《三联生活周刊》刊发了一篇署名为“谢九”的文章，谈房地产市场与中国经济的关系问题。文中说：今年上半年，我国房地产开发投资同比下降了5.4%，而去年同期增长了15%，房地产投资降温之快可见一斑。作为中国经济的重要引擎之一，房地产投资从高增长变成负增长，对中国经济的压力也是显而易见。文章认为：中国经济在很大程度上靠房地产拉动，从积极的角度来看，房地产的繁荣有效拉动了众多上下产业链的发展，为中国经济做出了重要贡献，但从负面角度来看，房地产过度发展，地价和房价过高，也在很大程度上挤占了其他实体产业的生存空间。作者得出结论：当前中国经济面临外部围堵的压力，能带领中国经济突围的，绝对不是房地产，而是高端制造业等实体产业。所以现在土地和房地产市场降温，是所谓“一鲸落，万物生”，对制造业等实体产业而言，其实意味着迎来了更多的生存空间。这篇文章从头到尾，没有一个字是对的。但是，大部分人却都是这样认为的，因为它符合人们的直觉和只看表面现象的错误归因。弗雷德里克·巴斯夏在他的不朽名篇《看得见的与看不见的》中说：一个好的经济学家与一个坏的经济学家之间的区别只有一点：坏经济学家仅仅局限于看到可以看得见的后果，好经济学家却能同时考虑可以看得见的后果和那些只能通过推理得到的后果。
那么我们就来看看房地产市场降温背后那些“看不见的”到底是什么。
一
首先应当清楚一个事实，这一轮房地产市场的降温，以及“烂尾楼危机”，直接原因是信贷收缩的结果。我在《危机何以发生，未来何去何从》中已经讲到，美国大萧条和次贷危机，不是什么人的“动物精神”，更不是“市场经济的固有缺陷”，而是美联储信贷扩张政策导致的。事实上，所有经济危机，都是美国政府一手制造的，然后甩锅给“贪婪的商人”、“可憎的投机者”等等。这是政客们惯用的伎俩。新增信贷大量涌入房地产领域，满足美国社会主义的“居者有其屋”计划。为了化解和转移风险，又创造了大量金融衍生产品。一旦一个环节失守，房地产暴雷随之发生，就会引发连锁反应，最终导致金融体系的崩溃。到那时，经济危机、企业破产、工人失业、社会动荡，就必然上演。这都是美国曾经真实经历的事。决策层对此是心知肚明的，这是他们一直以来非常关注的问题，他们对此进行了专门的研究。所以在金融领域，相对采取了审慎和保守的策略，收缩房地产信贷，就是防范金融危机的一个基本动作。但是各地房地产普遍发生低迷，根本的还在于各种管制和干预的因素（信贷政策本来就是干预的重要因素），也就是各种所谓的调控。在信贷收缩之后，发生爆雷和市场低迷，经济增长压力很大，于是各地又纷纷出台“保交楼”、放宽落户和买房资格、适当增加信贷的政策，财政部税务总局近期还出台了居民换购住房个人所得税退税政策，试图将房地产市场重新拉回来。可是经济不是数学公式，在这边输入一个变量X，那边就必然出现一个变量Y。经济就是人的行动，人的行动不是数学公式和计算机程序，更不是条件反射。经济是复杂因素的结果，不是一刺激就上来的。今天打压明天刺激，以为就可以把经济随意操控，是“致命的自负”。因此我们发现，尽管出台了各种措施在刺激，房地产还是萎靡不振。可是，明明有海量的人想买房或者改善住房啊，明明也有很多房子没有卖出去啊，怎么就刺激不起来呢？因为大家手里没钱了。钱变少了，就要先满足比买房或者换房更重要的需求，例如吃饭和支付各种账单。只要有钱，谁不想买房子，谁不会买买买？哪里用得着“刺激”？为什么大家钱变少了呢？因为企业变少了、或者规模缩减了、投资减缓了，所以很多人要么失业了，要么工资变少了。而与此同时，信贷扩张还在继续，储蓄在缩水，物价在上涨，生活成本加大了。所以，不是房地产拉动了经济，而是经济拉动了房地产。管制少了，人们有了更好的工作更高的收入，所以能买起房子。工作变差了收入减少了，盖多少房子人都买不起，这时候房地产不但不会拉动经济，反而会摧毁经济。说房地产拉动了经济，是典型的因果倒置，就是只看到表面现象，看不到它背后的原因的“坏经济学家”。其错误就像看到鸡打鸣，所以天就亮，因此把鸡打鸣看作天亮的原因一样荒谬。改革开放以来，我国人均肉类摄入翻了好几番，我们能认为，是由于大家吃肉多了，所以经济进步了吗？当然不能。要吃更多的肉，你首先得有钱买肉，买肉的钱来自于你为他人提供的商品和服务。