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继续刺激……

继续刺激……

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文/子木


最近楼市又搞出个大新闻。

住建部部长在重要会议上表示,我们要实现质的有效提升和量的合理增长,必须要在精准上下功夫。

对于购买第一套住房的要大力支持,首付比、首套利率要降下来。

对于购买第二套住房的,要合理支持,以旧换新、以小换大、剩余多子女家庭都要给予政策支持。

对于购买三套以上住房的,原则上不支持,就是不给投机炒房着重新入市留有空间。

这几段话引起市场不小动静,尤其在中介朋友圈炸开了锅,但我读的第一次就感觉哪里不对。

首套利率是否降低,怎么调节,一直都是央行在主事。住建部带头喊口号,历史上还是头一遭。

说明什么?

说明越来越等不及了。

随着防疫全面放开,2023年的经济复苏大盘已经全面启动,各个部门代表都得出来立定跳远,房地产不跳个3.476m,都不好意思说自己是经济压舱石。

不过,紧接着央行也出来呼应,内容是:

只要一个城市新房价格连续3个月下降,就可以触发动态调整机制,下调或者取消当地首套房贷利率政策下限。

根据国家统计局全国70城房价数据,最近3个月房价持续下降的城市共有38个。

其中二线城市13个,分别为大连、福州、哈尔滨、兰州、南宁、厦门、沈阳、石家庄、太原、天津、武汉、长春、郑州。而三四线城市为25个,分别为蚌埠、北海、常德、丹东、桂林、惠州、吉林、济宁等。

这跟2022年下半年发布的定向降息一个意思,“房地产太惨的,利率可以破下限”,只不过当时给了-20BP的
建议,而现在是自由发挥。

这意味着,央行22年底到期收回的最低利率利好,在2023年又要重新释放了。

这也符合正常的调控思维,利率跟着行情走,行情起不来,利率没有反弹的理由,只能持续走低。

但下调的空间还有多少呢?

我查了一下,很多城市的利率已经破位到3字头了,大概最低在3.8%左右的水平。

接下来只能无限趋近于3.5%,再低也不能突破公积金的利率3.1%,否则利率倒挂,公积金就成了彻彻底底的摆设,几十年搭建的机制瞬间坍塌。

而且由于存贷差的原因,房贷利率下调往往意味着银行的存款利率下调,这段时间,趋势已经非常明显了,各地银行都发布了通知。

总之,央行+住建部门联合强化低利率概念,对市场是一波大利好,刚需首套房的房贷利率接下来还有一波向下俯冲的机会。

很多人问我,这次利率利好会刺激楼市行情上行吗?

其实从去年年底到现在,已经数不清出了多少政策刺激楼市了,去年下半年利率已经沉入历史最低位,至于效果,没有预期中的那么好。

原因很简单,如果没有充沛的月供还贷能力,利率降低,相当于给了兰博基尼50元代金券。

刚需撬不动杠杆,也不敢撬杠杆。

这就像一群中年人跑去ICU里,围住一个身体羸弱的年轻人说,起来吧,老哥们带你去蹦迪。

蹦不动?给你上担架,担架上蹦!

要我说,首套房这事儿压根不需要鼓励,哪个年轻人不希望住上一套亮堂的大房子,不希望早日结婚生子,安居乐业,阖家幸福呢。

关键兜子里得有红灿灿的票子,收入预期向好,也不用拼命扛着教育医疗养老三座大山。

其实现在对楼市最主要刺激,应该放在改善身上。

改善有一个特性是,一定会有升级大房子、核心地段的愿望,但考虑的事情比较多。

比如手里房子是否能卖个好价钱,买的下一套房房价走势如何,经济预期是怎样的,买房的成本会不会继续下调。

这些犹豫没有解决的出路,于是他们宁可把钱都存在银行里,也不愿意碰楼市,目前全民存款已经高达120多万亿,储蓄率更是回到了2008年以前。

2008年之前人们存款多,是因为都从资源匮乏的年代过来的,没有安全感,2022年呢,也是没有安全感。

两者相同,却又不同。

对于大多数人来说,宁可不买,不能套牢。这几年的站在高岗上,凛冽寒风吹入骨的感受如影随形,真的不好受。

那么对于能买得起房子的人,该如何刺激?

方法很简单。

把对于二套改善的政策直接下放到首套刚需层面。

热市搞阶梯有用,冷市搞阶梯有些太过自信了。

解限贷,松限购,主要购买力入场驱动信心恢复才是最有力的一环。

很多人说把主要购买力完全释放,不会造成炒房现象吗?

这是一直存在的误解。

这些年除了一线城市,真正的炒房客政策是控不住的,他们有很多方法可以让自己有首套购房资格。

三套房只是入门级,五套房是进阶,八套房才算是玩家级,总之,规则都是用来束缚普通人的。

这让我想起毕业时去广州大佛寺,请教一得道高僧,我问他,为什么这个世界上,好人命不长,恶人却大街上乱窜。

他一摸胡须跟我说,大恶之人,佛束他不住,大善之人,佛也束他不住,唯有中间人,才走轮回道。

当时不懂,现在却懂了。

刺激楼市第二招,就是给一线城市利好,把风向标的火苗点起来。

过去连续一年救市,仿佛把一线城市忘了,兄弟四人偷偷摸摸在边缘疯狂摩擦,真正的利好一个没有。

就连深圳,市场都这么难了,也就刚刚出台了“带押过户”的政策,买家喜极而泣,感恩上苍。

只要一线热了,购买力释放出来,才能轮动到二线城市,全国媒体一报道,信心传播开来,房地产回到正轨上来,只是时间问题。

很多人看到这里,肯定不乐意了。

子木这不是在拉偏架吗?帮市场卖家出招,不是变相欺负我们消费者吗?

还真不是,市场分为冷、温、热。我一直的主张是市场能回归常态,走温的路线,一切价值都被价格所表现出来,有买有卖,不过分炒作也不过分远离。

楼市太热太冷都会出大问题。

据第三方智库测算,2022年,受市场波动影响:

有40万人离开地产开发行业,市场下行预计导致地产开发上下游产业减少约600万个岗位 ,影响全产业链1500万-2000万人。

如果房地产进一步冷下去,意味会有越来越多的人要去考虑生存问题,站在经济大盘的角度讲,房地产回暖一定是经济复苏的前提。

共同期待1-2月,还有怎样的大招出现吧。



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