努力加大住房供应，但是土地资源紧缺的限制，就像“紧箍咒”一般难以挣脱。

即便深圳鼓励商业、办公、旅馆酒店等存量房屋，有条件的可以转为保障性住房，仍然是心有余而力不足。

目前，深圳保障房轮候排队已经“爆表”，而且三房户型太少了。

有家庭为了排一套三房，从2019年初排到2020年末，只前进了1万多名，排在他前面的人还有10万+……

虽然目前来看，深圳想要复制“新加坡模式”，还有很长的路要走。

最后，有一点说明的是，不管是建保障房、出台房地产税，并不会把深圳楼市直接锤死。

即便是深圳引以为榜样的新加坡，也并没有掐死房地产，打倒高房价。

商品房和保障房双轨并行，更多地是把楼市切分成两个世界。到最后，涨价属于商品房，安居属于保障房，各得其所。

根据世邦魏理仕发布的《2020全球生活报告》显示，新加坡的住宅价格依旧是世界TOP3。

而世界上已经在征收房地产税的国家，比如英国、美国、韩国，也并没有迎来房价崩盘。

相反，全球发达城市始终遵循着一个相同的循环：

房价抬高金融资产—金融资产提升投融资—投融资促进贸易、航运—创富后科技起飞

未来的深圳楼市也一样，是一个“双引擎”的魔幻世界。

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来源: qq

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