正是由于改革开放让大家都能自由地生产商品，满足他人需求了，所以大家才有钱买肉了。大家都想多吃肉，而且通过为他人提供商品有钱买肉了，吃肉就成了真实的需求。有需求就有供给，所以就有人投资，生产更多的肉来满足人们的需求。房地产也是一样的道理。必须是投资不断增长，企业不断壮大，所有人都有了更好的工作，通过给他人提供商品和服务取得更高的收入，所以才能买得起房子。经济是一个整体，不是单细胞生物想象的那样，今天用房地产拉动一下，明天用消费刺激一下。如果房地产能够拉动经济，那发展经济岂不是太简单了？集中所有资源拼命盖房子不就行了？为什么不去干？因为人们收入减少了，需要房子，但是那不是真实的需求，因为他没钱买。所以这时候盖越多的房子，就越卖不出去，越是浪费资源毁灭经济。当初鄂尔多斯房子盖得鳞次栉比，然而却成了“鬼城”，鹤岗的房子盖得非常多，但是它们的经济发展了吗？没有的，全是负资产。一段时期、一个地方的房价高的时候，反而是人们能买得起房子的时候；房价低的时候，人们反而买不起了。这是为什么？这告诉人们，价格从来不能看某一商品单独的数据，而永远是相对价格的概念。你说一个苹果5块，说明不了任何问题，你必须知道5块钱能买一个苹果两个梨，才知道苹果比梨贵；当5块钱能买1.5个苹果，仍然只能买两个梨的时候，你就可以判断出苹果相对于梨降价了。同理，房价上涨的速度，低于工资（劳动力的价格）上涨的速度，那么房价实际上是低的；反之，房价虽然涨得慢，但工资涨得更慢、没涨、甚至失业了没工资了，那么房价实际上是高的。改革开放之前，房子很便宜，但是人们住得非常逼仄，什么原因？经济发展程度低，人不能自由流动，是根本原因。若从房价收入比来看，就是因为相对于房价，工资即劳动力的价格更低，所以大部分人没有自己的房产。改开以后，房价节节攀升，更多的人反而有了自己的房子，就是因为人们的收入相比于房价提高了，所以买得起房子了。那么很显然，要想让人们买得起房子，就要提高人们的收入，让收入增长速度超过房价增长速度。资本多了，技术进步快了，单位投入的产出更大了，劳动生产率高了，收入就提升了。投资增速了，企业多了，劳动力的供给是有限的，企业就要开出更高工资竞争劳动者，所以收入就高了。资本多、投资多、企业多的前提条件是什么？是市场经济，就是要尽可能地减少管制和干预，让人们的财产权有保障。有恒产者有恒心，人们才能积累更多的资本，投资于长远，推动形成更多的企业，所有人的福利随之改善。一年要关好几次门，有些行业只准一部分人干，不准另一部分人干，今天锤这个明天锤那个，就没人敢积累资本了。资本少了，收入就下降了，人们就买不起房了。那众多的经济学家为什么热衷于说房地产拉动了经济增长，房地产低迷就拖累了经济，似乎“成也房地产，败也房地产”呢？因为这样说能够实现一个乾坤大转移，将矛头对准房地产行业，让房地产行业成为背锅侠。那给人一种强烈的暗示：是房地产将经济搞垮了，把人搞穷了。这能迎合公众的情绪，让他们看起来像一个替公众请命的良心知识分子，由此赢得更高的地位；更重要的是，真正导致经济萧条、人们买不起房的原因，反而隐藏不见了。至于文章中说的“房地产挤占了其他产业的生存空间”，纯粹是不懂经济学的胡说八道。产业没有什么挤占不挤占的，经济不是静态均衡的概念，而是一个动态的过程。什么产业应当发展，不是谁规划出来的，而是看消费者的需求急迫程度。哪个行业应当优先发展，反映了消费者的主观价值排序。消费者都需要改善住房，都愿意为房地产行业金钱投票，房地产行业才能发展。这恰恰说明资源被企业家配置到了消费者最迫切的需求上。还有莫名其妙的“一鲸落，万物生”，更是信口开河。怕就怕，鲸落了，万物也落了。因为海洋的水质已经不适合万物生长了。
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【一课经济学 | 智慧集结号】一年精读四本经典。知识点一点点的过，一点点的学。从哲学基础、方法论到基本公理、定理和规律，从个体行动再到宏观层面的经济周期，奥派经济学的体系是庞大而又不失精致的。从第 1 季到第 4 季，在智识之旅上风雨兼程、跋涉探险，你我继续前行！长按以下二维码识别加入。
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